我國三四線城市房地產(chǎn)去庫存現(xiàn)狀分析及對策研究

李進軍 衡陽市人民政府城市建設綜合開發(fā)管理辦公室

近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)早已進入高速發(fā)展階段，一線城市房價上漲速度早已超出該城市經(jīng)濟發(fā)展速度，并對二、三、四線城市房價產(chǎn)生了重要影響。雖然，我國三四線城市樓房價格以及銷量都開始上漲，但是三四線城市樓房供過于求的矛盾仍然十分激烈，因此，三四線城市房地產(chǎn)單位應轉(zhuǎn)變銷售政策，尋找解決房地產(chǎn)庫存高難題的辦法。

一、當前我國三四線城市房價以及房地產(chǎn)庫存的現(xiàn)狀

1.三四線城市房價上漲速度落后于一線城市房價上漲速度。近幾年，我國房價上漲幅度較大，但是縱觀一線城市與三四線城市房價上漲情況可以發(fā)現(xiàn)，一線城市房價上漲幅度遠遠超過三四線城市房價上漲幅度，這時由于一線城市樓房的需求量過大、樓房成交量逐步增加等主要原因造成的，而三四線城市因經(jīng)濟水平有限、樓房需求量有限等原因出現(xiàn)價格小幅度的上漲甚至個別地區(qū)出現(xiàn)樓房價格持平的情況。

2.三四線城市房地產(chǎn)庫存量過高情況人個案存在。雖然相關政府部門以及房地產(chǎn)企業(yè)采取了一系列去庫存的措施，也取得了一定的成效，但是沒有從根本上解決房地產(chǎn)庫存量高的難題，房地產(chǎn)庫存總量仍然處于持續(xù)增加狀態(tài)，增加了建立正常房地產(chǎn)市場秩序的難度。

二、分析我國三四線城市房地產(chǎn)出現(xiàn)高庫存的內(nèi)外原因

1.三四線城市樓房供求關系的變化。自從我國許多一二線城市樓市限購政策實施以來，許多房地產(chǎn)企業(yè)以及房產(chǎn)投資者開始把目光轉(zhuǎn)變?nèi)木€城市，甚至將三四線城市作為房地產(chǎn)企業(yè)未來主要發(fā)展方向，這在加快三四線城市土地資源開發(fā)速度的同時，也徹底打破了三四線城市原有的樓房供需平衡關系，造成樓房供大于求。眾所周知，房地產(chǎn)需求具有區(qū)域性和局限性的主要特點，三四線城市的規(guī)模一般都比較小，外來務工人員數(shù)量也較少，降低了三四線城市人口的流動性和聚集吸引力，再者，三四線城市中的許多人們選擇到一二線等大城市工作甚至安家落戶，這些都在無形之中降低了三四線城市樓房的需求量。

2.地方經(jīng)濟結構對房地產(chǎn)市場的影響。三四線城市經(jīng)濟結構并不科學合理，產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式存在許多弊端。我國城鎮(zhèn)化進程的加快，越來越多的農(nóng)村人口開始向城市聚集，為三四線城市規(guī)模的擴大以及經(jīng)濟的發(fā)展提供了新的契機，但是許多三四線城市主要經(jīng)濟支柱過于單一化，在短時間快速發(fā)展之后又重回低俗發(fā)展模式，進而會閑置許多空置房。此外，三四線城市經(jīng)濟結構的不合理性還會降低當?shù)鼐用駥欠康馁徺I力。三四線城市居民收入遠遠低于一線城市居民收入，但是三四線城市房價的攀升早已超出許多家庭的承受能力。高端樓房以及中低端樓房數(shù)量比例的失衡，造成高端樓房供過于求而中低端樓房供不應求的局面，這也是造成三四線城市房屋高庫存的另一原因[1]。

3.房地產(chǎn)項目開發(fā)建設的成本較高，降低了調(diào)控房價去庫存的效果。房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展必然會帶動與房地產(chǎn)息息相關行業(yè)的快速發(fā)展，比如建筑材料市場等。然而，水泥、鋼筋、沙子等建筑材料價格的上漲又會造成建筑工程項目成本的增加，也就是提高了人們常說的樓房建筑成本，進而壓縮了樓房價格下降的空間。另外，部分房地產(chǎn)開發(fā)商通過調(diào)查和綜合購房者心理需求等途徑準確抓住了購房者買漲不買跌的消費心理，通過樓市炒作、提高房價等方式來提高三四線城市樓房的平均價格，利用購房者漲價恐慌心理來達到提高銷售量的最終目的。

4.三四線房地產(chǎn)市場并不成熟，政府對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度有限。我國三四線房地產(chǎn)行業(yè)相關的法律法規(guī)缺少靈活性和先進性，相關政府部門對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督和管理力度較弱，部分房地產(chǎn)企業(yè)存在惡意營銷、工程項目證件不全等情況，另外，許多購房者因沒有按時繳納公積金以至于無法使用公積金進行房屋貸款，增加了購房者的償還貸款的壓力。還有一些房地產(chǎn)工程項目因規(guī)劃不合理、配套設施不完善以及工程項目資金鏈斷裂等原因，無限期的延長了工程建設周期。

