我國城鄉(xiāng)住房市場一體化評價與對策研究

劉寶香　呂萍

摘要：文章在梳理住房市場、城鄉(xiāng)一體化和城鄉(xiāng)市場一體化相關(guān)研究，并歸納其基本內(nèi)涵的基礎(chǔ)上，進(jìn)行城鄉(xiāng)住房市場一體化的概念界定和評價指標(biāo)體系構(gòu)建，對我國城鄉(xiāng)住房市場一體化進(jìn)行評價并提出相應(yīng)的對策建議。

關(guān)鍵詞：城鄉(xiāng)住房市場；一體化；評價；對策

一、 引言

十九大報告明確提出鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略和城鄉(xiāng)融合。城鄉(xiāng)融合是城鄉(xiāng)關(guān)系在特定階段的表現(xiàn)形式，其核心內(nèi)容在于城市和鄉(xiāng)村的共同發(fā)展、相互依賴和相互需求。在城鄉(xiāng)融合的基本框架之下，城鄉(xiāng)關(guān)系的內(nèi)涵相應(yīng)調(diào)整，城鄉(xiāng)住房市場的新型關(guān)系需要重新審視。城鄉(xiāng)住房市場的分割狀態(tài)有可能發(fā)生改變，進(jìn)而走向城鄉(xiāng)住房市場的融合甚至一體化。但是，關(guān)于城鄉(xiāng)住房市場及其一體化的研究較少?；诖耍疚脑谑崂硐嚓P(guān)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)行城鄉(xiāng)住房市場一體化的概念界定和評價指標(biāo)體系構(gòu)建，對我國城鄉(xiāng)住房市場一體化進(jìn)行評價并提出相應(yīng)的對策建議。

二、 研究綜述

1. 住房市場的基本內(nèi)涵。住房市場有廣義和狹義之分。廣義上講，住房市場是指以住房存量和住房服務(wù)流量以及與住房相關(guān)的生產(chǎn)要素為流通對象，在住房的需求者和供給者之間提供溝通機(jī)會和便利條件，促成住房商品完成交易的場所或機(jī)制。狹義上講，住房市場指的是進(jìn)行住房買賣和租賃行為的經(jīng)濟(jì)組織。由此可見，住房市場包括促成住房交易的經(jīng)濟(jì)組織、場所和機(jī)制等豐富內(nèi)涵。我國相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的房地產(chǎn)交易形式多樣，不僅包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃，而且包括住房（土地）作價入股、合資或合作開發(fā)經(jīng)營、征收或征用、（隨宅基地使用權(quán)）有償收回等方面。從市場構(gòu)成要素的角度看，主要有市場主體、客體、載體、價值與價格、供求、競爭等方面，住房市場的構(gòu)成亦然?？梢哉f，住房市場是住房商品交易的場所，是住房商品交換的經(jīng)濟(jì)組織及其相互關(guān)系的總和，其構(gòu)成要素涉及住房市場的主體、客體、載體、價值價格、供求、競爭等多個方面。

2. 城鄉(xiāng)一體化的基本內(nèi)涵。城鄉(xiāng)一體化的認(rèn)識涉及城鄉(xiāng)關(guān)系、發(fā)展過程、涵蓋內(nèi)容和社會結(jié)構(gòu)等方面。相關(guān)學(xué)者從不同側(cè)面對城鄉(xiāng)一體化進(jìn)行了總結(jié)和闡釋。在城鄉(xiāng)關(guān)系方面，一體化是城鄉(xiāng)關(guān)系發(fā)展的最高級狀態(tài)，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)與城鄉(xiāng)一體化的關(guān)系值得重視，城鄉(xiāng)關(guān)系是研究城鄉(xiāng)一體化的重要線索。城鄉(xiāng)關(guān)系主要經(jīng)歷了鄉(xiāng)孕育城、城鄉(xiāng)對立、城鄉(xiāng)聯(lián)系、城鄉(xiāng)融合和城鄉(xiāng)一體化幾個階段。城鄉(xiāng)一體化是城鄉(xiāng)之間隨著生產(chǎn)、生活、生態(tài)環(huán)境的變化，從對立走向的統(tǒng)一、從聯(lián)系走向的融合，是經(jīng)濟(jì)社會和生態(tài)發(fā)展的較高級階段。在發(fā)展過程方面，實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化是一個長期過程，也是一個發(fā)展目標(biāo)。城鄉(xiāng)一體化需要生產(chǎn)力的高度發(fā)達(dá)，強(qiáng)調(diào)城鄉(xiāng)的完全融合、互相協(xié)調(diào)和資源共享。在涵蓋內(nèi)容方面，城鄉(xiāng)一體化具有豐富的內(nèi)容。城鄉(xiāng)一體化涉及體制和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的一體化，以及城鎮(zhèn)的城市化、農(nóng)業(yè)的企業(yè)化和農(nóng)民的市民化等方面，是城鄉(xiāng)范圍內(nèi)全方位的一體化。在社會結(jié)構(gòu)方面，城鄉(xiāng)一體化的目標(biāo)是一元化。城鄉(xiāng)一體化反對二元分割，力促城鄉(xiāng)融合、協(xié)調(diào)和共榮。總之，城鄉(xiāng)一體化是隨著城鄉(xiāng)關(guān)系發(fā)展而達(dá)到的最高級狀態(tài)，需要一個漫長的實現(xiàn)過程，具有豐富的內(nèi)容，是一個追求一元化社會結(jié)構(gòu)目標(biāo)、城鄉(xiāng)互補(bǔ)融合進(jìn)而協(xié)調(diào)發(fā)展的過程。

