房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目管理過程中存在的問題

雷程錦

摘要：項(xiàng)目工程管理作為房地產(chǎn)開發(fā)中的重要環(huán)節(jié)，對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的影響非常大，如果工程項(xiàng)目管理不符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)不斷增加開發(fā)工程項(xiàng)目的成本，出現(xiàn)資源浪費(fèi)現(xiàn)象，嚴(yán)重的還會(huì)引發(fā)違規(guī)違法操作現(xiàn)象，降低房地產(chǎn)投資方利益，對(duì)人們的生命安全產(chǎn)生較大危害。故加強(qiáng)建筑工程中房地產(chǎn)開發(fā)工程管理水平特別重要。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；項(xiàng)目管理；問題

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目管理過程中存在的問題分析

1.1項(xiàng)目管理分散化

我們都知道房地產(chǎn)項(xiàng)目作為一個(gè)系統(tǒng)化的工程項(xiàng)目，在管理的過程中也是需要全過程的管理，但是很多的房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的過程中沒有采取全過程的管理制度，而是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了分散化的管理。比如說項(xiàng)目的確定、項(xiàng)目的建設(shè)、項(xiàng)目的竣工裝修、項(xiàng)目的銷售、項(xiàng)目的維修等等，雖然說房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及的單位比較多，從規(guī)劃設(shè)計(jì)到用戶入住的周期比較長。項(xiàng)目的中間需要不同單位、企業(yè)之間的工作銜接，但是房地產(chǎn)開發(fā)商是從頭到尾都緊跟項(xiàng)目的進(jìn)度。因此說只需要開發(fā)商的明確立意，就可以設(shè)置一個(gè)全過程管理的制度。在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的過程中項(xiàng)目分散化的管理不僅增加了項(xiàng)目的市場風(fēng)險(xiǎn)，并且給項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益帶來了一定的影響。

1.2質(zhì)量管理問題分析

在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中，要做好最重要的質(zhì)量管理工作，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠以高質(zhì)量的質(zhì)量促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的進(jìn)程。第一，要提前確定整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，保證在施工時(shí)能夠按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)能夠貫徹于整個(gè)施工進(jìn)程之中，并且對(duì)整個(gè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公示，保證參與建設(shè)的相關(guān)人員能夠根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行有效施工，保證施工工作。第二，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，要做好施工現(xiàn)場的調(diào)研工作，嚴(yán)格保障設(shè)計(jì)圖紙能夠符合施工環(huán)境，避免圖紙?jiān)O(shè)計(jì)問題導(dǎo)致施工時(shí)出現(xiàn)差錯(cuò)，從而拖延了整個(gè)施工的進(jìn)程。第三，要對(duì)施工材料的質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)控，對(duì)建筑材料從采購、驗(yàn)收、倉儲(chǔ)等環(huán)節(jié)。健全建筑材料的相關(guān)制度。

1.3人事管理問題分析

在管理過程中，要充分發(fā)揮人的主觀能動(dòng)性，讓人負(fù)責(zé)。管理者可以在項(xiàng)目管理過程中發(fā)揮最重要的作用。房地產(chǎn)建設(shè)管理人員和施工人員是工程中不可缺少的重要因素。它對(duì)整個(gè)工程的質(zhì)量起著重要作用。因此，應(yīng)建設(shè)房地產(chǎn)。項(xiàng)目經(jīng)理和施工人員的專業(yè)素質(zhì)由項(xiàng)目人員選擇。首先。確保管理者的相關(guān)制度得到完善。從管理以及房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)，確保了高效的過程。我們應(yīng)該繼續(xù)加強(qiáng)。對(duì)員工進(jìn)行相關(guān)培訓(xùn)，確保施工人員保持行業(yè)領(lǐng)先提升整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目高質(zhì)量、高性能的建設(shè)水平和技術(shù)效果順利。

