細(xì)說(shuō)2017 年北京樓市那些事

胡巍

“2017年12月，新建商品住房網(wǎng)簽均價(jià)同比下降0.9%，自2016年10月份以來(lái)連續(xù)15個(gè)月環(huán)比不增長(zhǎng)?！?月19日，《北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展白皮書(shū)（2018）》（下稱(chēng)“《白皮書(shū)》”）正式對(duì)外發(fā)布，這是其中的一段話(huà)。

《白皮書(shū)》這一住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域年度發(fā)展報(bào)告，由行業(yè)概況、重點(diǎn)專(zhuān)題、發(fā)展展望三個(gè)部分組成。2017年，北京房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)市場(chǎng)、住房保障領(lǐng)域呈現(xiàn)出何種特點(diǎn)？釋放了什么信號(hào)？

調(diào)控效果明顯，北京樓市降溫

2017年，北京市商品住房成交17.7萬(wàn)套，同比減少45.6%。其中，新建商品住房銷(xiāo)售4.3萬(wàn)套，同比減少26.5%；二手住房銷(xiāo)售13.4萬(wàn)套，同比減少49.8%。

可以發(fā)現(xiàn)，相比新房，二手房交易量下降幅度更明顯。《白皮書(shū)》數(shù)據(jù)顯示，二手住房與新建商品住房銷(xiāo)售套數(shù)之比由2016年的4.6：1下降至2017年的3.1：1。

北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析說(shuō)：“新房限價(jià)，新房與二手房房?jī)r(jià)出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象，買(mǎi)新房更劃算。另一方面，由于從嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，平房和法院拍賣(mài)房也加入限購(gòu)行列，使二手房交易量減少。”

諸葛找房數(shù)據(jù)研究院首席分析師陳雷認(rèn)為：“新房大多位于郊區(qū)，價(jià)格受到政府調(diào)控指導(dǎo)，相較二手房來(lái)說(shuō)要便宜，因此調(diào)控后二手房交易幅度下降更大。從調(diào)控結(jié)果來(lái)看，新房、二手房成交均大幅下滑，說(shuō)明效果顯著。”

《白皮書(shū)》提到，商品住宅交易結(jié)構(gòu)中，首套、二套購(gòu)房比例分別為76.7%、23.3%。

趙秀池認(rèn)為，“76.7%這個(gè)比例比較正常，說(shuō)明沒(méi)有房地產(chǎn)泡沫。”

陳雷的看法是，首套購(gòu)房比例76.7%，這一數(shù)字遠(yuǎn)高于其他城市，主要原因是全國(guó)認(rèn)貸政策，已在異地有貸款記錄的購(gòu)房客在北京購(gòu)房門(mén)檻被極大提高。

《白皮書(shū)》顯示，商品住房交易中，新房以改善型為主。其中，套型面積在140平方米以上的占43.7%，比2016年提高7.5個(gè)百分點(diǎn)；90平方米以下的占20.5%，比2016年下降4.5個(gè)百分點(diǎn)。二手房交易以中小戶(hù)型為主。90平方米以下套數(shù)占63.9%，比2016年提高3.6個(gè)百分點(diǎn)；140平方米以上的占10.1%，比2016年下降1.2個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)此，趙秀池分析稱(chēng)：“二手房為中小戶(hù)型，大部分位于中心城區(qū)，擁有優(yōu)越的教育醫(yī)療資源，更受剛需購(gòu)房者青睞。”陳雷則認(rèn)為：“新房由于位置較偏、單價(jià)低，而且受政府指導(dǎo)價(jià)格影響，盈利難。開(kāi)發(fā)商為了盈利，更傾向于設(shè)計(jì)利潤(rùn)率高的大戶(hù)型。這一點(diǎn)確實(shí)不利于剛需購(gòu)房，所以部分地塊政府重啟了‘70/90政策，也是在新房方面保障剛需利益。”（編者注：“70/90政策”，即2006年5月，九部委聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》，要求新建住宅項(xiàng)目，套型建筑面積90平方米以下的戶(hù)型必須占整個(gè)項(xiàng)目的70%以上。）

根據(jù)《白皮書(shū)》數(shù)據(jù)，2017年北京市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3745.9億元，同比減少7.4%，增速比上年下降3.1個(gè)百分點(diǎn)，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的41.9%，同比下降5.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅完成投資1725.5億元，同比減少11.6%。

陳雷認(rèn)為：“北京市要控制城市和人口規(guī)模，因此不會(huì)大幅度增加住宅土地供應(yīng)；另一方面，2017年政府鼓勵(lì)集體建設(shè)用地入市租賃市場(chǎng)，不需要擴(kuò)大住宅土地供應(yīng)。2017年的新增土地均為限價(jià)地塊和共有產(chǎn)權(quán)地塊，所以雖然看上去新增供應(yīng)減少，但是這兩種性質(zhì)地塊能最大限度保障剛需利益，所以是在不斷探索‘房住不炒的調(diào)控路徑，推動(dòng)住房供給側(cè)改革?！?img alt="" src="https://cimg.fx361.com/images/2018/06/29/qkimageszjzkzjzk201825zjzk20182524-4-l.jpg"/>

住房租賃市場(chǎng)同比增長(zhǎng)22.3%

據(jù)《白皮書(shū)》分析，2017年北京市住房租賃交易量增價(jià)穩(wěn)。據(jù)主要經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)成交數(shù)據(jù)推算，全市住房租賃市場(chǎng)累計(jì)交易246.8萬(wàn)套次，同比增長(zhǎng)22.3%。住房租賃規(guī)模與買(mǎi)賣(mài)（新建商品住房加二手住房）規(guī)模之比為13.9：1，明顯高于2016年的6.2：1。2017年，全市住房租賃平均月租金75.6元/平方米，較2016年上漲2.4%，漲幅回落13.3個(gè)百分點(diǎn)。

“租房是絕對(duì)的剛需，高房?jī)r(jià)下租房劃算，加之2017年推出了住房租賃新政，給承租人賦權(quán)，同時(shí)鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)租賃發(fā)展，加大了公租房與人才租賃房的供應(yīng)，使租賃交易量出現(xiàn)了較快增長(zhǎng)?！壁w秀池說(shuō)。

北京市也在積極籌集租賃房源。據(jù)北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，截至2017年底，北京市主要住房租賃企業(yè)向社會(huì)提供的租房房源約60.68萬(wàn)間（套）；“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”成交的企業(yè)自持租賃住房項(xiàng)目27個(gè)，其中已確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的項(xiàng)目8個(gè)，可提供租賃住房4473套，擬于2018年實(shí)現(xiàn)開(kāi)工。

另外，北京市39個(gè)集體土地租賃房項(xiàng)目已辦理占地手續(xù)，面積約204公頃，完成任務(wù)指標(biāo)102%。2011年以來(lái)推出的首批5個(gè)集體土地租賃房試點(diǎn)項(xiàng)目1.28萬(wàn)套房源，已陸續(xù)交付。此外，截至2017年12月底，共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目共42個(gè)、約4.4萬(wàn)套，其中5個(gè)項(xiàng)目、3937套已申購(gòu)。