三、解決我國三四線城市房地產(chǎn)高庫存難題的方法

1.進一步完善房地產(chǎn)行業(yè)相關規(guī)章制度，充分發(fā)揮房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)功能。房地產(chǎn)企業(yè)應加強對三四線城市房地產(chǎn)市場的調(diào)查研究力度，建立完善的房地產(chǎn)市場信息收集分析以及反饋機制，并及時根據(jù)房地產(chǎn)市場形勢的變化來調(diào)整企業(yè)運營模式以及發(fā)展目標，有助于緩解三四線城市供需不平衡的矛盾。房地產(chǎn)企業(yè)還應嚴格按照國家相關制定以及政策，主動遵循放低長市場的客觀發(fā)展規(guī)律，邀請房地產(chǎn)市場專業(yè)學者以及資深研究員來分析當前房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化，準確的預測和把握房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展趨勢，盡量減少房地產(chǎn)各種輿論對房地產(chǎn)企業(yè)重大決策的影響，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)重要決策的科學性和準確性，最大限度的減少房地產(chǎn)投資的盲目性，實現(xiàn)從源頭在減少三四線城市房地產(chǎn)庫存的壓力[2]。

2.調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)運營以及營銷策略。房地產(chǎn)企業(yè)領導應意識到樹立品牌形象對企業(yè)長遠發(fā)展的重要性，認識到打造知名企業(yè)對提高企業(yè)市場競爭力的促進作用，在追求經(jīng)濟效益的同時，也更加注重社會效益的提升，畢竟擁有良好信譽和較大社會影響力的房地產(chǎn)企業(yè)更容易從銀行貸款成功，購房者在購買樓房時也會更加傾向知名企業(yè)開發(fā)建造的樓房，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)樓房交易量和縮短資金回款周期。

房地產(chǎn)企業(yè)應加強營銷政策與國家房地產(chǎn)行業(yè)政策的結合，提高銷售政策的靈活性和科學性，刺激購房者的購買樓房的欲望，有助于減少房地產(chǎn)庫存量。房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)的營銷策略有很大的差異性，大多數(shù)購房者有隱性的買漲不買跌的購房心理，因而，如果房地產(chǎn)企業(yè)直接采取降價促銷措施，不僅不會提高樓市成交量，反而會加劇購房者對房地產(chǎn)市場的不滿情緒,不利于房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應加強營銷政策與購房者消費心理的融合，提高房地產(chǎn)營銷政策的針對性，此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應充分利用互聯(lián)網(wǎng)等現(xiàn)代化的營銷銷售平臺，提高房地產(chǎn)網(wǎng)絡銷售體系的系統(tǒng)化和完整化[3]。

3.充分發(fā)揮政府對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控職能，提高城市規(guī)劃布局的科學合理化，實現(xiàn)房地產(chǎn)供需結構的優(yōu)化升級。三四線城市政府部門應轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展理念，注重城市房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展，避免出現(xiàn)政府過度出讓土地和投資房地產(chǎn)行為的發(fā)生，實現(xiàn)政府直接干預房地產(chǎn)市場到間接宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的跨越性轉(zhuǎn)變，從根本上轉(zhuǎn)變以往依靠投資來帶動經(jīng)濟快速發(fā)展的方法，提高房地產(chǎn)市場秩序的規(guī)范化。當?shù)卣€應通過財政等方式來加快城市化進程，提高棚戶區(qū)改造等安置政策的實施。

4.提高三四線城市房地產(chǎn)的需求量。三四線城市政府部門應進一步完善房地產(chǎn)優(yōu)惠政策，比如外來人口落戶政策、社會保障制度等等，盡可能的解決外人人員買房的后顧之憂。政府部門還應針對部分購房者購買能力有限的現(xiàn)狀，聯(lián)合金融機構研究發(fā)明出更多新型貸款工具，提高貸款產(chǎn)品的全面性，幫助購房者解決購房資金不足的難題。政府部門還應加強房地產(chǎn)稅費政策的調(diào)整和完善，實現(xiàn)房地產(chǎn)稅費與樓房價格等的掛鉤，有利于降低房地產(chǎn)成本。解決人口老齡化問題，提高房地產(chǎn)市場活力。二孩政策的實施加快了房地產(chǎn)需求拐點期到來的速度，提高了大戶型樓房的需求量，刺激了學區(qū)房消費高峰期的來臨[4]。

5.增加三四線城市樓房需求量，調(diào)整三四線城市產(chǎn)業(yè)結構，擴大就業(yè)，增加百姓家庭收入。三四線城市相關政府部門應提高城市產(chǎn)業(yè)結構以及城市經(jīng)濟發(fā)展方向的科學合理化，提高城市經(jīng)濟發(fā)展模式的靈活化和多元化，采取措施加快第三產(chǎn)業(yè)發(fā)生速度，適當?shù)奶岣叻招袠I(yè)在城市經(jīng)濟發(fā)展體系中的比重和地位，加強對市場經(jīng)濟發(fā)展的監(jiān)管力度，為城市經(jīng)濟的快速發(fā)展提供更加公平、輕松的環(huán)境，此外，相關政府部門還應進一步完善人才培養(yǎng)以及人才就業(yè)相關政策，提高對高校畢業(yè)生以及高素質(zhì)人才的吸引力，從而達到減少城市人口流出量和增加城市人口流入量的目的。

