房地產(chǎn)乍暖還寒

楊現(xiàn)華

在1-4月銷售面積和銷售額增速連續(xù)下降之后，1-5月份，全國商品房銷售面積和銷售額的增速開始好轉。

在經(jīng)歷了增速逐月放緩、景氣指數(shù)一路下滑后，全國房地產(chǎn)行業(yè)終于顯現(xiàn)了“一絲轉機”，但面對高企的土地價格，關鍵指標——房企的拿地積極性和個人按揭金額仍不見好轉。

在市場和政策的力量角逐中，房地產(chǎn)行業(yè)的分化在加速。領先的房企正在加速擴大自己的優(yōu)勢，中小房企的市場空間愈發(fā)緊縮。

曙光初現(xiàn)

從最直觀的銷售來看，2018年1-4月的房地產(chǎn)銷售情況非常不樂觀。

從統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)來看，1-4月份，商品房銷售面積42192萬平方米，同比增長1.3%，增速比1-3月份回落2.3個百分點，這是該指標2015年6月份轉正以來的新低。這其中，住宅銷售面積增長0.4%，也是2015年6月以來的新低。

銷售面積回落，銷售金額也相應減速。1-4月，全國商品房銷售額36222億元，增長9%，增速回落1.4個百分點，增速是2015年6月以來的新低。這其中，住宅銷售額增長9.5%，同樣也是2015年6月以來的新低。

除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況和房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)都處于下行中。

不過，到了5月份，房地產(chǎn)行業(yè)有了止跌的趨勢。

根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，1-5月份，商品房銷售面積56409萬平方米，同比增長2.9%，增速比1-4月份提高1.6個百分點，其中住宅銷售面積增長2.3%。商品房銷售額48778億元，增長11.8%，增速提高2.8個百分點，其中住宅銷售額增長12.8%。無論是商品房銷售面積抑或銷售額，都有了明顯的回升勢頭。

2018年1-5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資41420億元，同比名義增長10.2%。增速雖然比1-4月份回落0.1個百分點，但與2017年全年7%的增速相比明顯加快；與上一年同期8.8%的增速相比，同樣是加速增長。

實際上，從2018年1-3月起，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速就超過了10%，1-3月累計為10.4%，1-4月累計為10.3%。上次全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速超過10%還要追溯到2015年的2月份，之后一直是個位數(shù)增長。

但在現(xiàn)階段回暖的既定事實下，房企的拿地積極性仍待釋放。

房企銷售火熱少不了政策的助推，本輪去庫存的“主戰(zhàn)場”是三四線城市，棚改貨幣化安置是主要推手。

2015年政府工作報告提出啟動新的三年棚改攻堅計劃，即2015-2017年完成棚戶區(qū)改造1800萬套。2017年，國務院再次提出第2個3年計劃，即2018-2020年3年再改造各類棚戶區(qū)1500萬套。

2008年以來，棚改逐漸從實物化安置轉向貨幣化安置，而棚改貨幣化完全契合了地方政府偏好。國泰君安指出，棚改貨幣化安置比例從2014年到2017年經(jīng)歷大躍進，從最初的僅9%左右大幅提升至2017年的接近60%，部分省市高達70%甚至90%以上，這在短期內(nèi)大量釋放居民購房需求，房價全面上行。

日前，國開行收緊棚改政策，市場風聲鶴唳，三四線城市的樓市將面臨政策拐點，在貸款收緊之際，依靠銷售回款的房企將雪上加霜。

拿地降溫

根據(jù)統(tǒng)計局統(tǒng)計，1-5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積7742萬平方米，同比增長2.1%，1-4月份為下降2.1%；土地成交價款3522億元，增長16.0%，增速提高2.4個百分點。

以年為周期來看，自從2011年拿下44327.44萬平方米的土地后，房企購置土地面積基本處于下降中，2012-2016年分別為35666.8萬平方米、38814.38萬平方米、33383.03萬平方米、22810.79萬平方米和22025.25萬平方米。2017年，房企購置土地面積25508萬平方米，已經(jīng)是3年來的新高了。

2017年，房企土地購置面積增速達到15.8%，2018年開局就直線跌至負增長，1-5月的2.1%增速已經(jīng)是年內(nèi)的最高增速，但也不到上年同期的一半。

房企拿地的積極性下降與土地價格的一路走高或許有一定的關系。2012-2016年，全國土地成交價款分別為7409.64億元、9918.29億元、10019.88億元、7621.61億元和9129.31億元，2012-2016年的土地均價分別為每平方米2077元、2555元、3001元、3341元、4145元，2017年為5349元。

而2017年全國土地成交價款13643.39億元，均價進一步上漲至5349元，即6年時間土地均價漲幅超過一倍，但房價漲幅并沒有跟上。

2012年，全國商品房銷售面積111304萬平方米，商品房銷售額64456億元，即2012年商品房均價為每平方米5791元。2017年，商品房銷售面積169408萬平方米，商品房銷售額133701億元，即2017年商品房均價7892元，漲幅不到一半。

