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    調(diào)控政策對上海房地產(chǎn)價格影響效果的實證分析

    2018-06-05 16:56陳震飛
    中國經(jīng)貿(mào) 2018年9期
    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)價格影響因素

    陳震飛

    【摘 要】房地產(chǎn)價格飛速增長的這一現(xiàn)象已經(jīng)嚴(yán)重影響了我國的民生情況,房地產(chǎn)的價格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了我國公民工資能夠承受的價格。因此,我國政府為了遏制房地產(chǎn)價格的持續(xù)上升,提出并實行了許多政策例如貨幣政策和調(diào)控政策,本文建立計量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型,重點研究了國家實施的調(diào)控政策如國六條、國八條、新國八條等對上海房地產(chǎn)價格的調(diào)控效果。

    【關(guān)鍵詞】調(diào)控政策;房地產(chǎn)價格;影響因素

    一、引言

    房地產(chǎn)已經(jīng)是我國近年來國民最關(guān)注的話題之一。我國住房制度改革始于1994年,1998年為應(yīng)對亞洲經(jīng)濟(jì)危機對中國經(jīng)濟(jì)造成的負(fù)面影響,擴(kuò)大內(nèi)需啟動了住房分配貨幣化模式的住房制度改革。歷經(jīng)20余年的發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)已成為帶動我國經(jīng)濟(jì)增長的重要支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的迅速成長在推動國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展促進(jìn)就業(yè)增加居民收入等方面發(fā)揮了重要的作用。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù),2012 年全國商品房銷售面積為 111304萬平方米、房地產(chǎn)開發(fā)投資額為71804 億元,和 2000年16984 萬平方米的商品房銷售面積、4901億元的房地產(chǎn)開發(fā)投資額相比, 年平均增長率分別為 42.7%和 105.0%,遠(yuǎn)高于 GDP 增長率, 房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為推動我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱。

    然而,房地產(chǎn)價格的快速增長對民生問題有了一定的影響,青年一代購房難成為一個重要的社會問題。尤其是我國一線城市上海的房地產(chǎn)價格增幅也非常大,根據(jù)國信房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù),截至2017年5月,上海市平均房價超過48000元/平方米,因此研究推動上海房地產(chǎn)價格增長的因素成為一個重要話題。

    本文在第二部分將對相關(guān)文獻(xiàn)進(jìn)行綜述,接著,在第三部分,作者對上海房地產(chǎn)現(xiàn)狀進(jìn)行分析,并對本文研究的數(shù)據(jù)和模型進(jìn)行解釋,在第四部分將對國家調(diào)控政策對上海房地產(chǎn)價格影響效果進(jìn)行實證分析,最后對文章的結(jié)論進(jìn)行總結(jié)并提出相關(guān)政策建議。

    二、文獻(xiàn)綜述

    關(guān)于房地產(chǎn)市場價格的影響因素的研究,學(xué)者們從不同方面、對不同的對象進(jìn)行了分析。主要結(jié)論包括以下幾個方面:

    首先,很多學(xué)者認(rèn)為房地產(chǎn)政策是影響房地產(chǎn)價格波動的主要因素,包括限購政策和貨幣政策等。安輝、王瑞東(2012年)構(gòu)建向量自回歸 (VAR) 模型, 實證分析了影響我國房地產(chǎn)價格的主要因素,結(jié)論表明房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)價格的影響是長期的且效果明顯。王立平(2013)、屠佳華,張潔(2005)、劉堯(2012)、關(guān)海玲(2015),傅程遠(yuǎn)(2013),從不同的角度進(jìn)行了研究也得出了類似的結(jié)論。關(guān)于房地產(chǎn)政策的影響,還有不少學(xué)者同時認(rèn)為貨幣政策也可以在很大的程度上有效的控制房地產(chǎn)價格。戴國強、張建華(2009)利用結(jié)構(gòu) VAR 模型對我國房地產(chǎn)價格的貨幣政策傳導(dǎo)機制進(jìn)行探討,通過經(jīng)驗分析得出,貨幣政策對房地產(chǎn)價格的傳導(dǎo)比較順暢。中南大學(xué)碩士(2012)從理論上論證了我國貨幣政策對房地產(chǎn)價格的影響效應(yīng)存在區(qū)域差異,并且認(rèn)為貨幣政策對上海房地產(chǎn)價格的影響效果比長沙顯著,建議采取貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)價格,但是調(diào)控效果存在時滯,尚曉彤(2015)也得到了相似的結(jié)論。西南財大碩士(2014)構(gòu)建了我國貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導(dǎo)機制的完整的分析框架, 從實證方面來檢驗各期限利率對房地產(chǎn)價格的影響程度和方向,同時本文比較了各種類貨幣政策變量影響房地產(chǎn)價格的大小。還有學(xué)者認(rèn)為,政策因素和其他因素共同推動了房地產(chǎn)價格的增長,閆金秋(2012)分析房地產(chǎn)價格影響因素的基礎(chǔ)上,通過實證分析得出,經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的高速增長是房地產(chǎn)市場價格上漲的根本動因,宏觀金融政策的過度寬松是房地產(chǎn)市場價格上漲的直接導(dǎo)火索,土地轉(zhuǎn)化價格的居高不下是房地產(chǎn)市場價格上漲的直接催化劑。

