芻議不動產(chǎn)繼承中的登記安全

摘 要 我國當(dāng)前階段已經(jīng)開始逐步的深入實施強登記主義的不動產(chǎn)登記制度，在這個過程中，不動產(chǎn)的繼承安全登記問題是非常重要的，也是最不容忽視的關(guān)鍵所在。在當(dāng)前現(xiàn)階段中，一定要積極結(jié)合我國的實際情況和歷史發(fā)展背景來進行進一步的研究，從立法角度上來明確繼承不動產(chǎn)的等級安全制度以及程序，從而為不動產(chǎn)的繼承安全性提供保障。本文主要對不動產(chǎn)繼承中的登記安全進行了分析，希望能為財產(chǎn)安全提供更多的幫助。

關(guān)鍵詞 不動產(chǎn) 繼承 登記安全

作者簡介：張熙悅，鄭州大學(xué)法學(xué)院，研究方向：民商法。

中圖分類號：D923.5 文獻標(biāo)識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.05.100

不動產(chǎn)是重要的財產(chǎn)種類之一，與其他的財產(chǎn)一樣，不動產(chǎn)是具有一定自然使用價值和附加價值的。近年來我國已經(jīng)實施了強制性的不動產(chǎn)等級制度，這對于不動產(chǎn)的繼承來說是具有重要意義的。在該項工作開展和實施的過程中會面臨著一定的安全問題，對此還需要格外的加以重視，能夠認(rèn)識到不動產(chǎn)繼承當(dāng)中的登記安全重要性，并采取全面的措施進行優(yōu)化調(diào)整，從而達到保障效果。下面將對不動產(chǎn)繼承當(dāng)中的登記安全進行詳細的論述和分析。

一、不動產(chǎn)登記安全的意義

不動產(chǎn)是財產(chǎn)當(dāng)中的重要組成部分之一，主要表示的是一些不能移動或者是移動了就會發(fā)生性質(zhì)上改變或者有損價值的一些財產(chǎn)，例如土地和房產(chǎn)等等。我國在不動產(chǎn)的等級條例當(dāng)中有所規(guī)定：這個條例中包含的不動產(chǎn)，具體值得是樹木、房屋建筑、海域以及土地等物。和其它常見財產(chǎn)形式相同，不動產(chǎn)在兩個層面對于個體和權(quán)利主體有著針對性意義。首先，不動產(chǎn)可以說是財產(chǎn)的自然面向，例如一塊土地的大小和土壤的肥沃程度等等，決定了這塊土地的自然使用價值。其次，不動產(chǎn)的法律面向，也就是法律體系當(dāng)中的對于財產(chǎn)的自然屬性的確認(rèn)以及相關(guān)的保護等，所以說影響著權(quán)利人和相關(guān)主體之間的義務(wù)和權(quán)利關(guān)系 。在當(dāng)今的社會發(fā)展時期中，社會主體之間的聯(lián)系以及互動關(guān)系比較顯著，在使用和擁有自身財產(chǎn)時基本采取主動方式進行保護，因此在財產(chǎn)的法律面向上體現(xiàn)的并不明顯。隨著社會的進步和發(fā)展，當(dāng)前階段人們對于財產(chǎn)的本身屬性以及人和人之間的特別關(guān)系得到明確，同時財產(chǎn)的法律面向獲得了特別關(guān)注。所謂法律安全，指的是在合理的法律體系以及范圍中，可以獲得有效保護，這就是財產(chǎn)價值的主要因素。

如今背景下，許多國家都實施了等級制度，這是為了規(guī)范不動產(chǎn)，也就是由國家方面來進行關(guān)于不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)保護和各項事宜的歸屬以及變動。在德國對于不動產(chǎn)的登記是十分嚴(yán)格的，并給予了登記相應(yīng)的推定力和公信力。當(dāng)中推定力表示的是只要登記了，那么就能確定真實的權(quán)利所在。從法律上來將不動產(chǎn)的登記能得到確認(rèn)，排除有有效相關(guān)證據(jù)推翻的情況，登記具有較強公信力，在僅僅擁有權(quán)力外觀卻沒有權(quán)利的狀況下，仍然可以來獲得相應(yīng)的權(quán)利。

