公共服務(wù)項(xiàng)目用地基準(zhǔn)地價(jià)評估探析

陶玉厚 欒倩 蔡鍔

[摘要]政府與社會資本合作投資公共服務(wù)項(xiàng)目有償使用，亟須政府制定公共服務(wù)項(xiàng)目基準(zhǔn)地價(jià)?，F(xiàn)有的《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》僅提出了評估公共服務(wù)項(xiàng)目宗地地價(jià)的指導(dǎo)意見。文章通過分析將公共服務(wù)項(xiàng)目用地按二級分類分別歸為公共服務(wù)項(xiàng)目用地Ⅰ和公共服務(wù)項(xiàng)目用地Ⅱ兩大類，確定兩大類的比準(zhǔn)用途分別為商服（商務(wù)金融）和工業(yè)。提出分大類進(jìn)行土地定級，按二級類用途分別進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)評估的工作思路。

[關(guān)鍵詞]公共服務(wù)項(xiàng)目用地；土地分類；定級；基準(zhǔn)地價(jià)

[DOI]1013939/jcnkizgsc201818025

1引言

黨的十八屆五中全會作出了“創(chuàng)新基礎(chǔ)設(shè)施投融資體制，推廣政府和社會資本合作模式”部署。按照《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部發(fā)展改革委人民銀行關(guān)于在公共服務(wù)領(lǐng)域推廣政府和社會資本合作模式指導(dǎo)意見的通知》（國辦發(fā)〔2015〕42號）規(guī)定，國土資源部等八部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于擴(kuò)大國有土地有償使用范圍的意見》（國土資規(guī)〔2016〕20號）提出對公共服務(wù)項(xiàng)目用地，除可按劃撥方式供應(yīng)土地外，鼓勵以出讓、租賃方式供應(yīng)土地，支持市、縣政府以國有建設(shè)用地使用權(quán)以作價(jià)出資或者入股的方式提供土地。市、縣政府應(yīng)依據(jù)當(dāng)?shù)赝恋厝〉贸杀尽⑹袌龉┬?、產(chǎn)業(yè)政策和其他用途的基準(zhǔn)地價(jià)等，制定公共服務(wù)項(xiàng)目基準(zhǔn)地價(jià)。《國土資源部辦公廳關(guān)于加強(qiáng)公示地價(jià)體系建設(shè)和管理有關(guān)問題的通知》（國土廳發(fā)〔2017〕27號）要求，2017年8月1日開始，各地新發(fā)布的基準(zhǔn)地價(jià)體系應(yīng)包含公共服務(wù)項(xiàng)目用地基準(zhǔn)地價(jià)。而現(xiàn)有的城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程和土地估價(jià)規(guī)程僅對商服、住宅、工業(yè)三種土地用途的土地定級和基準(zhǔn)地價(jià)評估作出規(guī)定。[1，2]因此研究公共服務(wù)項(xiàng)目用地基準(zhǔn)地價(jià)評估思路和方法，能夠豐富現(xiàn)有基準(zhǔn)地價(jià)體系，且對制定公共服務(wù)項(xiàng)目基準(zhǔn)地價(jià)極具現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。

2公共服務(wù)項(xiàng)目用地特點(diǎn)

采用政府和社會資本合作模式建設(shè)項(xiàng)目為能源、交通運(yùn)輸、水利、環(huán)境保護(hù)、市政工程、科技、保障性安居工程、醫(yī)療、衛(wèi)生、養(yǎng)老、教育、文化、體育等，其用地特點(diǎn)為：

（1）多為公共服務(wù)或民生保障或城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域，其用地具有顯著的社會效益和生態(tài)效益，具有正外部性。

（2）市場價(jià)值的隱含性。其用地一般不直接創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)價(jià)值或者收益很小或無收益，收益有的很難直接界定。有的項(xiàng)目有壟斷收益，如機(jī)場用地、港口碼頭用地。

