銀行信貸行為與房地產(chǎn)泡沫的相互作用機(jī)制研究

張毅穎 李瑞強(qiáng) 張雪蓮

【摘要】近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，房價(jià)不斷攀升，十九大報(bào)告中習(xí)近平總書記再次強(qiáng)調(diào)“房子是用來住的不是用來炒的”，而房地產(chǎn)市場的非理性繁榮往往伴隨著房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)與膨脹，房地產(chǎn)泡沫也與銀行信貸行為相互作用，而我國銀行業(yè)當(dāng)前自身抵御能力還較為不足，因此給我國經(jīng)濟(jì)帶來了一定的風(fēng)險(xiǎn)隱患，本文分別從美國、日本、愛爾蘭三大國際典型的房地產(chǎn)泡沫中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，以此分析銀行信貸行為與房地產(chǎn)泡沫相互作用的機(jī)制，對我國房地產(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)提出對策建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 銀行業(yè) 房地產(chǎn)泡沫 銀行信貸

一、國外房地產(chǎn)泡沫的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

（一）美國房地產(chǎn)泡沫

1831年成立的儲蓄信貸協(xié)會，是在政府的支與監(jiān)管下以吸收小額存款的形式為購房者提供住宅貸款的非銀行金融機(jī)構(gòu)。在第二次世界大戰(zhàn)后，美國經(jīng)濟(jì)開始逐漸復(fù)蘇，導(dǎo)致人們對住房的需求日益旺盛，加之20世紀(jì)80年代初，里根總統(tǒng)對房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行稅收優(yōu)惠政策，蓄信貸協(xié)會飛速發(fā)展，資產(chǎn)規(guī)模迅速擴(kuò)張，使得儲蓄信貸協(xié)會對房地產(chǎn)貸款的擴(kuò)張，于此同時(shí)，房地產(chǎn)投資大規(guī)模擴(kuò)張，房地產(chǎn)行業(yè)的日漸興旺使得銀行向房地產(chǎn)業(yè)的貸款也日益增長，直接促使了80年代美國房地產(chǎn)和建筑行業(yè)的過熱的現(xiàn)象，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的形成與膨脹，但是伴隨著1986年國際石油價(jià)格的暴跌再加上1987年華爾街股市的崩盤，紐約股市“黑色星期一”等一系列突發(fā)事件，房地產(chǎn)行業(yè)開始迅速蕭條直至房地產(chǎn)泡沫開始破裂。房地產(chǎn)泡沫所帶來的房價(jià)的驟降，加之股市的崩盤，極大程度上挫傷了美國民眾以及各大機(jī)構(gòu)的投資熱情，外資也紛紛撤出美國市場，市場開始萎靡，在消費(fèi)投資不斷減少的同時(shí)紛紛拋售所持資產(chǎn)，使其一瞬間供過于求，再次降低了資產(chǎn)的市場價(jià)值，再加之許多人投資投機(jī)的失敗，不僅使銀行等金融機(jī)構(gòu)的壞賬不斷增多，他們手中所白持的房地產(chǎn)資產(chǎn)也在不斷的下降，從而以儲蓄貸款協(xié)會為中心的銀行業(yè)危機(jī)全面爆發(fā)，大量的問題機(jī)構(gòu)關(guān)閉，信貸規(guī)模不斷收縮，不斷加大房地產(chǎn)價(jià)格下跌的壓力，房地產(chǎn)泡沫徹底破滅。

（二）日本房地產(chǎn)泡沫

20世紀(jì)80年代，日本在經(jīng)濟(jì)增長率、勞動(dòng)生產(chǎn)率等方面均已趕超美國，由于日本屬于島國且人多地少，因此當(dāng)時(shí)的日本人堅(jiān)信“土地不會貶值”，在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的大環(huán)境下，使得日本國民在滿足其住房需求的同時(shí)也將房屋作為一種等同于股票的投資手段，在全國范圍內(nèi)形成投機(jī)熱潮，同時(shí)受到國際上的影響，日本開始實(shí)行金融自由化改革，日本中央銀行逐漸實(shí)行寬松的金融政策，1983年日本開始漸進(jìn)的實(shí)行利率自由化，并于兩年后實(shí)現(xiàn)了大額存款利率的自由化以及低貼現(xiàn)率，日本政府也逐漸放開對金融市場其他方面的管制，例如公司可直接以發(fā)行長期債券的方式在金融市場上融資，逐步放開信貸配置，加劇了銀行等金融機(jī)構(gòu)的競爭，而房地產(chǎn)業(yè)作為高收益行業(yè)成為許多銀行等金融機(jī)構(gòu)信貸資金涌向的行業(yè)，同時(shí)各大銀行為了搶占市場份額，也向公眾提供了大量的貸款，更加激發(fā)了日本民眾的投機(jī)熱情，導(dǎo)致土地價(jià)格、住宅價(jià)格不斷暴漲，最終形成泡沫，直到20世紀(jì)80年代末期，日本通貨膨脹率超過2%，銀行不得不開始采取緊縮性金融政策，貼現(xiàn)率被連續(xù)提高了五次，國際資本獲利后開始撤資加之1990年實(shí)行的抑制土地投機(jī)的政策，日本房地產(chǎn)泡沫徹底破滅，陷入了長達(dá)數(shù)年的經(jīng)濟(jì)蕭條。