3. 城鄉(xiāng)市場一體化的基本內(nèi)涵。城鄉(xiāng)市場一體化是城鄉(xiāng)一體化的重要內(nèi)容和動力。市場聯(lián)系是城鄉(xiāng)聯(lián)系中最直接、最明顯的方面，城鄉(xiāng)市場一體化可以為城鄉(xiāng)一體化提供動力。市場一體化和城鄉(xiāng)一體化一樣，即是一種狀態(tài)，也是一個過程。作為一種狀態(tài)，市場一體化主要是指在同一區(qū)域內(nèi)不同的市場主體受同一供求關(guān)系的調(diào)節(jié)；作為一個過程，市場一體化主要是指在不同的區(qū)域之間經(jīng)濟(jì)壁壘逐漸消失的過程。具體到城鄉(xiāng)范圍內(nèi)，城鄉(xiāng)市場一體化要受到城鄉(xiāng)之間自然條件、信息基礎(chǔ)和制度環(huán)境的制約和影響，既包括城鄉(xiāng)商品市場一體化，又包括城鄉(xiāng)勞動力、土地、金融、技術(shù)、信息、產(chǎn)權(quán)等要素市場的城鄉(xiāng)一體化。因此，城鄉(xiāng)市場一體化的認(rèn)識可以從產(chǎn)品市場、要素市場和市場環(huán)境三個維度著眼，主要是指在市場環(huán)境允許的條件下，城鄉(xiāng)范圍內(nèi)商品市場和要素市場的不同參與主體受城鄉(xiāng)統(tǒng)一供求關(guān)系調(diào)節(jié)的狀態(tài)以及城鄉(xiāng)之間經(jīng)濟(jì)壁壘逐漸減少直至消失的狀態(tài)和過程。

總體而言，雖然關(guān)于住房市場、城鄉(xiāng)一體化和城鄉(xiāng)市場一體化基本內(nèi)涵的研究比較豐富，但城鄉(xiāng)住房市場一體化基本內(nèi)涵方面的研究較少。并且，針對城鄉(xiāng)住房一體化認(rèn)識的出發(fā)點多聚焦于現(xiàn)存問題的應(yīng)對和解決，缺乏城鄉(xiāng)住房市場一體化內(nèi)涵界定和狀態(tài)評價的研究。本文在城鄉(xiāng)住房市場一體化內(nèi)涵界定的基礎(chǔ)上，構(gòu)建評價指標(biāo)體系對我國城鄉(xiāng)住房市場一體化進(jìn)行評價并提出相應(yīng)的對策建議。

三、 城鄉(xiāng)住房市場一體化的內(nèi)涵界定

1. 城鄉(xiāng)住房市場一體化的廣義界定。廣義的角度，沿用馮振東關(guān)于城市市場一體化“產(chǎn)品、要素和環(huán)境”三個維度的內(nèi)涵界定思路，城鄉(xiāng)住房市場一體化的內(nèi)涵需要從三個方面加以認(rèn)識：其一，是產(chǎn)品市場一體化方面，即城鄉(xiāng)住房市場主體、客體、載體、價值與價格、供求、競爭等方面的一體化；其二，是要素市場一體化方面，即城鄉(xiāng)勞動力市場、城鄉(xiāng)土地市場、城鄉(xiāng)金融市場、城鄉(xiāng)技術(shù)市場、城鄉(xiāng)信息市場、城鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)市場等要素市場的一體化；其三，是市場環(huán)境一體化方面，即城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施、城鄉(xiāng)信息平臺和城鄉(xiāng)住房制度的一體化。

