駛?cè)肟燔嚨赖闹袊锪髻Y產(chǎn)
——專訪中國物流資產(chǎn)控股有限公司執(zhí)行董事、首席執(zhí)行官潘乃越

文/本刊記者李靜宇

5月16日，2018亞洲物流雙年展的第一天，中國物流資產(chǎn)控股有限公司（以下簡稱：中國物流資產(chǎn)）展位前的一張地圖吸引著眾多參觀者駐足。這張地圖用橘黃色字體清晰地標(biāo)注了中國物流資產(chǎn)在中國42座城市所管理和運(yùn)營著的60個物流園區(qū)，其物流資產(chǎn)組合（含在建及待開發(fā)）超過580萬平方米，形成了覆蓋中國主要空港、海港、高速公路、加工基地和消費(fèi)城市的物流配送網(wǎng)絡(luò)。

這張地圖的背后是企業(yè)傾注了十八年的努力，也印證了中國物流資產(chǎn)做物流倉儲地產(chǎn)業(yè)最優(yōu)秀的民族品牌的初心。在當(dāng)下，中國物流進(jìn)入了科技與智慧相融合的新時代，中國物流地產(chǎn)業(yè)也進(jìn)入了更高的需求層次，面對市場新的格局與需求，中國物流資產(chǎn)承載著新的使命繼往開來，再次啟航。

抓住機(jī)遇快速發(fā)展

中國物流資產(chǎn)控股有限公司執(zhí)行董事、首席執(zhí)行官潘乃越在接受本刊記者專訪時介紹說，中國物流資產(chǎn)控股有限公司CNLP是宇培國際，RRJ Capit，京東共同在中國投資的一個物流基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)平臺。公司成立于2000年，總部位于中國上海，業(yè)務(wù)涵蓋物流基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)計(jì)、開發(fā)、租賃、經(jīng)營和管理等領(lǐng)域，並主要服務(wù)于生產(chǎn)、零售、電子商務(wù)及物流服務(wù)等領(lǐng)域的客戶，目前已發(fā)展成為中國本土最大的物流基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)商及運(yùn)營商之一。

宇培集團(tuán)，是物流業(yè)內(nèi)人們熟知的領(lǐng)軍企業(yè)，而中國物流資產(chǎn)則是國內(nèi)前三大優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施供應(yīng)商中唯一的中國本土企業(yè)?；仡欉^去，潘乃越說，中國物流資產(chǎn)發(fā)展歷程有幾個重要的時間節(jié)點(diǎn)，這些節(jié)點(diǎn)在今天看來，標(biāo)志著宇培每一個戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo)從確立到實(shí)現(xiàn)的過程。2000年，中國物流資產(chǎn)通過上海宇培開展相關(guān)業(yè)務(wù)。2003年，宇培成為首批進(jìn)入上海西北物流園區(qū)的公司，并為伊藤忠物流和頂通物流建立標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施。在潘乃越看來，這一年無疑意味著宇培作為物流地產(chǎn)公司邁出了“開疆拓土”的第一步。

2008年，宇培受到全球著名投資管理公司Equity Internationa的注意，并接受其股本投資，其最初的目的是確保宇培在物流基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)計(jì)、開發(fā)、租賃、經(jīng)營和管理等領(lǐng)域業(yè)務(wù)的可持續(xù)增長。

在此期間，資本彰顯出了自身的力量。由于資本的注入不僅使得宇培在競爭激烈的物流地產(chǎn)市場中如魚得水，同時也在華北市場快速站穩(wěn)腳跟并迅速挺進(jìn)。

2011年，宇培沈陽沈北物流園的建設(shè)項(xiàng)目破土動工，這標(biāo)志著宇培正式拓展至華北市場。2012年，宇培乘勝進(jìn)軍，開始建設(shè)位于沈陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的物流園項(xiàng)目。

