房地產(chǎn)行業(yè)預算管理淺談

李晶

摘要：隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展以及企業(yè)間競爭的加劇，企業(yè)管理水平及管理細度將成為企業(yè)經(jīng)營成敗的決定性因素。而預算管理作為貫穿企業(yè)管理的組成部分，其編制及執(zhí)行的優(yōu)劣也成為影響企業(yè)管理水平的重要因素。房地產(chǎn)行業(yè)資金占用量大、受政府宏觀調(diào)控影響較深，預算管理對其資源優(yōu)化、資金安排、存貨管理、控制整體經(jīng)營等方面起到了關(guān)鍵性作用，本文主要結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的自身特點闡述了預算管理對房地產(chǎn)行業(yè)的重要作用，對房地產(chǎn)行業(yè)在預算管理過程中的常見問題進行了分析，并就如何提高房地產(chǎn)行業(yè)預算管理水平進行了闡述。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；預算管理

一、結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特點談財務預算管理在房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)管理中的重要作用

（一）房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)周期較長、投資風險較大，投資資金多，尤其是在國家房地產(chǎn)預售資金監(jiān)管的政策下，前期購置土地使用權(quán)所需資金量重大，如果房地產(chǎn)企業(yè)前期投入大量資金購置土地使用權(quán)，預售后出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)問題而無法按期投資建設(shè)主體工程，從而導致無法按期交房而可能帶來賠付問題及信譽問題。而有效的財務預算管理，有助于企業(yè)管理層通過資金預算，提前預估建設(shè)期所需建設(shè)資金的量及投放時間，從而提前做好融資準備，也可以有充足的時間與銀行等金融機構(gòu)進行談判，從而獲得更優(yōu)惠的融資利率，由于開發(fā)投資規(guī)模大，財務成本占據(jù)房地產(chǎn)整體開發(fā)成本的比例很大，是決定房地產(chǎn)企業(yè)盈利性的重要因素之一，因此，有效的資金預算能夠降低企業(yè)的融資成本，從而使企業(yè)獲得更多的收益。更重要的是通過資金預算能有有效規(guī)避因資金不足導致的無法按期交房而帶來的法律及信譽危機，從而為企業(yè)正常有序運轉(zhuǎn)提供保障，這在越來越注重房地產(chǎn)品牌效應的今天顯得尤為重要。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)受國家宏觀調(diào)控影響較大，是政策導向型產(chǎn)業(yè)，如果對政策缺乏有效的預期，無法對企業(yè)未來發(fā)展制定合適的戰(zhàn)略目標，房地產(chǎn)企業(yè)就無法得到長足的發(fā)展。而預算管理則是對企業(yè)未來預期的體現(xiàn)，是企業(yè)制定可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)途徑，當政策寬松時，通過資金預算管理核算企業(yè)能夠加快拿地，加快開發(fā)所需要的資金量，以及采用何種銷售策略加快資金回籠，以配合整體項目加速開發(fā)進度。由于宏觀政策的支持，市場預期良好，通過這種快速投資模式，拓展市場份額，加速企業(yè)成長。當政策緊縮時，預期市場銷售量將大幅降低，此時需通過收入成本預算、期間費用預算等，匡算如何通過嚴控成本、費用，以彌補由于市場預期銷售量下降而帶來的盈利損失，從預算的量化方式優(yōu)化配置自身資源，這是應對緊縮型宏觀調(diào)控政策的有效方式。

（三）近年來房地產(chǎn)行業(yè)競爭加劇，新的房地產(chǎn)企業(yè)不斷誕生的同時，也陸續(xù)出現(xiàn)破產(chǎn)的企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)的預算管理，從控制成本費用的角度出發(fā)，通過一系列預算控制，做到精細化、規(guī)范化管理，從而拓展盈利空間，增強企業(yè)競爭力；通過預算與實際發(fā)生情況的對比，可以及時發(fā)現(xiàn)管理過程中出現(xiàn)的問題，以便及時調(diào)整管理策略，或者迎合宏觀政策的改變，而采取相應的措施。

（四）房地產(chǎn)行業(yè)的各經(jīng)營環(huán)節(jié)聯(lián)系緊密，互相依賴，又互相制約。預算管理能夠使企業(yè)管理層通過收入、成本、期間費用及各項財務指標，掌握企業(yè)當前的運營狀況，有序安排企業(yè)從土地使用權(quán)的獲取、前期手續(xù)辦理、開發(fā)建設(shè)、銷售等一系列經(jīng)營環(huán)節(jié)。通過調(diào)整資金投入、開發(fā)進度、銷售策略，使資金支出更加科學合理，土地使用權(quán)獲取及開發(fā)進度與銷售方案配合的更加完美。同時，預算管理需要企業(yè)各部門均積極參與，需要各部門之間相互溝通，協(xié)調(diào)矛盾，通力合作，才能達到最佳的預算管理目標，因此預算管理的實施，提高了各部門的參與度與配合度，各子模塊的通力協(xié)作方能達到整體企業(yè)的最佳運營狀態(tài)[1]。

