不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理的特點(diǎn)和作用

姜麗芬

摘要：不動(dòng)產(chǎn)登記檔案指的是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的種類(lèi)、交易、建設(shè)、登記等活動(dòng)進(jìn)行記錄、處理及儲(chǔ)存。關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的由我國(guó)機(jī)關(guān)單位負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理。且政府也頒布了不動(dòng)產(chǎn)登記檔案相關(guān)的管理政策，進(jìn)而有效地維護(hù)物權(quán)交易權(quán)利及市場(chǎng)秩序，新時(shí)期，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的管理內(nèi)容日益繁瑣，程序較為復(fù)雜，有必要根據(jù)當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理工作的主要特征及作用進(jìn)行合理規(guī)范。基于此，闡述了當(dāng)前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的管理特征，分析了不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理工作的重要作用。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記；檔案管理；特點(diǎn)；作用

引言

自不動(dòng)產(chǎn)登記制度確立后，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了穩(wěn)定有序發(fā)展的軌道，但在經(jīng)濟(jì)、政策不斷變動(dòng)的新時(shí)期，傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理模式又暴露出諸多弊端，給不動(dòng)產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展造成了阻礙。因此，探索、實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理新模式，是提升不動(dòng)產(chǎn)登記管理工作效率與質(zhì)量的重要舉措。

1不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理特點(diǎn)分析

《物權(quán)法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓與消滅，必須依法登記，產(chǎn)生效力。由此可以分析出，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理具有以下特點(diǎn)：不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理具有唯一性，不動(dòng)產(chǎn)登記管理檔案是公示、確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的唯一性與根本性文件。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理也具有法律性，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更等一系列信息都要遵守相關(guān)法律法規(guī)，依法變更，方能確保不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信息的準(zhǔn)確性，因此，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理具有法制性。此外，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理具有規(guī)范性，其文件格式、登記標(biāo)準(zhǔn)以及相關(guān)條款都是由國(guó)家相關(guān)部門(mén)統(tǒng)一制定，將這些內(nèi)容進(jìn)行統(tǒng)一的目的是：確保不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的權(quán)威性，避免出現(xiàn)糾紛，同時(shí)有效提升不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理工作的質(zhì)量與效率。

2不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理的重要作用

2.1提升社會(huì)公信力，有利于實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示原則

實(shí)現(xiàn)物權(quán)的公示原則是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記的目的。通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)的登記，進(jìn)而可以對(duì)某個(gè)地區(qū)內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)，其歸屬權(quán)利及變更狀況加以客觀、精準(zhǔn)地反映。通過(guò)公開(kāi)、透明的形式為某當(dāng)事人、機(jī)關(guān)單位及利害關(guān)系人等帶來(lái)查詢(xún)、應(yīng)用的便捷。所以，只有經(jīng)過(guò)公式，才可以確保不動(dòng)產(chǎn)檔案切實(shí)地發(fā)揮應(yīng)有的作用。例如：當(dāng)存在實(shí)際權(quán)力與我國(guó)法律賦予的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的權(quán)力情況不相符的時(shí)候，則可以依據(jù)相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)檔案的公示原則，拿起法律武器確保交易行為的有效性、合法性，進(jìn)而有效地維護(hù)了物權(quán)交易主體的正當(dāng)利益，從側(cè)面上促進(jìn)了社會(huì)主義社會(huì)的和諧與穩(wěn)定發(fā)展?？梢?jiàn)，公示原則可以作為發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)檔案作用的良好途徑。所以，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案既可以提升社會(huì)公信力，又是順利實(shí)現(xiàn)公示原則的主要載體。由于物權(quán)的公示原則作為不動(dòng)產(chǎn)登記的重要途徑，通過(guò)記錄不動(dòng)產(chǎn)的當(dāng)前情況，并將其內(nèi)容公之于眾，為需要的人帶來(lái)規(guī)避交易風(fēng)險(xiǎn)的有力證據(jù)。

2.2反映了城市的發(fā)展軌跡

城市的經(jīng)濟(jì)指數(shù)、基礎(chǔ)設(shè)施的變化皆可以反映一個(gè)城市的發(fā)展。同理，不動(dòng)產(chǎn)的登記檔案管理也可以從某種程度上體現(xiàn)該城市的發(fā)展、變遷。例如：土地的使用屬性、建筑所有權(quán)發(fā)生了變更，都客觀展現(xiàn)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)下不動(dòng)產(chǎn)的文化屬性。不動(dòng)產(chǎn)的登記檔案管理不但具有法律層面的經(jīng)濟(jì)屬性，而且還具有社會(huì)層面的文化屬性，眾所周知，我國(guó)是中國(guó)特色社會(huì)主義國(guó)家，目前處于發(fā)展的新時(shí)期，為了確保社會(huì)和諧、穩(wěn)步健康地發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的管理工作必須進(jìn)行合理調(diào)整。為此，我國(guó)相關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)現(xiàn)代檔案的管理設(shè)施進(jìn)行優(yōu)化與完善，加大資金投入，積極地引進(jìn)了先進(jìn)的信息化管理技術(shù)，通過(guò)建立檔案信息管理系統(tǒng)，優(yōu)化數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)，使得全國(guó)各地的不動(dòng)產(chǎn)登記檔案相關(guān)的管理機(jī)構(gòu)皆可以實(shí)時(shí)查詢(xún)想要的信息，提升了總體的管理效率，為迅速解決社會(huì)經(jīng)濟(jì)糾紛事件提供了信息支持。