2. 城鄉(xiāng)住房市場一體化的狹義界定。制度是經(jīng)濟(jì)社會博弈的規(guī)則。狹義的角度，城鄉(xiāng)住房市場一體化即城鄉(xiāng)住房制度一體化，其主要內(nèi)容至少應(yīng)該包括三個方面，即基礎(chǔ)制度、核心制度和配套制度。其中，城鄉(xiāng)住房基礎(chǔ)制度一體化，包括住房政策基本原則、土地制度等；城鄉(xiāng)住房核心制度一體化，包括住房產(chǎn)權(quán)制度、住房開發(fā)制度、住房交換制度、住房分配制度等；城鄉(xiāng)住房配套制度一體化，包括住房金融制度、住房稅收制度、國家財稅制度等。

我國城鄉(xiāng)住房制度存在嚴(yán)重的分割，難以適應(yīng)城鄉(xiāng)住房市場一體化的發(fā)展目標(biāo)，應(yīng)當(dāng)構(gòu)建城鄉(xiāng)一體的住房制度體系。可以借鑒韓國住房制度中基本法規(guī)、上級法規(guī)、核心法規(guī)、特別法規(guī)、支援法規(guī)、相關(guān)規(guī)劃、臨時法規(guī)等多層次、全方位制度建設(shè)的經(jīng)驗，逐步實現(xiàn)城鄉(xiāng)住房制度一體化。其中，特別需要指出的是，韓國土地制度在住房制度體系中具有重要地位，屬于上級法規(guī)層次。這與我國將其視作配套制度建設(shè)的認(rèn)識不同。

四、 城鄉(xiāng)住房市場一體化評價體系的構(gòu)建

1. 城鄉(xiāng)住房市場一體化評價原則?？陀^評價城鄉(xiāng)住房市場一體化，需要把握以下幾個重要方面：首先是，住房市場的特殊性。住房兼具商品屬性和保障功能。因而，住房市場的考察與住房保障密切相關(guān)。特別是，農(nóng)村住房具有的福利屬性、尤其是農(nóng)村宅基地公有私用的獨(dú)特性，為農(nóng)村住房市場的建立和發(fā)展預(yù)設(shè)了特殊的條件。農(nóng)村住房市場的發(fā)展及城鄉(xiāng)住房市場的一體化，在一定程度上取決于農(nóng)村宅基地制度和農(nóng)村住房保障（分配）制度改革。其中，農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)是撬動農(nóng)村住房市場、城鄉(xiāng)住房市場一體化的關(guān)鍵。其次是，城鄉(xiāng)一體化的主要維度。發(fā)展度、差異度和協(xié)調(diào)度三個方面可以較好地反應(yīng)城鄉(xiāng)一體化的狀況。發(fā)展度重在反映城鄉(xiāng)一體化據(jù)以推進(jìn)的前提和基礎(chǔ)，差異度指明了城鄉(xiāng)一體化有待完成的任務(wù)，而協(xié)調(diào)度則指出了城鄉(xiāng)一體化進(jìn)一步發(fā)展的條件。最后是，城鄉(xiāng)一體化的主要內(nèi)容。城鄉(xiāng)一體化過程也是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的過程。城鄉(xiāng)統(tǒng)籌包含城鄉(xiāng)政治（制度）、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)、社會服務(wù)、生態(tài)環(huán)境、特色資源以及空間布局等方面的基本內(nèi)容，其中，經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、資源要素配置和制度創(chuàng)新是最為關(guān)鍵的內(nèi)容。工農(nóng)業(yè)勞動生產(chǎn)率比值、城鄉(xiāng)收入比值、城市化和工業(yè)化水平差異、鄉(xiāng)村社會經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)構(gòu)成等應(yīng)成為判別指標(biāo)。

2. 城鄉(xiāng)住房市場一體化評價指標(biāo)體系構(gòu)建。如前所述，住房市場（尤其是農(nóng)村住房市場）的特征、城鄉(xiāng)一體化的主要維度和主要方面的進(jìn)一步審視，可以為城鄉(xiāng)住房市場一體化評價提供思路。也就是說，城鄉(xiāng)住房市場一體化的評價可以從發(fā)展度、差異度和協(xié)調(diào)度三個主要維度入手，以地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、資源要素配置狀況和制度安排狀況三個主要方面為主要內(nèi)容，充分考慮農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)、勞動力非農(nóng)化、農(nóng)業(yè)資本積累等因素，構(gòu)建城鄉(xiāng)住房市場一體化評價指標(biāo)體系， 以準(zhǔn)確評價和全面反映城鄉(xiāng)住房市場一體化的進(jìn)程（見表1）。

