高層樓宇經(jīng)濟成本研究

[摘 要] 改革開放以來，中國經(jīng)濟飛速崛起，尤其是近20年，各大城市追求GDP的步伐不斷加快，樓宇經(jīng)濟、總部經(jīng)濟成為一、二線城市稅收增值點的重要引擎。通過分析高層建筑的開發(fā)、設計、建設、使用成本及其隱患，結合杭州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀，究其高層樓宇的高成本根源，建議兼顧成本與效益原則，主張以人為本，讓城市建筑回歸理性，審慎建設30層或100米高的超高層樓宇。政府應嚴把審批關，做好長遠規(guī)劃，應用低碳環(huán)保、研究建筑新材料，堅持工程預、決算審批，提高資金利用率以及參考國際發(fā)達城市的城市規(guī)劃。

[關鍵詞] 經(jīng)濟成本；高層樓宇；節(jié)能建筑

[中圖分類號] F299.23 [文獻標識碼] A [文章編號] 1009-6043（2018）04-0136-03

Abstract： Since China's reform and opening up， the economic has been rising rapidly. Especially the past 20 years， the pace of GDP growth is accelerating in the big cities. Building economy and headquarters economy have become a point of tax increment of first-tier and second-tier cities. Analyzing the development， design， construction， the use cost and hidden trouble of high-rise building， based on the present situation of real estate in Hangzhou economic and technological development zone， the study investigates its root of the high cost of high-rise buildings. The government should combine cost with benefit principle， advocate people-oriented， make the city building rational regression， prudentially build super-tall building 30 floors or 100 meters high. The government should control strictly examination and approval， make long-term planning， apply low carbon environmental protection， research new building materials， adhere to the the examination and approval of budget and final account， increase the utilization of funds and draw lessons from the international advanced city planning.

Key words： economic cost， high-rise buildings， energy-efficient buildings

杭州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)（以下簡稱下沙地區(qū)）自1993年4月設立以來，飛速發(fā)展，由曾經(jīng)的“下沙洼地”變得鱗次節(jié)比的高樓大廈。60平方公里的土地上30層以上的建筑約460幢，在人氣越來越高的同時也蘊含著不少隱患。

一、高層樓宇建設及運營成本分析

（一）建設成本

由于高層建筑造型獨特、自身龐大、荷載強度高、地基處理及材料要求高、功能結構復雜的多重原因，施工難度極其巨大，建筑成本幾何級數(shù)增長，且節(jié)節(jié)攀升。

（二）開發(fā)設計成本

為了追求設計出令人眼前一亮、奢華氣派的建筑，各地不惜重金聘請世界名家、大咖設計團隊，洋設計師操刀的天價設計費由1個項目的幾千萬被不斷刷新。

（三）運營成本

1.能源消耗觸目驚心。電梯能耗、維修費用驚人；專用變頻增壓水泵清洗、檢修、耗能巨大；玻璃幕墻能耗燒錢。

2.建筑自身損耗、維護費巨大。建筑經(jīng)歲月風霜洗禮，其能源會消耗折舊，鋼筋混凝土的強度會減弱，其人工保養(yǎng)維修費、材料費等開支會逐年提高。

3.周邊交通壓力大。下沙原本暢通無阻的、寬廣通透的馬路，以高層為主的宋都·晨光國際、金隅·觀瀾時代等樓盤入住以來，兩邊成了停車場、排滿了車，寬闊八排車道變成六排車道，趕上周圍學生上、下學更加擁擠不堪。

（四）安全隱患成本

1.安全隱患巨大。高層建筑墻體里密置的電纜電線及易燃材料極易引起火災，又不易施救。2017年6月22日杭州藍色錢江小區(qū)18層發(fā)生保姆縱火案，導致母親與3個無辜的孩子悲慘離世，期間由于樓層太高，消防水槍壓力供給不足，耽誤了施救的最佳時間。高層建筑一旦遇到地震、火災、風災、傳染病、恐怖襲擊等突發(fā)災難，很自救難逃、也很難施救，損失是低矮建筑損失的數(shù)倍。整個杭州只有一個100米高的云梯，在錢江新城，運到下沙至少50分鐘，北京有望配備高層樓宇導彈滅火系統(tǒng)，可一枚要數(shù)萬元，巨額成本難以承受。

2.高層住宅電梯事故頻發(fā)。2015年7月杭州新華坊小區(qū)18幢16樓，花季女孩因電梯事故被卡住夾死。2017年8月杭州下沙東方水嵐佳苑13幢1單元20歲的電梯維修工在維修電梯時被卡不幸遇難。距調查，杭州下沙2016年電梯事故150余起。

3.易患“高層建筑綜合癥”。高層樓宇里亮麗光鮮的白領們，其實由于長期工作空間狹小、空氣不流通、各種空調、電腦、打印機等電子低噪音包圍與困擾，出現(xiàn)身體亞健康，免疫力下降，導致有的出現(xiàn)心理情緒疾病，甚至抑郁，更嚴重的有跳樓傾向。

4.高層用水隱患令人擔憂。高層用水是靠水泵增壓設備二次供水，不潔凈，特別是天氣炎熱，水質不好，有污染隱患。2015年7月發(fā)現(xiàn)福州版“藍可兒”在水塔里，整棟樓的居民喝了好幾天的尸水，心理陰影揮之不去。

（五）人力資源成本

高層建筑綜合癥容易引起員工別扭情緒、人際關系緊張、產(chǎn)生矛盾誤會與內耗、辦公效率降低，導致人員流動頻繁，降低對企業(yè)的忠誠度，加大了招聘、錄用、培訓員工的人力開支。

