淺析商業(yè)銀行房貸風險及防范

萬佳佳

【摘要】我國商業(yè)銀行在提供房貸業(yè)務(wù)的同時，還需要面對信用風險、利率風險、流動性風險、抵押物風險等多種風險。本文就在分析商業(yè)銀行房貸風險構(gòu)成的基礎(chǔ)上，從加強審核、優(yōu)化風險管理體制、完善房貸操作模式等角度入手，分析了商業(yè)銀行房貸風險的防范對策。

【關(guān)鍵詞】商業(yè)銀行 房貸風險 防范 審核

房貸指的是我國銀行面向個人的住房貸款業(yè)務(wù)，近年來隨著我國居民在生活質(zhì)量上的改善、我國房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展，個人住房的購置也被推向了一個新的高潮。這使得我國商業(yè)銀行住房貸款業(yè)務(wù)在數(shù)量上不斷增多。在商業(yè)銀行眾多業(yè)務(wù)之中，個人住房貸款業(yè)務(wù)是銀行的主要收入來源之一，但是在看到其經(jīng)濟效益的同時，也必須要認識到住房貸款服務(wù)的提供也存在著較多的風險，如若不能加強對房貸風險的有效控制。將會對商業(yè)銀行的穩(wěn)定運營造成消極負面的影響。

一、商業(yè)銀行房貸風險的構(gòu)成

目前我國商業(yè)銀行房貸風險主要由以下幾個部分組成：

個人與開發(fā)商的信用風險。個人的信用風險體現(xiàn)在個人的房貸沒有根據(jù)協(xié)議要求每月按時返還。造成貸款的拖欠現(xiàn)象較為嚴重，出現(xiàn)這一現(xiàn)象的原因主要是銀行并沒有對個人的信用審核機制加以完善。在貸款拖欠問題的處理上也只是勸誡或者是催促，并沒有采取較為強制性的措施。而開發(fā)商的信用風險指的是，由于工期延誤造成交樓期限延后。從而造成住戶拖欠銀行的貸款。；“現(xiàn)這一現(xiàn)象與我國銀行缺乏完善風險監(jiān)管、防范機制有著直接性的關(guān)系。這種機制的缺失為不法開發(fā)商提供欺詐的機會，卻影響了銀行的正常收益，且激化了銀行與客戶之間的矛盾。

房貸抵押物的處置與價格風險。在提供住房貸款的過程中，為了避免風險、降低銀行損失，通常情況下會要求貸款客戶提供一定的抵押物。銀行可以通過處理借貸方抵押的房產(chǎn)來彌補資金缺口。但是結(jié)合目前我國經(jīng)濟、房地產(chǎn)市場的發(fā)展來看。房產(chǎn)價格存在著較大幅度的變動，且經(jīng)濟泡沫化的現(xiàn)象較為嚴重，這為銀行的發(fā)展同樣帶來了不可估量的風險。加上目前我國銀行并沒有提高對抵押物優(yōu)化處理的重視程度。在面對價格、經(jīng)濟變動時不能采取積極有效的對策與可行的調(diào)整方案，造成銀行房貸的風險直線提高。

個人房貸的流動性風險。雖然住房貸款為銀行帶來了較為可觀的收益，但是過多的個人房貸會造成銀行資金的外流，且一般借貸人的借貸時間較長，銀行提供的這些住房貸款無法在短期內(nèi)收回。如果我國市場金融結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變動，將會造成銀行資金鏈斷裂的情況。增加了商業(yè)銀行在經(jīng)營中的風險。

市場經(jīng)濟與政府政策的風險。目前我國正處于經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要時期?，F(xiàn)有的市場經(jīng)濟體制在發(fā)展中依然存在著較多的紕漏。而在當前房地產(chǎn)發(fā)展中存在著增速過快、經(jīng)濟過熱的情況，這與政府的宏觀調(diào)控方向并不相符。一旦政府加強對房地產(chǎn)政策的調(diào)控。開展放寬或者是緊縮都會對商業(yè)銀行產(chǎn)生不利的影響，造成多方面的損失。