二、我國不動產(chǎn)繼承中的登記安全分析

不動產(chǎn)的集成主要指的是在產(chǎn)權(quán)人死亡之后，導(dǎo)致其本身享有的各種不動產(chǎn)的集成和轉(zhuǎn)換引發(fā)的不動產(chǎn)變動。對于這種情況，我國物權(quán)法中沒有實施針對性的等級制度，而是采取了特別處理的方式。在我國法律中包含這樣的內(nèi)容：因為受遺贈或者繼承獲得物權(quán)的情況，在受遺贈和繼承開始的時候發(fā)生效力。我國物權(quán)法中包含這樣的內(nèi)容，享有不動產(chǎn)物權(quán)的，在實際處分物權(quán)過程中，根據(jù)法律要求應(yīng)該辦理登記的，如果沒有登記，就不會發(fā)生物權(quán)效力。這就是說如果繼承在物權(quán)方面發(fā)生了變動，而后進行交易行為，那么仍然需要按照相關(guān)的程序和規(guī)定來進行進一步的登記處理。這當(dāng)中所發(fā)生的相關(guān)安全問題最為根本的原因就是登記中這樣規(guī)定，出讓人必須屬于物權(quán)的完全享有人，這樣可以確保順利進行交易。和一般的交易相比，在實際的不動產(chǎn)繼承中，為了確保登記的安全系數(shù)，相應(yīng)的出讓人需要具備物權(quán)享有人資格，這樣才能有效解決相關(guān)問題。主要是因為在繼承的過程中是會涉及到一定的客觀事實，同時當(dāng)中也有著感情和民訴的相關(guān)內(nèi)容，需要結(jié)合社會實際發(fā)展情況和基本情況等來進行綜合性的考慮。當(dāng)中主要問題的相關(guān)點為：（1）確定被繼承人已經(jīng)死亡的事實。（2）明確被繼承人是否在生前確定過有法律效應(yīng)的相關(guān)遺產(chǎn)處理的內(nèi)容。（3）對繼承人的狀況進行明確，包括關(guān)系和人數(shù)等等。（4）是否具有法律規(guī)定的其他可以分得遺產(chǎn)的主體人存在。（5）明確繼承人是否具有繼承能力和行為等等 ?？梢詮纳鲜龅膬?nèi)容當(dāng)中看出，繼承當(dāng)中所涉及到的問題是十分復(fù)雜的。即便不考慮到當(dāng)中的安全性問題，在正常的社會法律體制環(huán)境下也需要來進行必要的不動產(chǎn)登記制度。我國當(dāng)前階段并沒有完善的統(tǒng)一的不動產(chǎn)繼承登記安全制度，在立法層面上不動產(chǎn)登記部門只能通過經(jīng)驗來找尋辦法進行解決，當(dāng)中主要有兩種方法：一是繼承訴訟，二是繼承公證。我國從大的方向上來看，在繼承公證當(dāng)中主要傾向于查明繼承事實，這主要是因為我國民事訴訟當(dāng)中正在逐步的由職權(quán)主義向當(dāng)事人主義方向轉(zhuǎn)換，繼承糾紛的解決也應(yīng)當(dāng)從明確繼承事實的角度出發(fā)來進行處理。為了能夠達到這樣的目的，在公證處需要結(jié)合自身的實際情況和特點來進行相應(yīng)的手段明確，從而達到科學(xué)并且合理的繼承保護。

