緊縮性調(diào)控政策下個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防控分析

龍正君

[摘 要]文章結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策的背景，梳理了近三年的房地產(chǎn)調(diào)控措施，分析了各種緊縮性調(diào)控措施對(duì)借款人的償債能力和債權(quán)擔(dān)保能力的影響，并由此提出相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防控措施。

[關(guān)鍵詞]緊縮性調(diào)控政策;房地產(chǎn);個(gè)人住房貸款;風(fēng)險(xiǎn);防控

[中圖分類號(hào)]F832.45 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1008-7656（2018）06-0084-05

一、緒論

（一）文獻(xiàn)綜述

個(gè)人住房貸款是指商業(yè)銀行在向借款人發(fā)放用于購(gòu)買房產(chǎn)（含二手房產(chǎn)）且由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行保證或者以所購(gòu)房產(chǎn)為抵押物進(jìn)行擔(dān)保的貸款。因而，個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)是指商業(yè)銀行在發(fā)放個(gè)人住房貸款的過(guò)程中因借款人無(wú)法償還貸款或貸款的擔(dān)保價(jià)值貶損等因素發(fā)生相關(guān)損失的可能性。

國(guó)外關(guān)于個(gè)人住房貸款的研究主要包括支付理論、權(quán)益理論的研究。關(guān)于支付理論的研究，Kassernan（1980）分析了利率與房產(chǎn)價(jià)值的相互關(guān)系及其對(duì)個(gè)人住房貸款違約率的影響[1]。Lawrence （1995）指出借款人以往的信用狀況、年齡因素、貸款期限等是導(dǎo)致個(gè)人住房貸款違約的重要因素[2]。Burrows（1998）指出失業(yè)是導(dǎo)致個(gè)人住房貸款違約的主要因素[3]。Ambrose（2000）指出個(gè)人住房貸款違約率受到利率波動(dòng)的影響[4]。關(guān)于權(quán)益理論的研究，Quigley（1993）構(gòu)建以期權(quán)理論為基礎(chǔ)的風(fēng)險(xiǎn)模型，分析了貸款價(jià)值比、抵押的房產(chǎn)價(jià)值這兩個(gè)影響個(gè)人住房貸款違約率的敏感因素[5]。Riddiough（1993）指出違約成本是影響借款人理性違約選擇的關(guān)鍵因素，其中信譽(yù)以及信用評(píng)分是借款人著重考慮的影響因素[6]。Wong （2004）指出銀行催收、貸款重組、延期付款等措施在減少借款人違約方面具有重要作用[7]。

相對(duì)而言，國(guó)內(nèi)的研究主要著力于運(yùn)用國(guó)外的模型理論結(jié)合國(guó)內(nèi)的相關(guān)情況進(jìn)行實(shí)證分析。王福林（2004）通過(guò)分析杭州市某國(guó)有商業(yè)銀行的信貸數(shù)據(jù)，運(yùn)用 Logistic 模型進(jìn)行回歸實(shí)證分析，得出影響個(gè)人住房貸款違約率的影響因素，按重要性排序依次為是否為當(dāng)?shù)厝?、貸款價(jià)值比、期房或是現(xiàn)房、月還款額占家庭月收入的比例、還款方式、家庭收入、建筑面積[8]。顧全林（2014）指出，借款人的違約行為受到個(gè)人因素、貸款因素、地區(qū)因素、宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)因素的影響[9]。陳瑩（2015）運(yùn)用多層次線性回歸分析（MCLP）模型進(jìn)行分析，得出住房抵押貸款者的學(xué)歷、工作狀況、家庭月收入和戶籍等因素是導(dǎo)致個(gè)人住房貸款違約最主要的因素[10]。