五、 我國城鄉(xiāng)住房市場一體化的評價

城鄉(xiāng)住房市場一體化已經(jīng)成為城鄉(xiāng)住房市場發(fā)展的主要趨勢，科學(xué)、客觀地評價其水平也成為進(jìn)一步推動我國城鄉(xiāng)住房市場一體化的重要基礎(chǔ)性工作。

從城鄉(xiāng)住房市場一體化的發(fā)展度來看，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r方面，按照國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)計算，2014年我國人口城市化率已經(jīng)達(dá)到54.77%；同年，我國一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值分別為58 336.1億元、271 764.5億元和305 810.0億元，三次產(chǎn)業(yè)增加值比例為9.17∶42.74∶48.09，工業(yè)增加值占到國內(nèi)生產(chǎn)總值約42.74%。資源要素配置方面，宅基地確權(quán)發(fā)證比例進(jìn)一步提高，農(nóng)村抵押貸款余額有了一定的規(guī)模，這些都是農(nóng)業(yè)資本積累、農(nóng)村金融市場發(fā)展和農(nóng)村產(chǎn)權(quán)市場建設(shè)的初步成績。制度安排方面，住房政策基本原則一體化、城鄉(xiāng)土地制度一體化有待進(jìn)一步推進(jìn)，從而實現(xiàn)城鄉(xiāng)住房基礎(chǔ)制度一體化。可以說，城市化和工業(yè)化為城鄉(xiāng)住房市場一體化提供了良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)，而資源要素配置和制度安排方面的基礎(chǔ)尚顯薄弱。

從城鄉(xiāng)住房市場一體化的差異度來看，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r方面，按照國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)計算，近年來，我國城鎮(zhèn)居民可支配收入和農(nóng)村居民純收入之比呈擴(kuò)大趨勢，并在2002年～2012年間居于3.10～3.33之間；1978年～2013年間，絕大多數(shù)年份我國城鄉(xiāng)居民消費(fèi)水平之比在三倍以上，且消費(fèi)結(jié)構(gòu)呈較大差異。資源要素配置方面，按照國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)計算，2008年～2014年，我國鄉(xiāng)—城流動人口總量由22 542萬人增至27 395萬人，其中，舉家外出流動人口占比由20.36%增至21.27%，年均提高0.15個百分點。制度安排方面，住房產(chǎn)權(quán)制度一體化、住房開發(fā)制度一體化、住房交換制度一體化和住房分配（保障）制度一體化等城鄉(xiāng)住房核心制度一體化有待推進(jìn)?？梢哉f，雖然我國鄉(xiāng)-城流動人口規(guī)模巨大，給城鄉(xiāng)住房市場聯(lián)系提出了迫切要求并提供了巨大潛力。但是，我國城鄉(xiāng)之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展和住房核心制度方面巨大的差異，給城鄉(xiāng)住房市場一體化提出了巨大挑戰(zhàn)。

從城鄉(xiāng)住房市場一體化的協(xié)調(diào)度來看，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r方面，按照國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2010年～2014年，我國城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)支出分別為5 987.38億元、7 620.55億元、9 079.12億元、11 165.57億元、12 959.49億元，其中，與2010年比，2014年我國城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)支出翻了一番，并成為我國地方政府財政支出的重要組成部分；資源要素配置方面，集體建設(shè)用地改革和宅基地改革試點工作已經(jīng)開始；制度安排方面，住房金融制度一體化、住房稅收制度一體化和國家財稅制度改革有待推進(jìn)。可以說，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展為城鄉(xiāng)一體化提供了一定的條件。但是，城鄉(xiāng)之間資源要素配置和城鄉(xiāng)住房配套制度一體化的相關(guān)工作有待加強(qiáng)。

總之，從城鄉(xiāng)住房市場一體化的發(fā)展度、差異度和協(xié)調(diào)度三個維度來看，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展為城鄉(xiāng)住房市場一體化提供了較為堅實的基礎(chǔ)，資源要素配置在提出城鄉(xiāng)住房市場一體化要求的同時存在短板和制約因素，而制度安排更多的表現(xiàn)為對城鄉(xiāng)一體化的制約。