三、不動產(chǎn)繼承中財產(chǎn)沖突和登記安全的矛盾

在不動產(chǎn)的繼承登記當(dāng)中我們不僅需要看到登記安全的一面，還需要看到當(dāng)中所存在的另外的社會價值使用的便捷性，在財產(chǎn)權(quán)利人在重視財產(chǎn)能獲得法律保護的同時，也希望自己對于財產(chǎn)使用能夠盡量的便捷化，并且能減少使用當(dāng)中的成本，這一價值也就是財產(chǎn)效率。在等級安全和財產(chǎn)效率之間并沒有完全的沖突所在，大部分的不動產(chǎn)登記和安全都能夠在一定程度上提升財產(chǎn)效率。主要是因為等級當(dāng)中增加的交易成本對于出讓方來說是信息公布成本，其節(jié)省了受讓方的信息收集成本。同時節(jié)省的是潛在的訴訟成本費用，從整體上來講還是整體降低了交易成本的。但在一些特殊的情況下，也的確會形成權(quán)利人以及制度價值選擇上的矛盾問題。也就是登記安全和財產(chǎn)效率之間不能并行不悖，因此當(dāng)中將出現(xiàn)各種不同的選擇性的問題。當(dāng)前階段對于這兩者之間的沖突問題可以體現(xiàn)于等級安全成本高和效率低方面。例如我國當(dāng)前的社會發(fā)展是處于一種制度限制狀態(tài)下的，申請人在繼承公證當(dāng)中需要對此來付出比較高的舉證費用和成本費用，這一點整體社會當(dāng)中都是體現(xiàn)的較為明顯的。有人說“房子要過戶，那么雙方在洽談了以后只要簽署一個承諾函我就給你過戶?；蛘哒f當(dāng)你欺詐了別人的權(quán)利的時候，可以廢除之前所簽署的手續(xù)，等打完官司以后再來進行相應(yīng)的修改，可是為什么房管局卻要將所有的責(zé)任都包攬到自己身上呢，完全是沒有必要的?！钡聦嵣线@里還需要進行強調(diào)，不動產(chǎn)登記安全重要性是不容忽視的。只有你進行了不動產(chǎn)的等級才能促使權(quán)利人的收益得到真正的保障，促使其不會受到損失。例如在上海和北京等一線城市當(dāng)中房價是十分高的，如果出現(xiàn)了虛假證明并將房產(chǎn)進行登記和銷售，那么真正的權(quán)利人的權(quán)益是無法得到根本保障的，當(dāng)他真正的受到了損失的時候，這樣的損失也是無法進行挽回的，這時候的代價將遠遠的高于登記過程中所造成的成本。美國等西方發(fā)達國家當(dāng)中是有著保險公司的，并且當(dāng)中信息資料十分的龐大，在決定買保險之前，保險公司將對權(quán)利人和所有權(quán)進行分析調(diào)查，并且會給出相應(yīng)的建議，對于一些不安全的不動產(chǎn)是不會給予擔(dān)保的。而一旦進行了不動產(chǎn)的擔(dān)保，那么當(dāng)事人則不需要再來擔(dān)心會自己的財產(chǎn)會被人所剝奪，一旦發(fā)生了各種權(quán)利追究和賠償性的問題，會由保險公司方面給予解決，從而達到通過保險制度來解決不動產(chǎn)登記當(dāng)中的安全性問題的目的。

我國對于這樣的問題也應(yīng)當(dāng)更加重視，在關(guān)于不動產(chǎn)的登記和財產(chǎn)效率方面的問題上，不能片面性的強調(diào)當(dāng)中的內(nèi)容，而是應(yīng)當(dāng)進行進一步的協(xié)調(diào)，保證在足夠的登記安全的情況下才能更好的來進行安全成本的控制以及制度效率問題的控制，保證二者之間能夠協(xié)調(diào)進行，保證不動產(chǎn)繼承的安全性。

四、不動產(chǎn)繼承中登記安全保障制度的優(yōu)化思路

從上述的問題當(dāng)中我們可以看出不動產(chǎn)繼承當(dāng)中的安全問題是不容忽視的，但我國目前為止并沒有對此形成相對完善化的安全保障體系，因此才造成了各種各樣的問題發(fā)生，對于這樣的問題當(dāng)前還需要積極的做好不動產(chǎn)繼承當(dāng)中的安全保障制度優(yōu)化調(diào)整，保證能為不動產(chǎn)的繼承安全性提供更加可靠的保障。

