房產(chǎn)中介簽訂炒房合同的認(rèn)定及效力

趙恒瑾　肖揚(yáng)

摘 要 房?jī)r(jià)與百姓的生活及社會(huì)的秩序息息相關(guān)，如今不斷攀升的房?jī)r(jià)已然成為人們茶余飯后的常備話題。國(guó)家有關(guān)部門也采取了多種行政手段從政策層面對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行宏觀調(diào)控，以求遏制房?jī)r(jià)的迅速增長(zhǎng)。然而，水漲船高的房?jī)r(jià)卻成為許多“炒房者”的生財(cái)之道，以房產(chǎn)作為投資對(duì)象，在價(jià)格相對(duì)較低時(shí)買入，等價(jià)格達(dá)到投資者的預(yù)期值時(shí)再轉(zhuǎn)售出去，以此來賺取中間的差價(jià)，除普通投資者參與此種投機(jī)行為之外，許多房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)利用自身的信息優(yōu)勢(shì)也進(jìn)行這種投資行為。而在現(xiàn)在房產(chǎn)市場(chǎng)過熱的情況下，這種投資方式基本上可以認(rèn)為是穩(wěn)賺不賠的。房屋中介的炒房行為愈演愈烈，法律制度對(duì)于炒房行為方面規(guī)定的缺失，使得較多的買房者在糾紛發(fā)生后自身利益無法得到保障，就此方面的法律缺失進(jìn)行論述，以解決炒房合同問題。

關(guān)鍵詞 房產(chǎn)中介 炒房合同 認(rèn)定 效力

基金項(xiàng)目：對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)研究生科研創(chuàng)新基金資助。

作者簡(jiǎn)介：趙恒瑾、肖揚(yáng)，對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)。

中圖分類號(hào)：D922.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.05.115

2016年3月，小王與小李雙方簽訂房屋買賣合同，對(duì)于房屋的買賣進(jìn)行約定：該房屋以81萬元的價(jià)格賣給小李，與此同時(shí)，在合同中約定小王同意小李在辦理房屋過戶手續(xù)時(shí)可將該房屋過戶給第三人。隨后，小王發(fā)現(xiàn)小李實(shí)際為房屋中介的中介人員并進(jìn)行炒房行為，之后要求解除該房屋買賣合同。雙方將該爭(zhēng)議交至具有管轄權(quán)的相關(guān)法院，法院認(rèn)為原告小李利用自身房屋中介從業(yè)人員的優(yōu)勢(shì)，根據(jù)對(duì)于房屋來源信息的了解以及對(duì)于房屋買賣交易過戶流程的熟悉度，簽訂該房屋買賣合同目的就是為將房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)售行為，而不是想要真正購(gòu)買被告小王名下的房產(chǎn)，所以雙方簽訂的房屋買賣合同并不是出于小王的真實(shí)的意思表示，所以該房屋買賣合同不成立。這是天津?yàn)I海新區(qū)法院塘沽審判區(qū)所受理的案件，在隨后的一段時(shí)間內(nèi)，類似于該房屋買賣合同的案件大概有17件，均為房屋買賣合同糾紛案件認(rèn)定為“名為買房，實(shí)為炒房”的行為，均認(rèn)定合同不成立。近幾年來，關(guān)于房屋中介公司炒房合同案件頻發(fā)，對(duì)于炒房合同的效力如何認(rèn)定以及如何規(guī)制房屋中介的炒房的行為等問題迫在眉睫。

一、 炒房行為及炒房合同的認(rèn)定

當(dāng)前，學(xué)者們對(duì)房屋的炒房行為大致定義為以下幾個(gè)類型：一為投資及機(jī)遇一體化，將兩者不進(jìn)行區(qū)分，通說是對(duì)房地產(chǎn)的投資行為界定為炒房行為；二為狹義的房地產(chǎn)投資行為，就是將炒房行為實(shí)際意義上的房地產(chǎn)投資，通過各種渠道買房屋，再將其加價(jià)賣出。三為廣義的房地產(chǎn)投資行為，不僅僅是對(duì)于房屋的買賣投資，其中包括了土地使用權(quán)的交易，通過倒賣獲得暴利的行為。由此可以看出，目前炒房行為這對(duì)于炒房行為還處于初始階段，并沒有統(tǒng)一的規(guī)定和解釋。

