新中國史上最嚴(yán)調(diào)控下的房地產(chǎn)投資之我見

張雪鳳

摘 要：高房價傷害了實(shí)體經(jīng)濟(jì)、綁架了銀行危機(jī)金融安全，政府出臺了史上最嚴(yán)調(diào)控政策，本文給出了咋“房住不炒”大背景下如何投資房產(chǎn)的策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 房價 調(diào)控 投資策略

商品房是現(xiàn)代城市居民生活的必需品，房子給了我們一個遮風(fēng)避雨的鋼筋水泥窩，同時承擔(dān)了太多的社會功能。我國商品房供給不像衣、食、行等其他消費(fèi)品有差異化供給，在自己收入約束下的自我選擇，我們購房只能是房價接受者。30年的房產(chǎn)單邊牛市使得投資房產(chǎn)深入人心。房子成為壓在老百姓頭上的一座大山，高房價碾碎了無數(shù)熱血青年的城市夢，“三代養(yǎng)一房”現(xiàn)象制約了我國消費(fèi)水平得提高。

一、政府亟待保持房價的穩(wěn)定

1.房價一步步上漲傷害了實(shí)體經(jīng)濟(jì)

一個國家強(qiáng)盛的基礎(chǔ)、經(jīng)濟(jì)基石一定是制造業(yè)，因?yàn)橹圃鞓I(yè)可以賺全世界的錢，可以世代傳承、循環(huán)發(fā)展、永續(xù)發(fā)展的，制造業(yè)才是可以布局全球的產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)是利用本國的資源賺本國的錢，地賣完了就沒有了，房地產(chǎn)對環(huán)境、自然的破壞是永久的、不可恢復(fù)的。如今世界經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國如美國、日本、德國、法國，房地產(chǎn)在他們國家的經(jīng)濟(jì)棋局中只是一個消費(fèi)品，而不是投資品。

我國1998年提出“取消福利分房，實(shí)現(xiàn)居民住宅貨幣化、私有化”，從此開始了一個將近30年的超級大牛市。房價持續(xù)上漲，企業(yè)成本上漲，實(shí)體經(jīng)濟(jì)舉步維艱。在國內(nèi)上市公司中，辛辛苦苦干一年，最終買不起一套房的公司比比皆是，2016年73家上市公司賣房買房扭虧保殼。一些實(shí)業(yè)家，奮斗十幾年，不如買一幢樓賺錢多。在這種造富效應(yīng)下，很多老板賣了工廠買房。2016年7月8日鄭州土拍，萬科美景566輪砸25億摘93畝鄭紡機(jī)地塊，鄭紡機(jī)地王讓人懷疑人生的價值：國家劃出地皮，建工廠，8000工人干了將近60年，都沒有掙到20多個億，廠里其中的一塊地皮，一天就賣了20多個億，工廠成立有意義嗎？放眼看，七匹狼做地產(chǎn)、美的做地產(chǎn)，海爾做地產(chǎn)，雅戈爾做地產(chǎn)，蘇寧做地產(chǎn)，國美做地產(chǎn)，蘇泊爾做地產(chǎn)，格力做地產(chǎn)，格蘭仕做地產(chǎn)，奧康做地產(chǎn)，娃哈哈做地產(chǎn)，喜之郎做地產(chǎn)，奧克斯做地產(chǎn)、長城床墊做地產(chǎn)、長虹電器做地產(chǎn)，五糧液、郎酒、水井坊、阿里巴巴都做地產(chǎn)、思念做地產(chǎn)、宇通做地產(chǎn)、鄭煤做地產(chǎn)、海馬做地產(chǎn)、銳旗做地產(chǎn)、中瑞做地產(chǎn)、大浪淘沙做地產(chǎn)、和諧汽車做地產(chǎn)、歐凱龍做地產(chǎn)，72行殊途同歸！

