險資入場是機遇還是變局

宋慧芳

險資獲批進入長租公寓市場，然而對于具有偏低收益率的長租領(lǐng)域來說，不知是機遇還是變局？

6月1日，銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于保險資金參與長租市場有關(guān)事項的通知》（以下簡稱《通知》），明確了保險資金參與長租市場的有關(guān)要求，并于即日起施行。

《通知》明確，保險公司通過直接投資，保險資產(chǎn)管理機構(gòu)通過發(fā)起設(shè)立債權(quán)投資計劃、股權(quán)投資計劃、資產(chǎn)支持計劃、保險私募基金參與長租市場，所投資的長期租賃住房項目應(yīng)當(dāng)滿足五項條件，主要包括具備穩(wěn)定的當(dāng)期或預(yù)期現(xiàn)金流；處于北京、上海、雄安新區(qū)以及人口凈流入的大中試點城市；產(chǎn)權(quán)清晰，無權(quán)屬爭議及受限情形；土地僅用于租賃住房，不得轉(zhuǎn)讓；履行了項目建設(shè)階段所必需的審批程序等。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受《中國經(jīng)濟信息》雜志記者采訪時表示，此次政策顯然對租賃行業(yè)帶來了較多的資金來源，所以是一個積極的利好消息，同時也是保險資金運作中的一個重要引導(dǎo)方向，有助于險資積極參與租賃市場的改革。

不過，《中國經(jīng)濟信息》記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，由于保險資金成本高、保險機構(gòu)缺乏相關(guān)專業(yè)人才，加之長租領(lǐng)域收益率偏低，保險機構(gòu)對此多持觀望態(tài)度，短期投入金額不會過高。

險資入場穩(wěn)中創(chuàng)新

《中國經(jīng)濟信息》記者通過梳理《通知》發(fā)現(xiàn)，針對長租住房項目的特點，《通知》給予了充分的政策創(chuàng)新支持。一是創(chuàng)新投資方式，除市場熟知的債權(quán)、股權(quán)等投資計劃方式外，保險資產(chǎn)管理機構(gòu)還可以采取發(fā)起設(shè)立資產(chǎn)支持計劃、保險私募基金等創(chuàng)新方式間接參與；二是優(yōu)化產(chǎn)品注冊機制，對于投資租賃住房項目的保險資產(chǎn)管理產(chǎn)品適用注冊綠色通道，提高運作效率。

為規(guī)范險資運用，《通知》還進一步指出，保險公司應(yīng)當(dāng)遵循審慎穩(wěn)健和安全性原則，綜合考慮自身資產(chǎn)負債狀況、償付能力狀況和流動性要求，制定長期租賃住房項目的投資預(yù)算，并納入年度資產(chǎn)配置計劃。

國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所保險室副主任朱俊生分析認為：“《通知》體現(xiàn)出監(jiān)管部門對險資參與長租市場既積極又審慎的態(tài)度，一方面是給予了綠色通道，另一方面對所投項目的區(qū)位選擇、融資項目主體的選擇，有一整套風(fēng)控要求，體現(xiàn)監(jiān)管部門關(guān)注風(fēng)險，關(guān)注險資參與長租市場的商業(yè)可持續(xù)性原則?！?/p>

由于長租房的投資還沒有成熟的模式，尤其是長期租賃住房項目的投資回報周期較長、風(fēng)控環(huán)節(jié)較多。這意味著，在投資渠道拓寬的同時，對保險機構(gòu)的項目審查、風(fēng)險管理、投后監(jiān)督也提出了更高的要求。

某保險資管副總裁表示，此前保險資金投資不動產(chǎn)等領(lǐng)域，采用類似“白名單”制度，長租公寓等領(lǐng)域不在可投之列，而上述銀保監(jiān)會《通知》的發(fā)布，意味著保險資金投資長租市場有了明確依據(jù)。他預(yù)計，保險機構(gòu)具體開展長租業(yè)務(wù)，將依據(jù)險資運用辦法、投資不動產(chǎn)的辦法以及上述《通知》等進行，若遇到具體問題，可能后續(xù)還會有補充細則出臺。

長租市場的機遇

根據(jù)《2017-2023年中國房屋租賃行業(yè)深度調(diào)研及投資前景分析報告》測算，2017年，我國房屋租賃市場總規(guī)模大約在1.3萬億元，主要以一二線城市為主，占比合計約50%。按照合適租賃人口測算，2017年，租賃人口約1.91億人左右，2020年、2030年全國租賃人口將分別上升至2.2億人、2.65億人，對應(yīng)租賃市場規(guī)模分別達到3.49萬億元、4.2萬億元。