上述案例中涉及的炒房人員大部分都是房屋中介的工作人員，其利用自身工作的優(yōu)勢(shì)對(duì)房產(chǎn)信息的掌握和房屋買賣交易過戶流程的熟悉，同賣房者簽訂房屋買賣合同，再對(duì)買賣的房屋從中加價(jià)并轉(zhuǎn)賣給他人。為確定該買賣行為的順利進(jìn)行，該類合同的約定一般為交付定金，定金交付完畢后將該房屋內(nèi)的設(shè)施清空并對(duì)房屋進(jìn)行移交，該行為正是為了方便實(shí)際買房人進(jìn)行看房，同時(shí)還會(huì)約定允許過戶給第三方，為保證賣方人與實(shí)際的買房人辦理過戶。當(dāng)賣方落入炒房人的炒房圈套時(shí)，拒絕履行合同就會(huì)被以違約為由起訴，并要求賠付高價(jià)的違約金。此類案件中簽訂買賣合同只是先占房屋的購(gòu)買機(jī)會(huì)，同時(shí)進(jìn)行另外尋找買方，將房屋轉(zhuǎn)售他人從中謀求利益的行為?！逗贤ā分嘘P(guān)于無效合同的規(guī)定：“第五十二條 有下列情形之一，合同無效：一、一方有欺詐、脅迫的手段定力合同，損害國(guó)家利益；二、惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；三、以合法形式掩蓋非法目的；四、損害社會(huì)公共利益；違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。” 案例中買房人簽訂合同是為了進(jìn)行炒房，再次進(jìn)行轉(zhuǎn)手出售，通過這種二次倒賣的行為從中賺取差價(jià)獲得利益的行為，并不是真正具有購(gòu)買房屋的真實(shí)意思表示，而與賣方之間所簽訂的房屋買賣合同也不是出于真實(shí)的意思表示，所以雙方簽訂的房屋買賣合同不成立。所以認(rèn)定為第五十二條規(guī)定的第一種情形：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益，但在該案例中并沒有損害利益的行為。若是以違反誠(chéng)實(shí)信用原則，違反公平的市場(chǎng)交易，所以無法依給予相關(guān)的保護(hù)措施，對(duì)于此種說法也不盡然。該案件中的炒房行為無法得到《合同法》中關(guān)于合同的無效的認(rèn)定，也沒有相匹配的法律法規(guī)進(jìn)行相關(guān)的解釋和法律依據(jù)。

雖然炒房行為是一種投機(jī)取巧，從中牟利的行為，但也是本著交易雙方平等自愿的行使民事權(quán)利，這種行為不僅在法律法規(guī)中加以防范，相關(guān)政府部門也同樣需要政策性的調(diào)整加以規(guī)范和引導(dǎo)，不能僅僅就通過法律法規(guī)制度的強(qiáng)制性規(guī)范，同樣還需經(jīng)過政府部門對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行為的引導(dǎo)和規(guī)制，雙管齊下。

二、炒房合同效力認(rèn)定

通過從法律和經(jīng)濟(jì)兩個(gè)角度來解讀類似案例中炒房合同的效力問題。房屋中介工作人員從表面上看來是提供了中介的服務(wù)，實(shí)際上又是合同簽訂的當(dāng)事人一方，實(shí)際上已經(jīng)介入到房屋買賣行為當(dāng)中，并從中進(jìn)行倒賣行為賺取差價(jià)獲得暴利。這種房屋中介工作人員的所簽訂的炒房合同在法律意義上并不是房屋的買賣合同，《合同法》第一百三十條規(guī)定：“買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同”，第一百三十三條規(guī)定：“標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”。

根據(jù)《民法》的相關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)屬于特殊的標(biāo)的物，房產(chǎn)的所有權(quán)的歸屬以轉(zhuǎn)移都是需要通過房地產(chǎn)管理法等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的登記。但是在所謂的炒房合同中，通過合同約定賣方允許將房產(chǎn)直接過戶給第三人也就是實(shí)際的買房人，實(shí)際上也是最終的買房人在支付價(jià)款，由賣方人與實(shí)際買方人辦理該房產(chǎn)過戶的相關(guān)手續(xù)，房屋中介的工作人員即炒房人員并沒有真正要購(gòu)買房屋的真實(shí)意思表示，也不是實(shí)際真正的買方者，只是一個(gè)利用自身的工作優(yōu)勢(shì)的從中獲取暴利的逐利者。所謂的炒房買賣合同并沒有具備房屋買賣合同或者居間合同的相符合的合同條件、特點(diǎn)，所以認(rèn)為該類型的房屋買賣合同都不成立。