二、房地產(chǎn)行業(yè)預算管理中常見問題

（一）預算編制不科學、不合理，比如預算編制過程中未能考慮國家宏觀調(diào)控政策有可能發(fā)生的變化，從而忽視了由于宏觀調(diào)控政策變化而可能帶來的市場情況的巨大變化，導致原有的積極拿地，積極開發(fā)建設(shè)而投入巨大的資金無法通過銷售快速回收，從而引起的資金周轉(zhuǎn)不靈，或為保證已預售項目的按期交房而不得不接受高利率貸款，而導致的財務成本大幅提升。

（二）預算編制過程中未能全面考慮所有的涉稅項目，而導致的涉稅風險。房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟的支持產(chǎn)業(yè)，其行業(yè)的入庫稅款額占我國財政收入的比例較高，是稅務機關(guān)關(guān)注的重點行業(yè)。企業(yè)在編制稅務預算時往往忽視部分應納稅環(huán)節(jié)，比如發(fā)生的支出是歸集為成本還是費用的涉稅問題、預提相關(guān)費用的涉稅問題、以房抵債未視同銷售而導致的少預計稅負問題[2]等等，這部分稅負預計不足將會帶來嚴重的稅務風險。

（三）選用的預算編制方式不適用，不同企業(yè)根據(jù)其不同的業(yè)務量基礎(chǔ)、不同的預算期時間特征等應該選用不同的編制方式，預算編制方式選擇的不適用，會影響企業(yè)預算管理的有效性，而導致企業(yè)預算管理無法達到既有目標。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)各項目部之間預算標準不統(tǒng)一，或者各項目部各自為政，注重各自利益，而忽視了整體間的協(xié)同利益，導致匯總的公司總體預算與實際情況不符，或公司總體利益未達到最大化。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中往往采用項目部制進行管理，各項目部為保證各自的利益，往往采用有利于自身的預算編制標準，各自為政，而忽視了協(xié)同效應。比如各項目部編制銷售情況預算時，僅僅考慮如何增加本項目的銷售量及售價，而忽略了公司其他項目部同類房產(chǎn)項目的銷售安排，容易造成同公司不同項目間的惡性競爭。

（五）預算指標制定過于寬松，難以激發(fā)企業(yè)潛力。比如在制定成本費用預算時，往往忽視市場實際情況高估費用及按照人力、材料成本持續(xù)增加預估，這種情況無法督促企業(yè)嚴控成本，難以拓寬企業(yè)盈利空間。

（六）僅重視預算編制，忽略預算執(zhí)行分析及考核。由于房地產(chǎn)行業(yè)受宏觀政策影響較大，未來市場情況不易準確預計，眾多房地產(chǎn)企業(yè)常常在預算執(zhí)行過程中，以不可抗力為由而解釋所有收入及利潤未達到預算指標的原因，從而掩蓋了預算執(zhí)行不力，成本控制不嚴、銷售策略有誤等導致收入利潤未達標的真實原因。這是因為這些企業(yè)沒有建立有效的預算反饋及預算執(zhí)行分析機制[3]，另外，缺乏有效的績效考核機制，導致各預算執(zhí)行部門沒有動力去完成預算指標。

三、改善房地產(chǎn)行業(yè)預算管理水平的對策及建議

房地產(chǎn)企業(yè)在預算管理過程中出現(xiàn)的上述問題，部分源于房地產(chǎn)行業(yè)的自身特點，部分源于房地產(chǎn)企業(yè)自身的管理不善，預算管理制度缺失或者制定不科學，不到位，針對以上種種問題，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢及管理特點，房地產(chǎn)企業(yè)的預算管理可以結(jié)合以下方面加以改善。

（一）提高房地產(chǎn)企業(yè)尤其是管理層的預算意識，增強財務統(tǒng)籌部門的預算管理水平，編制預算時充分考慮宏觀調(diào)控政策影響，通過以往年度市場行情波動情況，總結(jié)市場運行規(guī)律，從而為編制全面預算提供有價值參考信息。同時，做好當年度財務決算工作，并準備好以往可對比年度的財務數(shù)據(jù)，為預算工作打好數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。與長期合作銀行等金融機構(gòu)簽訂長期戰(zhàn)略合作協(xié)議，爭取最大融資授信額度，通過長期合作，獲取優(yōu)惠融資利率，同時避免出現(xiàn)資金緊張情況下大幅提高融資成本的風險。

