房地產(chǎn)企業(yè)營改增后稅務(wù)風(fēng)險控制策略剖析

胡建平

摘 要 房地產(chǎn)企業(yè)被納入“營改增”的試點范圍，既帶來了機(jī)遇，又面臨著挑戰(zhàn)，對房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)變革有著深刻的影響。企業(yè)可以通過加強對發(fā)票的管理和開發(fā)成本的控制，加強對企業(yè)財務(wù)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，充分利用“營改增”的稅收優(yōu)惠政策，通過科學(xué)合理的稅收籌劃來調(diào)整企業(yè)的納稅成本，規(guī)避不利影響，實現(xiàn)平穩(wěn)、健康、長遠(yuǎn)的發(fā)展。鑒于此，本文主要分析房地產(chǎn)企業(yè)營改增后稅務(wù)風(fēng)險控制策略。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè)；營改增；稅務(wù)風(fēng)險

中圖分類號：TU723 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

一、“營改增”對于企業(yè)的現(xiàn)實意義

國家制定的將營業(yè)稅更改為增值稅的政策就是所謂的“營改增”。增值稅只是將企業(yè)的增值額作為依據(jù)計算征收稅額的稅種，不同于營業(yè)稅是將營業(yè)收入作為計算依據(jù)?！盃I改增”的目的是國家進(jìn)行結(jié)構(gòu)性減稅，為了避免企業(yè)的重復(fù)征稅，同時解決企業(yè)不能退稅和抵扣的稅務(wù)弊端，以有效降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。不僅如此，營業(yè)稅轉(zhuǎn)變?yōu)樵鲋刀惖恼咄ㄟ^進(jìn)項和銷項之間的抵扣，能更深層的優(yōu)化企業(yè)和行業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)?！盃I改增”政策不僅僅于此，同時能夠為各企業(yè)的納稅環(huán)境更加寬松，稅制結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化合理，最重要的將企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)進(jìn)行減輕。政策的實施，是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果，給企業(yè)提供了更多的機(jī)會發(fā)展，納稅體制也將更加公平合理。

二、全面實施“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響

1.有利影響

（1）在計算銷售額時允許扣除土地價款，有望降低稅負(fù)。房地產(chǎn)企業(yè)的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，根據(jù)新政規(guī)定，適用一般計稅方法計稅的，其銷售額=（全部價款和價外費用—當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）。而上述提到的“允許扣除的土地價款”，必須要按照規(guī)定取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（印）制的財政票據(jù)，目前符合條件能在銷售額中扣除的土地價款只有土地出讓金。

（2）預(yù)繳稅款的變化，有利于加快房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流通。在營業(yè)稅的政策下，銷售不動產(chǎn)的納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天，并按照預(yù)收款×5%稅率來預(yù)繳營業(yè)稅，而“營改增”之后，依照相關(guān)規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)根據(jù)預(yù)收款×3%預(yù)征率來預(yù)繳增值稅。

（3）購進(jìn)不動產(chǎn)進(jìn)項稅額允許抵扣，激發(fā)商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)的購買需求?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于發(fā)布<不動產(chǎn)進(jìn)項稅額分期抵扣暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第15號）第二條規(guī)定，增值稅一般納稅人2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)，以及2016年5月1日后發(fā)生的不動產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項稅額應(yīng)按照本辦法有關(guān)規(guī)定分2年從銷項稅額中抵扣，第1年抵扣比例為60%，第2年抵扣比例為40%。盡管新政規(guī)定購進(jìn)不動產(chǎn)進(jìn)項稅額需要分兩年來抵扣，但對于企業(yè)減稅來說無疑是一大利好，這將有可能激發(fā)一些企業(yè)對于商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)的購買需求，由原先的租賃商鋪、廠房，轉(zhuǎn)向于購買商鋪、廠房，從而將購進(jìn)商鋪、廠房發(fā)生的進(jìn)項稅額來分期抵扣當(dāng)期的銷項稅額，以減輕稅收負(fù)擔(dān)。

