如何看待深圳住房發(fā)展新模式？

一個(gè)新住房發(fā)展模式的出現(xiàn)是好事，但任何制度永遠(yuǎn)是不完全的。這就要求制度安排上要考慮市場(chǎng)發(fā)展之方向，更重要的要規(guī)定這種制度面對(duì)出現(xiàn)問題時(shí)隨時(shí)改訂與完善。這樣才可讓這個(gè)新的住房發(fā)展模式不斷朝好方面前進(jìn)，否則讓問題成災(zāi)后再修改會(huì)非常困難。

深圳作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革的領(lǐng)頭羊，這次在中國(guó)住房體制改革上又走在全國(guó)的前頭。6月5日推出的深圳住房改革計(jì)劃是可喜可賀的事情。

深圳政府的住房改革計(jì)劃指出，為了緩和深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系，6月5日，深圳市政府發(fā)布了深化住房改革的意見，著力構(gòu)建高端有市場(chǎng)、中端有支持、低端有保障，多層次、差異化、全覆蓋的住房供應(yīng)與保障體系。

這個(gè)深圳市《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見（征求意見稿）》，計(jì)劃把住房分為三大類：

一是市場(chǎng)商品住房占住房供應(yīng)的40%左右，做到讓有能力的市民通過市場(chǎng)商品房來解決住房需求。堅(jiān)持以中小戶型商品房為主，努力促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

二是政策性支持住房，占住房供應(yīng)的40%左右，包括人才住房和安居型商品房，分別占20%；其中人才住房重點(diǎn)面向符合條件的各類人才供應(yīng)，可租可售，建筑面積以小于90平方米為主，租售價(jià)為市場(chǎng)價(jià)的60%左右；安居型商品房重點(diǎn)面向符合收入財(cái)產(chǎn)限額標(biāo)準(zhǔn)等條件的本市戶籍居民供應(yīng)，可租可售、以售為主，建筑面積以小于70平方米為主，租售價(jià)為市場(chǎng)價(jià)的50%左右。

三是公共租賃住房，占住房供應(yīng)的20%左右，重點(diǎn)面向符合條件的戶籍中低收入居民、為社會(huì)提供基本公共服務(wù)的相關(guān)行業(yè)人員、先進(jìn)制造業(yè)職工等群體供應(yīng)，建筑面積以30-60平方米為主，租金為市場(chǎng)價(jià)的30%左右，特困人員及低保、低保邊緣家庭租金為公共租賃住房租金的10%。

以這種方式，在統(tǒng)籌考慮未來新增人口對(duì)各類住房的需求基礎(chǔ)上，計(jì)劃到2035年，分近期、中期、遠(yuǎn)期三個(gè)階段，籌集建設(shè)各類住房170萬(wàn)套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬(wàn)套。也就是說，如果以未來一個(gè)家庭4口之家來計(jì)劃，100萬(wàn)套人才及安居住房、保障性住房可化解近400萬(wàn)人口的居住壓力。

可以說，深圳市這個(gè)住房發(fā)展計(jì)劃與以往的中國(guó)住房發(fā)展模式相比，是一個(gè)非常大的進(jìn)步，把重點(diǎn)放在解決城市中低收入群體的居民問題上。它既有香港當(dāng)前住房發(fā)展的模式的影子，也不是香港住房模式（香港幾十年來，50%是政府提供的公屋，50%住房完全由市場(chǎng)自由交易）。也不是我曾設(shè)想的住房發(fā)展模式（我的設(shè)想模式是20%完全市場(chǎng)自由買賣的住房，70%由居民市場(chǎng)購(gòu)買的絕對(duì)消費(fèi)性住房，10%由政府提供的保障性住房），因?yàn)樯钲谧》堪l(fā)展計(jì)劃不僅在三類住房分配的比例上差異大，最大的問題是對(duì)住房性質(zhì)如何來清楚界定是還得解決的問題。因此，既然這個(gè)深圳住房計(jì)劃是一個(gè)征求意見稿，本文不妨在這里作點(diǎn)分析。

