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    論高周轉(zhuǎn)模式下的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理

    2018-07-12 09:20:03莊偉煉
    時(shí)代金融 2018年35期
    關(guān)鍵詞:現(xiàn)金流銷售企業(yè)

    莊偉煉

    (時(shí)代中國控股有限公司,廣東 廣州 510000)

    一、高周轉(zhuǎn)模式下房地產(chǎn)行業(yè)的市場情況

    (一)行業(yè)市場現(xiàn)狀

    由于近兩年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長速度的放緩,房地產(chǎn)行業(yè)也由快速發(fā)展轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性過剩,受政府對房地產(chǎn)行業(yè)愈加收緊的調(diào)控政策影響,2014年房地產(chǎn)行業(yè)對建設(shè)土地儲備、商品房銷售總面積及銷售額都呈現(xiàn)遞減的態(tài)勢,并將這一態(tài)勢遞延至下年,但從總體趨勢與增長速度對比來看,我國的房地產(chǎn)行業(yè)增速依然保持著較高水平。

    因此我們可以看到,中國房地產(chǎn)市場十幾年的高速發(fā)展已經(jīng)開始從粗放式的快速擴(kuò)張期轉(zhuǎn)向可持續(xù)的平穩(wěn)增長期,增長的速度也開始降溫并回歸理性。中國的城鎮(zhèn)化改革曾作為房地產(chǎn)市場走熱的重要推動力,但結(jié)構(gòu)過剩的現(xiàn)象倒逼房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將重點(diǎn)放在開發(fā)的前期工作上,對自身商品進(jìn)行合理定位與差異化發(fā)展,這成為房地產(chǎn)行業(yè)打開新的市場增長點(diǎn)的關(guān)鍵。

    (二)行業(yè)影響因素

    經(jīng)濟(jì)貨幣環(huán)境下,在2017年十九大對市場經(jīng)濟(jì)改革“去產(chǎn)能、去杠桿、去庫存、降成本、補(bǔ)短板”的指導(dǎo)下,加強(qiáng)金融監(jiān)管,穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大局,去庫存去杠桿成為房地產(chǎn)行業(yè)的首要任務(wù)。

    政策方面,在房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)長效機(jī)制成為重點(diǎn),如何使房地產(chǎn)市場在長時(shí)間的運(yùn)營中保持穩(wěn)定發(fā)展是機(jī)制建設(shè)的出發(fā)點(diǎn),同時(shí)與其配套的短期調(diào)控也不能放松,堅(jiān)持對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松,保證長效機(jī)制有效運(yùn)行,已達(dá)到穩(wěn)定市場,預(yù)防與化解房地產(chǎn)泡沫為即期目標(biāo),不斷深化房地產(chǎn)市場的改革。

    通過模型測算可知,2018年房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)萎縮狀態(tài)。受政府調(diào)控政策和經(jīng)濟(jì)貨幣環(huán)境的影響,商品房銷售面積將出現(xiàn)回落,預(yù)計(jì)全年回落幅度達(dá)到9%-11%,一二線城市增幅將保持平穩(wěn),二線城市相較一線城市出現(xiàn)顯著跌幅,后者在基本完成去庫存后回歸市場規(guī)律,呈現(xiàn)回落趨勢。市場銷售現(xiàn)狀不佳,企業(yè)資金緊張?jiān)斐尚马?xiàng)目無法順利動工,使得國內(nèi)新增房地產(chǎn)銷售面積受限,預(yù)計(jì)增幅維持在4%-6%,也因增長不足的情況影響,市場在2018年對房地產(chǎn)行業(yè)的投資熱性將轉(zhuǎn)為理性,意愿拍地投資狀況依然存在,甚至出現(xiàn)小幅度增長,但受上述情況的影響,預(yù)計(jì)全年最終保持平穩(wěn)。

    二、高周轉(zhuǎn)模式下房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流量管理內(nèi)容及意義

    房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)金流量管理是指對企業(yè)在不同時(shí)期現(xiàn)金的流入、流出以及流動量的監(jiān)督與管理,企業(yè)中涉及現(xiàn)金流動的業(yè)務(wù)主要集中在經(jīng)營活動、投資活動與籌資活動上,因此可以借助以下指標(biāo)對房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)金流量狀況進(jìn)行監(jiān)督與管理。

    從經(jīng)營活動方面來說其財(cái)務(wù)指標(biāo)包括:

    一是應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率,這是企業(yè)經(jīng)營活動中變現(xiàn)的速度,用賒銷收入的凈額比上平均應(yīng)收賬款的剩余額。