（二）政策背景

從2016年10月起，全國(guó)各大熱點(diǎn)城市陸續(xù)推出緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控措施（見(jiàn)表1）。由此，一、二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，而三、四線城市仍有庫(kù)存去化空間，房?jī)r(jià)總體上仍呈現(xiàn)出上漲趨勢(shì)，但整體漲幅收窄。同時(shí)，在限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商等緊縮性調(diào)控政策持續(xù)加推的形勢(shì)下，住房回歸居住功能，投資價(jià)值受到抑制，投機(jī)性需求被擠壓，房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭得到遏制，有效地防控了房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí)，本輪調(diào)控的另一個(gè)重點(diǎn)在于嚴(yán)控商業(yè)銀行的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。在緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控大背景下，金融監(jiān)管力度也在持續(xù)加碼，房地產(chǎn)信貸額度仍保持增長(zhǎng)趨勢(shì)但增幅已經(jīng)收窄，而且，近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)貸款不良率有提高勢(shì)頭，個(gè)人住房不良貸款率也呈現(xiàn)出抬高趨勢(shì)（見(jiàn)圖1）。如在未來(lái)一段時(shí)期，本輪調(diào)控仍未見(jiàn)有明顯松動(dòng)的跡象，再加上“首付貸”被嚴(yán)令取締，個(gè)人綜合消費(fèi)貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款、信用卡透支等關(guān)聯(lián)性貸款的額度和流向受到嚴(yán)格控制，購(gòu)房人通過(guò)各種融資途徑可以獲得的資金量逐漸減少，而城鎮(zhèn)化的發(fā)展趨勢(shì)仍在加速，剛需和改善性購(gòu)房需求仍較為旺盛，信貸資金缺口和流動(dòng)性降低將在一定程度上推高商業(yè)銀行房地產(chǎn)個(gè)人住房貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)。

二、緊縮性調(diào)控政策對(duì)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的影響分析

緊縮性調(diào)控政策對(duì)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的影響主要包括借款人違約風(fēng)險(xiǎn)和擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)方面，其中違約風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)為借款人的償債能力，屬于直接風(fēng)險(xiǎn)，而擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)為擔(dān)保受償能力，屬于間接風(fēng)險(xiǎn)，主要關(guān)注債權(quán)的安全性和可追償性。

（一）緊縮性調(diào)控政策影響借款人償債能力

1.限貸政策會(huì)影響借款人的償債能力。截至2018年7月，個(gè)人住房貸款的增長(zhǎng)連續(xù)17個(gè)月放緩。在個(gè)人住房貸款總體額度增幅收窄的形勢(shì)下，有的購(gòu)買者難于通過(guò)貸款足額支付購(gòu)房款，會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房合同違約。對(duì)于首套住房的情形，因貸款合同無(wú)法簽訂，不會(huì)導(dǎo)致個(gè)人住房貸款違約風(fēng)險(xiǎn);但是對(duì)于改善性住房的借款人，如涉及改善住房的購(gòu)房合同違約，因需承擔(dān)大額的違約金，購(gòu)房者償還首套住房個(gè)人住房貸款的能力會(huì)受到損害，由此造成首套房貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)增加。同時(shí)，貸款利率上浮會(huì)導(dǎo)致借款人承擔(dān)的利息成本增加，因而月供額度隨之提高。對(duì)于剛需購(gòu)房者而言，月供額度的提高將可能導(dǎo)致斷供。目前，在改善性購(gòu)房比重逐漸增大的市場(chǎng)形勢(shì)下，貸款利率上浮和首付比例提高，都可能導(dǎo)致改善性購(gòu)房者負(fù)擔(dān)過(guò)重，進(jìn)而誘發(fā)批量性個(gè)人住房貸款違約風(fēng)險(xiǎn)。

2.轉(zhuǎn)售限制加大了投機(jī)購(gòu)房借款人的違約概率。當(dāng)前，“房子是用來(lái)住”理念深入人心，住房回歸居住的基本功能成為大勢(shì)所趨，房屋的投資價(jià)值逐步退化，由此，投機(jī)購(gòu)房者持有非自住房屋的積極性降低，但轉(zhuǎn)手套現(xiàn)又受到限貸限售調(diào)控政策的影響，此種情形下，投機(jī)購(gòu)房者極有可能因無(wú)法承擔(dān)資金成本而導(dǎo)致無(wú)力償還個(gè)人住房貸款，由此誘發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