（三）愛爾蘭房地產(chǎn)泡沫

愛爾蘭的房地產(chǎn)市場也是愛爾蘭的主要GDP貢獻(xiàn)市場，愛爾蘭房地產(chǎn)價(jià)格在10年內(nèi)連續(xù)上漲，房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展迅速，在資金方面，當(dāng)時(shí)的愛爾蘭每年都存在著較大的貿(mào)易順差，就2009年來說，貿(mào)易順差達(dá)到387億歐元，加之高額的外國直接投資金額存量2100億歐元，達(dá)到了2487億歐元。因此白2000年起，愛爾蘭的房價(jià)指數(shù)一路飆升，截至2007年，房價(jià)指數(shù)從70飆升到了140。與此同時(shí)，在歐盟的所有國家中愛爾蘭人均擁有住房指標(biāo)是最低的，對于投資者來說愛爾蘭的房地產(chǎn)市場擁有著巨大的潛力，并且金融危機(jī)過去的20年愛爾蘭的快速發(fā)展，人口增長和收入的大幅增加為房地產(chǎn)市場創(chuàng)造了大量的需求，這種巨大的需求潛力加上愛爾蘭的低稅收，吸引大批投資者入駐愛爾蘭的房地產(chǎn)市場，加之銀行等金融機(jī)構(gòu)大幅下調(diào)房地產(chǎn)貸款利率，更是為在房地產(chǎn)市場上吸引了更加多的投資者。而在消費(fèi)者市場上房價(jià)的不斷上漲導(dǎo)致居民形成正財(cái)富效應(yīng)，刺激了居民消費(fèi)的增長導(dǎo)致GDP的虛增，隨著金融危機(jī)的爆發(fā)，愛爾蘭的房價(jià)變化也是最為巨大的，并且房價(jià)的驟減趨勢絲毫沒有得到控制，房地產(chǎn)事業(yè)嚴(yán)重受挫，顯示出房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重，伴隨著房地產(chǎn)泡沫的破裂，房地產(chǎn)的崩盤也產(chǎn)生了大量的失業(yè)，使愛爾蘭政府不得不增加其社會福利支出，失業(yè)帶來的居民收入的減少也帶了稅收的驟減，財(cái)政急劇惡化。

（四）經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

1.房地產(chǎn)泡沫多發(fā)生于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、繁榮時(shí)期。在此時(shí)期民眾對房屋等不動(dòng)產(chǎn)的需求不斷升高，房地產(chǎn)投資者在良好經(jīng)濟(jì)形勢下不乏產(chǎn)生房價(jià)將持續(xù)上升的心理預(yù)期，刺激著投資者以買賣差價(jià)獲得投資利潤，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也吸引著大量外資的涌入，形成投機(jī)熱潮，而房地產(chǎn)也作為高收益的行業(yè)不乏有眾多的房地產(chǎn)商，再加之外資中短期資本也大量涌入房地產(chǎn)市場，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的熱潮。

2.銀行信貸過度的規(guī)模擴(kuò)張是導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的主要因素之一。在房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲時(shí)，房地產(chǎn)貸款作為優(yōu)質(zhì)貸款促使銀行信貸也在以低利率等形式不斷擴(kuò)張，導(dǎo)致了過多的資金不斷流入房地產(chǎn)市場，刺激投資需求的不斷旺盛，促使房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升，形成惡性循環(huán)，房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)。信貸規(guī)模的不斷擴(kuò)大也促進(jìn)房地產(chǎn)泡沫不斷膨脹最后加速房地產(chǎn)泡沫的破裂。

