不動產(chǎn)標(biāo)的物所有權(quán)歸屬分析

王玨

關(guān)于不動產(chǎn)“一物二賣”，民眾傳統(tǒng)觀念認為，應(yīng)該保護第一買受人；但其實在法律世界中卻主張不管是不動產(chǎn)的第一次買受或是第二次買受的合同本身是生效的，而不動產(chǎn)的所有權(quán)卻不隨著合同的生效所轉(zhuǎn)移。所以不同情況所要保護的對象是不同的。而此類現(xiàn)象在現(xiàn)代社會屢見不鮮，所以要圍繞這一話題展開討論。

一、所有權(quán)未轉(zhuǎn)移前數(shù)個買賣合同的效力

當(dāng)出賣人與第一買受人訂立買賣合同后，如出賣人未向買受人進行標(biāo)的物的交付或辦理過戶登記手續(xù)，標(biāo)的物的所有權(quán)就不發(fā)生轉(zhuǎn)移。此時，出賣人再與第二買受人訂立買賣合同，出賣人仍未標(biāo)的物所有權(quán)人，出賣人此后所訂立的數(shù)個買賣合同當(dāng)為生效的買賣合同。

在我國，《合同法》規(guī)定，在房屋買賣合同的效力確認上強調(diào)當(dāng)事人意思自治，體現(xiàn)合同自由原則，排除了登記生效主義對于此類買賣的限制，取而代之的是合同法成立即生效的規(guī)定。從立法意義上確認，除法律行政法規(guī)強制規(guī)定外，登記為物權(quán)公示的形式。《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋》第9條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”這一規(guī)定明確把登記與交易本身區(qū)別開來，把合同的拘束力與物權(quán)變動的公示效力區(qū)別開來。

二、所有權(quán)轉(zhuǎn)移后出賣人再為出賣的合同效力

假若出賣人與第一買受人訂立買賣合同后，即將標(biāo)的物交付與該買受人或為其辦理過戶登記手續(xù)，則該買受人即取得標(biāo)的物的所有權(quán)人。當(dāng)事人之前的買賣合同未出賣他人之物的買賣合同。

就出賣他人之物的買賣合同效力，理論界和實務(wù)界均存在分歧。主要有三種代表性意見：一為無效說。該說認為我國《合同法》第一百三十二條第一款“出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分”的規(guī)定屬強制性規(guī)定，依據(jù)《合同法》第52條第5項的規(guī)定，違反強制性規(guī)范的合同為無效合同。二為效力待定說。該說認為出賣他人之物的買賣合同即屬于我國《合同法》第51條所規(guī)定的的無權(quán)處分合同，依據(jù)該條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得財產(chǎn)權(quán)利的，該合同有效?！比秊橛行дf。該說助戰(zhàn)我國民事立法理應(yīng)采認物權(quán)行為理論，認可負擔(dān)行為與處分行為的取粉，從而使出賣他人職務(wù)的買賣合同成為生效 合同。我國太歪黃茂榮先生認為：“所謂他人之物的買賣，指以所有權(quán)屬于第擔(dān)任之物為買賣標(biāo)的物。因此出賣他人之物仍是喵喵行為，也是負擔(dān)行為，并不直接引起標(biāo)的物權(quán)利之變動，與標(biāo)的物所有人無涉，自不以出賣人有處分行為權(quán)為必要，出賣人對標(biāo)的物隨無處分權(quán)，其買賣合同仍屬有效”。

我國雖然不采用負擔(dān)行為與處分行為，但出賣他人之物的合同應(yīng)為有效，理由如下：

第一、現(xiàn)代社會行為人無權(quán)處分已經(jīng)成為很普遍的交易現(xiàn)象，合同法的規(guī)定勢必擴大無效合同的范圍。而且，在此場合，相對人的利益最應(yīng)得到保護。但按照合同法，若行為人無權(quán)處分，權(quán)利人又未追認，則合同無效。相對人無從向行為人請求履行合同上義務(wù)，只能通過追求行為人的締約過失責(zé)任，請求救濟。相應(yīng)地，行為人則不必承擔(dān)違約責(zé)任。如此，相對人得到保護的只能是信賴?yán)娴膿p失，而不能是履行利益的損失。由于履行利益一般高于信賴?yán)?，在對無過錯相對方的保護上，締約過失責(zé)任顯然不如違約責(zé)任周到。因此，我國合同法的做法事實上放縱了行為人，不利于保護本應(yīng)收到保護的相對人利益，損及為合同法珍視的交易的安全，傷害市場主義交易的積極性。