如此龐大的住房租賃市場潛力引起市場主體的積極布局。自去年起，長租公寓市場便迎來了房企、中介、銀行等各類資本力量的進入。今年，品牌房企進駐的意愿似乎更加迫切。

同日，銀保監(jiān)會發(fā)布的2018年1-4月保險市場運行情況顯示，保險業(yè)資產(chǎn)總量已達到17.34萬億元。近年來，保險資產(chǎn)管理公司的投資管理總規(guī)模也在不斷壯大。據(jù)中國保險資產(chǎn)管理業(yè)協(xié)會統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至2017年末，保險行業(yè)總資產(chǎn)余額為16.75萬億元。2017年，24家保險資產(chǎn)管理公司注冊的債權(quán)投資計劃和股權(quán)投資計劃共216項，合計注冊規(guī)模5075.47億元，同比增長59.9%。

保險資金一直是債權(quán)投資、股權(quán)投資的“大金主”。進入長租市場，既有利于拓寬保險資金運用渠道，優(yōu)化保險資產(chǎn)配置，服務(wù)好主業(yè)發(fā)展，又有利于發(fā)揮保險資金長期、穩(wěn)定的優(yōu)勢，助推國家房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的建設(shè)，加快房地產(chǎn)市場供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。

國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所保險研究室副主任朱俊生說到，保險資金特別是占保險資金80%左右的壽險資金參與長租市場，對長租市場來講，有了一個比較穩(wěn)定的資金來源，而且體量也比較大。對保險資金而言，則可以更好地做資產(chǎn)負債的匹配，壽險資金的負債期限比較長，需要一些長期的資產(chǎn)與之匹配。所以二者的資金特點和資金需求之間的契合度比較高。

事實上，險企已經(jīng)采用與房企“抱團”的形式開始悄然布局。今年1月，朗詩與平安保險集團下的平安不動產(chǎn)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。未來三年內(nèi)，兩者將在北上廣深一線城市以及南京、杭州、武漢等強二線城市共同投資長租公寓項目，目標資產(chǎn)管理規(guī)模100億元，并將委托朗詩進行運營管理及設(shè)計、改造等，基金將在項目穩(wěn)定運營后尋求資產(chǎn)證券化的方式退出。

謹防“梯隊消費”生變

值得注意的是，2015年12月的中央經(jīng)濟工作會議后，長租公寓的政策東風(fēng)就一直在吹。房屋租賃市場蓬勃發(fā)展，但是對于各個市場主體而言，盈利是它們面臨的共同問題。目前，租房市場整體收益率偏低，北上深的租金年回報率大約在1.4%-2.5%。

尤其是對于摘得自持地塊用于租賃房建設(shè)的房企而言，前期購置和建筑成本較高且資本沉淀大，對于開發(fā)商的資金實力要求非常高，盡管已經(jīng)獲得融資支持，但日后如何盈利也將是其不得不面對的現(xiàn)實挑戰(zhàn)。除此之外，隨著險資進入長租市場，房企為了提高盈利會否倒逼租金上漲，也將成為剛需租客們必須面對的問題。

嚴躍進告訴《中國經(jīng)濟信息》記者，對于險資來說，其積極進入租賃市場，有助于緩解資金壓力，所以一定程度上會促使租金堅挺。

“從政策角度看，租賃市場有望迎接更多的資金投入，對推動租賃市場發(fā)展肯定有非常大的好處。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，但是需要注意的是，當(dāng)下租賃市場最大、最根本的問題是租售比懸殊，還沒有一種模式能夠穩(wěn)定保本盈利，這種情況下，大部分資金進入長租領(lǐng)域?qū)е碌淖饨鹕蠞q很可能超過租房者承受的能力。

就目前的盈利模式而言，險資進入長租領(lǐng)域，勢必會為了提高盈利率，大量征收廉價的低端房屋，進行整修加裝，進而提高租金的方式進行。大量房屋涌進中高端市場，10年180萬的長租公寓行列或會增多。然而，對于低端的租房消費群體來說，未來將面臨什么？

對此，嚴躍進表示，未來長租市場還需要做各類創(chuàng)新，包括增加租客需求以及租房的品質(zhì)和溢價提升。另外若是租售同權(quán)概念可以積極落實，那么不僅類似租賃市場的改革會有較好的發(fā)展，收益率也會提高。

“租賃市場現(xiàn)在還是一個總體性的推進過程，細分市場的改革還沒到來。后續(xù)建立‘租賃梯隊消費的概念很關(guān)鍵。” 嚴躍進表示，租賃市場也應(yīng)該有低和中高端之分，以匹配不同的租賃需求。

對于長租公寓的產(chǎn)品構(gòu)建來說，嚴躍進進一步表示，鼓勵不同的資金積極有序的進入非常重要，這樣有助于培育更好的產(chǎn)品。