首先，當(dāng)前階段我國沒有在立法層面上確定不動產(chǎn)登記安全保障性制度，因此大部分的不動產(chǎn)登記部門需要依靠自身的經(jīng)驗和條件來尋找辦法解決這樣的問題，這些辦法當(dāng)中是缺少法律依據(jù)的，因此也會在一定程度上受到質(zhì)疑。以繼承公證為例進行分析，在2015年的時候繼承公證發(fā)生懷疑風(fēng)潮之前，就已經(jīng)出現(xiàn)了很多次類似的懷疑事件，嚴(yán)重的影響了不動產(chǎn)繼承安全性。

其次，當(dāng)前階段缺少統(tǒng)一化的繼承信息系統(tǒng)，導(dǎo)致在登記的過程中會出現(xiàn)比較高的成本問題。我國當(dāng)前階段在辦理各項事宜的時候都需要到各個部門當(dāng)中去，并沒有形成統(tǒng)一化的信息控制系統(tǒng)，同時各個單位之間也沒有相應(yīng)的共享信息渠道，因此在信息的掌握上是比較困難的，要想進一步明確繼承的事實真相則會面臨兩難的境地。要么是以形式主義的方式進行查找，保證能夠上交相關(guān)信息資料，但并不能保證當(dāng)中的信息內(nèi)容的可靠性和真實性。要么就需要挨個部門進行核查，這樣的方式既浪費時間，也將導(dǎo)致成本上支出更高。從我國的歷史發(fā)展當(dāng)中可以看出，公證單位的人事檔案系統(tǒng)建立還是能夠起到一定作用的，但隨著社會的發(fā)展和進步，目前來說這樣的系統(tǒng)還是很難達到發(fā)展需求，因此積極的建立起統(tǒng)一的、全國性的繼承信息統(tǒng)計系統(tǒng)將是十分必要的，從而更好的提升繼承信息當(dāng)中的可靠性和安全性，避免其他的替代者出現(xiàn)。

我國當(dāng)前階段所實施的安全保障系統(tǒng)當(dāng)中是有著一定弊端的，在進行信息查找的過程中需要各個部門來進行逐項的查抄然后才能進行繼承訴訟和公證。當(dāng)中繼承訴訟并不是完全意義上的繼承確認(rèn)程序，其在立法上與其他的一般的民事糾紛之間是有著一定區(qū)別的，因此還需要將重點放在查明繼承事實上，從這個方面來看這并不是一項好的安全的保障方式。而在繼承公證方面更是如此，雖然在制度目的是為了能查明繼承的實施，但是由于法律上的不健全性而導(dǎo)致在各項工作的開展當(dāng)中都受到了不良的影響和阻礙。其實有些時候不得不讓當(dāng)事人來進行配合和核查，以便于保證繼承的安全性和可靠性。

五、結(jié)論

綜上所述，在我國的不動產(chǎn)繼承安全保障當(dāng)中，一定要格外的加以重視。一方面要結(jié)合國家的實際情況和社會發(fā)展情況進行實施，另一方面也要在立法層面基礎(chǔ)上來進行不動產(chǎn)繼承安全保障制度的建立，從而為不動產(chǎn)的安全保障做出貢獻，為社會的和諧發(fā)展創(chuàng)造更好的條件。

注釋：

董巍.不動產(chǎn)登記錯誤的防范與救濟.產(chǎn)業(yè)與科技論壇.2015，（11）.150-160.

高文祥.民事訴訟解決不動產(chǎn)登記交叉問題之構(gòu)想.廣西社會主義學(xué)院學(xué)報.2011（6）.41.

參考文獻：

[1]高文祥.民事訴訟解決不動產(chǎn)登記交叉問題之構(gòu)想.中共山西省直機關(guān)黨校學(xué)報.2012（1）.

[2]葉飛.不動產(chǎn)登記中的民行交叉問題.法制與社會.2011（32）.