公允價(jià)值在我國投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用文獻(xiàn)綜述

林蘇娜

【摘要】2006年我國新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則頒布將投資性房地產(chǎn)作為一項(xiàng)具體準(zhǔn)則單獨(dú)列式，并在后續(xù)計(jì)量中引入公允價(jià)值計(jì)量模式。投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量成為學(xué)術(shù)界和實(shí)務(wù)界關(guān)注的熱點(diǎn)。本文通過對研究投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的文獻(xiàn)進(jìn)行梳理，以期為進(jìn)行更深入的研究提供思路。

【關(guān)鍵詞】公允價(jià)值；投資性房地產(chǎn)；文獻(xiàn)綜述

一、國內(nèi)研究現(xiàn)狀

2005年財(cái)政部出臺《投資性房地產(chǎn)》意見征求稿，將投資性房地產(chǎn)單獨(dú)列式，在后續(xù)計(jì)量中引入公允價(jià)值，進(jìn)一步規(guī)范投資性房地產(chǎn)的披露。2006年2月財(cái)政部頒布新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，為實(shí)現(xiàn)與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的趨同，全面引入了公允價(jià)值計(jì)量，在金融工具、投資性房地產(chǎn)、債務(wù)重組、非貨幣性交易、生物資產(chǎn)等準(zhǔn)則中涉及。此次會(huì)計(jì)準(zhǔn)則首次頒布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》（CAS3），對企業(yè)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量、披露提供依據(jù)。根據(jù)準(zhǔn)則規(guī)定，如果企業(yè)有確鑿的證據(jù)表明其投資性房地產(chǎn)得到公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠地獲取，則可以采取公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。對使用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)，準(zhǔn)則有嚴(yán)格規(guī)定：投資性房地產(chǎn)需要有活躍的房地產(chǎn)交易市場：企業(yè)可以從房地產(chǎn)交易市場中取得相同或類似的房地產(chǎn)市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，以保證對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行合理估計(jì)：同一企業(yè)只能采用成本或公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)后不可轉(zhuǎn)回成本模式，采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)不計(jì)提折舊，不用計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。

（一）對投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的解讀

2006年企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則頒布前后，研究主要集中于對于CAS3本身的解讀上，探討會(huì)計(jì)處理方式的變化，通過CAS3和國際上有代表性的投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行對比，提出完善準(zhǔn)則的建議，主要以規(guī)范研究為主。在意見征求稿出臺后，沈小平（ 2006）等人探究了新準(zhǔn)則下投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)問題處理方式，對投資性房地產(chǎn)的歸屬問題、會(huì)計(jì)處理方法和“增值收益”的所得稅問題做了探討。趙西卜（2006）等人就深入解讀了準(zhǔn)則的特點(diǎn)、投資性房地產(chǎn)的界定、計(jì)量、轉(zhuǎn)換和處置等準(zhǔn)則實(shí)施中應(yīng)注意的七大問題。徐小瑛（2006）將《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號》和國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號投資性房地產(chǎn)進(jìn)行比較，通過比較為我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的完善提供建議，結(jié)果發(fā)現(xiàn)國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在對于投資性房地產(chǎn)的范圍界定更加詳細(xì)，易于分辨操作：在計(jì)量模式國際準(zhǔn)則提倡選用公允價(jià)值，而我國對投資性房地產(chǎn)選用公允價(jià)值做了嚴(yán)格控制的規(guī)定：在投資性房地產(chǎn)與其他資產(chǎn)的轉(zhuǎn)換處理上國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定更加細(xì)致全面：在信息披露上，我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求披露的信息更加符合我國情況。應(yīng)華羚（2008）對投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中公允價(jià)值模式與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行比較，著重探討了公允價(jià)值定義的表述、確定依據(jù)等方面的差異，并提出為了防止公允價(jià)值的濫用，完善會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的制度提出建議，認(rèn)為我國需進(jìn)一步明確公允價(jià)值的計(jì)量規(guī)范和屬性表述，提高信息披露的要求。