3建立不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理新模式的探索

3.1統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范

目前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)內(nèi)之所以亂象迭出，重要原因是缺少統(tǒng)一的檔案管理規(guī)范與業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，在缺少工作規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)的情況下，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理過(guò)程會(huì)相對(duì)散漫隨意，管理效率與效果也得不到保證。因此，在新的社會(huì)環(huán)境與行業(yè)背景下，相關(guān)部門(mén)必須立足于實(shí)際，制定統(tǒng)一的業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與檔案制作規(guī)范，詳細(xì)規(guī)定各類(lèi)別檔案的制定、登記、管理細(xì)則，同時(shí)科學(xué)劃定檔案管理范圍，為不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理工作提供一個(gè)具體的參考標(biāo)準(zhǔn)，在保證不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信息準(zhǔn)確性與完整性的基礎(chǔ)上提升工作效率。

3.2完善信息化管理系統(tǒng)

不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理工作內(nèi)容繁雜，如果依舊采用紙質(zhì)檔案，將給管理工作增添許多難度，為適當(dāng)減少工作量，提升檔案管理效率，相關(guān)部門(mén)必須要將先進(jìn)的信息化技術(shù)引起不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理中，在現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理模式的基礎(chǔ)上，利用計(jì)算機(jī)信息技術(shù)建立信息化管理系統(tǒng)，為不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信息登記配置專(zhuān)門(mén)獨(dú)立的數(shù)據(jù)庫(kù)，將傳統(tǒng)管理形式與電力文件管理形式有機(jī)結(jié)合，確保各項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信息能得到合理儲(chǔ)存、妥善管理，不會(huì)出現(xiàn)信息遺失或信息失真情況?，F(xiàn)階段，相關(guān)部門(mén)已經(jīng)開(kāi)發(fā)出了國(guó)家級(jí)宗地統(tǒng)一代碼電子文件管理示范信息系統(tǒng)，給不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理工作提供了技術(shù)保障。

3.3探索檔案移交路徑

實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是黨和國(guó)家作出的重大決策部署，不僅有利于落實(shí)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的規(guī)定，保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全，保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，還具有激活沉淀資產(chǎn)、撬動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的杠桿功能，對(duì)推進(jìn)國(guó)家治理體系和治理能力現(xiàn)代化具有重要意義。但在實(shí)踐過(guò)程中，全國(guó)各地普遍存在著檔案移交難的問(wèn)題，這阻礙了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的開(kāi)展。面對(duì)檔案移交難的問(wèn)題，贛州市不動(dòng)產(chǎn)登記局大膽改革、勇于創(chuàng)新，結(jié)合贛州市不動(dòng)產(chǎn)登記工作的實(shí)際情況，探索出了檔案移交的最佳模式，創(chuàng)造性地提出了檔案移交的“五大方法”，即：房產(chǎn)檔案共享法、機(jī)構(gòu)建立倒逼法、電子檔案移交法、資料錄入共享法、現(xiàn)場(chǎng)核查比對(duì)法，成功地破解了檔案移交難的問(wèn)題，為全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作提供了借鑒。2016年6月20日，贛州市不動(dòng)產(chǎn)登記局的檔案移交經(jīng)驗(yàn)被帶到了中共中央組織部和國(guó)土資源部共同舉辦的“規(guī)范實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作專(zhuān)題研究班”上進(jìn)行介紹，得到了全國(guó)各地學(xué)員的高度認(rèn)可。

3.4推出限時(shí)辦理業(yè)務(wù)

為了提高辦事效率，贛州市不動(dòng)產(chǎn)登記局對(duì)不同業(yè)務(wù)的辦理時(shí)長(zhǎng)進(jìn)行了限制。如對(duì)二手房登記業(yè)務(wù)采取了“135”限時(shí)辦理，即：持有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)進(jìn)行二手房交易的登記業(yè)務(wù)必須在1個(gè)工作日內(nèi)辦理完成；涉及補(bǔ)交土地出讓金及補(bǔ)錄土地信息、平面戶型圖的登記業(yè)務(wù)必須在3個(gè)工作日內(nèi)辦理完成；歷史遺留及疑難問(wèn)題登記業(yè)務(wù)必須在5個(gè)工作日內(nèi)辦理完成。

結(jié)語(yǔ)

伴隨社會(huì)的進(jìn)步與人們認(rèn)知水平的日益提高，物權(quán)交易活動(dòng)逐漸成為社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的一種新常態(tài)。越來(lái)越多的人為了達(dá)到自己需求從事物權(quán)交易活動(dòng)。為了更好地維護(hù)物權(quán)所有人的切身利益，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，確保社會(huì)穩(wěn)定，我國(guó)政府已頒布了相關(guān)政策與管理制度，相關(guān)工作者也要有效加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的管理，不斷創(chuàng)新管理模式，優(yōu)化管理流程，提升管理工作效果，以更好地適應(yīng)時(shí)代發(fā)展要求，促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的作用得到充分發(fā)揮。

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（作者單位：鶴崗市不動(dòng)產(chǎn)登記中心）