    還有學(xué)者認(rèn)為,除了貨幣政策以外,其他政策如金融方面的一些措施也推動了房地產(chǎn)價格。郭娜、章倩(2016)研究結(jié)果表明,近年來“影子銀行”等新型融資渠道增加所造成的社會融資規(guī)模擴(kuò)大及年初針對居民部分推行的“放貨幣、加杠桿”政策,是推動本輪房價上漲的重要因素,利率變化在房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中起到基礎(chǔ)性作用。

    除政策影響之外,學(xué)者們從其他的角度也分析了房地產(chǎn)價格影響因素趙洋(2017)、熊劍、李春燕(2015)都認(rèn)為宏觀經(jīng)濟(jì)水平與消費預(yù)期也是對房地產(chǎn)價格影響的主要因素。朱相平(2012)、張玲、杜鏨、任賀(2012)分別認(rèn)為資本或資本結(jié)構(gòu)同樣改變了房地產(chǎn)的價格。還有個更多的學(xué)者認(rèn)為家庭可支配收入也在一定程度上推動了上海房地產(chǎn)價格的上漲(曲聞,2006;蘇亞莉、張玉,2011;胡岳岷、金春雨、程浩,2011;黃紅梅、石柱鮮、李玉梅,2014)。

    通過對文獻(xiàn)研究,作者發(fā)現(xiàn)在研究房地產(chǎn)價格影響因素的相關(guān)文獻(xiàn)中,政策因素是廣大學(xué)者所研究的對象,包括貨幣政策的各個變量,然而對調(diào)控政策,卻缺乏相關(guān)的研究?;诖丝紤],本文將重點研究調(diào)控政策,如國六條,國八條,房產(chǎn)稅等調(diào)控政策,對上海房地產(chǎn)價格的影響。

    三、變量選取與模型構(gòu)建

    1.變量選取

    首先是因變量的選取。本文選取上海歷年商品房平均銷售價格為因變量,商品房是指具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))通過出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營的住宅,既通俗意義上的房產(chǎn),其均按市場價格出售,且在上?,F(xiàn)今的房地產(chǎn)交易市場上,商品房占了供給的絕大部分,商品房經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為了房地產(chǎn)市場走勢的代名詞。因此,對于商品房價格對整體房地產(chǎn)價格具有鮮明代表性,其研究也與廣大消費者有緊密聯(lián)系。然而上海不同行政區(qū)的房價又各有差異,為了能夠更準(zhǔn)確的研究上海房地產(chǎn)的整體變動的影響因素,因此我們使用上海歷年各行政區(qū)商品房的平均銷售價格為本文研究的因變量。

    本文中部分的上海歷年商品房平均銷售價格的數(shù)據(jù)來自《中國房地產(chǎn)年鑒》,該年鑒是中國房地產(chǎn)業(yè)大型年度檔案,是了解中國房地產(chǎn)業(yè)政策、市場數(shù)據(jù)、城市發(fā)展、企業(yè)新況、保障房建設(shè)的大型工具書,力求體現(xiàn)權(quán)威性、專業(yè)性和客觀性。

    關(guān)于自變量的選取,因為本文著重研究國家調(diào)控政策對房地產(chǎn)價格的影響,所以本文梳理了上海地區(qū)近年來國家實行的所有調(diào)控政策,來作為本文研究的自變量,例如國六條、國八條等。國六條是指2007年8月,國家為了切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度,減緩被動性住房需求過快增長。進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè),規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房,積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場,有步驟地解決低收入家庭的住房困難,而采取的住房調(diào)控措施。國八條則是指2005年3月,國家為了高度重視穩(wěn)定住房價格工作,切實負(fù)起穩(wěn)定住房價格的責(zé)任,大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),嚴(yán)格控制被動性住房需求,正確引導(dǎo)居民合理消費預(yù)期,全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運行,而頒布的調(diào)控政策。2011年,國家為了進(jìn)一步落實調(diào)控政策對房地產(chǎn)價格的影響采取以下措施:進(jìn)一步落實地方政府責(zé)任。加大保障性安居工程建設(shè)力度。調(diào)整完善相關(guān)稅收政策,加強稅收征管。強化差別化住房信貸政策等。

