僅交付定金的房產(chǎn)買賣合同應(yīng)如何履行

摘 要：對(duì)于簽訂了書面房產(chǎn)買賣合同，交付定金后，由于房?jī)r(jià)上漲等因素，因買方原因違約而導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行而產(chǎn)生糾紛的案件，審判機(jī)關(guān)是否應(yīng)判決買賣合同繼續(xù)履行。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)買賣合同；定金；合同履行

案例：2016年10月，買房人喬某與賣房人王某，在中介的介紹下簽訂了二手房房產(chǎn)買賣合同，口頭約定由賣房人王某來解決房產(chǎn)上現(xiàn)存的抵押登記后完成交易；后買房人喬某向賣房人王某交付了購(gòu)房定金人民幣1萬(wàn)元，并向中介支付了中介費(fèi)2000元。合同約定簽訂后7日內(nèi)，雙方向中介提交按揭貸款資料。買房人喬某依約向中介遞交了貸款資料，賣房人王某在中介再三催促之下，不予遞交貸款資料，也不配合房產(chǎn)評(píng)估人員對(duì)涉案房產(chǎn)進(jìn)行拍照，導(dǎo)致房產(chǎn)買賣合同無(wú)法繼續(xù)履行。買房人喬某在中介組織進(jìn)行多次協(xié)商未果的情況下，起訴至法院，要求確認(rèn)賣房人王某構(gòu)成根本違約，應(yīng)依約定承擔(dān)違約責(zé)任，并應(yīng)繼續(xù)履行所簽訂的房產(chǎn)買賣合同，解除房產(chǎn)上現(xiàn)有的抵押登記，配合原告喬某完成涉案房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移并應(yīng)交付房屋等合同義務(wù)。

經(jīng)歷了2009年、2016年兩次明顯的房?jī)r(jià)漲幅市場(chǎng)變動(dòng)，我國(guó)各地涌現(xiàn)了大量的房產(chǎn)買賣合同糾紛案件。其中一部分案件，是在買賣雙方簽訂了房產(chǎn)買賣合同，并依據(jù)約定支付了定金后，由于房?jī)r(jià)上漲等因素，因買方原因違約而導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行。

司法實(shí)踐中，對(duì)于此部分案件，第一種觀點(diǎn)對(duì)該房產(chǎn)買賣合同不支持繼續(xù)履行；第二種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)予支持繼續(xù)履行。

筆者認(rèn)同第二種觀點(diǎn)，對(duì)該房產(chǎn)買賣合同應(yīng)予支持繼續(xù)履行。

買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。

定金合同是合同當(dāng)事人在訂立主合同時(shí)，為了保證主合同的履行，簽訂從合同約定一方當(dāng)事人預(yù)先支付給對(duì)方一定數(shù)額的貨幣，債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)收回或者抵作價(jià)款的一種擔(dān)保合同。根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，定金合同屬于從合同、要式合同、實(shí)踐合同。

定金合同屬于從合同的一種，從屬性質(zhì)表現(xiàn)為：定金合同的有效以主合同之有效為前提，主合同無(wú)效，定金合同必然無(wú)效，而定金合同無(wú)效，主合同并不因此必然無(wú)效。

《合同法》第8條規(guī)定，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。該條規(guī)定主要體現(xiàn)了合同法的具有法律約束力原則，也即合同必守原則，是合同法的帝王法則，主要規(guī)范約束合同的履行。合同具有法律約束力，首先體現(xiàn)在對(duì)合同當(dāng)事人而言，在合同訂立之后，只要合同內(nèi)容不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，未經(jīng)過司法程序裁判確認(rèn)無(wú)效、撤銷或者解除的情況，就要依照合同約定內(nèi)容履行。不符合合同法等法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定的條件，任何一方不得隨意變更、解除或者終止履行合同。其次，對(duì)于審判機(jī)關(guān)而言，也應(yīng)依照合同法等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，對(duì)合同當(dāng)事人依法訂立的合同予以保護(hù)。最后，依法保護(hù)與執(zhí)行合同的法律約束力原則，有利于依法治國(guó)、誠(chéng)信社會(huì)體系的構(gòu)建，有利于規(guī)范、約束、保障社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行為的順利運(yùn)行，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展。