（二）投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的影響

新準(zhǔn)則的實(shí)施也引發(fā)了學(xué)者們對企業(yè)可能造成的影響的思考，研究集中于公允價(jià)值的實(shí)施產(chǎn)生的后果上。研究主要采用規(guī)范與案例相結(jié)合的方式，較少有人采用實(shí)證研究。企業(yè)采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的影響主要表現(xiàn)在對企業(yè)凈利潤、凈資產(chǎn)和稅負(fù)的影響上。準(zhǔn)則規(guī)定，采用公允價(jià)值計(jì)量后續(xù)投資性房地產(chǎn)的企業(yè)要按照資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值調(diào)整賬面價(jià)值。準(zhǔn)則頒布前后，我國的房地產(chǎn)行業(yè)正值火熱期，采用公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量會(huì)導(dǎo)致的資產(chǎn)負(fù)債表日價(jià)格高于賬面價(jià)格，相應(yīng)的增資計(jì)入當(dāng)期損益從而增加了企業(yè)的利潤。而所得稅的征收是以凈利潤為基礎(chǔ)，公允價(jià)值計(jì)量導(dǎo)致企業(yè)凈利潤的提高，而沒有配套的稅法規(guī)定說明公允價(jià)值變動(dòng)引起的利潤增加的這一部分是否計(jì)入應(yīng)稅基礎(chǔ)，因此很有可能提高企業(yè)稅收。企業(yè)凈利潤的提高也會(huì)加大現(xiàn)金流的流出，企業(yè)一般采用預(yù)交所得稅，公允價(jià)值變動(dòng)引起的凈利潤的增加并沒有構(gòu)成實(shí)際的現(xiàn)金流入，但當(dāng)期預(yù)交所得稅會(huì)增加從而增大企業(yè)現(xiàn)金流出量，凈利潤的增加業(yè)讓所有者誤認(rèn)為企業(yè)業(yè)績好要求分配殷利，管理者也會(huì)要求增加薪酬，這些都會(huì)導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流出量增加。另外，我國的房地產(chǎn)市場不成熟不穩(wěn)定，新準(zhǔn)則頒布的時(shí)候我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入飛速發(fā)展期，房價(jià)上漲，采用公允價(jià)值計(jì)量會(huì)導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)增加，而房價(jià)下跌的可能也客觀存在，也就會(huì)引起企業(yè)的資產(chǎn)縮水從而影響企業(yè)的凈資產(chǎn)。

（三）公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的運(yùn)用情況

隨著準(zhǔn)則的運(yùn)用，研究偏向于準(zhǔn)則的應(yīng)用情況以及存在的問題方面，主要采用規(guī)范與案例相結(jié)合的方式，較少實(shí)證研究。劉運(yùn)國（ 2010）對存在投資性房地產(chǎn)的上司公司進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)按公允價(jià)值計(jì)量的會(huì)計(jì)信息更具有價(jià)值相關(guān)性，會(huì)計(jì)信息的決策有用性有所提高。雖然公允價(jià)值更具有價(jià)值相關(guān)性，但對于公允價(jià)值模式的應(yīng)用上，并未如預(yù)期的那樣得到企業(yè)的追捧，相反使用公允價(jià)值的企業(yè)極少。不少學(xué)者對投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的選擇動(dòng)因進(jìn)行了研究。企業(yè)對投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的選擇是實(shí)質(zhì)是會(huì)計(jì)政策的選擇。對會(huì)計(jì)政策的選擇，主流的理論依據(jù)仍然以契約理論三大假設(shè)為主。徐愛敏（2013）提出管理者選擇公允價(jià)值計(jì)量模式是出于政治動(dòng)機(jī)和經(jīng)濟(jì)動(dòng)因，包括盈余管理動(dòng)因和管理者自身獲利動(dòng)機(jī)。張瑞麗（2014）通過對2007年至2012年持有投資性房地產(chǎn)的上市公司進(jìn)行實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)，資產(chǎn)負(fù)債率高、高管持股比率高、投資性房地產(chǎn)比重高的非國有企業(yè)更傾向于公允價(jià)值計(jì)量。王福勝（2014）從管理層選擇公允價(jià)值的機(jī)會(huì)主義和效率主義出發(fā)，認(rèn)為管理層選擇公允價(jià)值計(jì)量只是為了提高企業(yè)的會(huì)計(jì)業(yè)績，降低債務(wù)水平，并不是為了提高會(huì)計(jì)信息價(jià)值相關(guān)性。

二、總結(jié)

我國市場背景下，房地產(chǎn)市場不成熟，房價(jià)不完全公開透明，房地產(chǎn)市場不具有足夠的活躍性，讓企業(yè)獲取公允價(jià)值的難度增大。另外，公允價(jià)值計(jì)量對企業(yè)利潤和資產(chǎn)的影響不是完全對企業(yè)有利的，出于謹(jǐn)慎性原則，很多企業(yè)必然會(huì)對選擇公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)持觀望態(tài)度。在長期看來，隨著會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的完善，我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場的完善，房價(jià)的公開透明，財(cái)務(wù)報(bào)表的改進(jìn)，公允價(jià)值必然將會(huì)成為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的主要方式。因此，未來對公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的研究應(yīng)該集中于從實(shí)務(wù)出發(fā)，完善和改進(jìn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，以準(zhǔn)則指導(dǎo)實(shí)務(wù)，推進(jìn)公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量中的運(yùn)用。

參考文獻(xiàn)：

[1]沈小平，房振武.孫元元投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理問題探討[J].商業(yè)會(huì)計(jì)，2006（01）：57-58

[2]趙西卜，王艷紅.尚利投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施中應(yīng)注意的七大問題[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2006（05）：43-45

[3]徐小瑛.淺談《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》[J].云南財(cái)貿(mào)學(xué)院學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2006（05）：108-109