三四線城市相關政府部門應不斷健全城市戶籍制度以及城市社保制度等，加快農(nóng)村居民城鎮(zhèn)化政策改革創(chuàng)新的進程，鼓勵農(nóng)民到城市購買樓房。政府部門還應維護農(nóng)民工的合法權益，最大限度的刺激和提升房地產(chǎn)行業(yè)的消費水平，并采取積極有效的措施來解決留守兒童等社會各界人士普遍關注的焦點問題。此外，相關政府部門還可以通過制定一些鼓勵農(nóng)民工購房的政策，減輕農(nóng)民工買房的經(jīng)濟壓力，比如，降低買房首付款比例等。

三四線城市還重視產(chǎn)業(yè)結構的調(diào)整和優(yōu)化，重點發(fā)展那些發(fā)展前景廣闊的新興產(chǎn)業(yè)也，加快傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)運營模式改革創(chuàng)新的速度，從而提高地方經(jīng)濟的活力。政府部門可以通過招商引資等方式來提高對新興產(chǎn)業(yè)的吸引力，鼓勵當?shù)匾?guī)模較大的企業(yè)加大生產(chǎn)技術的研發(fā)力度，提高產(chǎn)品的種類和質(zhì)量，從而提高企業(yè)在市場競爭中的綜合競爭力，與此同時，當?shù)仄髽I(yè)健康平穩(wěn)的發(fā)展也會為當?shù)鼐用裉峁└^合適的工作崗位，提高城市居民人口總數(shù)以及人口密度。其實城市居民人口數(shù)量與人口密度與房地產(chǎn)需求量呈正相關性，一般而言，城市居民人口總數(shù)越多，人口密度越高，房地產(chǎn)需求量越高，因此，三四線城市政府部門扶持當?shù)仄髽I(yè)的快速發(fā)展已經(jīng)成為擴發(fā)房地產(chǎn)需求的主要途徑之一[5]。

三四線城市應重視舊城改造、棚戶區(qū)改造工作，提高舊城改造以及棚戶區(qū)改造安置的貨幣化，盡量減少甚至不能建設拆遷安置房，不僅可以縮短拆遷百姓安置的時間周期，也可以更好的滿足拆遷居民生活需求的多樣化，加快房地產(chǎn)庫存的消化速度。相關部門還應完善城市配套基礎設施，比如提高房地產(chǎn)工程項目周圍修建四通八達的公路，興建學校等，不僅可以增強樓房對購房者的吸引力，也可以為附近居民生活提供便捷[6]。

政府部門在規(guī)劃城市建設時，應在綜合考慮該城市歷史文化特色、地理位置等基本信息的基礎上，提高城市規(guī)劃的科學性和合理性，此外，還應將可持續(xù)發(fā)展理念以及綠色生活理念融入到城市規(guī)劃建設之中，提高城市規(guī)劃建設的質(zhì)量，減少因城市規(guī)劃不合理、質(zhì)量不過關等原因出現(xiàn)城市內(nèi)澇、擁堵等情況的幾率，打造出宜居宜養(yǎng)的現(xiàn)代化城市。

6.拓寬房地產(chǎn)政策宣傳渠道，搭建購房者投訴監(jiān)督建議的平臺。許多購房者對當前最新的購房政策知之甚少，對各種房地產(chǎn)宣傳內(nèi)容的辨別能力有限，極易受到房地產(chǎn)企業(yè)各種宣傳的影響，因此，相關政府部門應加強購房政策的宣傳力度，堅持報紙、電視等傳統(tǒng)媒體與微信公眾號、微博等新媒體相結合的原則，拓寬人們了解房地產(chǎn)政策以及購房政策的途徑，提高購房消費的理智化。此外，政府部門還應通過搭建官方網(wǎng)站以及投訴熱線等方式來增加購房者投訴維權的方式，提高對房地產(chǎn)企業(yè)合法經(jīng)營與營銷的監(jiān)督力度，有助于三四線城市良好房地產(chǎn)秩序的確立。

小結：三四線城市房地產(chǎn)庫存量的高低直接影響房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性，降低三四線城市房地產(chǎn)庫存量有利于樓市的可持續(xù)發(fā)展以及和諧社會的建設。三四線城市相關政府部門不僅要貫徹執(zhí)行國家房地產(chǎn)行業(yè)相關的規(guī)章制度，還應根據(jù)當?shù)爻鞘蟹康禺a(chǎn)市場的現(xiàn)狀來制定一定更加貼近實際的房地產(chǎn)政策，通過短期調(diào)控與長期調(diào)控相結合以及提高城市樓房需求量等途徑來控制房地產(chǎn)高庫存現(xiàn)象。