（3）政府征收的強(qiáng)制性。國家可以按照法定程序強(qiáng)制征地用于該類項(xiàng)目建設(shè)。

（4）該類用地原多以劃撥方式供地。出讓、租賃、抵押、作價(jià)出資或入股的交易案例少。

3用途分類

公共服務(wù)項(xiàng)目用地可歸為公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運(yùn)輸用地、水域及水利設(shè)施用地4個(gè)一級類中的一個(gè)類別。[3]在此基礎(chǔ)上可細(xì)歸為二級類。[3]按照二級分類的釋義，二級分類的公共服務(wù)項(xiàng)目地價(jià)差別較大?！冻擎?zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T 18508—2014）提出了評估公共服務(wù)項(xiàng)目宗地地價(jià)的指導(dǎo)意見，即評估公共管理與公共服務(wù)類用地價(jià)格時(shí)地價(jià)的相關(guān)影響因素可參照商服用地；評估公共設(shè)施、公園綠化與交通運(yùn)輸用地時(shí)地價(jià)的相關(guān)影響因素可參照住宅用地或工業(yè)用地，同時(shí)參考北京、廣州、貴陽等地基準(zhǔn)地價(jià)確定的成果，可將二級分類分別歸為公共服務(wù)項(xiàng)目用地Ⅰ和公共服務(wù)項(xiàng)目用地Ⅱ兩大類，并確定相應(yīng)的地價(jià)評估的比準(zhǔn)用途，具體見表1。

4公共服務(wù)項(xiàng)目用地土地定級

依據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》（GB/T 18507—2014），公共服務(wù)項(xiàng)目用地Ⅰ的定級影響因素因子從影響商服用地的因素因子中選取，公共服務(wù)項(xiàng)目用地Ⅱ從影響工業(yè)用地的因素因子中選取?？紤]到各定級因素因子對土地質(zhì)量的區(qū)位敏感程度，確定公共服務(wù)項(xiàng)目用地Ⅰ和公共服務(wù)項(xiàng)目用地Ⅱ的定級因素因子作用分隨作用半徑遞增的衰減方式，見表2。采取多因素綜合評價(jià)法分別劃分公共服務(wù)項(xiàng)目用地Ⅰ和公共服務(wù)項(xiàng)目用地Ⅱ土地級別，繪制該兩大類土地級別圖。

以發(fā)現(xiàn)和模擬市場為原則，利用市場實(shí)際發(fā)生的征地案例以及商服（商務(wù)金融）出租、出售案例進(jìn)行修正，模擬測算基于特定政策約束下的公共服務(wù)項(xiàng)目用地基準(zhǔn)地價(jià)。

51公共服務(wù)項(xiàng)目用地Ⅰ基準(zhǔn)地價(jià)評估

（1）繪制公共服務(wù)項(xiàng)目用地Ⅰ每個(gè)土地級別內(nèi)商服（商務(wù)金融）出租、出售樣點(diǎn)級別分布圖。

（2）利用收益還原法測算某二級類用途級別平均地價(jià)

某級別商服（商務(wù)金融）用地?zé)o限年期樣點(diǎn)地價(jià)=〔某級別商服（商務(wù)金融）出租樣點(diǎn)出租總收入-總費(fèi)用-商服（商務(wù)金融）出租樣點(diǎn)房屋純收益〕/土地面積/土地還原利率。

某級別某二級類用途樣點(diǎn)地價(jià)=某級別商服（商務(wù)金融）用地?zé)o限年期樣點(diǎn)地價(jià)×行業(yè)用途修正系數(shù)×最高出讓年期（50年）修正系數(shù)×設(shè)定容積率修正系數(shù)+土地開發(fā)程度修正

其中：行業(yè)用途修正系數(shù)=某二級類用途所在行業(yè)平均利潤率/商服（商務(wù)金融）行業(yè)平均利潤率，[4]行業(yè)平均利潤率從當(dāng)?shù)囟悇?wù)、統(tǒng)計(jì)、成本監(jiān)審等部門調(diào)查取得。

最高出讓年期修正系數(shù)=1-1/（1+土地還原利率）∧最高出讓年期

設(shè)定容積率修正系數(shù)=設(shè)定容積率時(shí)的系數(shù)/樣點(diǎn)容積率對應(yīng)的系數(shù)