3.金融監(jiān)管的不完善是導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的因素之一。日本在實(shí)行金融自由化改革的環(huán)境下，放松金融管制，但并沒有起到降低資金成本等作用反而加劇了金融行業(yè)的惡性競爭，主要原因就是金融監(jiān)管體系還并未完善，未完善好金融體制的情況下允許企業(yè)以長期借貸的方式向社會大眾融資，銀行為占據(jù)市場份額而盲目降低貸款利率，未完善好信用審核體制的情況下盲目發(fā)放貸款，加劇了房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。愛爾蘭、美國金融監(jiān)管的不完善則主要表現(xiàn)在金融機(jī)構(gòu)大幅下調(diào)房地產(chǎn)貸款利率，未對金融監(jiān)管框架加以完善和強(qiáng)化，使其房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重。

4.房地產(chǎn)泡沫的破裂是引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的因素之一。美國、日本、愛爾蘭無論是在經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)之前還是爆發(fā)中都伴隨著房價(jià)的驟減，房價(jià)的下降對居民來說，會導(dǎo)致其所持的財(cái)富減少從而引起消費(fèi)的減少，對金融機(jī)構(gòu)來說，伴隨著房價(jià)的下降，不僅其持有的房地產(chǎn)資產(chǎn)的白有價(jià)值不斷的下降，以房地產(chǎn)為抵押物的貸款的質(zhì)量也在不斷的下降、貸款違約率上升，促使銀行等金融機(jī)構(gòu)信貸規(guī)?？s減，而企業(yè)在房價(jià)下降的過程中由于抵押物的價(jià)值下降借貸能力也不斷下降從而減少了投資，最終導(dǎo)致整個(gè)社會消費(fèi)和投資減少，資源配置不合理，造成經(jīng)濟(jì)衰退，在惡性循環(huán)中最終演變?yōu)榻?jīng)濟(jì)危機(jī)。

二、銀行信貸行為影響房地產(chǎn)泡沫的機(jī)制

（一）銀行信貸導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫形成的機(jī)制分析

1.投資利率機(jī)制

房地產(chǎn)業(yè)以其高收益率吸引著一大批房地產(chǎn)投資商，但房地產(chǎn)的建設(shè)往往需要大量資金的支持。而銀行作為資金的供給者，把高收益的房地產(chǎn)市場貸款視為優(yōu)質(zhì)貸款，往往以低利率吸引房地產(chǎn)商進(jìn)行投資，從而為房地產(chǎn)商提供了有利的融資條件，促使著房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展。在房地產(chǎn)商對資金的需求下，銀行對資金的供給便成為了房地產(chǎn)價(jià)格的一個(gè)決定性因素，不斷擴(kuò)大的信貸規(guī)模以其低利率為主要優(yōu)勢，使房地產(chǎn)商不斷增加投資成本，增加其商品層次以此不斷提升其價(jià)格，而以住房為剛需的普通百姓面對日益上漲的房價(jià)不得不以向銀行借貸來購買房屋，例如先付首付，剩下的錢后續(xù)支付，便捷的借貸方式導(dǎo)致大眾對房屋的需求越來越多，房地產(chǎn)商再次提高房產(chǎn)價(jià)格，并利用銀行借貸再次增加其投資成本，從而形成房地產(chǎn)泡沫。

2.投機(jī)價(jià)格機(jī)制

在房地產(chǎn)價(jià)格攀升的同時(shí)，除了住房的剛需也催生出一系列的投機(jī)活動(dòng)。大眾心里預(yù)期上認(rèn)為房價(jià)將持續(xù)上升，而銀行信貸擴(kuò)張為其提供了有利條件，因此許多人將購買住房作為一種投資手段，導(dǎo)致市場上對房屋的需求持續(xù)上升，需求量增加。于此同時(shí)，對于房屋的持有者來說，在預(yù)期價(jià)格會上升的前提下，更加不愿意出售房屋，供給量減少，不斷促使房地產(chǎn)價(jià)格偏離均衡價(jià)格，持續(xù)上升，形成房地產(chǎn)泡沫。

（二）銀行信貸加速房地產(chǎn)泡沫膨脹的機(jī)制分析

銀行信貸行為造成的房地產(chǎn)價(jià)格的上升會不斷提高貸款抵押物的價(jià)值，銀行資產(chǎn)的賬面價(jià)值也會提升，銀行將更多的貸款涌向房地產(chǎn)行業(yè)，以此牟取更高的收益業(yè)績，由此房地產(chǎn)商將可以從銀行獲得更多的貸款，銀行借貸規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)張。同時(shí)，房價(jià)的攀升也會使銀行壞賬減少，貸款質(zhì)量提高從而使其進(jìn)一步增加貸款，陷入惡性循環(huán)，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的不斷膨脹。

