龍崗打響規(guī)劃國土改革創(chuàng)新第一槍

劉淵源 李麗

2018年5月16日，龍崗區(qū)人民政府和深圳市國土資源委員會共同簽訂了《深圳市規(guī)劃和國土資源委會員與龍崗區(qū)人民政府共同推進規(guī)劃國土管理改革與實踐合作框架協(xié)議》（以下簡稱《框架協(xié)議》，標志著龍崗在深圳規(guī)劃國土改革創(chuàng)新中率先打響了具有里程碑意義上的第一槍。

值得關注的是，在《框架協(xié)議》中，多處出現(xiàn)“率先”、“先行先試”、“試點”等字眼。這標志著龍崗創(chuàng)新樣本將成為深圳新的改革標桿。

今年是深圳改革開放40周年，也是龍崗區(qū)的“作風建設提升年”和“東進戰(zhàn)略攻堅年”。在此大背景下，龍崗積極作為勇于擔當，在規(guī)劃國土改革創(chuàng)新中率先破局，引領改革創(chuàng)新潮流?！犊蚣軈f(xié)議》有哪些亮點可圈可點？為什么說《框架協(xié)議》在深圳規(guī)劃國土改革中具有里程碑意義？

先行先試 創(chuàng)新規(guī)劃國土改革新路徑

據(jù)悉，《框架協(xié)議》主要涉及城市規(guī)劃及城市設計、土地管理、土地整備、違建查處、生態(tài)線管理、田園綜合體建設等6個方面。

5月25日，龍崗區(qū)召開《框架協(xié)議》解讀及三年計劃任務分解工作會議，對《框架協(xié)議》條款進行解讀，并對三年任務進行分解，就如何落實好《框架協(xié)議》進行全面部署。

按照傳統(tǒng)意義上的國土規(guī)劃，一律采用“自上而下”的鐵律，區(qū)級政府往往只能按圖索驥照章辦事。而《框架協(xié)議》在上位法的總框架內，一反傳統(tǒng)而“自下而上”由區(qū)發(fā)起圖則修訂更改，上報市規(guī)土委審核通過。

針對《框架協(xié)議》，龍崗區(qū)為其量身定做了一個三年行動計劃，主要內容包括率先啟動龍崗區(qū)分區(qū)規(guī)劃，試點改革創(chuàng)新法定圖則工作機制，委、區(qū)共同探索推進公共項目實施新模式，探索城市設計實施路徑、提升城市空間品質，創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)用地供給與監(jiān)管的全鏈條機制，探索樞紐核心地區(qū)規(guī)劃設計建設管理新機制，探索基本生態(tài)控制線管控新模式，探索現(xiàn)代都市田園保護利用新模式，探索推進歷史遺留問題疏導政策研究，建立信息聯(lián)動機制，探索土地整備實施新模式等11項具體任務。

從“自上而下”至“自下而上”這個關鍵節(jié)點改變，此創(chuàng)新舉措將給龍崗帶來更多的“話語權”，也讓城市規(guī)劃更“接地氣”，填補了城市總體規(guī)劃與法定圖則之間的“斷層”。

根據(jù)《框架協(xié)議》，龍崗將在深圳率先啟動分區(qū)規(guī)劃、改革創(chuàng)新法定圖則編制新機制、推進公共項目實施新模式、率先探索“ 先租后讓、租讓結合”的土地供應及監(jiān)管新模式、探索樞紐核心地區(qū)規(guī)劃設計建設管理新機制、完善基本生態(tài)控制線動態(tài)優(yōu)化調整機制、探索打造“五園兩院”現(xiàn)代都市田園保護利用新模式等多項創(chuàng)新改革措施。

亮點紛呈 打造規(guī)劃國土改革新標桿

解讀《框架協(xié)議》，可謂亮點紛呈。這些亮點主要體現(xiàn)在以下8個方面：1、率先啟動分區(qū)規(guī)劃；2、創(chuàng)新法定圖則編制和實施機制；3、公共項目實施批量推送；4、探索樞紐核心地區(qū)規(guī)劃設計；6、土地整備有新招；7、探索基本生態(tài)控制線管控新模式；8、探索現(xiàn)代都市田園保護利用新模式。

分區(qū)規(guī)劃是《框架協(xié)議》中最大的亮點。據(jù)介紹，分區(qū)規(guī)劃一直是深圳規(guī)劃體系中的斷層點。龍崗區(qū)先行先試，率先在深圳開展分區(qū)規(guī)劃編制工作，突出轄區(qū)政府熟悉轄區(qū)情況的特點，摸清片區(qū)內相關人口、產(chǎn)業(yè)、權屬、利益關系等情況，梳理轄區(qū)規(guī)劃存在的突出問題，提出轄區(qū)法定圖則修編年度計劃，并參與圖則審議。

創(chuàng)新法定圖則編制和實施機制是《框架協(xié)議》的第二大亮點。按慣例，法定圖則修編工作均由市規(guī)土委提出，區(qū)里只提供參考意見。根據(jù)協(xié)議，在現(xiàn)行政策的總框架內，法定圖則的修編由龍崗區(qū)自行組織落實，再上報市規(guī)土委審批。法定圖則的修編由“自上而下”改“自下而上”的新模式。