除了拿地減速外，反映消費端的個人按揭貸款也開始呈現(xiàn)負增長。2012年，個人按揭貸款首次突破萬億達到10523.87億元，2013-2017年個人按揭貸款分別為14033.26億元、13665.45億元、16661.65億元、24402.94億元和23906.31億元。除了2014年小幅下降外，2017年再度下降。

實際上，2017年上半年時，個人按揭貸款為12000億元，還增長了6.7%，2017年全年卻下降了2%。可見2017年下半年以來，個人按揭貸款明顯呈現(xiàn)下降趨勢，這種下降的趨勢在2018年并沒有得到逆轉。

1-5月份，全國個人按揭貸款9250億元，下降3.6%，這也是自2017年1-10月以來個人按揭貸款呈現(xiàn)連續(xù)下降走勢。當然，個人按揭貸款增速下降應該與各地提高首付比例有一定的關系。為了降低樓市熱度，不少地方都出臺政策提高首套房和二套房的首付比例，這也導致個人按揭客觀上的下降。

看似轉暖的背后，房企資金壓力依然緊張。2018年1-5月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金62003億元，同比增長5.1%，增速比1-4月份雖然提高了3個百分點，但遠不及上一年水平。

2014-2017年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金分別為121991億元、125203億元、144214億元和156053億元，2015-2017年的同比增速分別為2.6%、15.2%和8.2%。顯然2018年前5個月的資金到位情況明顯轉“涼”了。

資金是房企開發(fā)投資的最重要影響因素，目前房企的主要資金來源渠道仍然較為單一，主要是銷售回款和銀行貸款。而2014-2016年房企資金中，來自國內(nèi)貸款的金額穩(wěn)定在2萬億元出頭，只有2017年時明顯增長到了2.52萬億元。

開發(fā)商資金構成中增速最快的是定金及預收款，這也與目前房地產(chǎn)市場火熱的銷售直接相關。2013-2017年，房企定金及預收款分別為34499億元、30238億元、32520億元、41952億元、48694億元，增速分別為29.9%、-12.4%、29.9%、29%和16.1%，除了2014年下降外始終保持增長。

2018年1-5月份，房企定金及預收款為20122億元，增長12.7%，是所有資金來源構成中唯一實現(xiàn)兩位數(shù)增長的；實際上，除了定金及預收款、房企自籌資金外，貸款、個人按揭和利用外資等資金來源全部處于下降通道中。

正因為目前的銷售回款如此重要，房企才加快了周轉速度。數(shù)據(jù)表明，龍頭房企正在加快銷售速度，房地產(chǎn)企業(yè)之間的分化一步步拉大。

龍頭加速

如前所述，2018年1-5月份，全國商品房銷售面積56409萬平方米，同比增長2.9%，增速比1-4月份提高1.6個百分點。其中，住宅銷售面積增長2.3%，住宅銷售額增長12.8%。

與行業(yè)整體增速相比，領先者的增長速度明顯更快，龍頭房企正在加速搶占更多的市場份額。

根據(jù)克而瑞研究數(shù)據(jù)，1-5月，TOP 100房企整體銷售規(guī)模達3.47萬億元，同比增長33.5%，繼續(xù)保持快速增長。其中，TOP 100房企5月單月銷售環(huán)比增長17.7%，為2018年以來最高。

與全國住宅銷售額增長12.8%相比，TOP 100房企的增速較行業(yè)增速超出了1.62倍。而3家龍頭企業(yè)中，碧桂園（02007.HK）和中國恒大（03333.HK）在2018年1-5月的累計業(yè)績分別為3345.2億元和2552.6億元，同比增速分別達到了37%和39.5%；萬科A（000002.SZ）增速略有放緩，1-5月份的2392.2億元銷售額增長了4.9%。

即使在百強內(nèi)部，分化也開始明顯。2018年1-5月，百強房企各梯隊銷售金額入榜門檻較上年同期均有所提升。其中，TOP 50房企門檻提升幅度最大，較2017年同期增長58.3%；TOP 3和TOP 30房企門檻分別同比增長31.4%和38.8%，達到了2392.2億元和305.5億元，規(guī)模競爭加劇。

這一趨勢在克而瑞2017年發(fā)布的統(tǒng)計中就有體現(xiàn)。從金額門檻來看，TOP 30梯隊房企門檻提升幅度最大達51%，TOP 50房企門檻從2016年的310億元提升23%至381億元。而從面積來看，各梯隊中，TOP 20和TOP 30房企門檻提升幅度最大，分別增長42%和59%。

不過，TOP 100房企的金額、面積門檻較2016年降低，表明百強房企內(nèi)部格局也開始出現(xiàn)分化。而2018年前5個月，TOP 100房企銷售金額入榜門檻增幅最小，僅同比增長19.5%至62億元。這就是說，房企分化格局將會持續(xù)，規(guī)模房企集中度將繼續(xù)提升。