（六）空置成本

G20之后杭州下沙地區(qū)人氣也隨之大漲，但空置率問題依然不容樂觀，比如交付2年以上的和達御官邸等多個樓盤空置率達五成以上。

（七）資金機會成本

開發(fā)建設高層建筑占用了大量資金，包括銀行、開發(fā)商和投資客，這部分資金因房產(chǎn)閑置不能盤活，沒能達到預期的“節(jié)地”效果，反而多占用了資金，機會成本加大，造成低效益、低回報。

二、杭州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀

（一）供應量充足，受限購限貸政策影響，房價平穩(wěn)

杭州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)開發(fā)建設20余年，房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，截止2017年，下沙地區(qū)樓盤項60余個，包括盛泰名都、東湖金悅、寶龍城市廣場等，已交付樓盤總共2萬多戶，按每戶3口人計算，則理論上有6萬的入住人口。

（二）入住率不理想、空置房占用了大量資金

地理位置原因導致下沙樓盤空置率很高，海天城、夢琴灣等是交付較早的樓盤，入住率為70-80%。而南部一些樓盤夜晚看去幾乎沒幾家亮燈，世貿江濱花園和寶龍城市廣場入住3年多，可入住率不足50%，截止2017年7月下沙商品房庫存量約2.1萬套，加上已售但空置的近1萬多套，等于白白占用資金30多個億。以下抽樣10個交房2年以上、容納1000戶以上的高層樓盤的調查估算情況。

（三）空氣質量不好，不適合居住

下沙地區(qū)由來已久的空氣污染，駐區(qū)不良企業(yè)超標排放污染物，如遇南風，空氣氣味異常難聞，水質也遭到污染。周圍15所高校、眾多大型新城居住綜合區(qū)與大型工業(yè)聚集區(qū)共處一片區(qū)域，布局有待改進與完善。

三、高層樓宇高成本的根源

（一）可行性研究不全面、統(tǒng)籌規(guī)劃不足

各地各屆政府為炫耀政績，搞面子工程、攀比、擺闊心態(tài)使得高樓越建越高。下沙在建項目60余個，30層以上的項目占50%。

（二）專家審批論證欠謹慎

樓宇經(jīng)濟盲目向往顏值高，忽略經(jīng)濟性，建設成本、使用成本、安全隱患估計不足，專家論證不嚴謹。

（三）高額利潤的誘惑，導致房地產(chǎn)開發(fā)迅猛

好多開發(fā)商從房地產(chǎn)業(yè)獲得豐厚利潤，不斷大勢擴張，老百姓有閑錢又缺乏其他投資渠道，跟風炒房，囤積房子。這樣導致一方面房地產(chǎn)企業(yè)、銀行、居民都把錢壓在房地產(chǎn)上，資金流動性大大減弱；另一方面房子空置率超預期。

四、杭州下沙地區(qū)城市高層建筑高成本的對策

（一）政府嚴把審批關，做好長遠規(guī)劃

1.做好長遠規(guī)劃，必須進行全面科學的可行性研究，包括規(guī)劃建筑面積、使用材料等，嚴格限制規(guī)劃建設18層以上特別是30層或100米高的高層建筑。

2.從區(qū)域功能考慮，不宜建過多高建筑。駐區(qū)15所大學20萬學生、居民近40萬，有醫(yī)藥、化工、橡膠、印刷、飲料等氣體污染行業(yè)，建筑過高過密，不利于空氣流通與廢氣消散。

3.做好人口發(fā)展規(guī)劃。目前下沙轄區(qū)人口45萬（含15個大學約18萬師生及外來務工人口10萬），按年2.2%-3%的增長速度，到2020年增加人口4-6.7萬人。目前下沙庫量房加空置房超3萬套，可再容納6.3萬人，即使不建新房也基本滿足5年人口發(fā)展的需要量（依然可能存在一戶多套、多戶0套的不均衡現(xiàn)象。）如果5年后繼續(xù)增長，可向大江東開發(fā)，也不必盲目躥高，否則會導致?lián)矶禄虿唤?jīng)濟。

（二）應用低碳環(huán)保、研究建筑新材料

向英國和德國等先進國家學習，探索低碳環(huán)保的新型建筑材料，節(jié)省開支，也為子孫后代造福。

（三）堅持工程預、決算審批，提高資金利用率

在設計階段起充分考慮控制成本。設計方案統(tǒng)籌兼顧，分析建設成本與全壽命費用。嚴格編制工程設計的預算，明確工程造價、使用成本與項目功能水平之間的關系。

（四）參考國際發(fā)達城市的城市規(guī)劃

新加坡人口密度是杭州的13倍，但城市規(guī)劃極具前瞻性。無論在市中心還是奢侈的森林和綠地，70%的市民居住6層高的組屋，辦公和居民用房規(guī)劃得環(huán)保健康。

五、結論

隨著G20給杭州帶來的契機，更多的畢業(yè)生愿意留在下沙創(chuàng)業(yè)、生活，目前下沙的存量和新建樓盤可以保證年人口3%的增長速度。G20之后房價大漲，加上限購限貸政策，成交量回歸理性，因此應該審慎建設30以上的高層樓宇，呼喚健康環(huán)保的綠色建筑。

[參考文獻]

[1]何宏.高層樓宇經(jīng)濟成本分析與研究[J].商業(yè)經(jīng)濟，2015（5）.

[2]何宏.高層樓宇經(jīng)濟成本分析及對策-以杭州下沙地區(qū)為例[J].當代經(jīng)濟，2015（11）.

[責任編輯：高萌]