（二）針對房地產(chǎn)行業(yè)稅務風險較高的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)首先要準確理解、掌握運用房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)稅務法規(guī)、利用好應有的稅收優(yōu)惠政策，進行合理的納稅籌劃，以規(guī)避稅務風險。另外，在預算編制階段即采取一系列防控稅務風險的措施，比如制定一套主要稅種評估指標，如增值稅稅負率，土地增值稅稅負率等[4]，對比以往年度稅負率與預算稅負率是否相當，如在同樣銷售規(guī)模下，稅負率有較大出入，則分析是否有客觀情況的改變，如銷售規(guī)模相當，其他條件亦相似的情況下，稅負率有很大改變，則考慮稅負預測有誤。

（三）根據(jù)企業(yè)具體情況及所處生命周期選擇適用的預算編制方式。考慮到房地產(chǎn)行業(yè)所處經(jīng)營環(huán)境的不確定性，建議使用更加靈活的彈性預算及滾動預算編制方式。彈性預算能夠根據(jù)企業(yè)客觀條件的變化調(diào)節(jié)相應的預算指標，從而適時的對企業(yè)的經(jīng)營策略進行相應調(diào)整，督促企業(yè)依勢依時的進行企業(yè)管理，從而獲得更大的盈利空間；滾動預算不拘于會計年度的束縛，使企業(yè)的預算呈現(xiàn)出完整和持續(xù)的動態(tài)過程，有利于企業(yè)的長遠發(fā)展。對于新成立的企業(yè)而言，由于缺乏可參考的經(jīng)營數(shù)據(jù)，建議采取零基預算編制方式，僅僅依據(jù)國家相關(guān)政策、市場未來預期及企業(yè)自身資金及管理實力進行預算的編制，同時對于處于成熟期至衰退期的企業(yè)來說，也建議采取零基預算，去除以往年度成本費用的束縛，考慮企業(yè)未來市場占有率降低的可能性，從嚴控制各項成本費用，放慢開發(fā)進度，使企業(yè)員工能夠清楚意識到企業(yè)所處的嚴峻形勢，從而激發(fā)員工降低成本的積極性和創(chuàng)造性，合理分配企業(yè)有限的資源。而對于處于成長至成熟期的企業(yè)來說，抓緊時間與資源拓展市場份額，搶占市場先機是企業(yè)的首要任務，故適宜采用增量預算，在以往年度的收入利潤基礎(chǔ)上增加對未來盈利的預期，以便督促企業(yè)員工團結(jié)奮進，不斷取得更好的成績[5]。

（四）頒布預算管理制度，制定統(tǒng)一的預算管理標準，預算指標由集團公司經(jīng)協(xié)商各項目部具體情況后統(tǒng)籌編制，然后下發(fā)至各項目部參照執(zhí)行。同時，在預算執(zhí)行過程中，定期聽取各項目部情況匯報，及時協(xié)調(diào)不同項目部之間的矛盾點。

（五）將企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃作為預算制定的基礎(chǔ)，制定長遠發(fā)展目標。可以根據(jù)歷史經(jīng)驗數(shù)據(jù)，結(jié)合市場預期，從企業(yè)發(fā)展角度制定嚴格的預算指標。向企業(yè)員工宣貫強調(diào)預算管理的嚴肅性及預算指標的剛性，提高預算的控制力及約束力。建立企業(yè)預算考核體系，制定預算考評制度，將預算指標層層分解，直至每位員工，將指標與員工績效相關(guān)聯(lián)，依據(jù)考評結(jié)果，切實兌現(xiàn)獎懲，起到督促各部門甚至每位員工執(zhí)行預算，力爭超額完成預算指標的作用。

四、結(jié)論

隨著住房消費市場的快速增長，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭日漸激烈，同時政府對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管也更加規(guī)范和嚴格，不斷出臺新的政策法規(guī)，調(diào)控住房市場，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)，為了在日加規(guī)范并競爭激烈的市場中站穩(wěn)腳跟，取得長足發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)務必需要提高自身管理水平。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點，通過分析預算管理對房地產(chǎn)行業(yè)的重要意義，預算管理作為房地產(chǎn)企業(yè)的必要管理手段，勢必將引起各家企業(yè)的重視。然而，由于各家企業(yè)的管理水平不一，存在各種各樣的預算管理問題，房地產(chǎn)企業(yè)只有建立統(tǒng)一的預算管理制度，結(jié)合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及企業(yè)生命周期選擇適用的預算編制方式，并嚴肅預算管理，最終形成全員和全方位的預算管理局面，方能達到提高企業(yè)經(jīng)濟效益，取得長足發(fā)展的目標。

參考文獻：

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（作者單位：天津生態(tài)城投資開發(fā)有限公司）