除了上述風險以外，商業(yè)銀行的房貸還存在著管理上的風險，尤其是人力資源、管理經(jīng)驗、個人信用心管理不善等多重因素的影響，都可能會催生商業(yè)銀行房貸的風險。

二、商業(yè)銀行房貸風險的防范對策

房貸風險凸顯了我國商業(yè)銀行在房貸管理上的局限，也突出了商業(yè)銀行加強房貸風險防范、管控的重要價值。要想降低房貸風險，首要任務(wù)就是加強風險防范。

（一）加強貸款的嚴格審查力度

商業(yè)銀行不僅應(yīng)該在房貸申請過程中加強對借貸人資格的審查，了解其實際收入情況、個人資產(chǎn)與經(jīng)濟基礎(chǔ)，從而分析借貸人是否擁有良好的償還能力，對于目前的風險程度進行準確的評估。

同時，商業(yè)銀行還應(yīng)該加強對貸款中抵押物的審查力度：確定抵押物是否合法；如果抵押物為房產(chǎn)，則需要審查所抵押的房產(chǎn)是否已經(jīng)辦理過過戶等手續(xù)，是否具有合法的產(chǎn)權(quán)。這樣才能為后期的風險防范提供保障。加強對抵押物價值變化的良好控制。

（二）完善商業(yè)銀行房貸風險管理機制

商業(yè)銀行在發(fā)展個人房貸業(yè)務(wù)的過程中，必須要對現(xiàn)有的風險管理機制加以完善，正確認識個人房貸可能對銀行發(fā)展造成的威脅。對此，銀行首先應(yīng)該構(gòu)建個人資信評估體系，避免個人客戶在房貸的過程中出現(xiàn)欺詐的現(xiàn)象，維護銀行的資金安全。另外，商業(yè)銀行還應(yīng)該在機制完善的同時，專門設(shè)立房貸風險的監(jiān)管機構(gòu)，加強對支付的嚴格管理。對于房貸中可能隱藏的風險進行及時性、準確性的預(yù)警，強化對支付環(huán)節(jié)等多個環(huán)節(jié)的風險防范力度。

（三）完善房地產(chǎn)貸款操作模式

商業(yè)銀行在提供房貸服務(wù)的過程中，應(yīng)該對現(xiàn)有的貸款操作模式加以完善，加強對貸款以及售房款項與環(huán)節(jié)的監(jiān)控水平。對此，商業(yè)銀行應(yīng)該按照房地產(chǎn)企業(yè)的貸款申請，對項目的基本情況、開發(fā)條件、市場前景、經(jīng)濟效益、風險等內(nèi)容進行較為準確的評估，預(yù)測房地產(chǎn)貸款投放的金額與時機，通過簽訂相應(yīng)的合作協(xié)議來避免風險的發(fā)生。在貸款發(fā)放之后，銀行還應(yīng)該加強審查的嚴格化，把好資金的支付關(guān)，加強對資金專戶、資金使用之前的審查監(jiān)督，根據(jù)工程開展的實際情況來開展資金撥付，確保風險能夠得到真實有效的分擔。

除了上述對策以外，商業(yè)銀行應(yīng)該嚴格執(zhí)行國家的房貸政策，加強對各種投機性購房行為的關(guān)注度，嚴格控制這類房產(chǎn)的貸款行為。

三、結(jié)論

住房貸款雖然為商業(yè)銀行帶來了較多的經(jīng)濟收益，但是這種貸款也存在著一定的風險與隱患，尤其是在我國商業(yè)銀行控制力度有待加強、個人資信體系構(gòu)建不完善的影響下，造成住房貸款中的隱藏風險不斷增多，對商業(yè)銀行的發(fā)展帶來了不利的影響。我國商業(yè)銀行應(yīng)該理性客觀地對待房貸，加強對借貸人在資格、抵押物等方面的審核，構(gòu)建完善的風險管理體制；同時，商業(yè)銀行還應(yīng)該加強對房地產(chǎn)貸款操作模式的完善，實現(xiàn)風險管控的細化、優(yōu)化，盡量控制房貸帶來的風險與負面效應(yīng)。

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