2.不利影響

（1）無法取得增值稅專用發(fā)票，可抵扣的進(jìn)項稅額不足，導(dǎo)致稅負(fù)增加?！盃I改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人當(dāng)期應(yīng)納增值稅額=當(dāng)期銷項稅額-當(dāng)期進(jìn)項稅額，由此可見，進(jìn)項稅額的多少，將會影響當(dāng)期應(yīng)納稅額的高低。（2）房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本可能會增加。根據(jù)“營改增”的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在計算銷售額時可以從中扣除土地價款，而地方政府可能會借這一改革利好，從而提高地價，這樣無疑會增加企業(yè)的開發(fā)成本。

三、房地產(chǎn)企業(yè)營改增后稅務(wù)風(fēng)險控制策略

1.強化企業(yè)財務(wù)工作人員的培訓(xùn)及財務(wù)核算能力

“營改增”政策實施后，會進(jìn)一步加大房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)財務(wù)人員的工作難度，對此財務(wù)人員需要加強有關(guān)稅收政策的學(xué)習(xí)，深入了解“營改增”稅收政策的基本原理，時刻關(guān)注稅收政策的變化，與國家稅務(wù)部門保持積極聯(lián)系。進(jìn)一步通過開展各類稅務(wù)相關(guān)的知識技能培訓(xùn)提升財務(wù)人員的綜合素質(zhì)和業(yè)務(wù)核算能力，從而轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的工作思路。

2.提高房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃水平

首先由于企業(yè)進(jìn)項稅抵扣發(fā)票一般是從供應(yīng)商處取得，對此需仔細(xì)確認(rèn)供應(yīng)商的身份，明確其是否是增值稅的一般納稅人，只有在選擇供應(yīng)商為一般納稅人時，才能確保企業(yè)的稅額進(jìn)行了最大額度的抵扣；其次，供應(yīng)商在通常情況下不給企業(yè)提供增值稅專用發(fā)票，往往這時會以降低價格為條件來達(dá)到目的，在此情形下，房地產(chǎn)企業(yè)為避免受到損失，應(yīng)當(dāng)權(quán)衡利弊為長遠(yuǎn)利益考慮；最后，“營改增”實施后，要進(jìn)一步加大對企業(yè)人員的稅務(wù)知識的培訓(xùn)力度，對于何種項目可以抵扣，何種項目不可以抵扣，都必須能夠區(qū)分開，如此才能夠避免低稅基、低稅率抵扣進(jìn)項稅。

3.提高財務(wù)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)

改征增值稅以后，由于增值稅的財務(wù)核算相對復(fù)雜，并且涉及的業(yè)務(wù)面較廣，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員由于之前很少接觸增值稅業(yè)務(wù)，對其較為陌生，難免在實際業(yè)務(wù)處理過程中，會出現(xiàn)一定的工作失誤，這是客觀存在的，也是難以避免的，這就很容易使得企業(yè)遭受不應(yīng)有的稅務(wù)風(fēng)險。因而，這就要求財務(wù)人員從自身做起，著力提升增值稅相關(guān)業(yè)務(wù)水平，針對營改增后的應(yīng)稅服務(wù)范圍界定、房地產(chǎn)企業(yè)需要對業(yè)務(wù)流程收入確認(rèn)時點、營改增對稅務(wù)崗位和財務(wù)核算的要求，納稅申報和稅款繳納的變化、發(fā)票取得和開具、發(fā)票管理的變化等實操關(guān)注點進(jìn)行培訓(xùn)。

總之，全面推行“營改增”制度，可謂是我國在2016年稅制改革的“重頭戲”。營改增的全面實施，使得在我國征收了67年的營業(yè)稅徹底退出了歷史的舞臺。此次稅制改革是我國政府公平企業(yè)稅負(fù)、降低企業(yè)稅負(fù)的一次重要改革，其重要程度不亞于1994年實行的“分稅制”改革。營改增對于這種房地產(chǎn)行業(yè)作為原先以征收營業(yè)稅為主的行業(yè)，稅收征管方面的影響還是較大的。因此，本文的研究也就顯得十分的有意義。

參考文獻(xiàn)：

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