中國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的分析

樊琬

摘要：近年來隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的興起，房地產(chǎn)企業(yè)也不斷的增加，使得房地產(chǎn)的競爭越來越激烈。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，其具備投資量大、周期長、資金收益慢等特點，因此必須要保證良好的資金供給。本文簡單的探討了房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道，以及存在的一定問題，并提供了一定的參考建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);融資;渠道創(chuàng)新

房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，同時是一個具有高度關(guān)聯(lián)性和綜合性的行業(yè)，而且房地產(chǎn)企業(yè)在運行和發(fā)展中需要大量的資金投入，屬于資金密集型行業(yè)。從我國房地產(chǎn)行業(yè)當前的融資情況來看，存在融資渠道單一、產(chǎn)品研發(fā)滯后等情況，進而對房地產(chǎn)企業(yè)的成長和發(fā)展造成一定的制約，同時房地產(chǎn)融資的單一渠道也使得金融風險增大。因此，房地產(chǎn)企業(yè)融資成為現(xiàn)今較熱門的話題，而如何能使房地產(chǎn)企業(yè)進行快速合理的融資并降低融資風險，成為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)深思的問題。

一、房地產(chǎn)業(yè)融資現(xiàn)狀及特點

（1）房地產(chǎn)業(yè)融資現(xiàn)狀。我國的房地產(chǎn)從當前的角度來分析，處于發(fā)展階段，把政府嚴格管控資金的運作情況，造成房地產(chǎn)在開發(fā)過程中很難進行融資，相關(guān)研究發(fā)現(xiàn)，我國在房地產(chǎn)業(yè)在進行融資的過程中，消耗了很多的資金儲備，說明了我國的房地產(chǎn)融資困難重重，積極謀求其他的融資方向和融資渠道為現(xiàn)階段重點目標。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)融資特點。自從經(jīng)濟開放改革開放以來，我國的經(jīng)濟發(fā)展速度非常的快。我國房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展和融資的過程中，呈現(xiàn)出以下幾個特點，首先，自籌資金比較穩(wěn)定，處于一種穩(wěn)定的增長的狀態(tài)，其次是民間融資慢慢變成房地產(chǎn)融資的一個新興渠道，在政府頒布緊縮經(jīng)濟政策以來，我國的民間資本借貸活動非常的活躍。

二、目前房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道

我國目前的主要融資渠道分為兩種。第一種渠道是銀行融資，即通過向銀行貸款獲得資金。銀行作為市場經(jīng)濟體系中信用度最高的融資渠道，一直是房地產(chǎn)企業(yè)融資的首選。對于銀行來說，銀行雖然獲得房地產(chǎn)石匕業(yè)貸款金額的利息，但是如果貸款企業(yè)不擅經(jīng)營導(dǎo)致破產(chǎn)銀行也將承擔巨額損失。第二種渠道是非銀行金融機構(gòu)的融資，般是指以發(fā)行股票和債券、接受信用委托、提供保險等形式籌集資金等。非銀行金融機構(gòu)屬于中介活動，因此可以降低企業(yè)的單位成本、降低投資風險，調(diào)整期限結(jié)構(gòu)以及最大限度地縮小流動危機。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道存在的困境

（1）融資方式單，信貸風險大。從我國當前房地產(chǎn)行業(yè)的融資情況來看，融資結(jié)構(gòu)單一的情況明顯，同時間接融資的比重大。在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中可以分為三個步驟，第一個步驟為土地的競拍、第二個步驟為房地產(chǎn)施工，第三個步驟為銷售。在這三個步驟中每一個都離不開銀行的融資。

（2）沒有健全的房地產(chǎn)融資保護體系。就現(xiàn)階段而言，社會中沒有健全的房地產(chǎn)融資保護體系，增加了房地產(chǎn)融資的風險也限制了房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展。如銀行對外進行放貸考慮的是風險和收益的平衡，而房地產(chǎn)企業(yè)在風險和收益不對等的情況下，可能會出現(xiàn)違規(guī)貸款的情況，使房地產(chǎn)金融市場增加了一些不必要的風險，也對銀行的穩(wěn)定性造成了一定影響。