“最初沈陽的兩個物流地產(chǎn)項(xiàng)目鞏固了我們在華北市場的滲透率，并進(jìn)一步提升了我們的物流設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，隨即建設(shè)的北京宇培物流園，使我們的地域覆蓋延伸至更大范圍。”在潘乃越看來，宇培的華北戰(zhàn)略布局是基于華東成功經(jīng)驗(yàn)的復(fù)制與提升。

資本無疑為宇培在短時間內(nèi)的市場戰(zhàn)略布局起到了助推器的作用，而更為幸運(yùn)的是，資本頻頻向宇培伸出橄欖枝。2014年，宇培引入更多財(cái)務(wù)投資者，獲得RRJ Capit和SeaTown3億美元戰(zhàn)略投資。2016年的7月15日，中國物流資產(chǎn)正式在港交所掛牌上市，成為首家登陸香港聯(lián)交所市場的中國本土物流地產(chǎn)企業(yè)。在這個電子商務(wù)與物流大發(fā)展的時代，香港資本市場又迎來一支“物流概念股”。

昆山物流園

有人說中國物流資產(chǎn)是幸運(yùn)的，最終修成正果成功上市，從而走向了快速發(fā)展的通道，而且一路走來似乎沒有太多的坎坷與曲折并備受資本青睞。其實(shí)，“中國物流資產(chǎn)在每一個時間節(jié)點(diǎn)所邁出的步伐都是當(dāng)年目標(biāo)戰(zhàn)略的落實(shí)，而當(dāng)年這些戰(zhàn)略目標(biāo)無疑關(guān)乎著企業(yè)的走向，在重資產(chǎn)投資的大背景下，企業(yè)邁出的每一步都至關(guān)重要。中國物流資產(chǎn)也不例外，也是謹(jǐn)慎出擊?！痹谂四嗽娇磥恚裉煲仓荒苡酶士嘧灾獊硇稳菀酝哪嵌伪疾o眠的歲月。

傾力園區(qū)打造品牌

對于想快速發(fā)展的企業(yè)來講，資本似蜜般甘甜，但資本也不乏趨利的一面。在潘乃越看來，正是中國物流資產(chǎn)當(dāng)年智慧的布局策略不斷地吸引著資本的關(guān)注，同時中國物流資產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)布局與中國電商的快速發(fā)展的時機(jī)相契合，時勢造就了企業(yè)的崛起。

對中國物流地產(chǎn)業(yè)而言，發(fā)展的最大機(jī)會在于，電子商務(wù)和第三方物流市場迅速崛起背景下，優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施的面臨嚴(yán)重短缺的現(xiàn)實(shí)。搭乘現(xiàn)代物流需求拉動物流地產(chǎn)業(yè)的快車，中國物流資產(chǎn)確立了自身的市場定位，并駛上了快車道。

面對持續(xù)的市場需求，中國物流資產(chǎn)其“卓越的物流基礎(chǔ)設(shè)施提供商與服務(wù)商、一站式物流設(shè)施運(yùn)營解決方案提供商”這一服務(wù)宗旨又是如何詮釋和定位的呢？

對此潘乃越介紹說，作為綠色物流倉儲理念的倡導(dǎo)者和先行者，我們率先創(chuàng)建了“低碳節(jié)能物流園”，并確立了綠色低碳節(jié)能倉儲產(chǎn)品的建造標(biāo)準(zhǔn)。從單層庫到雙層庫、到多層庫，以高度創(chuàng)空間，提高土地集約利用率，大大節(jié)省土地資源，同時，我們的多處物流設(shè)施采用L E D燈、屋頂太陽能發(fā)電、信息數(shù)字采集系統(tǒng)等的多項(xiàng)環(huán)保舉措。

中國物流資產(chǎn)憑借自身在物流房地產(chǎn)領(lǐng)域摸索出的豐富經(jīng)驗(yàn)，憑借自身的資源和技術(shù)優(yōu)勢，探索出多種物流倉儲服務(wù)和解決方案。除了標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)物流園區(qū)外，還為客戶提供定制化服務(wù)。為京東定制的無錫和昆山倉庫就是根據(jù)客戶的需求，通過專業(yè)的物流設(shè)施開發(fā)團(tuán)隊(duì)從選址到開發(fā)建設(shè)與物業(yè)管理，為客戶全方位地定制個性化物流設(shè)施，并規(guī)劃專業(yè)物流園區(qū)。

