當前浙江房地產(chǎn)市場形勢和對策建議

□呂淼

圖/黃偉光

十九大報告強調(diào)“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”，指明了房地產(chǎn)供給側(cè)改革的新方向。在“房住不炒”的大背景下，浙江需探根究源、客觀研判、精準施政，既要充分利用好房地產(chǎn)作為穩(wěn)經(jīng)濟的利器，又要卸下高房價、高杠桿、不均衡等經(jīng)濟運行中的達摩克利斯之劍，促進房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。

新形勢下浙江房地產(chǎn)市場的基本特征

特征一：投資增長，仍為經(jīng)濟穩(wěn)增長的重要手段。房地產(chǎn)是主導(dǎo)過去幾年經(jīng)濟小周期最主要的因素，興業(yè)證券研究所估算數(shù)據(jù)顯示，2016年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈對全國名義GDP增速貢獻6.3個百分點，高于基建產(chǎn)業(yè)鏈拉動貢獻3.0個百分點，是中國經(jīng)濟增長的最大動力。浙江房產(chǎn)投資是目前穩(wěn)增長的重要手段，主要城市土地購置面積和商品房銷售面積依舊保持增長。2018年1-3月，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長19.4%，快于全省固定資產(chǎn)投資和制造業(yè)增速，較2016年底（5%）、2017年底（10.1%）進一步增長，貢獻保持穩(wěn)定。

特征二：區(qū)域分化，熱點城市價格倒掛嚴重。近兩年，全省商品房成交套數(shù)、面積屢創(chuàng)新高，市場需求表現(xiàn)得極為強勁。截止到2018年月3月，浙江新建商品住宅銷售價格連續(xù)保持6個月環(huán)比增長，二手住宅則保持長達36個月環(huán)比增長。截止到4月底，新建商品房源可消化周期為12.1個月，其中商品住宅消化周期僅為7.1個月，熱點城市一房難求。因城施策延續(xù)，從新建商品房和二手房銷售價格來看，出現(xiàn)嚴重倒掛的主要是調(diào)控力度最大的熱點城市。因限價政策，2018年1-3月杭州新房銷售價格同比下降0.4%，二手住宅卻增長6.5%。

圖1 浙江住宅銷售價格環(huán)比指數(shù)

特征三：政策加碼，“房住不炒”的調(diào)控大方向難以撼動。從2016年9月開始，中央政府開啟了以“限制性措施”為特征的限購限貸限價，甚至限售的空前調(diào)控。浙江積極響應(yīng)，目前各地市發(fā)布的樓市調(diào)控政策力度總體不減，“房住不炒”的調(diào)控大方向難以撼動。融資方面，央行2月初工作會議繼續(xù)強調(diào)“分城施策”差別化住房信貸政策，強化地產(chǎn)金融審慎管理，積極支持棚改和培育發(fā)展住房租賃市場。杭州目前首套房貸利率上浮5%-10%，二套房上浮20%。土地供應(yīng)方面，國土資源部和中央一號文件均強調(diào)探索宅基地“三權(quán)分置”改革，推進集體經(jīng)營性建設(shè)用地改革，強調(diào)政府不再是居住用地唯一提供者。杭州、寧波等市計劃增供土地，嚴防炒房炒地。限購限價方面，除了杭州、寧波、嘉興等熱點城市加強調(diào)控外，麗水、衢州、舟山、金華等房價上漲較快的三四線城市逐漸加入調(diào)控行列，調(diào)整了住房公積金相關(guān)政策。

表1 國家以及浙江各地主要調(diào)控政策

高度關(guān)注浙江房地產(chǎn)市場發(fā)展的新趨勢

趨勢一：房地產(chǎn)市場的功能將發(fā)生巨變。隨著政策邏輯、市場邏輯、經(jīng)濟周期的變化，浙江房地產(chǎn)市場或已悄然轉(zhuǎn)型。

一是房地產(chǎn)市場的主要矛盾從住房短缺向資源配置不均衡轉(zhuǎn)變。浙江用了差不多20年的時間，人均住房建筑面積從1998年的12.49平方米提升至2015年的48平方米，基本已經(jīng)不存在住房短缺的現(xiàn)象。當前，人們對住房條件要求日益提升，房地產(chǎn)市場的主要矛盾或已變成資源配錯導(dǎo)致的不均衡不充分問題。