從經(jīng)濟(jì)的角度出發(fā)，房屋中介的炒房行為或者說在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)中的炒房行為，炒房者其實(shí)只有小部分為房屋中介工作人員，如果這種情況不加也遏制，有可能會(huì)對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)造成不可磨滅的影響，大部分的炒房人是真正的購(gòu)買房屋，雙方所約定的房屋買賣合同也是真實(shí)有效的，出于真實(shí)的意思表示，此時(shí)也完成了房產(chǎn)交易的過戶行為。而上述案例中的廠方行為只是一種房屋中介進(jìn)行差價(jià)倒賣的行為，并不是傳統(tǒng)意義上的炒房行為，所以房屋中介的炒房行為要加以遏制，要想從根本上解決上述案例中頻發(fā)的狀況，要利用法律手段進(jìn)行規(guī)制。

三、管理炒房行為的措施

首先，完善房地產(chǎn)交易管理法律制度。炒房行為是通過房產(chǎn)的交易行為，以低價(jià)買進(jìn)高價(jià)賣出的方法將房屋的價(jià)格炒高，從中謀取暴利，對(duì)于這種炒房行為，必須要完善房地產(chǎn)交易管理法律制度。對(duì)于預(yù)售房屋來說，加強(qiáng)對(duì)開發(fā)企業(yè)的管理，對(duì)買房者出售房屋預(yù)售許可證，在出售的房屋的宣傳中明確標(biāo)注房屋預(yù)售的審批許可證，對(duì)于違反房產(chǎn)管理部門的開發(fā)商進(jìn)行處罰。對(duì)于未按規(guī)定就將房屋對(duì)外公開出售的，將該行為視為不良行為，由房地產(chǎn)管理部門對(duì)其進(jìn)行記錄，相關(guān)部門依照法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定對(duì)于進(jìn)行處罰并進(jìn)行備案登記，加強(qiáng)對(duì)于預(yù)售房屋的管理。對(duì)于炒房行為的規(guī)制，可以以營(yíng)業(yè)稅進(jìn)行規(guī)范，對(duì)于房屋所有權(quán)變動(dòng)的范圍內(nèi)，相比較買賣行為整個(gè)過程來說，是需要區(qū)分其中的債權(quán)行為和物權(quán)行為，如果此類一房二賣的行為頻發(fā)，對(duì)于其中違反房屋買賣合同的當(dāng)事人就要承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任。

其次，建立個(gè)人住房貸款法律管理防范機(jī)制。目前，中央銀行對(duì)于諸如此類的炒房行為在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)所產(chǎn)生的不利后果及影響已經(jīng)引起了重視，對(duì)于日前頻發(fā)的問題及后果發(fā)布了相關(guān)的防護(hù)措施：首先是將房屋買賣的貸款利率調(diào)整為與同期的貸款利率規(guī)定相同；其次是針對(duì)房屋價(jià)格增長(zhǎng)過快或者價(jià)格增長(zhǎng)較高的地區(qū)，將個(gè)人可以申請(qǐng)的房屋貸款最低的首付款百分比進(jìn)行整體的調(diào)高；最后是規(guī)定禁止零首付買賣房屋。與此同時(shí)，中央銀行自此發(fā)布的相關(guān)措施進(jìn)行開始實(shí)行，并開始預(yù)防因炒房行為未來可能引起的房地產(chǎn)相關(guān)的金融問題。

與此同時(shí)，要建立相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)防治措施及法律法規(guī)的相關(guān)管理機(jī)制，防止事態(tài)的擴(kuò)大。

再次，房地產(chǎn)價(jià)格管理法制建設(shè)。房屋價(jià)格問題是房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)交易的問題，炒房行為目前已經(jīng)引起了強(qiáng)烈的社會(huì)問題，正是因?yàn)槿藗儗⑵湫袨閹?dòng)房屋價(jià)格的高幅上漲，因此需要通過房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)體系的規(guī)范和完善，經(jīng)過立法程序強(qiáng)化在房地產(chǎn)行業(yè)在組織、管理、監(jiān)督等各個(gè)方面在房屋價(jià)格方面的舉措，在實(shí)行加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)防范風(fēng)險(xiǎn)措施方面，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的整體狀況進(jìn)行全面、詳細(xì)、系統(tǒng)化的進(jìn)行規(guī)制，在以一個(gè)良性公平的市場(chǎng)環(huán)境下，規(guī)范房地產(chǎn)的買賣行為，預(yù)防炒房行為的發(fā)生，從根本上遏制炒房人從中獲取利益等不良行為。然而，房地產(chǎn)市場(chǎng)在房屋價(jià)格方面的重要舉措之一就是公開房屋的價(jià)格，但目前房地產(chǎn)市場(chǎng)在信息公開化方面存在較大的漏洞，需要完善。