首先，對(duì)完全由市場(chǎng)自由交易的40%商品住房劃分，自然是人為拍腦袋的結(jié)果，這個(gè)比例是否合適，還得進(jìn)一步分析。不過，這40%完全由市場(chǎng)定價(jià)的住房，是可讓有能力的人進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，但是否允許過度投機(jī)炒作，政府是否以此為理由把現(xiàn)有的可自由交易住房的價(jià)格維持在高點(diǎn)不下降。如果這一塊住房發(fā)展走上香港當(dāng)前的路向，同樣會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來許多問題。所以，這一塊住房分類有香港影子，卻不可走上香港發(fā)展之路，否則嚴(yán)重扭曲的房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣存在很多問題。

其次，占住房比例40%的可租可售政策性支持住房。對(duì)于這類住房是把定價(jià)設(shè)定在市場(chǎng)價(jià)的50%左右，但是這里有市場(chǎng)價(jià)定價(jià)水平高低問題，更有這些住房是否同樣有投資盈利的效應(yīng)問題。對(duì)于前一個(gè)問題，如果政府對(duì)前一類住房不進(jìn)行更多設(shè)定，不禁止嚴(yán)重的投機(jī)炒作，并讓市場(chǎng)的房?jī)r(jià)炒得很高水平，那么政策性住房的價(jià)格同樣會(huì)水漲船高。比如，如果市場(chǎng)可自由購(gòu)買的住房每平米價(jià)格為10萬(wàn)元，那么政策性支付住房的價(jià)格也會(huì)上到每平米5萬(wàn)元。所以，對(duì)于市場(chǎng)可自由購(gòu)買的住房，政府同樣要嚴(yán)格限制住房的投機(jī)炒作，并讓整個(gè)深圳的住房?jī)r(jià)格逐漸地回歸理性。還有，對(duì)于這些40%政策性支持住房，政府一定要采取嚴(yán)厲嚴(yán)格稅收政策限制，讓這類住房不可通過交易盈利，即完全去除其賺錢的功能。只有在這個(gè)前提上，這類住房才能保證平穩(wěn)發(fā)展，及保證中低收入民眾基本居住問題。否則，這類住房可以購(gòu)買后盈利，整個(gè)政策支持性住房的性質(zhì)一定會(huì)改變。

第三，利用單位持有土地建設(shè)保障性住房的問題，這是一個(gè)好的計(jì)劃。但這里既有一個(gè)全市保障性住房如何公平分配問題，因?yàn)檫@可能讓占地多的單位職工分享更多住房福利，也有一個(gè)如何限制保障性住房分配腐敗問題。因?yàn)?，就目前單位管理體制下，單位領(lǐng)導(dǎo)同樣會(huì)具有絕對(duì)權(quán)力，單位職工很難對(duì)他們進(jìn)行制約。如何他們有權(quán)利通過單位的土地建造保障性住房，他們以不同的方式過多占有是肯定的。因此，該文件是否在這兩個(gè)方面有所設(shè)定與約束，同樣是十分必要的。

總之，一個(gè)新住房發(fā)展模式的出現(xiàn)是好事，但任何制度永遠(yuǎn)是不完全的。這就要求制度安排上要考慮市場(chǎng)發(fā)展之方向，更重要的是要規(guī)定這種制度面對(duì)出現(xiàn)問題時(shí)隨時(shí)改訂與完善。這樣才可讓這個(gè)新的住房發(fā)展模式不斷朝好方面前進(jìn)，否則讓問題成災(zāi)后再修改會(huì)非常困難。

本文作者易憲榮系社科院原金融發(fā)展研究室主任，現(xiàn)為青島財(cái)富管理研究院和青島互聯(lián)網(wǎng)金融研究院院長(zhǎng)、教授，本文原標(biāo)題為《深圳住房發(fā)展新模式的評(píng)析》