    根據(jù)對相關(guān)文獻(xiàn)的研究,作者發(fā)現(xiàn)上海GDP和上海人口變量也對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生了較為顯著的影響。因此作者還將選取上海GDP和上海年末總?cè)丝谧鳛樽宰兞窟M(jìn)行研究。這些數(shù)據(jù)均來自于歷年《上海統(tǒng)計年鑒》?!渡虾=y(tǒng)計年鑒》是一本信息高度密集的資料工具書。本書收錄了歷年上海經(jīng)濟(jì)和社會等各方面的統(tǒng)計數(shù)據(jù),以及重要年份和改革開放以來的主要統(tǒng)計數(shù)據(jù)。

    2.模型構(gòu)建

    根據(jù)以上對因變量和自變量的解釋,本文構(gòu)建計量模型如公式1所示:

    y=c+a1x1+a2x2+a3x3+a4x4+a5x5+u 公式1

    其中y是指上海房地產(chǎn)平均銷售價格,x1是指上海GDP(億元),x2是指上海年末總?cè)丝冢ㄈf),x3是指國六條,x4是指國八條,x5是指新國八條。

    四、實證分析

    1.實證結(jié)果

    在該部分作者根據(jù)建立的模型,利用eviews8.0,對收集到的數(shù)據(jù)進(jìn)行實證檢驗,結(jié)果如表1所示。

    根據(jù)表1結(jié)果發(fā)現(xiàn),x3和x5的t值較小,表明這兩個變量不顯著。因此,作者又用逐步回歸方法對上述模型進(jìn)行檢驗,得到結(jié)果如表2所示:

    2.相關(guān)檢驗

    為了檢驗?zāi)P偷目茖W(xué)性與準(zhǔn)確性,需要對模型結(jié)果進(jìn)行檢驗。首先是擬合優(yōu)度檢驗,因為r-squared值是0.97表明x1和x4這兩個變量對上海房地產(chǎn)價格的解釋程度達(dá)到了97%,模型通過了擬合優(yōu)度檢驗。另外,再進(jìn)行變量的顯著性檢驗,從表2可以看出,x1和x4的t值分別是18.87和1.34,分別在1%和20%的顯著性水平下通過了顯著性檢驗,表明逐步回歸后的結(jié)果,是科學(xué)而合理的。

    3.結(jié)果分析

    根據(jù)以上分析,模型通過了擬合優(yōu)度檢驗和顯著性檢驗,模型最終結(jié)果如公式2所示:

    Y=c+0.8086x1-1062.098x4 公式2

    t=18.87 1.34

    其中x1代表上海GDP,x4代表國八條。從模型檢驗結(jié)果看,上海GDP每增加1億元人民幣,上海房地產(chǎn)價格將會上漲0.8086元,雖然影響較小,但結(jié)果卻非常顯著。對于本文最關(guān)心的變量調(diào)控政策來說,作者發(fā)現(xiàn)了近年來國家實行的調(diào)控政策中,國八條對于上海房地產(chǎn)價格影響相對其他政策來說,效果最為明顯,比無調(diào)控時,價格降低了1062元/平方米。

    五、主要結(jié)論

    作者通過對調(diào)控政策的研究,發(fā)現(xiàn)國八條對于上海房地產(chǎn)價格起到了很好的調(diào)控作用。國八條則是指2005年3月,國家為了高度重視穩(wěn)定住房價格工作,切實負(fù)起穩(wěn)定住房價格的責(zé)任,大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),嚴(yán)格控制被動性住房需求,正確引導(dǎo)居民合理消費預(yù)期,全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運行,而頒布的調(diào)控政策。

    參考文獻(xiàn):

    [1]戴國強,張建華.貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導(dǎo)機制研究.財貿(mào)經(jīng)濟(jì),2009.第12 期.

    [2]傅程遠(yuǎn).影響我國房地產(chǎn)價格因素的綜合分析.經(jīng)濟(jì)問題,2013.第9 期.

    [3]關(guān)海玲.北京市房地產(chǎn)價格波動及其影響因素研,觀察與思考,2015.第12期.

    [4]郭娜章倩.我國房地產(chǎn)價格波動背后的金融影響因素分析.財經(jīng)市場,2016.第11 期.

    [5]郭文偉中國多層次房價泡沫測度及其驅(qū)動因素研究.經(jīng)濟(jì)學(xué)家,2016.第10期.黃紅梅,石柱鮮,李玉梅. Contemporary Economy of Japan,2016.第1期.

    [6]胡岳岷,金春雨,程浩.我國房地產(chǎn)價格影響因素及其作用效應(yīng)的計量檢驗.稅務(wù)與經(jīng)濟(jì),2011.第6期.

    [7]李文斌.國際房地產(chǎn)投資的發(fā)展特征及影響因素.對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)學(xué)報,2003.第1 期.

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