土地儲備制度與土地價格的關(guān)系研究

胡豫

【摘 要】近年來，隨著土地儲備制度的頒布與實施，土地市場不斷規(guī)范，該制度與土地價格存在一定聯(lián)系，簡言之，土地儲備制度推進促使了土地價格上漲?；诖?，本文在了解土地儲備制度的基礎(chǔ)上，重點分析其與土地價格的關(guān)系，并提出土地儲備制度完善的建議。

【關(guān)鍵詞】土地儲備制度；土地價格；關(guān)系分析

前言：

土地市場整頓工作推進的過程中，土地儲備制度實施阻力相應(yīng)增多，其中，土地價格調(diào)整這一方面的阻力對制度完善提出了較高要求。本文探究“土地儲備制度與土地價格的關(guān)系研究”這一論題，不僅符合現(xiàn)階段土地市場管理的需要，而且還能在制度健全的基礎(chǔ)上，促進制度順利實施。

一、土地儲備制度基本介紹

（一）制度內(nèi)容

這一制度于2007年在發(fā)布的《土地儲備管理辦法》中被正式被提出，2018年國土資源部、財政部、人民銀行、銀監(jiān)會對原《土地儲備管理辦法》又進行了修訂。土地儲備制度即政府賦予相關(guān)機構(gòu)集中土地資源的職責，將分散土地集中的方式主要有置換、征用、回收、購買，之后政府有組織的、有計劃的進行土地開發(fā)，參照相關(guān)計劃對土地重新進行安排。該制度在土地資源合理調(diào)控、利用等方面發(fā)揮了重要作用，在土地市場規(guī)范方面貢獻了積極力量。當儲備主體為政府時，所做儲備決策被稱為公共決策，這一決策具有強制性特點；當儲備主體為企業(yè)時，所做儲備決策被稱為私人決策。受不同決策方式影響，土地儲備決策十分復雜。其中，土地儲備決策內(nèi)容主要包括四方面，第一方面即土地供給結(jié)構(gòu)，細分為區(qū)位結(jié)構(gòu)、供給方式結(jié)構(gòu)、用地類型結(jié)構(gòu)；第二方面即特定時間內(nèi)收購儲備量，細分為土地供給量、收購量、儲備量；第三方面即融資決策，內(nèi)容細分為資金使用時間、融資方式、融資金額；第四方面即價格決策，指的是約定的土地出讓價。

（二）制度意義

首先，有利于強化政府在土地管理方面的作用，從上述定義介紹可知，該制度實施，更能直接體現(xiàn)政府在土地利用方面的權(quán)力，例如，土地收購權(quán)力、土地集中管理權(quán)力。在了解土地市場需求的前提下，有序整理土地資源，提高土地資源利用率，確保土地資源合理供應(yīng)[1]。

其次，有利于避免國有資產(chǎn)流失。土地儲備制度實施能夠在一定程度上制約灰色交易行為，盡可能減少腐敗現(xiàn)象，不斷增加國家經(jīng)濟收入。

最后，有利于為社會建設(shè)起到良好的規(guī)劃作用。因為土地規(guī)劃屬于社會建設(shè)的重要組成部分，它與城市發(fā)展息息相關(guān)，有目標的儲備土地資源，通過土地資源合理配置來為城市規(guī)劃、社會發(fā)展助力，更能彰顯土地儲備制度的價值。

二、土地儲備制度與土地價格關(guān)系分析

（一）土地儲備制度實施的影響

土地儲備制度實施無疑會為土地市場整頓起到積極作用，但這一制度實施過程中仍會存在不利影響，本文主要從土地價格來分析，具體介紹如下：

影響地價的因素主要是土地價值以及供需變化。同時土地財政、開發(fā)商炒作、貨幣政策等均對地價上漲有一定影響。

首先，我們先從供需關(guān)系來講，當前供需變化是導致土地價格波動的主要原因，當土地需求量增多時，會出現(xiàn)供不應(yīng)求現(xiàn)象，進而土地價格自然會上漲，反之，當土地需求量減少時，則出現(xiàn)供過于求現(xiàn)象，這時土地價格會逐漸降低。從需求來看，隨著我過城市化水平的提高，城市人口不斷增大，社會對城市土地的需求不斷增加，人地比例不斷增大，社會對城市土地的需求不斷增大。從供給來看，城市土地具有區(qū)位固定性、有限性和不可再生性，城市土地供給缺乏彈性。在此情況下，旺盛的土地需求就成為拉動地價上漲的主要原因。

其次，從土地價值來說，由于土地儲備制度的實行，政府投入了大量的資本對那些已經(jīng)規(guī)劃好的，準備投入市場的土地進行前期開發(fā)，然后才將土地投入市場，土地儲備機構(gòu)為土地開發(fā)整理投入的巨額土地資本，增加了土地的資本價值，必然要在地價中給予體現(xiàn)，從而引起地價上漲。