2.房地產(chǎn)綁架了銀行，危及金融穩(wěn)定

2016年，全球房價漲幅排行榜前20位，中國城市占了15個且漲幅前10名全部被中國包攬，最高的合肥漲幅接近50%。北上深的房價可以和紐約、東京、悉尼的房價試比高。北京六環(huán)之內(nèi)每套房的均價已經(jīng)超過了700萬，一個低于收入平均線的家庭差不多需要100年才能攢夠一套房的價格，的的確確的三代養(yǎng)一房。2016年，房貸在新增貸款中的比重超過了44%，甚至在個別月份超過了100%，創(chuàng)下歷史新高，五大銀行房價逼近3萬億，接近當(dāng)年GDP的2倍，泡沫不言自明。房地產(chǎn)成功綁架了銀行。20世紀(jì)80年代日本放低產(chǎn)泡沫的破滅、1994年海南房地產(chǎn)泡沫的破滅、2007年美國的次貸危機(jī)都證明了房地產(chǎn)泡沫危機(jī)金融安全、危機(jī)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。

3.地方政府嚴(yán)重依賴土地財政

地方財政土地轉(zhuǎn)讓金普遍占到地方財政收入的30%以上，許多地區(qū)60%至70%的基礎(chǔ)設(shè)施投資依賴土地財政。財政收入的增長應(yīng)該搞的是經(jīng)濟(jì)增長和科技進(jìn)步，靠土地財政無異飲鴆止渴，中國經(jīng)濟(jì)到了壯士斷腕、刮骨療傷的時候了。

3.高房價影響我國消費(fèi)升級換代大戰(zhàn)略

過高的畸形的房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了居民收入的支撐，房價透支了未來幾十年的收入。從房屋總價與居民家庭年收入之比的房價收入比看，我國的北京（24.47）、上海（24.72）、深圳（27.7）的房價收入比遠(yuǎn)超紐約（11.69）、倫敦（10.75）、東京（8.95）。房價過高導(dǎo)致三代養(yǎng)一房，房貸壓力使人們不敢逛街，沒閑錢消費(fèi)，更別說消費(fèi)升級，拉動經(jīng)濟(jì)了。

二、“房住不炒”-----史上最嚴(yán)調(diào)控不同以往

1.以往房產(chǎn)調(diào)控的主要手段

在我國商品房歷史上，調(diào)控司空見慣，有限制購房，也有鼓勵購房。房地產(chǎn)調(diào)控在穩(wěn)增長和控房價之間幾經(jīng)反復(fù)，調(diào)控動用了貨幣、信貸、稅費(fèi)、土地等各種政策工具，但越調(diào)越漲，熱點(diǎn)城市房價一路絕塵，北上深一線城市房價排在全球前列。中國房地產(chǎn)市場本質(zhì)上是政策市，政策總是變來變?nèi)?，?dǎo)致公信力喪失。在調(diào)控使房地產(chǎn)下行的情況下，地方政府首先扛不住，然后就是悄然放松調(diào)控，然后是全國性的刺激。

2.本次調(diào)控手段強(qiáng)大到?jīng)]有邊界

本次調(diào)控在以往的稅收政策、金融政策之外，更多地運(yùn)用了行政手段：限購、限貸、限離、限交易、競房價限地價，同時強(qiáng)調(diào)地方政府要負(fù)起樓市調(diào)控責(zé)任。在熱點(diǎn)城市認(rèn)房又認(rèn)貸、限賣、限離，已成熱點(diǎn)城市樓市調(diào)控的標(biāo)配，調(diào)控?zé)o效要升級、打補(bǔ)丁、補(bǔ)刀頻繁出現(xiàn)，僅2018年調(diào)控升級一百多次。2017年4月6日晚上，國土部和住建部聯(lián)合出了《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知 》，通知要求：合理安排住宅用地供應(yīng)，各地根據(jù)庫存區(qū)劃周期，實(shí)施調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時間。強(qiáng)化住宅用地供應(yīng)“五類”調(diào)控目標(biāo)管理。對消化周期在36個月以上的 停止供應(yīng)；36-18個月的，要減少供地；12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏?！锻ㄖ犯淖兞说胤秸畬ν恋匾患壥袌龅膲艛啵苊獬霈F(xiàn)人為短缺的交易制度，改變了什么時候出讓土地、出讓多少地塊、出讓那塊土地，地方政府說了算的局面。故而，《通知》被譽(yù)為“王炸”，體現(xiàn)政府對通過土地供應(yīng)抑制房價的認(rèn)可。通過增加供地改變對房價的預(yù)期。同時，政府通過供應(yīng)更多地公產(chǎn)房、公租房，要求房產(chǎn)商增加自持租房比例來形成房調(diào)控地產(chǎn)市場的長效機(jī)制。