同時，亦積極開展并購與回租的商業(yè)模式，中國物流資產(chǎn)可以收購客戶目前擁有的物流配送設(shè)施，還可以再將其回租給客戶。通過收購與回租這種靈活的解決方案，提高客戶的資產(chǎn)回報(bào)率和流動性，同時為客戶降低債務(wù)，將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動資金用于發(fā)展其核心業(yè)務(wù)。譬如，成功并購了蘇州高新保稅物流園區(qū)，項(xiàng)目整體近20萬平方米，包含保稅和非保稅倉庫。

市場在不斷變化，客戶的需求也各有不同。“過去的物流地產(chǎn)市場可以說是一家獨(dú)大，市場的競爭很分散，經(jīng)過幾年的快速發(fā)展，今天的物流地產(chǎn)市場已經(jīng)過渡到相對競爭比較充分的市場，擺脫了過去低價競爭的發(fā)展模式，市場成熟度以及規(guī)范度在不斷提高?！痹谂四嗽娇磥?，市場與客戶不斷變化，企業(yè)的服務(wù)模式、增值服務(wù)及供應(yīng)鏈延伸服務(wù)也要隨之與時俱進(jìn)。

蘇州物流園鳥瞰

嘉興物流園-光伏屋頂

新起點(diǎn)新征程

潘乃越曾經(jīng)說過，中國物流資產(chǎn)的目標(biāo)是成為中國物流倉儲地產(chǎn)業(yè)最優(yōu)秀的民族品牌，這些年來，中國物流資產(chǎn)鍥而不舍地為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)而奮斗。

讓我們看看中國物流資產(chǎn)2017年的業(yè)績：這一年年度業(yè)績收入大幅增長49.1%，毛利增長51.5%；這一年中國物流資產(chǎn)嘉興物流園、中國物流資產(chǎn)蘇州物流園、中國物流資產(chǎn)無錫物流園、中國物流資產(chǎn)昆山物流園獲得最高三星級的“中國綠色倉庫”稱號。這一年中國物流資產(chǎn)完成全國戰(zhàn)略布局，迎來喬遷之喜，總部搬遷至宇培虹橋中心。

這一年既是中國物流資產(chǎn)上市一周年，同時也是公司上市后五年戰(zhàn)略實(shí)施的第一年。為實(shí)現(xiàn)企業(yè)新愿景以及快速擴(kuò)張的謀劃，中國物流資產(chǎn)憑借長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)、渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)、珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)及選定省會城市作為自身的主要目標(biāo)市場，目前在持續(xù)獲取土地方面積蓄了強(qiáng)大實(shí)力。截止至2018年6月，C N L P在中國42座城市管理和運(yùn)營著60個物流園區(qū)，物流資產(chǎn)組合（含在建及待開發(fā)）超過5,800,000平方米，形成了一個覆蓋中國主要物流樞紐城市的高效物流設(shè)施網(wǎng)絡(luò)。潘乃越介紹說：“根據(jù)我們的擴(kuò)張計(jì)劃，目前我們的土地儲備將足以支持我們未來三至五年的快速擴(kuò)張，同時，我們每年還有新的儲備增加。我們高水平的設(shè)計(jì)及建造標(biāo)準(zhǔn)、較新的物流設(shè)施及巨大的規(guī)模、全國性的網(wǎng)絡(luò)設(shè)施及優(yōu)質(zhì)的后期園區(qū)服務(wù)對現(xiàn)有及潛在租戶而言具有特別的吸引力?！?/p>

未來五年，中國物流資產(chǎn)的業(yè)務(wù)將拓展至中國60座城市，物流資產(chǎn)組合將超過一千萬平方米，以滿足客戶的使用需求。