再次，由于土地儲備制度實施的過程中，土地供應(yīng)統(tǒng)一實行招拍掛制度更好的確保了土地市場公平交易，糾正了原本一些協(xié)議地價出讓方式所引起的扭曲地價，土地資源在競爭中得到優(yōu)化配置，這也是土地價格上漲的一個非常重要的因素。

最后，政府在市場利益、社會利益引導下實施土地壟斷行為，導致傾向市場利益現(xiàn)象出現(xiàn)。此外，開發(fā)商受制度制約，但為獲取經(jīng)濟效益，組織大規(guī)模圈地運動，借此滿足土地大量開發(fā)需要，進而尚未獲得土地資源的開發(fā)上對土地需求再次增加。再加上，追求土地利益的過程中，開發(fā)商主動提高土地拍賣價格，借此提高自身競爭實力，最終土地價格會上漲。

從上述介紹可知，土地儲備制度實施會對土地價格起到整體提升作用，然而地價上漲自然會帶動房價上漲，導致大部分居民住房需求得不到滿足。反之，房價上漲會再次拉動地價上漲，這對房地產(chǎn)市場良性循環(huán)有不利影響。

（二）完善土地儲備制度的建議

1.準確預(yù)測土地市場

掌握土地儲備制度實施目的，彰顯制度作用的同時，務(wù)必針對土地市場發(fā)展情況正確預(yù)測，全面了解土地市場運行狀態(tài)。首先，總結(jié)各方面影響因素，借此預(yù)測發(fā)展趨勢，在這一過程中，全面搜集、獲取相關(guān)信息，在信息分析的基礎(chǔ)上，提高市場預(yù)測準確定性。然后，調(diào)用土地市場以往分析數(shù)據(jù)，借此分析數(shù)據(jù)變化規(guī)律，以便全面預(yù)測未來土地市場變化趨勢，這對土地市場合理規(guī)劃、正確引導有重要意義。

2.建立健全相關(guān)法律法規(guī)

無論執(zhí)行哪項經(jīng)營決策，務(wù)必得到法律法規(guī)的保障，這能大大優(yōu)化決策踐行效果，為決策執(zhí)行提供可靠依據(jù)。土地儲備制度實施也是如此，為其提供健全法律法規(guī)引導，能夠大大降低隱形市場操作行為發(fā)生幾率，促進土地儲備制度達到預(yù)期要求。與此同時，相關(guān)行業(yè)法律法規(guī)相應(yīng)完善，因為地價變化會影響房地產(chǎn)行業(yè)以及土地管理工作，關(guān)聯(lián)性緊密行業(yè)的法律健全后，能夠為土地儲備制度順利實施起到輔助作用。此外，我國適當借鑒發(fā)達國家在土地儲備制度完善方面的經(jīng)驗，以此提高我國土地儲備制度實用性。

3.健全土地招標拍賣制度

這一制度完善的過程中堅持公開、公平原則，這能提高參與拍賣人員信服度，一方面，全面、準確獲取土地供應(yīng)量信息，這對信息透明度提高，土地拍賣活動公平推進有重要意義。另一方面，保持拍賣單位和土地儲備單位的獨立性，有利于提高土地競拍的合法性，這對市場秩序維護有促進作用[2]。

4.創(chuàng)新土地供應(yīng)方式

筆者認為，今后的土地出讓過程中可以作多元化考慮。比如，可以采用土地出讓評標的模式，將出讓的土地分為價格標及技術(shù)標兩部分，在地價的基礎(chǔ)上再增加技術(shù)部分，如對土地規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)管理方案等等進行綜合評標。還可以增加限價房土地的供給，在限房價、限銷售對象的基礎(chǔ)上采用“競地價、競房價”的方式出讓[3]。

三、結(jié)論

綜上所述，土地市場管理的過程中，掌握土地儲備制度與土地價格間的關(guān)系，了解土地價格影響因素，通過準確預(yù)測土地市場、建立健全相關(guān)法律法規(guī)、健全土地招標拍賣制度、創(chuàng)新土地供應(yīng)方式等措施來完善土地儲備制度，這對土地價格合理調(diào)整有促進意義，同時，還能全面彰顯土地儲備制度優(yōu)勢。此外，這對城市合理規(guī)劃、社會有序發(fā)展有積極影響。

【參考文獻】

[1]董媛穎.土地儲備制度對土地價格的影響及對策[J].合作經(jīng)濟與科技， 2014，（22）：30-31.

[2]曹飛. 土地儲備制度中買方與賣方壟斷的聯(lián)動市場模型研究——兼對耕地保護和征地補償問題的思考[J].中國人口·資源與環(huán)境， 2013， 23（6）：155-159.

[3]李建建，戴雙興.城市土地儲備制度與地價上漲關(guān)系研究[J].當代經(jīng)濟研究，2007（8）.