《框架協(xié)議》的第三大亮點就是“先租后讓、租讓結合”的土地出讓方式。傳統(tǒng)的土地出讓模式是產(chǎn)業(yè)用地出讓后使用期長達二三十年，且無相應的退出機制，這就在一定程度上造成了土地資源的浪費?！跋茸夂笞?、租讓結合”的產(chǎn)業(yè)用地供給新模式的建立則從根本上扭轉了土地資源浪費的局面，真正實現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)用地的供地精準化、用地集約化、監(jiān)管責任化以及產(chǎn)業(yè)優(yōu)質化，為產(chǎn)業(yè)空間發(fā)展提供了新思路。

舉例來說，政府以先租后讓方式供應一宗產(chǎn)業(yè)用地，租賃期限為5年。如A企業(yè)競得該地塊，需與政府簽訂土地使用權租賃合同及產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議。租賃期限內，若A企業(yè)的產(chǎn)值、稅收等各項指標通過履約考核，則上述土地使用權由租賃轉為出讓；如果未能通過履約考核，租賃期滿將收回土地使用權。

《框架協(xié)議》的第四大亮點是為樞紐核心地區(qū)規(guī)劃設計提供了新思路。傳統(tǒng)的樞紐規(guī)劃設計往往資源利用不充分，產(chǎn)城融合度不高，樞紐核心往往是單一體而非綜合體。龍崗以大運樞紐及平湖樞紐為試點，著力打造龍崗東西兩個片區(qū)立體城市綜合體新標桿。

《框架協(xié)議》的第五個亮點是土地整備有新招。土地整備是城市發(fā)展的命脈，在深圳東進戰(zhàn)略中，作為東部中心，龍崗土地整備無疑成為城市發(fā)展的重中之重。怎樣破解土地整備瓶頸？怎樣在土地整備中使出新招數(shù)？怎樣對土地實施二次開發(fā)？為此，龍崗將城市更新與土地整備聯(lián)動，在優(yōu)先保障公共基礎設施用地的基礎上，充分保障原村集體的權益和發(fā)展訴求，實現(xiàn)多贏局面。以位于龍崗區(qū)寶龍街道龍東社區(qū)的上井整備項目為例，龍崗依靠利益統(tǒng)籌政策優(yōu)化布局，統(tǒng)一考慮片區(qū)經(jīng)營性用地開發(fā)、公共配套設施與交通市政設施建設。北側規(guī)劃為生活區(qū)，南部臨近高快速路，規(guī)劃為產(chǎn)業(yè)園區(qū)、教育和文體設施相鄰布設，東北側私宅進行綜合整治，成為龍崗利益統(tǒng)籌樣本。

《框架協(xié)議》的第六大亮點是探索基本生態(tài)控制管控新模式。以坪地街道為例，該街道面積約53平方公里，其中近一半的面積位于基本生態(tài)線內。為此，龍崗探索建立基本生態(tài)控制線內建設用地清退與線外城市更新和土地整備的聯(lián)動實施機制，通過土地置換、指標騰挪和容積率轉移等多種途徑調出基本生態(tài)控制線；同時探索以引導扶持線內已建工業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)轉型升級為目標的綜合整治新方案，出臺生態(tài)線內已建成工業(yè)區(qū)綜合整治實施細則。

此外，《框架協(xié)議》還有探索現(xiàn)代都市田園保護利用新模式、公共項目實施批量推送等亮點。

搶抓機遇 描繪深圳東部中心新藍圖

在今年的龍崗區(qū)六屆二次黨代會上，龍崗提出高水平建設深圳東部中心，全力把龍崗打造成為新時代深圳的創(chuàng)新高地、產(chǎn)業(yè)高地、文化高地、共享高地、民生高地和生態(tài)高地。

特別值得一提的是，今年龍崗濃墨重彩推出了15個重點改革創(chuàng)新項目，其中構建社會治理創(chuàng)新公益圈改革在全國屬于首創(chuàng)，在公立醫(yī)院和基層醫(yī)療集團導入“五?！惫芾硐到y(tǒng)改革在國內屬于先試，“智慧工建”在全省屬于先行先試。

當前，龍崗全面深化改革已經(jīng)進入深水區(qū)。針對《框架協(xié)議》，龍崗區(qū)委書記張勇強調：“抓住這個機會，對龍崗未來的發(fā)展至關重要。”為此，張勇提出了“12字方針”：少講空話、深謀遠慮，主動作為。張勇特別強調，全區(qū)上下要“心往一處想，勁往一處使”，接下來，相關部門要加大對《框架協(xié)議》的宣傳解讀力度，將政策帶到街道、社區(qū)、股份公司基層，講通講透，發(fā)動全區(qū)參與其中，為龍崗人的第一個“百年夢”共同出力，共繪龍崗未來美好發(fā)展藍圖。

龍崗區(qū)區(qū)長戴斌表示，各部門單位要吃透政策，按照區(qū)委區(qū)政府要求，抓好落實，勇于擔當，主動作為，以土地管理改革與實踐為契機，深入實施東進戰(zhàn)略，高水平打造東部中心，加快建設龍崗可持續(xù)、高質量發(fā)展。