    二是存貨周轉(zhuǎn)率,這一利率反映了存貨在企業(yè)中從原料、加工到儲存銷售變?yōu)橘Y金的周期,計(jì)算公式是用銷售成本比上平均存貨。

    三是資本利潤率,這是企業(yè)投入資本與所產(chǎn)生利潤的比例,反映了企業(yè)的盈利能力。

    四是銷售利潤率,以利潤總額比上銷售總額來體現(xiàn)銷售量的變化對利潤產(chǎn)生的作用。

    五是成本費(fèi)用利潤率,這是企業(yè)成本控制的重要指標(biāo),是用生產(chǎn)銷售的成本費(fèi)用與利潤總額相比,觀察成本費(fèi)用變化對利潤的作用。

    從投資活動方面來說其財(cái)務(wù)指標(biāo)包括:

    一是資產(chǎn)凈利率,通過企業(yè)凈利潤與平均資產(chǎn)總額的比例體現(xiàn)企業(yè)投資收益能力。

    二是資產(chǎn)利潤率,這項(xiàng)指標(biāo)是將上一指標(biāo)中的凈利潤變?yōu)槔麧櫩傤~,從而夸大了企業(yè)的盈利水平。

    三是資產(chǎn)報(bào)酬率,是將企業(yè)一段時(shí)期內(nèi)的利潤總和加上利息支出后同平均資產(chǎn)總額相比。

    從籌資活動方面來說其財(cái)務(wù)指標(biāo)包括:

    一是流動比率,流動比率是用來衡量企業(yè)流動資產(chǎn)在短期債務(wù)到期以前,可以變?yōu)楝F(xiàn)金用于償還負(fù)債的能力。

    二是速動比率,這一指標(biāo)是將流動資產(chǎn)中變現(xiàn)較慢的存貨與預(yù)付費(fèi)用除去,然后與流動負(fù)債相比。

    三是資產(chǎn)負(fù)債比率,這一比率是從企業(yè)整體來看待其籌資能力與負(fù)債能力的指標(biāo)。

    對于高周轉(zhuǎn)模式的房地產(chǎn)企業(yè)來說,現(xiàn)金流及現(xiàn)金流管理對于企業(yè)的意義十分重大[1]。

    一是企業(yè)維持經(jīng)營的重要因素。房地產(chǎn)企業(yè)的資本運(yùn)行狀況是通過貨幣資金來購買原材料與用地,建成后的建筑物成為企業(yè)的房產(chǎn)資本,將其放至市場上出售時(shí)這些建筑物變?yōu)樯唐焚Y本,出售活動完成后變?yōu)樨泿刨Y本回到房地產(chǎn)企業(yè),可以說如果沒有現(xiàn)金流,企業(yè)就無法開展以后的活動,因此現(xiàn)金流是企業(yè)運(yùn)營的關(guān)鍵。

    二是能夠提高企業(yè)資金的使用效率。現(xiàn)金流在房地產(chǎn)企業(yè)中地位突出,因此現(xiàn)金流管理也是企業(yè)中的重要工作,通過現(xiàn)金流的管理工作,可以幫助企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)時(shí)期節(jié)通過稅務(wù)籌劃或成本管理來節(jié)約運(yùn)營成本,提高資金的使用率。

    三是能夠保障公司避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的特殊性,其產(chǎn)品的變現(xiàn)周期較長,現(xiàn)金流的就是對企業(yè)償還債務(wù)、維持經(jīng)營的關(guān)鍵,通過籌資或融資方式的變化降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率可以很好的幫助企業(yè)獲得更多的融資機(jī)會,從而避免了因資金鏈斷裂而產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)[2]。

    四是能夠增強(qiáng)公司的競爭力。房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力來自于對差異化市場的開發(fā),根據(jù)差異化市場的需求打造現(xiàn)代化的創(chuàng)新性的房地產(chǎn)項(xiàng)目,而這一企業(yè)發(fā)展策略需要大量的現(xiàn)金作為支撐,并且現(xiàn)金流在企業(yè)中的流轉(zhuǎn)必須保持良好的循環(huán)狀態(tài),高水平的現(xiàn)金流管理能夠幫助企業(yè)完成這一戰(zhàn)略目標(biāo),使得現(xiàn)金流能夠及時(shí)的流轉(zhuǎn),變?yōu)槠髽I(yè)項(xiàng)目進(jìn)程推進(jìn)的動力,從而在差異市場中獲得優(yōu)勢地位,增強(qiáng)公司的競爭力。

    三、房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流量管理的現(xiàn)狀

    (一)資金需求量大,籌資成為重要資金來源

    房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)在于項(xiàng)目規(guī)模大,需要大量的前期投入才能開展,資金占用率高且資金回收期長,為了項(xiàng)目的開展與建設(shè),房地產(chǎn)企業(yè)需要大量的資金來維持運(yùn)轉(zhuǎn),而企業(yè)自身的資產(chǎn)并不能及時(shí)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金,因此融資、籌資成為企業(yè)現(xiàn)金流的主要來源。