3.資信審查嚴(yán)格化誘發(fā)改善性購(gòu)房借款人的斷供風(fēng)險(xiǎn)。借款人資信條件的嚴(yán)格化不會(huì)直接造成違約風(fēng)險(xiǎn)，但是對(duì)于改善性住房的情形，購(gòu)房者會(huì)可能因無(wú)法取得個(gè)人住房貸款支持而導(dǎo)致第二套房屋的購(gòu)房合同違約，因違約成本過(guò)高而可能間接造成首套住房的個(gè)人住房貸款斷供。

4.群訪群訴事件形成局部違約風(fēng)險(xiǎn)。在自媒體時(shí)代，購(gòu)房者抱團(tuán)維權(quán)的意識(shí)和能力明顯提高。如出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)，房地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)無(wú)法按約交付房產(chǎn)，有的購(gòu)房者會(huì)選擇停止償還貸款并采取群體性的對(duì)抗手段，將問(wèn)題和責(zé)任推給政府和社會(huì)，迫使政府利用行政力量解決問(wèn)題。此種情形下，可能造成局部的個(gè)人住房貸款違約風(fēng)險(xiǎn)。

（二）緊縮性調(diào)控政策影響擔(dān)保受償能力

1.限貸、限價(jià)以及地價(jià)上漲會(huì)影響保證人的擔(dān)保能力。個(gè)人住房貸款的保證人一般為房地產(chǎn)企業(yè)。緊縮性調(diào)控政策下，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款及流動(dòng)性貸款額度受限，貸款利率提高，會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力，增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。限價(jià)政策又制約了其產(chǎn)品定價(jià)權(quán)，由此導(dǎo)致產(chǎn)品銷售難度增大及資金回籠過(guò)程拉長(zhǎng)。2016年以來(lái)，各大城市“地王”頻出，整體拉高了全國(guó)大中城市的土地均價(jià)，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)拿地成本和短期資金占用量顯著增加，特別是對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的淘汰效應(yīng)越發(fā)明顯。房地產(chǎn)行業(yè)的整體資信狀況不太樂(lè)觀，導(dǎo)致其擔(dān)保能力受限，個(gè)人住房貸款擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)增加。

2.流動(dòng)性降低損害了抵押物的擔(dān)保價(jià)值。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，在緊縮性調(diào)控政策的綜合作用下，房地產(chǎn)行業(yè)的整體流動(dòng)性變?nèi)?，如可能?huì)發(fā)生資金鏈斷裂而導(dǎo)致工程爛尾現(xiàn)象;對(duì)于建筑施工企業(yè)而言，在整體利潤(rùn)率減少及施工標(biāo)準(zhǔn)、工期要求越發(fā)嚴(yán)格的形勢(shì)下，建筑行業(yè)極易出現(xiàn)資金鏈斷裂的現(xiàn)象，若工程款挪用現(xiàn)象出現(xiàn)，無(wú)法保證?？顚Ｓ茫瑒t會(huì)增加了工程爛尾的幾率。工程爛尾導(dǎo)致抵押物不具備入市條件，很大程度上喪失了抵押價(jià)值，尤其是三四線城市此種情形更為嚴(yán)重。抵押物價(jià)值的貶損導(dǎo)致個(gè)人住房貸款債權(quán)實(shí)現(xiàn)難以得到保障。

3.訴訟的不確定性影響優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)。在緊縮性限購(gòu)政策的影響下，個(gè)人住房貸款的違約率有可能被局部推高，而違約發(fā)生后的權(quán)利救濟(jì)過(guò)程中，現(xiàn)行訴訟模式下存在的不確定性又反過(guò)來(lái)加劇了擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)。在期房銷售模式下，在抵押房屋尚未竣工并取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的情形下，僅能辦理抵押預(yù)登記，此種登記形式與正式的抵押登記存在法律效力上的差異。在訴訟層面，各區(qū)域法官對(duì)此種差異的自由裁量權(quán)較大，很多判決并不認(rèn)可抵押預(yù)登記的法律效力。此外，在金融借款合同糾紛中，如存在第三方債權(quán)的情形下，抵押房屋一旦因第三方債權(quán)引發(fā)的訴訟或因借款人涉嫌刑事犯罪而被有權(quán)機(jī)關(guān)查封或沒(méi)收，能否通過(guò)行使抵押權(quán)或強(qiáng)制執(zhí)行程序保障債權(quán)，仍存在相當(dāng)大的不確定性。因此，抵押物的價(jià)值貶損很大程度上將誘發(fā)個(gè)人住房貸款擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)。