第二、絕不能以合同未適當(dāng)履行否認買賣合同的效力。我國的物權(quán)立法不論是采取債權(quán)意思注意還是物權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式，以“物權(quán)變動與其原因行為相區(qū)分”為原則、將合同的效力與合同的履行效果—物權(quán)變動分離開來應(yīng)無異議。這不僅是以區(qū)分債權(quán)和物權(quán)的不同性質(zhì)并設(shè)置不同規(guī)則為基礎(chǔ)的民法體系的必然要求，也為中國的民事立法和司法實踐所確認。因此，我國雖未奉行物權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式，但依然把以物權(quán)變動為目的的債權(quán)合同的成立和作為合同履行法律效果的物權(quán)變動本身視為兩個既相互關(guān)聯(lián)又相互獨立的法律事實。作為無權(quán)處分行為的債權(quán)合同，其效力判斷獨立于物權(quán)變動法律效果是否實現(xiàn)的判斷。無論基于生活的邏輯，還是理論的邏輯，都只能是債權(quán)合同生效后，才發(fā)生合同的履行問題，也才有可能發(fā)生物權(quán)變動的法律效果。故合法成立的合同完全有可能不發(fā)生物權(quán)變動的預(yù)期結(jié)果。無權(quán)處分在實踐中僅影響債權(quán)合同的履行，可能導(dǎo)致物權(quán)變動不能順利實現(xiàn)，但與債權(quán)合同的成立、有效與否無關(guān)。不能因其對債權(quán)合同履行的影響，而因果倒置地認定其影響作為物權(quán)變動原因的合同的效力。合同有效但不一定能夠履行，合同不能履行，但不一定無效。合同是對未來事務(wù)的安排，將來能不能履行在訂立合同時是很難判斷的。合同有效與否是法律對合同的評價，而能不能履行則是合同有效之后當(dāng)事人能否履約的問題。所以，履約發(fā)生在合同有效之后，能否履約不能作為判斷合同效力的依據(jù)。學(xué)者甚至認為，關(guān)于自始不能，契約無效之規(guī)定，并非基于邏輯之必然性，蓋于此情形，法律認可承認契約有效，而令債務(wù)人負不能履行之賠償責(zé)任。既然在我國債權(quán)合同的成立和物權(quán)變動本身是兩個相互獨立的法律事實，既然債權(quán)行為的效力不應(yīng)受手物權(quán)變動影響而變得有因，我國完全可以而且應(yīng)該選擇無權(quán)處分行為與債權(quán)行為效力無涉的立法政策。出賣他人之物的合同都不因行為人無權(quán)處分標(biāo)的物而成為無效合同，與一般買賣合同相比，何磊合同的特殊之處在于，在不能滿足善意取得制度使用條件行和，出賣人有義務(wù)獲取標(biāo)的物的處分權(quán)，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人。該義務(wù)若得到履行，則買受人即可實現(xiàn)合同目的，取得標(biāo)的物所有權(quán)。若未得到履行，出賣人須向買受人承擔(dān)違約責(zé)任。權(quán)利人若因無權(quán)處分行為受到損害，可通過主張物權(quán)返還請求權(quán)、不當(dāng)?shù)美埱髾?quán)和追究行為人的侵權(quán)責(zé)任得到救濟。

第三、無權(quán)處分的法律規(guī)則與合同法的其他相關(guān)規(guī)則相沖突。合同法第150條規(guī)定，出賣人就交付的標(biāo)的物，負有保證第三人不得向買受人主張任何權(quán)利的義務(wù)，但法律另有規(guī)定的除外。以出賣他人之物為典型的無權(quán)處分是合同法第150條的規(guī)范對象。但合同法第150條規(guī)定的出賣人義務(wù)以合同成立且有效為前提，既然出賣人在無權(quán)處分場合由此義務(wù)，引申地可以理解為總是出賣人無權(quán)處分標(biāo)的物，第三人就標(biāo)的物主張權(quán)利，亦不影響買賣合同的有效成立。否則，若合同不成立或無效，出賣人的此義務(wù)無從發(fā)生。學(xué)者有謂，出賣他人之物，屬于合同法第150條但書“法律另有規(guī)定的除外”情形，顯得過于牽強。

第四、無權(quán)處分而成立合同，系行為人以自己的名義所為，即使經(jīng)權(quán)利人追認，合同主體依然是行為人與相對人，權(quán)利人既未成為合同主體，根據(jù)債的相對性原理，就不承擔(dān)合同義務(wù)。因此，無權(quán)處分的行為即使經(jīng)權(quán)利人追認，是合同有效，但由于權(quán)利人不是合同主體，沒有移轉(zhuǎn)標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)，就合同的履行而言，追認與否可能沒有任何變化。權(quán)利人的追認，并不是對合同履行有法理意義的承諾。

三、買受人之一為承租人或共有人時標(biāo)的物歸屬

我國立法賦予房屋承租人和共有人享有優(yōu)先購買權(quán)，在同等條件下，房屋承租人或者不動產(chǎn)物權(quán)共有人優(yōu)先取得標(biāo)的物所有權(quán)，但是，當(dāng)不動產(chǎn)一物數(shù)賣下買受人之一為房屋承租人或者共有人時，如果出賣人已為其他買受人辦理了產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，則發(fā)生買受人之一為承租人或者共有人時的標(biāo)的物歸屬問題。筆者認為，優(yōu)先購買權(quán)作為先買權(quán)中法定先買權(quán)的一種，是立法者尊重社會倫理觀念和人們的交易習(xí)慣，從淳化社會公序良俗，維持正常的社會生活秩序出發(fā)，限制所有人的處分權(quán)，保護特定當(dāng)事人的一種制度選擇。但隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，先買權(quán)制度也受到了一些質(zhì)疑，認為先買權(quán)對所有權(quán)做出了不合理的限制，不利于保護善意第三人的利益，妨礙交易的形成，不利于鼓勵交易和提高交易效率。因此，在適用這一制度時，既要尊重交易習(xí)慣和正常的社會秩序，又要體現(xiàn)效率的要求，做好價值衡量，具體而言，在不動產(chǎn)一物數(shù)賣下數(shù)個買受人請求權(quán)發(fā)生沖突時，應(yīng)當(dāng)首先維護不動產(chǎn)登記的效力。未取得不動產(chǎn)標(biāo)的物所有權(quán)的房屋承租人或者共有人，可以向出賣人請求承擔(dān)違約賠償責(zé)任。