二是房地產(chǎn)的政策定位由經(jīng)濟支撐向民生主導(dǎo)轉(zhuǎn)變。浙江土地財政依賴程度從2012年66.3%①《我國23個省份土地財政依賴度排名報告》，《中國經(jīng)濟周刊》、中國經(jīng)濟研究院聯(lián)合研究并發(fā)布。的高位緩緩下滑至40%左右②《2018年樓市：趨勢如何看，熱點在哪里》，中泰證券首席經(jīng)濟學家李迅雷。，“房住不炒”的調(diào)控大方向下，房地產(chǎn)政策的定位逐步從經(jīng)濟領(lǐng)域回歸到民生領(lǐng)域，隨著租購并舉等房地產(chǎn)長效機制加快推進，或?qū)⒙氏葮?gòu)建起以民生和居住為要義的房地產(chǎn)社會政策體系。

三是房地產(chǎn)的價值鏈正逐步從單一性向多元化轉(zhuǎn)變。在互聯(lián)網(wǎng)和消費時代，無論是從“賣”到“租”，還是利用人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等新經(jīng)濟以更深度介入城市人的生活，產(chǎn)業(yè)鏈的各主體都面臨著洗牌。對于開發(fā)企業(yè)來說，一方面要繼續(xù)把握增量市場空間，深耕重點都市圈及城市群，積極發(fā)展租賃、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和文化等領(lǐng)域。另一方面，需大力挖掘存量資產(chǎn)運營價值，通過業(yè)務(wù)模式和服務(wù)方式的變革和創(chuàng)新，促進居民消費升級，提高開發(fā)主業(yè)服務(wù)附加值。

趨勢二：房地產(chǎn)行業(yè)集中度將進一步提升。隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷深化，2018年流向房地產(chǎn)的資金規(guī)模收縮、融資成本提高、自持難度增加，以至浙江房地產(chǎn)行業(yè)集中度提升，企業(yè)發(fā)展格局發(fā)生新變化。

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，往往呈高負債經(jīng)營狀態(tài)。2017年百強企業(yè)資產(chǎn)負債率均值為78.9%，較2016年提高2.2個百分點，遠超警戒線。如融創(chuàng)中國、恒大地產(chǎn)均超過200%、綠城集團的負債率高于100%，繼續(xù)加杠桿的空間非常有限。房企在前幾年急度擴張之后，到2018年6月債務(wù)已經(jīng)開始到了集中兌付期，或?qū)ΜF(xiàn)金流造成巨大沖擊。同時，它又屬于政策導(dǎo)向性產(chǎn)業(yè)，自2016年10月以來，嚴監(jiān)管之下融資渠道日漸收緊，未見放松?？梢灶A(yù)見，未來一段時間內(nèi)，大型房企業(yè)績或?qū)⒗^續(xù)保持增長，市場占有率越來越高；而中小房企將面臨較嚴峻的經(jīng)營形勢，金融風險劇增，行業(yè)逐漸邁向寡頭競爭時代。

以杭州為例，土地成本在房地產(chǎn)開發(fā)成本中占比高達60%-80%，遠高于省內(nèi)其他城市，土地市場高溢價、高自持日漸成為常態(tài)。2017年，TOP10企業(yè)③2017年杭州市區(qū)房企拿地金額TOP10的企業(yè)，依次為融信、金地、保利、濱江、綠城、金輝、富力、金茂、萬科、中冶。累計拿地金額高達838.9億元，占比達43.6%，其中，融信拿地金額125.4億元，位于房企之首，金地、保利、濱江、綠城等企業(yè)拿地金額同比均實現(xiàn)較大增長。與此同時，部分中小房企市場份額下降，競爭壓力增大。

表2 浙江各地級市房地產(chǎn)投資、銷售及人口增長情況

趨勢三：房地產(chǎn)市場風險不斷集聚。借鑒發(fā)達國家長周期房地產(chǎn)市場發(fā)展經(jīng)驗可以發(fā)現(xiàn)，浙江人均GDP水平相當于上世紀70年代的美國、80年代前后的日本，當前經(jīng)濟發(fā)展速度和人口數(shù)量紅利仍是優(yōu)勢，總體而言房地產(chǎn)市場不會出現(xiàn)大幅回落，市場規(guī)模將維持相對高位，但市場紅利提前透支、部分城市風險隱患顯現(xiàn)、流動性緊張等情況亟需重點關(guān)注。

近年來，浙江經(jīng)濟回暖、三改一拆、城建加速，市場紅利大都已提前兌現(xiàn)。短期內(nèi)，熱點城市的剛需、三四線城市的拆改，以及人口流動，都能適當拉動需求。中長期來看，區(qū)域間分化或?qū)@著。在可預(yù)期的未來，杭嘉湖地區(qū)因亞運會舉辦帶來高鐵、地鐵等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完善、新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛帶來“人口繁榮”，市場表現(xiàn)或依然較為突出；而部分三四線城市，在剛需耗盡、利率持續(xù)上調(diào)、貨幣不再超發(fā)等大背景下，樓市后繼乏力。