（三）銀行信貸加速房地產(chǎn)泡沫破滅的機(jī)制分析

隨著房地產(chǎn)泡沫的不斷膨脹，房地產(chǎn)價(jià)格將持續(xù)的上升，面對良好的“房價(jià)將繼續(xù)上升”的心理預(yù)期，銀行信貸規(guī)模也隨之?dāng)U張，使房地產(chǎn)價(jià)格再次上升，形成螺旋式上漲，但是如果出現(xiàn)某種未知的不確定因素，例如市場資金無法支持房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展或者是消費(fèi)者心理預(yù)期改變，大量拋售房產(chǎn)時(shí)，房地產(chǎn)資產(chǎn)將在市場上供過于求，房地產(chǎn)價(jià)格就會出現(xiàn)暴跌的現(xiàn)象，此時(shí)銀行為了降低其自身的損失則會收縮借貸的規(guī)模，大量的房地產(chǎn)商無法回收資金加之借貸規(guī)模的縮減，則會倒閉破產(chǎn)，導(dǎo)致無法償還貸款。貸款抵押物的價(jià)值也會不斷的下降，銀行壞賬增多，促使銀行不斷的縮小借貸規(guī)模，使房地產(chǎn)價(jià)格再次下降，于此同時(shí)，監(jiān)管者可能實(shí)行一系列監(jiān)管措施以此面對這種不利的局面，例如提高準(zhǔn)備金等，更加加速了銀行信貸規(guī)模的不斷縮減，施加了房價(jià)下降的壓力，促使房地產(chǎn)泡沫徹底破滅。

三、房地產(chǎn)泡沫對銀行信貸的反作用機(jī)制

（一）銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的來源

銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)也稱之為住房信貸風(fēng)險(xiǎn)，指的是銀行在發(fā)放住房貸款中的可能的損失，來源除了房地產(chǎn)市場體系不健全、宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整變化等社會因素外，更多的是銀行自身管理的問題，許多銀行為了占有更多的市場份額，盲目的追求業(yè)績的增長而忽視了對信貸風(fēng)險(xiǎn)的控制。如在未對貸款人信用精確測評的情況下發(fā)放貸款，忽視了貸款者的還款能力等的不足造成不良貸款的增加。在房地產(chǎn)市場上對信貸規(guī)模的把控不足，過度的信貸規(guī)模使投機(jī)者有機(jī)可乘，而房地產(chǎn)泡沫一旦破裂，投機(jī)失敗，銀行最終只能面對大量的不良貸款。

（二）房地產(chǎn)泡沫膨脹造成的信貸風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)泡沫不斷膨脹期間，房地產(chǎn)行業(yè)非理性的繁榮使房價(jià)步步攀升，銀行對房地產(chǎn)業(yè)心理預(yù)期也十分理想，對貸款人的資信測評不斷的放寬要求，并不斷擴(kuò)大房地產(chǎn)行業(yè)的貸款規(guī)模，使大部分資金涌向房地產(chǎn)行業(yè)，而影響到其他貸款項(xiàng)目，造成貸款結(jié)構(gòu)不合理，加大銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)對貸款人資信測評的放松使大量投機(jī)者利用杠桿效用，企圖用小資產(chǎn)撬動(dòng)大收益，將其白有風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給銀行，銀行承擔(dān)的信貸風(fēng)險(xiǎn)不斷加大。

