福廈門市商品房市場泡沫成因分析及對策建議

陳偉橋

【摘要】本文分析廈門市商品房市場泡沫產(chǎn)生的原因，并根據(jù)現(xiàn)狀提出相應(yīng)的政策建議，比如減少土地稅征收、提高市場信息透明度和鼓勵多渠道投資等。

【關(guān)鍵詞】商品房市場 泡沫 政策建議

一、引言

隨著廈門市商品房市場的不斷發(fā)展，其商品房的價格也不斷上升，而高房價背后往往隱藏著巨大的市場泡沫。那么廈門市商品房市場的泡沫如何產(chǎn)牛，又該如何應(yīng)對？筆者將從上述問題人手對廈門市商品房市場泡沫進(jìn)行具體分析。

二、商品房市場泡沫產(chǎn)生的原因

（一）稅收導(dǎo)致泡沫產(chǎn)生

如表一所示，廈門市近幾年的土地增值稅收入呈現(xiàn)逐年遞增趨勢，而且該收入在稅收收入中的比重也越來越大，從2010年的6.70%增長到2014年的15.48%，成為了除營業(yè)稅和企業(yè)所得稅外廈門市稅收收入的第三大來源。格外引人注目的是從2010至2012這三個年份的土地增值稅的增長率都突破了50%，尤其是2010年的增長率甚至高達(dá)81.80%，隨后兩年的增長率雖然有所下降，但仍有28.70%和40.20%可觀增長。從以上數(shù)據(jù)分析可見廈門市政府對土地增值稅收入的重視程度非同一般。廈門市政府加大土地增值稅征收力度會導(dǎo)致開發(fā)商通過提高房價將稅收成本轉(zhuǎn)嫁給購房者，而房價的不斷提高將促使商品房市場泡沫的產(chǎn)生。

（二）壟斷導(dǎo)致泡沫產(chǎn)生

壟斷主要指開發(fā)商對商品房市場信息的壟斷。開發(fā)商愿意提供的真實信息是非常有限的，相反地，其透露出來的虛假信息則數(shù)不勝數(shù)。而這則造成了開發(fā)商與購房者之間信息的嚴(yán)重不對稱，誤導(dǎo)購房者，使其盲目入市。開發(fā)商偶爾會對外界公布部分樓盤的商品房已經(jīng)售罄的虛假消息，營造出一種商品房供不應(yīng)求的假象，部分信息真?zhèn)巫R別能力較差的購房者和投機(jī)者會把錯誤信息當(dāng)真，為了能搶在其他購房者和投機(jī)者之前買到令自己滿意的商品房而匆忙入市，從而使商品房的需求量猛增，開發(fā)商借此提高房價，謀取暴利。這一現(xiàn)象若不能得到有效治理，商品房市場泡沫將隨著由信息不對稱帶來的房價虛高“應(yīng)運(yùn)而生”。

（三）投資導(dǎo)致泡沫產(chǎn)生

目前全行業(yè)的平均回報率大概是8%，而回報率相對較高的股票、期貨等有價證券則風(fēng)險相對過大。根據(jù)《廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)年鑒》可知，從2010年到2014年廈門市商品房價格的增長率全都超過10%.這表明同其他方向的投資相比，購買商品房后放著讓其穩(wěn)步增值是一個非常不錯的投資方式，理性的投資者會想方設(shè)法將自己的資金投入到商品房市場，即用于購買商品房。一旦對商品房的需求過于旺盛，就會促使開發(fā)商提高商品房價格，商品房價格的進(jìn)一步上漲又使得投資者的資產(chǎn)又進(jìn)一步增值，而資產(chǎn)的穩(wěn)步增值又會吸引更多的投資者把剩余的流動性資金投入商品房市場，這使得商品房價格和投資需求形成交替上升的趨勢，形成房價上漲慣性。當(dāng)商品房價格在該上漲過程中嚴(yán)重偏離其價值的時候，商品房市場泡沫便產(chǎn)牛。

三、廈門市商品房市場管控建議

（一）減少土地稅征收，保護(hù)購房者利益

廈門市政府應(yīng)減少土地增值稅的征收，尤其是對中低檔商品房的征收。因為這種做法可以降低商品房開發(fā)商為彌補(bǔ)稅收成本而抬高的商品房價格的幅度，防止房價嚴(yán)重偏離其價值導(dǎo)致市場泡沫的產(chǎn)生。同時也減輕商品房購買者在稅收轉(zhuǎn)嫁過程中受到的傷害，在一定程度上保護(hù)了購房者的利益。

（二）提高市場信息的透明度，加大保障性住房的供給量

廈門市政府應(yīng)采用“道義勸說”和“立法約束”相結(jié)合的手段引導(dǎo)開發(fā)商自覺向購房者提供真實可靠的信息，使購房者的權(quán)益能得到較好的保護(hù)，從而促進(jìn)商品房市場步入正軌并緩解泡沫壓力。

與此同時，在確保安全性以及房屋質(zhì)量的條件下，不斷推進(jìn)開發(fā)廈門市保障性住房，通過增加保障性住房的數(shù)量使收入水平較低的購房者也能買到適合自己的房子，而且合理利用好保障性住房與商品房優(yōu)勢互補(bǔ)的特性，促使商品房市場泡沫水平的下降。

（三）科學(xué)管控購房信貸，積極鼓勵多渠道投資

廈門市政府應(yīng)雙拳出擊，把控好信貸環(huán)節(jié)，引導(dǎo)好投資環(huán)節(jié)。政府想要處理好過度信貸問題，應(yīng)區(qū)分清楚每筆貸款的實際用途：若該筆貸款是購房者用來滿足其自身居住需求的，政府應(yīng)降低其貸款難度，比如：出臺減少首付金額和減少貸款利率等政策，使低收入者的住房問題得以解決；相反地，若該筆貸款是購房者用來滿足其自身的投資需求的，政府應(yīng)提高貸款難度，比如：出臺加收第二套房產(chǎn)稅、增加貸款利率和增加首付金額等政策，而對于那些擁有商品房數(shù)量較多的購房者甚至可以拒絕向其貸款。政府通過管控購房信貸，可以有效遏制房價進(jìn)一步上漲。

與此同時，廈門市政府還應(yīng)積極鼓勵投資者將資金投向不同的領(lǐng)域，盤活市場上過剩的流動性資金，促進(jìn)各行業(yè)共同發(fā)展。對于投資回報率較低的行業(yè)，政府應(yīng)該給予收入補(bǔ)貼和稅收減免，通過政策手段穩(wěn)定投資者的投資信心。經(jīng)過一系列合理的投資引導(dǎo)，商品房市場投資過度的現(xiàn)象將有望得到改善，房屋價格將有望逐步下降，商品房市場泡沫也將有望下降到一個相對安全的水平。

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