通過對比全省房地產(chǎn)投資增長和銷售面積情況，也發(fā)現(xiàn)部分城市已經(jīng)出現(xiàn)嚴重的偏離現(xiàn)象。以衢州為例，1-3月房地產(chǎn)銷售面積增速為-17.2%，較全省低18.3個百分點，而投資增速高達90.4%，高出全省平均71個百分點。一般而言，企業(yè)的投資行為往往是滯后的，銷售領(lǐng)先投資的時間大致在3-6個月。昔日支撐三四線的主要利好是去庫存，在短期利好消失后，最終還是要看人口的支撐情況，若三四線城市長期維持較高的投資增速，或產(chǎn)生泡沫風險。

從中長期看，浙江房地產(chǎn)銷售態(tài)勢，一方面取決于城鎮(zhèn)化的方向和人口發(fā)展的態(tài)勢，另一方面也取決于宏觀經(jīng)濟周期下貨幣政策等的取向?；谥袊?jīng)濟大周期和貨幣政策而言，M2已經(jīng)連續(xù)11個月停留在個位數(shù)，這將成為未來貨幣政策的常態(tài)。經(jīng)歷2016年的去庫存、2017年大拆大建之后，無論是基本居住需求、改善需求以及投資需求在這兩年都得到了極大的釋放，在銀根緊縮的大環(huán)境下，浙江房地產(chǎn)市場有望逐步趨于穩(wěn)定。

促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的幾點建議

“房住不炒”的大背景下，房地產(chǎn)調(diào)控思路已經(jīng)發(fā)生重大轉(zhuǎn)變。未來房地產(chǎn)調(diào)控的目標，一則平穩(wěn)房價，住有所居；二則多種渠道，增加供給。下階段重點按照分類調(diào)控、因城因地施策的原則，可適時適度對房地產(chǎn)調(diào)控政策進行調(diào)整完善。充分發(fā)揮市場機制，綜合采取財稅、金融、土地、市場監(jiān)督等聯(lián)動措施，保證房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。

建立多層次的住房供給體系。加快構(gòu)建多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，進一步提高租賃住房供地比例，穩(wěn)妥推動鄉(xiāng)村群體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點。以杭州為集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房國家試點，開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點，構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場；加快溫州市、紹興市、嘉善縣、義烏市4個省級住房租賃試點城市建設(shè)，探索實施租售同權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)等政策，增加剛需市場的供應(yīng)。完善住房租賃市場機制，建成浙江省住房租賃與交易監(jiān)管服務(wù)平臺。逐步放開熱點城市新房市場的限價，縮小因倒掛出現(xiàn)的人為套利空間，下調(diào)市場預(yù)期。

加強防范化解金融風險。增強房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，自動防備及化解房地產(chǎn)市場體系性危險。高度關(guān)注高地價購入土地的企業(yè)和項目，綜合判斷土地供應(yīng)量、貨幣政策以及公眾購買力，平衡土地供給量和價格，做好部分高價地塊虧損入市的準備。高度關(guān)注實業(yè)介入房地產(chǎn)的企業(yè)和項目，防止出現(xiàn)房地產(chǎn)項目資金鏈出險影響到企業(yè)實業(yè)，防止出現(xiàn)房地產(chǎn)在建項目因資金鏈斷裂出現(xiàn)“爛尾”。高度關(guān)注持續(xù)上行的居民杠桿率，適當運用提升首付比例、利率上浮等方式對投資需求進行壓制。

破立結(jié)合振興實體經(jīng)濟。深入實施“中國制造2025浙江行動”“鳳凰計劃”，全面實施加快培育發(fā)展新動能行動計劃、傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)改造提升行動計劃，把發(fā)展經(jīng)濟的著力點放在實體經(jīng)濟上，把提高供給體系質(zhì)量作為主攻方向，形成實體經(jīng)濟、科技創(chuàng)新、現(xiàn)代金融、人力資源協(xié)同發(fā)展的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。加大新經(jīng)濟培育力度，加強科技創(chuàng)新，在人工智能、柔性電子、量子通信等領(lǐng)域?qū)嵤┮慌卮罂萍脊リP(guān)項目，切實加強知識產(chǎn)權(quán)保護，推動科技成果資本化產(chǎn)業(yè)化。切實為實體經(jīng)濟稅費負擔“松綁”，著實增強金融服務(wù)實體經(jīng)濟能力。