土地開發(fā)程度修正為將樣點(diǎn)開發(fā)程度修正到設(shè)定開發(fā)程度的加價(jià)或減價(jià)修正。

對某級別某二級類用途的樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行算術(shù)平均或加權(quán)平均得到某二級類用途某級別的基準(zhǔn)地價(jià)。

（3）利用剩余法測算某二級類用途級別平均地價(jià)

某級別商服（商務(wù)金融）用地?zé)o限年期樣點(diǎn)地價(jià)=〔某級別商服（商務(wù)金融）出售樣點(diǎn)總收入-商服（商務(wù)金融）出售樣點(diǎn)房屋凈值〕/土地面積。

（4）某二級類用途公共服務(wù)項(xiàng)目用地基準(zhǔn)地價(jià)確定

將利用收益還原法測算某二級類用途公共服務(wù)項(xiàng)目級別平均地價(jià)和利用剩余法測算級別平均地價(jià)進(jìn)行算術(shù)平均得到某二級類用途公共服務(wù)項(xiàng)目用地基準(zhǔn)地價(jià)。

52公共服務(wù)項(xiàng)目用地Ⅱ基準(zhǔn)地價(jià)評估

利用征地案例用成本逼近法評估。政府征用農(nóng)用地，通過開發(fā)使之變成城鎮(zhèn)建設(shè)用地，征地單位需要支付農(nóng)用地取得費(fèi)和有關(guān)稅費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)，還要支付投入資金的利息，開發(fā)企業(yè)也要獲得合理的利潤，這些都可看作開發(fā)土地所投入的成本，據(jù)此可計(jì)算出新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地的成本價(jià)格。土地增值依據(jù)土地所在區(qū)域，因用途等土地使用條件或進(jìn)行土地開發(fā)而產(chǎn)生的價(jià)值增加額。

地價(jià)=成本價(jià)格+土地增值

其中：成本價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤

土地增值=成本價(jià)格×土地增值率

在公共服務(wù)項(xiàng)目用地Ⅱ每個(gè)土地級別內(nèi)收集征地樣點(diǎn)，測算出每個(gè)級別的成本地價(jià)。利用特爾菲法對每一個(gè)二級類用途土地增值率進(jìn)行專家評價(jià)。[5]一般地，高級別土地增值率要高于低級別土地增值率，從而測算出某二級類用途公共服務(wù)項(xiàng)目用地級別地價(jià)。對級別地價(jià)進(jìn)行最高出讓年期（50年）修正和設(shè)定開發(fā)程度修正，測算出某二級類用途公共服務(wù)項(xiàng)目用地級別基準(zhǔn)地價(jià)。

6結(jié)論

將公共服務(wù)用地按二級分類分別歸為公共服務(wù)項(xiàng)目用地Ⅰ和公共服務(wù)項(xiàng)目用地Ⅱ兩大類，確定兩大類的比準(zhǔn)用途分別為商服（商務(wù)金融）和工業(yè)。提出分大類進(jìn)行土地定級，按二級類用途分別進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)評估的工作思路。對指導(dǎo)目前正在進(jìn)行的公共服務(wù)項(xiàng)目用地基準(zhǔn)地價(jià)評估，具有較強(qiáng)的實(shí)用性和可操作性。

參考文獻(xiàn)：

[1]中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》（GB/T 18507—2014）[S].北京：中國標(biāo)準(zhǔn)出版社，2014.

[2]中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T 18508—2014）[S].北京：中國標(biāo)準(zhǔn)出版社，2014.

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[基金項(xiàng)目]安徽省國土資源廳科技項(xiàng)目“公益性項(xiàng)目用地測度與評估及動態(tài)更新技術(shù)研究”（項(xiàng)目編號：2016-K-14）。

[作者簡介]陶玉厚（1964—），男，河南泌陽人，高級經(jīng)濟(jì)師，碩士研究生，研究方向：土地估價(jià)、土地儲備利用。