信息缺少透明化，房屋的數(shù)量、價(jià)格等問題均出去不透明的狀態(tài)，價(jià)格過度哄抬，開發(fā)山、房屋中介對(duì)外發(fā)布虛假信息，將價(jià)格的水準(zhǔn)調(diào)高，人為性的制造市場(chǎng)狀態(tài)的緊缺。目前已經(jīng)對(duì)具有炒房行為過度的地區(qū)，制定以信息公開為主要機(jī)制的規(guī)范行為，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市場(chǎng)信息披露管理制度，目的是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的一個(gè)重要性措施。在房地產(chǎn)市場(chǎng)防范風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制的建立，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)的價(jià)格管理體系，設(shè)立房地產(chǎn)交易監(jiān)督管理中心，在各個(gè)地級(jí)市，為加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督，在相關(guān)地方可設(shè)立房地產(chǎn)交易監(jiān)督管理中心，其目的是為了防止因存在的炒房行為而使房產(chǎn)的價(jià)格增長(zhǎng)過快。

建立房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估申請(qǐng)制度，因房地產(chǎn)交易監(jiān)督部門對(duì)于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)近期價(jià)格的漲幅情況的了解，對(duì)于近期房地產(chǎn)交易的價(jià)格進(jìn)行宏觀調(diào)控并進(jìn)行公開，對(duì)于公眾可以更好的了解市場(chǎng)，必要時(shí)限定最低價(jià)格和最高價(jià)格，為房地產(chǎn)的投資者和開發(fā)者提供可以參考的實(shí)際價(jià)格信息，使得房地產(chǎn)監(jiān)督管理部門可以控制好當(dāng)前的局面，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的漲幅進(jìn)行嚴(yán)格的調(diào)控和控制，對(duì)于違法行為進(jìn)行嚴(yán)格的處罰，對(duì)于虛假房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格漲幅的相關(guān)信息進(jìn)行嚴(yán)格的管控，這樣就可以避免因各種不實(shí)的傳言而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的整個(gè)導(dǎo)向所產(chǎn)生的誤區(qū)，從而可以保證信息的真實(shí)有效，對(duì)于虛假信息的發(fā)布者，為利益抬高房?jī)r(jià)的開發(fā)商、房屋中介等相關(guān)人員進(jìn)行法律責(zé)任的追究。

最后，對(duì)于房屋中介的行為進(jìn)行規(guī)范。目前，相關(guān)城市已經(jīng)開始查處具有違法行為的房屋中介，產(chǎn)生信用污點(diǎn)。但該做法并沒有引起房屋中介的重視，還有一部分中介仍在從事房屋的炒房行為，從中謀取暴利。目前，關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)中介該行業(yè)的相關(guān)法律法規(guī)制度還不夠健全和完善，其中不符合營(yíng)業(yè)資質(zhì)的的房屋中介和相關(guān)無資格的從業(yè)人員進(jìn)行違規(guī)操作并從中或的高額的利益，進(jìn)行違規(guī)性操作，使得炒房行為愈演愈烈。所以，房屋中介相關(guān)人員的炒房行為必須加以遏制，對(duì)于相關(guān)人員的管理同時(shí)也要加強(qiáng)， 對(duì)于房屋中介的營(yíng)業(yè)許可以及相關(guān)從業(yè)人員的資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格的調(diào)查和管控。

加強(qiáng)對(duì)中介從業(yè)人員的資格管理和嚴(yán)格神話，明確房屋中介的責(zé)任和經(jīng)營(yíng)范圍，對(duì)于不符合條件的房屋或代理性銷售房屋的行為的房屋中介機(jī)構(gòu)，制定相關(guān)的處罰措施，從而使得房屋的購(gòu)買者進(jìn)行盲目的跟風(fēng)投資行為或者是對(duì)房屋中介的炒房的違規(guī)行為視而不見，進(jìn)一步的避免不良后果的產(chǎn)生。

注釋：

民法通則.合同法.第五十二條.