合同法另一重要原則為鼓勵(lì)交易原則，體現(xiàn)在合同法的多個(gè)方面，例如，對(duì)無(wú)效合同認(rèn)定的嚴(yán)格限制，對(duì)合同無(wú)效和可撤銷的區(qū)分，對(duì)合同無(wú)效和效力待定的區(qū)分，對(duì)合同成立和生效的區(qū)分及嚴(yán)格限制違約解除的條件等方面。

上述的合同必守原則和鼓勵(lì)交易原則，是合同法的重要原則。在房產(chǎn)買賣合同糾紛案件中也應(yīng)予以嚴(yán)格遵守與適用。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的變化與影響導(dǎo)致房?jī)r(jià)波動(dòng)上漲，是對(duì)社會(huì)的誠(chéng)信力與合同必守原則的考驗(yàn)。

具體到上述案件，所簽訂的房產(chǎn)買賣合同應(yīng)繼續(xù)履行的理由為：

一、原告喬某與被告王某之間存在合法、有效的房產(chǎn)買賣合同關(guān)系。

原告喬某與被告王某于2016年10月在中介簽訂了房產(chǎn)買賣合同，交付給被告王某購(gòu)房定金人民幣10000元，交付中介費(fèi)用2000元的事實(shí)，經(jīng)庭審舉證質(zhì)證，雙方均予以認(rèn)可，可證明雙方存在合法、有效的房產(chǎn)買賣合同關(guān)系。

二、被告王某在履行合同過程中構(gòu)成根本違約。

根據(jù)中介人員出庭作證的證言可證明：第一，原、被告雙方于該合同簽訂之前，已就該房產(chǎn)解除抵押的事項(xiàng)口頭協(xié)商一致，由被告王某負(fù)責(zé)解除抵押；第二，原告喬某在合同約定的七日內(nèi)已向中介交付辦理貸款的個(gè)人資料；被告王某拒絕交付辦理貸款的個(gè)人資料，拒絕進(jìn)入涉案房屋拍照，導(dǎo)致無(wú)法進(jìn)行對(duì)該房產(chǎn)的評(píng)估，無(wú)法辦理貸款，后經(jīng)中介人員與其多次進(jìn)行溝通無(wú)效，導(dǎo)致該房產(chǎn)交易無(wú)法繼續(xù)依照合同的約定進(jìn)行，應(yīng)認(rèn)定被告王某構(gòu)成根本違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的約定及法定責(zé)任。

三、被告王某應(yīng)繼續(xù)履行合同約定的各項(xiàng)義務(wù)，并應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

《合同法》第8條，規(guī)定了依法訂立的合同，對(duì)合同當(dāng)事人具有法律約束力。合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照合同約定履行自己的合同義務(wù)，非經(jīng)法定程序或者對(duì)方的同意，不得擅自變更或者解除合同。第60條規(guī)定，合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照約定全面履行自己的合同義務(wù)。第107條規(guī)定，合同當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。[1]

本案中，原、被告雙方所簽訂的房產(chǎn)買賣合同合法、真實(shí)、有效；雙方并未協(xié)商一致解除；無(wú)任何無(wú)效、可撤銷及解除的法定情形；有事實(shí)上的履行可能。根據(jù)上述及相關(guān)法律的規(guī)定，應(yīng)對(duì)守約者的合法權(quán)利依法予以保護(hù)，繼續(xù)履行合同，違約方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

參考文獻(xiàn)

[1]《中華人民共和國(guó)合同法》1999年3月15日第九屆全國(guó)人民代表大會(huì)第二次會(huì)議通過，1999年3月15日中華人民共和國(guó)主席令第十五號(hào)公布，自1999年10月1日起施行。

作者簡(jiǎn)介

劉紅欣，女，河北省石家莊人，河北三和時(shí)代律師事務(wù)所合伙人，三級(jí)律師，主要從事民商事法律業(yè)務(wù)的理論研究與實(shí)踐。