夾層融資在房地產(chǎn)融資中的應(yīng)用

孫連濤

摘 要：本文主要以?shī)A層融資在房地產(chǎn)融資中的應(yīng)用為重點(diǎn)進(jìn)行分析，結(jié)合當(dāng)下我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀為主要依據(jù)，從夾層融資可以規(guī)避政策約束、夾層融資的限制較少、夾層融資成本較低等方面進(jìn)行深入探索與研究，主要目的在于提高夾層融資在房地產(chǎn)融資中的應(yīng)用效率，拓展房地產(chǎn)融資范圍，從而保證房地產(chǎn)行業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，為在競(jìng)爭(zhēng)劇烈的市場(chǎng)中贏得一席之地奠定基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)融資 融資現(xiàn)狀 夾層融資 可行性

當(dāng)前，我國(guó)諸多房地產(chǎn)企業(yè)皆要面臨巨額債務(wù)到期的問(wèn)題，而我國(guó)有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策未發(fā)生轉(zhuǎn)變，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金吃緊的狀況，傳統(tǒng)式融資方式，無(wú)法滿足當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資的實(shí)際需求，因此一種新興的融資方式順勢(shì)而生，那便是夾層融資。其含有債權(quán)與股權(quán)雙層特點(diǎn)，所具有的形式也比較靈活，所以其在經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中備受歡迎。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)企業(yè)所面對(duì)的融資渠道比較少

房地產(chǎn)企業(yè)的主要特點(diǎn)就是資金十分密集，特別是在開(kāi)發(fā)新興項(xiàng)目時(shí)，所花費(fèi)的資金數(shù)量是巨大，而其資金回籠的時(shí)間比較長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)自身長(zhǎng)期所積累的資金無(wú)法支撐項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需求，所以如果在沒(méi)有金融市場(chǎng)的支撐下，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會(huì)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難的現(xiàn)象，甚至使企業(yè)面臨破產(chǎn)的困境。依據(jù)有關(guān)調(diào)查報(bào)告可知，目前我國(guó)大約有70%的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的所用的資金都來(lái)自于銀行，在該種狀況下極易導(dǎo)致金融體系面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?？傮w來(lái)講，當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)所能展開(kāi)融資的渠道還是過(guò)于單一，只能過(guò)度的依賴銀行貸款，而房地產(chǎn)企業(yè)采用信托融資或是私募基金的方式進(jìn)行融資會(huì)受到多方因素限制，但是其應(yīng)用效果還是比較良好的。所以為了應(yīng)對(duì)不斷變更的房地產(chǎn)政策，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)需走多元化發(fā)展道路。

（二）當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的金融市場(chǎng)有待完善

由于社會(huì)群眾儲(chǔ)蓄不斷增多，所含有的理財(cái)意識(shí)越來(lái)越強(qiáng)，以及消費(fèi)物價(jià)指數(shù)一直未降低，使社會(huì)群眾不在滿足銀行微薄的利息，皆在大力找尋新的投資機(jī)會(huì)，使得閑置資金應(yīng)用效率發(fā)揮出最大，從而實(shí)現(xiàn)資金保值或是增值，這時(shí)房地產(chǎn)有關(guān)方面的投資漸漸的進(jìn)入了社會(huì)公眾的眼簾。另外，國(guó)際資金也都看好中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，利用多種方式來(lái)涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。而我國(guó)對(duì)應(yīng)用民間資本與國(guó)際資金，依舊處于不支持的狀態(tài)，致使眾多資金通過(guò)違法行為進(jìn)入到房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)，導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效運(yùn)行受到阻礙。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)含有較高的負(fù)債率

近些年，我國(guó)許多房地產(chǎn)企業(yè)所面對(duì)的負(fù)債率一直居高不下，而銷售數(shù)量卻十分慘淡，一些房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率甚至高達(dá)70%，通過(guò)對(duì)我國(guó)部分上市房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)查可知，我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著存貨周期長(zhǎng)，資金鏈斷裂，外加即將有巨額債務(wù)到期的問(wèn)題，若是不及時(shí)的探尋新的融資方法，勢(shì)必會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)固發(fā)展受到影響。探其根源發(fā)現(xiàn)，上述狀況的出現(xiàn)與我國(guó)有關(guān)政策不健全有直接關(guān)聯(lián)，因?yàn)楫?dāng)前我國(guó)還未存在一套科學(xué)的房地產(chǎn)融資政策，缺少協(xié)調(diào)性與同等性，導(dǎo)致操作困難，使房地產(chǎn)企業(yè)拓寬融資渠道比較難。比如，房地產(chǎn)企業(yè)投資基金被相關(guān)人員認(rèn)為是最佳的融資方法，而房地產(chǎn)證券化的概念也逐漸被多數(shù)有關(guān)人員認(rèn)可，但比較核心的法律條件卻一直處在不完善狀態(tài)，導(dǎo)致金融創(chuàng)新面臨著無(wú)據(jù)可循的現(xiàn)狀。

