房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問題探討

李新

摘要：隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，我國(guó)產(chǎn)業(yè)也不斷優(yōu)化，在過去十多年間，房地產(chǎn)行業(yè)一直都是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推力。當(dāng)前，為妥善應(yīng)對(duì)“中等收入陷阱”風(fēng)險(xiǎn)，努力完善房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)具有重要意義。房地產(chǎn)行業(yè)具有較高風(fēng)險(xiǎn)性、投資回報(bào)期較長(zhǎng)和開發(fā)成本高等特點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算尤為重要。本文就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中存在的問題做出分析，并結(jié)合筆者自身長(zhǎng)期工作經(jīng)驗(yàn)提出一些建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 會(huì)計(jì)核算 問題

一、會(huì)計(jì)核算對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要性

合理的會(huì)計(jì)核算能較為清晰的反映一個(gè)企業(yè)的資金運(yùn)動(dòng)狀況，通俗來說就是能提高企業(yè)的資金運(yùn)作能力。而對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，最糟糕的狀況無(wú)非是資金鏈斷裂，因此加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算能力有利于清晰地明白企業(yè)資金使用狀況和使企業(yè)更好的應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。建立一個(gè)完善的會(huì)計(jì)核算體系有利于保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)；同時(shí)，也能有效的降低開發(fā)成本，從而提高利潤(rùn)回報(bào)率，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算現(xiàn)存問題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)科目不完善

在我國(guó)現(xiàn)行會(huì)計(jì)核算方法中，并沒有具體針對(duì)房地產(chǎn)方面。而普通的會(huì)計(jì)核算科目無(wú)法使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理完善應(yīng)對(duì)一個(gè)項(xiàng)目，盡管在2007年后正式執(zhí)行了新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，且對(duì)“在建工程”進(jìn)行了詳細(xì)具體的補(bǔ)充說明，但眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目明細(xì)科目太多，所以并沒有解決實(shí)際問題，大多房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算依舊使用以前標(biāo)準(zhǔn)。其主要是新準(zhǔn)則對(duì)“在建工程”并沒有給出很大的核算空間，像“投資性房地產(chǎn)”還要把“公允價(jià)值變動(dòng)”與“成本”等進(jìn)行進(jìn)一步的核算，除此之外，開發(fā)成本、開發(fā)產(chǎn)品等科目也在沿用之前的會(huì)計(jì)科目。因此，對(duì)于如何完善房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)科目仍是需要探討的問題。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)商品成本與售價(jià)的不配比性

一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周期較長(zhǎng)，從獲得土地到開發(fā)至最后的收入短則一年，長(zhǎng)則四五年。而在這段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)的投入產(chǎn)出各階段比例是極不合理的。首先是在項(xiàng)目開發(fā)期中，需投入大量資金，這是需要計(jì)入當(dāng)期的，而預(yù)售產(chǎn)品的預(yù)售款無(wú)法確認(rèn)為收入的，這為配比原則應(yīng)用造成了困難；其次，我們房地產(chǎn)項(xiàng)目成本是整個(gè)項(xiàng)目成本來除以開發(fā)面積，算出每平米建筑成本，再乘以銷售面積得出本期銷售成本。但這樣并沒有考慮到我們銷售過程中，各樓層和朝向的不同會(huì)造成價(jià)格不一，因此具有不真實(shí)性。

三、完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作有效措施

（一）完善優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算科目

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的會(huì)計(jì)科目，要滿足企業(yè)在發(fā)展過程的實(shí)際狀況而進(jìn)行制定，不僅要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況和運(yùn)營(yíng)情況的好壞程度，還要考慮到企業(yè)當(dāng)前的會(huì)計(jì)核算水準(zhǔn)。從自身情況出發(fā)，對(duì)會(huì)計(jì)科目進(jìn)行合理規(guī)范的設(shè)定，使其既能夠滿足于企業(yè)的需求，又與國(guó)家的政策有關(guān)聯(lián)和協(xié)調(diào)性。同時(shí)，國(guó)家這一大宏觀環(huán)境下可以通過建立一致的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算規(guī)章，并且將行業(yè)內(nèi)的會(huì)計(jì)科目及會(huì)計(jì)核算方法進(jìn)行確定，從而更好的實(shí)現(xiàn)對(duì)房企產(chǎn)企業(yè)的管理與支撐。

（二）采用計(jì)劃銷售價(jià)格概念

面對(duì)房地產(chǎn)銷售與收入配比不平衡現(xiàn)象給會(huì)計(jì)核算帶來的麻煩，建議采取計(jì)劃銷售價(jià)格概念。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)成本、地段、樓層、朝向等因素來制定一個(gè)計(jì)劃銷售價(jià)格，用此價(jià)格作為核算標(biāo)準(zhǔn)。即需要設(shè)立不同科目來將不同樓層進(jìn)行分類，A價(jià)格的單元房為一賬戶，B價(jià)格則為另一賬戶。以此來更為準(zhǔn)確的核算房地產(chǎn)開發(fā)收入與成本。

（三）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)信息披露管理

通過房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息公示，可以直接使投資者更好的了解該項(xiàng)目，從而達(dá)到企業(yè)集資的目的。這也是企業(yè)自身能力和品牌的最好宣傳。所以作為一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，建立和完善會(huì)計(jì)信息披露制度，針對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)，做到事前風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查、開發(fā)過程保障、項(xiàng)目利潤(rùn)預(yù)測(cè)等全面把控，以信息給予投資者安全，以信息的充足代替投資者理解的不足。

四、結(jié)束語(yǔ)

隨著經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了新常態(tài)模式，不再通過房地產(chǎn)來快速拉動(dòng)內(nèi)需帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的今天，政府更應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)制定更為標(biāo)準(zhǔn)的準(zhǔn)則，這對(duì)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算工作有著巨大的推動(dòng)作用，建立獨(dú)立會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則，優(yōu)化會(huì)計(jì)核算科目，加強(qiáng)會(huì)計(jì)信息披露管理，是解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問題的重要辦法。