（3）國家對房地產(chǎn)融資市場監(jiān)管力度不夠。根據(jù)我國目前的情況來看，房地產(chǎn)金融市場方面的法律法規(guī)已經(jīng)對房地產(chǎn)的開發(fā)起不到任何的規(guī)范作用，所以需要形成房地產(chǎn)金融監(jiān)管體系，以及相關(guān)部門要出臺明確的條例，讓一切可以在制度下進行，減少了出現(xiàn)錯誤的可能性。

（4）存在一定潛規(guī)則的間接融資方式。我國在房地產(chǎn)發(fā)展的方面，存在著一定的潛規(guī)則，因為自有資金和流動資金，以及開發(fā)貸款和墊資都需要取得相應(yīng)的證件，并按照相應(yīng)的開發(fā)原則來做到個人貸款用于個人，房地產(chǎn)貸款用于進行房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)的運營資金多數(shù)來自于銀行貸款，而個人的按揭還貸隱藏著許多風險，并且容易發(fā)生次貸危機。

四、房地產(chǎn)行業(yè)融資的創(chuàng)新渠道

（1）房地產(chǎn)投資信托基金。房地產(chǎn)投資信托基金簡稱REITS，其主要原理就是由相關(guān)機構(gòu)發(fā)出收益憑證，讓后向投資者來收取投資基金，將獲得的基金用來對房地產(chǎn)開發(fā)以及房地產(chǎn)投資，并由相關(guān)機構(gòu)來進行運營管理，并按照一定的比例來劃分收益，這種基金不僅能夠給房地產(chǎn)開發(fā)商提供多一條融資渠道，減少其對銀行貸款的過度依賴心理，也讓投資者獲得更好的收益，減少一定的金融風險。

（2）資產(chǎn)證券化。資產(chǎn)證券化是將缺乏流動性但具有預(yù)測性的現(xiàn)金資產(chǎn)進行整合、建池，用資產(chǎn)池內(nèi)的資產(chǎn)作為補償基礎(chǔ)，并在資本市場中發(fā)行資產(chǎn)支持證券，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用籌集到的現(xiàn)金資產(chǎn)對項目進行開發(fā)，使得資產(chǎn)證券化可以用較低的資金成本來帶動流動性差的資產(chǎn)。

（3）吸引外資融資。隨著我國房地產(chǎn)事業(yè)的不斷發(fā)展，吸引了很多海外基金的人市，這種融資方式大多是以海外落戶的方式，委托國內(nèi)的基金機構(gòu)進行運作。例如：2002年，我國與荷蘭合資成立的房地產(chǎn)基金項目面對中國開發(fā)，隨后上海、北京等地的分別有與國外投資公司建立戰(zhàn)略合作的合資企業(yè)。

（4）完善住房公積金制度。住房公積金是指國家機關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團體及其在職職工繳存的長期住房儲金。完善我國住房公積金制度，能使我國房地產(chǎn)金融穩(wěn)定在價、良好住房需求的保障上。

五、結(jié)論

綜上所述，我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式比較單一，主要采用銀行貸款的方式，這種融資方式不僅對房地產(chǎn)企業(yè)具有一定的制約作用，同時也會使銀行存在更多的信貸風險。房地產(chǎn)融資問題是一個準點問題，需要通過多方面、多行業(yè)的聯(lián)合行動，才能有效的解決，并且隨著信息技術(shù)和市場資本的發(fā)展，房地產(chǎn)的融資渠道需要進行一定的創(chuàng)新，首先要不斷完善自身的綜合實力，加強對其內(nèi)部監(jiān)管，其次要創(chuàng)新房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，增加融資渠道的多樣性，并且要結(jié)合自身具體情況建立適合自身發(fā)展的金融體系，最后政府需要出臺一些優(yōu)惠政策和幫扶政策，這樣才能使房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定巨蕎鍬賣的發(fā)展。

參考文獻

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