三、緊縮性調(diào)控政策下個(gè)人住房貸款違約風(fēng)險(xiǎn)的防控措施

（一）防控緊縮性調(diào)控政策下的借款人違約風(fēng)險(xiǎn)

1.合理控制個(gè)人住房貸款額度，制定適度的房貸利率。貸款投放額度要因城施策、因人施策，充分保障剛需型和適當(dāng)改善性購(gòu)房者的需要，嚴(yán)格控制三套以上的投機(jī)性購(gòu)房的借貸門(mén)檻，防控因改善性購(gòu)房貸款額度不足導(dǎo)致首套房個(gè)人住房貸款違約風(fēng)險(xiǎn)。房貸利率的調(diào)整需要與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相結(jié)合，與城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)水平的漲幅相對(duì)應(yīng)，同時(shí)向剛需型和適當(dāng)改善性購(gòu)房需求進(jìn)行適度傾斜，避免上浮比例過(guò)大超出一般購(gòu)房者的承受能力進(jìn)而引發(fā)被動(dòng)違約風(fēng)險(xiǎn)。

2.制定合理的限售政策。兩套房屋基本可以滿足正常的剛需性和適度改善性的住房需求，三套以上購(gòu)房具有投機(jī)炒房的嫌疑。為應(yīng)對(duì)投機(jī)性需求擠出情形下的風(fēng)險(xiǎn)，必須有效限制投機(jī)炒房行為，對(duì)三套以上購(gòu)房者實(shí)施嚴(yán)格的限售政策，擴(kuò)大政策實(shí)施區(qū)域。

3.對(duì)改善性購(gòu)房者的資信條件審查要做系統(tǒng)分析。對(duì)于改善性購(gòu)房者既要按照一般借款人的資信條件進(jìn)行審查，又要結(jié)合剛需購(gòu)房個(gè)人住房貸款的還款情況，更要綜合考慮改善性購(gòu)房貸款抵押物的價(jià)值和保證人的資信，適度放寬審批條件，避免審批過(guò)于嚴(yán)格導(dǎo)致改善性購(gòu)房貸款無(wú)法放款，造成購(gòu)房者因購(gòu)房合同違約在承擔(dān)巨額違約金的情況下無(wú)法償還首套房的個(gè)人住房貸款。

4.積極關(guān)注群體事件處理，適時(shí)提起訴訟保障優(yōu)先受償權(quán)。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)因產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題、現(xiàn)金流斷裂問(wèn)題等與購(gòu)房者發(fā)生群體性對(duì)抗時(shí)，按揭銀行需及時(shí)采取應(yīng)急防控機(jī)制，關(guān)注群體性事件發(fā)生的情況，督促房地產(chǎn)企業(yè)采取措施管控局勢(shì)。如房地產(chǎn)企業(yè)已資信喪失，無(wú)力處理相關(guān)問(wèn)題，一旦發(fā)生斷供現(xiàn)象，需要適時(shí)提起訴訟，利用抵押債權(quán)的優(yōu)先受償性最大限度實(shí)現(xiàn)債權(quán)。

（二）防控緊縮性調(diào)控政策下的擔(dān)保價(jià)值損失風(fēng)險(xiǎn)