二、夾層融資在我國(guó)房地產(chǎn)融資中的可行性

（一）為房地產(chǎn)創(chuàng)新融資方法提供新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境

當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行相對(duì)比較穩(wěn)定，每年都會(huì)以8%的速度上漲，隨著金融改革制度的不斷優(yōu)化，為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新融資方法提供了新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

明確表示：第一，我國(guó)需對(duì)民間的借貸的處置準(zhǔn)則與法律關(guān)系有進(jìn)行深入探究，確保民間借貸存在相應(yīng)的法律法規(guī)；第二，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展與民間金融發(fā)展的實(shí)質(zhì)性需求不相符。銀行無(wú)法滿足房地產(chǎn)企業(yè)資金具體要求，而眾多閑置資金卻無(wú)法進(jìn)入到房地產(chǎn)融資領(lǐng)域中。所以需要進(jìn)行引導(dǎo)，允許民間資本融入到金融領(lǐng)域中，確保其公開(kāi)性與科學(xué)性，既要鼓勵(lì)發(fā)展，又要增強(qiáng)監(jiān)管。

中國(guó)銀監(jiān)會(huì)與中國(guó)人民銀行正在加大對(duì)民間金融試點(diǎn)范圍，這不但對(duì)試點(diǎn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展有促進(jìn)作用，還對(duì)我國(guó)金融與經(jīng)濟(jì)發(fā)展有積極意義，通過(guò)試點(diǎn)成功，能夠切實(shí)將銀行壟斷的局面打破掉。

（二）應(yīng)用夾層融資能夠切實(shí)規(guī)避掉政策約束

由于我國(guó)發(fā)布的加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管通知，使房地產(chǎn)企業(yè)的信托投資面臨困境，另外還阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)利用信托融資的渠道。而運(yùn)用夾層融資在本質(zhì)上對(duì)貸款的要求比較小，能夠切實(shí)規(guī)避掉自有資金、二級(jí)企業(yè)資質(zhì)、“四證”等層面約束，在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)“四證”之前能夠?yàn)槠髽I(yè)及時(shí)提供所需資金。

（三）夾層融資的靈活性與房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展比較貼合

房地產(chǎn)企業(yè)同其他企業(yè)存在的不同，主要在于開(kāi)發(fā)周期方面，因房地產(chǎn)企業(yè)在前期需要投資的資金比較多，到銷售階段需回收資金。由于夾層融資所具有的靈活性較強(qiáng)，能夠切實(shí)依據(jù)企業(yè)的運(yùn)用情況與融資安排，來(lái)對(duì)還款方式進(jìn)行調(diào)整，使其更加滿足借款者對(duì)現(xiàn)金流的實(shí)質(zhì)需求。例如一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，對(duì)開(kāi)發(fā)商的的要求是其自有資金的占比達(dá)到35%，而若是開(kāi)發(fā)商自有資金的占比為20%，就可以利用“夾層融資”以參股的形式將資金注入到房地產(chǎn)項(xiàng)目中，使房地產(chǎn)的項(xiàng)目資金達(dá)到要求的35%，這不但滿足的項(xiàng)目資金需求，還對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的控股權(quán)不產(chǎn)生影響。

（四）利用夾層融資的房地產(chǎn)企業(yè)所面對(duì)的限制比較少

與銀行貸款相比，夾層融資在財(cái)務(wù)約束與公司控制方面所對(duì)應(yīng)的限制比較少，盡管夾層融資的提供人員會(huì)要求具備觀察員的權(quán)利，但其卻是很少參加到借款人員的日常管理中，在企業(yè)董事會(huì)中并未有真正的投票權(quán)利。這便對(duì)企業(yè)房地產(chǎn)自身運(yùn)營(yíng)帶來(lái)了新契機(jī)，使其不受投資方所制約，確保經(jīng)營(yíng)效益得以有效提高。

（五）利用夾層融資的房地產(chǎn)企業(yè)耗用成本低，并能有效預(yù)防股權(quán)稀釋

房地產(chǎn)為風(fēng)險(xiǎn)高、收益多的行業(yè)，諸多企業(yè)所利用的注冊(cè)資金比較少，因此不愿有人入股來(lái)分享房地產(chǎn)帶來(lái)的高收益。由于夾層融資所耗用的成本要少于股權(quán)融資，并資金供應(yīng)者很少要求控股，也并不愿長(zhǎng)期控股，更傾向迅速退出。所以，與股權(quán)融資相比，夾層融資更適用于房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的目標(biāo)。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，夾層融資作為我國(guó)一種新興的融資方式，其具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，極易為中小型企業(yè)投入資金支持，從而促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展來(lái)講夾層融資具有至關(guān)重要的作用，它是提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)，也是增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵，只有合理利用夾層融資，才能確保房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

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