六、 我國城鄉(xiāng)住房市場一體化的對策建議

如前所述，不管從發(fā)展度、差異度和協(xié)調(diào)度哪個維度看，經(jīng)濟(jì)發(fā)展、資源配置和制度安排都是城鄉(xiāng)住房市場一體化的主要內(nèi)容。在推進(jìn)我國城鄉(xiāng)住房市場一體化建設(shè)的過程中需要把握好以下幾點：

1. 把經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍然作為重中之重。發(fā)展是永恒的主題。雖然，從城鄉(xiāng)住房市場一體化的發(fā)展度、差異度和協(xié)調(diào)度三個維度來看，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展都為城鄉(xiāng)住房市場一體化提供了較為堅實的基礎(chǔ)。但是，我國地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，很多地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展還比較薄弱，不能滿足城鄉(xiāng)住房市場一體化的要求。加之，近年來，我國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)步入新常態(tài)，制約經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一些短板已初見倪端。城鄉(xiāng)住房市場一體化，是城鄉(xiāng)住房經(jīng)濟(jì)乃至城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)一體化的重要組成部分，需要經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供源源不斷的支持。更為重要的是，落后地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是啟動農(nóng)村住房市場的重要源泉。

2. 切實促進(jìn)城鄉(xiāng)資源要素合理配置。城鄉(xiāng)范圍內(nèi)資源要素的合理流動和配置，可以為城鄉(xiāng)住房市場一體化提供條件。從城鄉(xiāng)住房市場一體化的發(fā)展度、差異度和協(xié)調(diào)度三個維度來看，資源要素配置在提出城鄉(xiāng)住房市場一體化要求的同時存在短板和制約因素。有必要建立和完善促進(jìn)流動人口有序城市化的體制機(jī)制，引導(dǎo)鄉(xiāng)城流動人口的流向和強(qiáng)度，并促進(jìn)土地、資金、技術(shù)、信息和產(chǎn)權(quán)等要素的必要的、合理的流動。特別是，農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的適時啟動，將有利于農(nóng)村金融市場的啟動、農(nóng)村住房市場的培育和城鄉(xiāng)住房市場一體化的推進(jìn)。

3. 積極推進(jìn)城鄉(xiāng)住房制度一體化。從城鄉(xiāng)住房市場一體化的發(fā)展度、差異度和協(xié)調(diào)度三個維度來看，現(xiàn)有的制度安排更多的表現(xiàn)為對城鄉(xiāng)一體化的制約。城鄉(xiāng)住房基礎(chǔ)制度、核心制度和配套制度的一體化，是城鄉(xiāng)住房制度一體化的三個主要方面。其中，土地制度的配套制度地位有待提高，需要將其作為基礎(chǔ)制度，以真正促進(jìn)住房制度建設(shè)和城鄉(xiāng)住房市場一體化。目前，最為迫切的就是農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地制度改革。

七、 結(jié)語

本文在梳理住房市場、城鄉(xiāng)一體化和城鄉(xiāng)市場一體化相關(guān)研究，并歸納其基本內(nèi)涵的基礎(chǔ)上，進(jìn)行城鄉(xiāng)住房市場一體化的概念界定和評價指標(biāo)體系構(gòu)建，對我國城鄉(xiāng)住房市場一體化進(jìn)行評價并提出相應(yīng)的對策建議。強(qiáng)調(diào)了住房制度一體化在住房市場一體化過程中的作用和地位。認(rèn)為應(yīng)該把經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍然作為重中之重，切實促進(jìn)城鄉(xiāng)資源要素合理配置，并積極推進(jìn)城鄉(xiāng)住房制度一體化。

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基金項目：國家自然科學(xué)基金項目“城鎮(zhèn)化演進(jìn)中的城鄉(xiāng)住房融合研究：機(jī)理剖析、分析框架和現(xiàn)實路徑”（項目號： 71673285）；山西省軟科學(xué)研究項目“保障性住房政策評估模式的構(gòu)建——以山西省保障性住房政策評估為例”（項目號：2014041025-3）。

作者簡介：呂萍（1962-），女，漢族，內(nèi)蒙古自治區(qū)呼和浩特市人，中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師，研究方向為住房政策、土地經(jīng)濟(jì)與管理；劉寶香（1977-），女，漢族，山西省鄉(xiāng)寧縣人，山西財經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院講師，中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院博士生，研究方向為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、城市經(jīng)濟(jì)。

收稿日期：2018-02-11。