1.合理控制開(kāi)發(fā)貸款額度，有效應(yīng)對(duì)地價(jià)上浮趨勢(shì)。在土地財(cái)政機(jī)制的驅(qū)動(dòng)下，土地成本在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本中所占比例日趨提高，開(kāi)發(fā)貸款的使用更為集中在土地出讓金的支付方面。在地價(jià)整體上浮的形勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于開(kāi)發(fā)貸款額度的需求急劇增長(zhǎng)。如開(kāi)發(fā)貸款額度受限，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流若出現(xiàn)問(wèn)題，此時(shí)為保持發(fā)展后勁，有的房地產(chǎn)企業(yè)若把用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的建安成本部分轉(zhuǎn)移至土地成本，由此導(dǎo)致偷工減料、房屋質(zhì)量問(wèn)題出現(xiàn)，甚至工程難于順利竣工交付，實(shí)質(zhì)上侵害了個(gè)人住房貸款的保證人資信和抵押物價(jià)值。因此，避免出臺(tái)急促的開(kāi)發(fā)貸款額度緊縮政策，保持額度適度寬松并與地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平總體相適應(yīng)，有利于防控個(gè)人住房貸款違約風(fēng)險(xiǎn)。

2.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性管理的指導(dǎo)。商業(yè)銀行需要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性管理進(jìn)行指導(dǎo)，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)制定合理的開(kāi)發(fā)計(jì)劃，科學(xué)配置住宅產(chǎn)品與商業(yè)產(chǎn)品、自持物業(yè)與銷售物業(yè)的比例，注意商業(yè)集中體的開(kāi)發(fā)節(jié)奏，指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)利用易銷售產(chǎn)品形成的現(xiàn)金流配套同期難銷售產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)，由此形成適度充裕的現(xiàn)金流來(lái)維持企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，以此提高個(gè)人住房貸款的保證人資信和促進(jìn)抵押物保值增值。

3.強(qiáng)化落實(shí)抵押物登記手續(xù)應(yīng)對(duì)訴訟風(fēng)險(xiǎn)。鑒于抵押權(quán)預(yù)告登記在優(yōu)先受償權(quán)方面的法律效力，為保證房屋達(dá)到辦證條件后，抵押權(quán)預(yù)告登記能夠順利地變更為正式登記，對(duì)于按揭購(gòu)房的情形，應(yīng)要求房地產(chǎn)企業(yè)在購(gòu)房合同中約定由購(gòu)房者委托房地產(chǎn)企業(yè)辦理產(chǎn)權(quán)證，待達(dá)到辦理產(chǎn)權(quán)的條件時(shí)可以實(shí)現(xiàn)快速集中辦理，避免部分購(gòu)房者以各種目的拖延辦理產(chǎn)權(quán)證，縮短抵押預(yù)告登記變更為正式登記的過(guò)渡期，以此應(yīng)對(duì)訴訟結(jié)果的不確定性風(fēng)險(xiǎn)。

4.加強(qiáng)溝通協(xié)作，強(qiáng)化履約監(jiān)督，防止抽逃項(xiàng)目資金，區(qū)分情況制定追償計(jì)劃。為促進(jìn)抵押物的保值增值，必須確保在建工程順利竣工交付，要實(shí)現(xiàn)該項(xiàng)目的，必須要求房地產(chǎn)企業(yè)確保項(xiàng)目建設(shè)資金的投入，同時(shí)需要指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)督促建筑施工企業(yè)將工程進(jìn)度款切實(shí)用于項(xiàng)目建設(shè)，確保?？顚Ｓ?，避免建筑施工企業(yè)抽逃項(xiàng)目資金導(dǎo)致資金鏈斷裂引起停工。而當(dāng)相關(guān)群體事件已經(jīng)形成，政府以行政手段介入之時(shí)，需要注重加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，尤其要注意確保抵押物價(jià)值的保值增值。如在建項(xiàng)目無(wú)法竣工交付，抵押物的價(jià)值將無(wú)法實(shí)現(xiàn)。即便通過(guò)訴訟進(jìn)入到執(zhí)行階段，抵押房屋因未竣工交付，不具備強(qiáng)制執(zhí)行的條件。因此，按揭銀行需要在此種情形下，必須以確保項(xiàng)目竣工交付為首要工作目標(biāo)，在追償時(shí)點(diǎn)及追償力度上配合政府的處理工作，避免過(guò)度激化群體事件影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)程，最終損害利益相關(guān)各方的共同利益。

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