    (二)資金回收期較長,流轉(zhuǎn)速度慢

    房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模較大,動工之前要經(jīng)過招投標(biāo)、報(bào)批審批手續(xù)才能夠開始建設(shè),建成之后還需要驗(yàn)收、審查結(jié)果合格方可以將其投入市場,由于住房價(jià)格與人均收入之間的比率過高,人們在進(jìn)行住房購買時(shí)往往需要經(jīng)過長時(shí)間的考察與觀望,使得整個(gè)銷售過程極為漫長,資金需要所有流程結(jié)束后才能收回,周期長,流轉(zhuǎn)速度極慢。

    (三)現(xiàn)金流波動較大且時(shí)間分布不均

    房地產(chǎn)項(xiàng)目在整個(gè)建設(shè)和銷售期間會受到很多因素的影響,例如季節(jié)、國家政策、貸款利率、人口水平等等,這就使得房地產(chǎn)銷售的情況處于很不穩(wěn)定的狀況之下,資金的回流根據(jù)銷售情況而定,因此也會出現(xiàn)波動較大,時(shí)間分布不均的情況。

    (四)資金占用風(fēng)險(xiǎn)大

    一旦房地產(chǎn)的項(xiàng)目開始建設(shè),大量的資金就已經(jīng)被投入使用,[3]不能夠撤回或做以調(diào)整,資金在使用后不受到企業(yè)決策、經(jīng)濟(jì)情況、市場變化、國家政策等等因素的影響,如果在建設(shè)途中發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目存在各種問題,資金很可能完全無法回流,導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

    (五)現(xiàn)金流量管理工作量大、明細(xì)復(fù)雜

    企業(yè)的現(xiàn)金流往來業(yè)務(wù)較為復(fù)雜,因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)與銷售時(shí)要對接很多外界單位,例如設(shè)計(jì)院、銀行、施工方、監(jiān)理方、政府、購房者等等,現(xiàn)金流量管理的工作量十分巨大,對現(xiàn)金流動進(jìn)行記錄的原始憑證明細(xì)也十分復(fù)雜。

    四、房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流量管理趨勢預(yù)測

    關(guān)注點(diǎn):因勢而變,把握增量、突破存量

    2017年房地產(chǎn)市場各項(xiàng)數(shù)據(jù)表明,企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)債堆積,壓力增大,需要重視防范現(xiàn)金流不足的風(fēng)險(xiǎn)。

    據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)所知,上一年度房地產(chǎn)企業(yè)在其主要業(yè)務(wù)指標(biāo)(即銷售總額和銷售面積)中增長幅度全部超過百分之二十大關(guān);與此同時(shí)快速提高的還有房地產(chǎn)企業(yè)的市場份額,相較2016年度增長了近八個(gè)百分點(diǎn),這表明房地產(chǎn)行業(yè)向心力不斷增強(qiáng)。

    房地產(chǎn)企業(yè)資金隱憂較多,布局不合理,隱形風(fēng)險(xiǎn)長期存在,其問題如下:追隨式經(jīng)營策略在此經(jīng)濟(jì)形式下弊端較大;對國家政策及地域發(fā)展預(yù)計(jì)不足導(dǎo)致的高價(jià)土地儲備帶來的庫存積壓風(fēng)險(xiǎn);市場經(jīng)濟(jì)改革不斷深化壓低杠桿也將造成房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)縮水現(xiàn)象頻發(fā)。

    《中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)十五年發(fā)展報(bào)告》中給出房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)測結(jié)果。報(bào)告認(rèn)為,在接下來的三至五年的時(shí)間范圍內(nèi),國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)向心力快速增強(qiáng),也就意味著優(yōu)質(zhì)企業(yè)驅(qū)趕劣質(zhì)企業(yè)的戰(zhàn)爭在地產(chǎn)行業(yè)打響,隨著地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的減少,大型巨型產(chǎn)企業(yè)成為房地產(chǎn)市場主要成員,企業(yè)合并整合成為未來發(fā)展趨勢,企業(yè)資本成為競爭的有力砝碼。[4]新項(xiàng)目的開發(fā)速度將放緩,企業(yè)重點(diǎn)集中在存量市場上,現(xiàn)存住房的交易成為新的市場開發(fā)點(diǎn)與利益增長點(diǎn),同時(shí),房地產(chǎn)行業(yè)政策的不斷出臺也意味著房地產(chǎn)企業(yè)不能將目光僅僅停留在出售這一業(yè)務(wù)上,而應(yīng)更多的揣摩政策走向,開發(fā)租賃業(yè)務(wù),實(shí)現(xiàn)多元化發(fā)展,深化房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化進(jìn)程。

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