3.房價控制等同于政治正確

對熱點(diǎn)城市認(rèn)真貫徹“房住不炒”政策，房價控制不住地方政府是要被問責(zé)的。一定程度上，房價控制等同于政治正確。種種跡象表明，本次調(diào)控絕不同以往，不要低估了政府調(diào)控房地產(chǎn)的決心，也不要低估了政府轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)方針模式的決心，政府已經(jīng)拋棄了房地產(chǎn)，房地產(chǎn)絕不會繼續(xù)是中國的支柱產(chǎn)業(yè)了。

三、史上最嚴(yán)調(diào)控下的房地產(chǎn)投資策略

1.自主隨意，投資放棄

在史上最嚴(yán)調(diào)控下，房價在短期內(nèi)暴漲的可能性很小，即便個別去庫存任務(wù)沒完成的城市出現(xiàn)了大幅度的上漲，漲完以后伴隨調(diào)控政策的必然是一地雞毛，近期的成都、海南、沈陽便是例子。追高買房必然被套，甚至高位站崗直至下個上漲周期。故而，追求流動性的投資性購房可以休息了。而剛需、改善什么時候買房都不為錯，因?yàn)橹袊姆康禺a(chǎn)市場是個政策市，持幣等待房價下跌再買還是有很大的風(fēng)險的，你等不起，更輸不起，畢竟房子承載了太多的戶口、教育等社會功能。

2.遵循可住、可租、可售原則，買房要有投資思維

買房要買房子中的稀缺品種，稀缺房產(chǎn)具有領(lǐng)漲抗跌特征。首選一線城市，其次是環(huán)一線及強(qiáng)二線城市的房產(chǎn)；選好品牌的房產(chǎn)；選有地鐵、優(yōu)質(zhì)學(xué)校的學(xué)區(qū)房；選生活便利的主城區(qū)。遠(yuǎn)離小產(chǎn)權(quán)房，遠(yuǎn)離商業(yè)公寓，遠(yuǎn)離團(tuán)購、內(nèi)購房。遵循可住、可租、可售原則。買房不要只盯著總價和月供，要考慮生活成本和時間成本，一分價錢一分貨，不要總抱著“撿漏”的心態(tài)去買房，便宜的房子很多，各方面都好的房子也不少，但是各方面都好價格卻很便宜的房子卻沒有。

3.利用杠桿要可控

在房子單邊上漲及通貨膨脹成為常態(tài)的今天，運(yùn)用杠杠買房不僅可以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值，可以放大收益。收入是月供的硬約束，在加息預(yù)期和個人的收入不能大幅上漲的情況下，杠杠運(yùn)用要保守，因?yàn)樯畈恢挥蟹孔樱I房是為了更好的生活，不要讓房子影響到你的正常生活，你一定要知道，斷供3個月銀行有權(quán)收走你的房子。

參考文獻(xiàn)

[1].安輝，王瑞東，我國房地產(chǎn)價格影響因素的實(shí)證分析——兼論當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策 [J]財科學(xué)，2013-3

[2].李仲飛，張浩，成本推動、需求拉動——什么推動了中國房價上漲 [J]，中國管理科學(xué)，2015-5

（作者單位：河南牧業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 金融學(xué)院）