（三）房地產(chǎn)泡沫破裂造成的信貸風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)泡沫破裂之后，房價(jià)不斷下跌，第一可能引發(fā)銀行信貸的信用風(fēng)險(xiǎn)，借款人擁有資產(chǎn)的價(jià)值伴隨房價(jià)下降而下降，將會導(dǎo)致借款人出現(xiàn)無力償還借款的情況，在借款人通過按揭等形式購買住房的情況下，可能放棄原來的按揭購房行為，使銀行貸款無法收回。其次可能引發(fā)銀行信貸的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，房價(jià)下降，有能力償還貸款的借款人為了償還貸款，出售其資產(chǎn)，導(dǎo)致社會上該類資產(chǎn)的供給增加，而在房價(jià)下降的情況下，自有價(jià)值減少導(dǎo)致消費(fèi)下降，需求下降，供過于求使資產(chǎn)的價(jià)值更低，形成惡性循環(huán)，使借款人不斷遭受損失，抵押物價(jià)值也不斷下降，銀行壞賬增多，此時(shí)社會經(jīng)濟(jì)趨于收縮的形勢，銀行也面臨著大量短期債務(wù)需要償還，一旦出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)不暢的情況，銀行將面臨很高的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，引發(fā)償付危機(jī)，引起社會上的恐慌，民眾為了資金的安全，紛紛取出所存資金從而出現(xiàn)擠兌等現(xiàn)象。最后就是銀行信貸的抵押物法律風(fēng)險(xiǎn)，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫破裂的現(xiàn)象，房價(jià)的下降使貸款抵押物的價(jià)值不斷下降，銀行壞賬將不斷增多，為了防止出現(xiàn)更大的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)以及及時(shí)止損銀行不得不變賣房地產(chǎn)抵押物，但對于法律中未規(guī)定的可拍賣的住房，就算成功將其拍賣，銀行也將承擔(dān)其帶來的訴訟費(fèi)、房屋評估費(fèi)、拍賣費(fèi)、過戶費(fèi)等費(fèi)用，以及增值稅、印花稅等稅費(fèi)。

四、啟示與對策建議

（一）以法律法規(guī)為基礎(chǔ)，完善房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的監(jiān)管框架

制定法律法規(guī)是規(guī)行業(yè)行為的一大重中之重，但當(dāng)前，我國房地產(chǎn)金融監(jiān)管的法律法規(guī)還有待完善，有關(guān)于房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的相關(guān)規(guī)范也不健全，在金融業(yè)分業(yè)監(jiān)管的體制下，監(jiān)管部門無法進(jìn)行有效的監(jiān)管，從而出現(xiàn)了許多的問題，所以我國目前迫切的需要構(gòu)建房地產(chǎn)金融監(jiān)管的法律體系，從法律法規(guī)上規(guī)范市場行為，保障房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健發(fā)展。

（二）加強(qiáng)銀行內(nèi)部監(jiān)督管理，防范銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)

從銀行自身做起，強(qiáng)化內(nèi)部控制，加大檢查力度，對于企業(yè)貸款人，應(yīng)該進(jìn)行嚴(yán)格的資信評審，確保其開發(fā)資格和白有資金達(dá)到審核的標(biāo)準(zhǔn)再發(fā)放貸款，對于管理存在問題和有不良記錄的企業(yè)要謹(jǐn)慎發(fā)放貸款，在貸款發(fā)放后，密切關(guān)注貸款的動(dòng)向，防止其轉(zhuǎn)移、挪用貸款，對于個(gè)人貸款人，應(yīng)該建立和完善個(gè)人信用體系，在貸款前加強(qiáng)對其信用水平的調(diào)查，使個(gè)人的信用狀況得到真實(shí)反映，防止假按揭事件的發(fā)生。

（三）拓寬房地產(chǎn)融資渠道，分散銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)

目前，我國金融行業(yè)發(fā)展的還不夠成熟，創(chuàng)新能力也尚為不足，房地產(chǎn)業(yè)融資渠道還不夠多，房地產(chǎn)業(yè)的資金大部分來源于銀行，使得銀行不得不把大量資金集中于房地產(chǎn)行業(yè)，使其承受了巨大的不良貸款的風(fēng)險(xiǎn)。因此，為了防范房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)，在銀行信貸繼續(xù)對房地產(chǎn)資金支持的基礎(chǔ)上，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，通過房地產(chǎn)業(yè)直接融資、推行抵押貸款證券化等途徑讓機(jī)構(gòu)與民眾參與到房地產(chǎn)投資市場中，擴(kuò)大房地產(chǎn)業(yè)資金融通渠道，從而分散銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。

（四）制定信貸標(biāo)準(zhǔn)，防止房地產(chǎn)投機(jī)炒作行為

“房子是用來住的不是用來炒的”房價(jià)的攀升也不乏有眾多投機(jī)炒作者的功勞，面對此類的投機(jī)炒房者，除了政府制定相關(guān)政策，如成都住房限購政策等從政策上約束投機(jī)者的投機(jī)行為，銀行自身也需根據(jù)國家政策的指導(dǎo)，制定一套完整的信貸標(biāo)準(zhǔn)既要滿足居民住房的需要，也要限制投機(jī)性購房，以此防范其帶來的危險(xiǎn)，促使房地產(chǎn)行業(yè)回歸健康穩(wěn)健發(fā)展的軌道。

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