2房地產(chǎn)工程管理的有效途徑

2.1建立房地產(chǎn)項(xiàng)目系統(tǒng)性的計(jì)劃管理制度

在上文中我們說到了房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)出現(xiàn)了項(xiàng)目管理分散化的情況，從而沒有實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的最大收益。在今后房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的過程中可以進(jìn)行系統(tǒng)性的計(jì)劃管理。就是說對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的整個(gè)生命周期進(jìn)行一定的管理控制，從項(xiàng)目的確定到項(xiàng)目的完全開發(fā)，進(jìn)行系統(tǒng)化的項(xiàng)目管理，從而有效的保障了開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中為了更好的落實(shí)系統(tǒng)化管理制度，實(shí)現(xiàn)多部門配合的項(xiàng)目計(jì)劃管理。在項(xiàng)目計(jì)劃管理工作開展的過程中逐漸的建立一個(gè)，以開發(fā)企業(yè)、部門合作、全方位、多層次的管理體系。在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的過程中需要以市場為導(dǎo)向，以用戶的需求為管理的原則，從而更好的提高項(xiàng)目計(jì)劃管理工作的質(zhì)量。為了有效的確保房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)期效益，需要將的計(jì)劃管理工作重心前移，也就是說在產(chǎn)品項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)的過程中需要合理的控制項(xiàng)目的投入成本，在設(shè)計(jì)的過程中以產(chǎn)品的壽命周期為主線，從而合理的開發(fā)該主線周邊的附屬資源，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高。

2.2加大工程項(xiàng)目施工監(jiān)管力度

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工過程當(dāng)中，管理人員不能夠刻意追求施工進(jìn)度，僅重視工程效益，要認(rèn)真按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出的規(guī)定進(jìn)行管理，在保證工程項(xiàng)目施工進(jìn)度的基礎(chǔ)之上，結(jié)合工程項(xiàng)目實(shí)際施工情況，加強(qiáng)施工監(jiān)督與管理力度，有效縮短工程施工時(shí)間。國家政府有關(guān)部門不能夠過于干預(yù)房地產(chǎn)市場，保證房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)機(jī)能得到更好發(fā)揮，在必要時(shí)，可以結(jié)合房地產(chǎn)市場情況，采取合理調(diào)節(jié)機(jī)制，保證房地產(chǎn)行業(yè)更加健康的發(fā)展。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目中的管理人員來說，要實(shí)際監(jiān)管過程之中，如果發(fā)現(xiàn)問題，要立即與施工單位溝通，讓施工單位及時(shí)解決問題。完善的管理體系與監(jiān)督制度，是推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)，管理人員要結(jié)合各個(gè)部門職責(zé)，了解自身的管理工作內(nèi)容，從根本上保證房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管工作的有效落實(shí)，進(jìn)一步提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總體施工水平。在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要主動(dòng)為各參建單位提供良好的交流平臺(tái)，促進(jìn)各個(gè)參建單位之間的溝通，提升其配合度。各個(gè)參建單位要明確自身的職責(zé)，施工過程當(dāng)中，加強(qiáng)配合，針對(duì)施工過程中遇到的難題，做好協(xié)調(diào)管理工作，保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的協(xié)調(diào)管理水平得到更好提升，提高各參建單位之間的配合度與協(xié)調(diào)性。

2.3管理人才隊(duì)伍建設(shè)精細(xì)化

房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目管理人員一方面是管理規(guī)則制定的參與者，另一方面也是管理規(guī)則的落實(shí)者，他們的管理水平、個(gè)人素質(zhì)水平對(duì)工程項(xiàng)目精細(xì)化的程度有著最直接、最重要的影響。因此，工程項(xiàng)目管理要想實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理，必須要培養(yǎng)一大批高素質(zhì)的人才，才能確保管理工作的質(zhì)量。第一，在招聘管理人員之前，要制定嚴(yán)格的入職標(biāo)準(zhǔn)，用精細(xì)化管理理念去評(píng)估應(yīng)聘者的專業(yè)管理水平、個(gè)人素質(zhì)水平；第二，做好入職培訓(xùn)，對(duì)即將入職的管理人員進(jìn)行精細(xì)化管理理念的滲透，使其擁有精細(xì)化管理的理念與能力，以便他們精細(xì)化的去做管理工作；第三，建立管理人員的考核與監(jiān)督機(jī)制，確保管理工作人員積極地貫徹落實(shí)工程項(xiàng)目精細(xì)化管理理念。

2.4加強(qiáng)質(zhì)量控制

在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的過程中，質(zhì)量管理問題是項(xiàng)目建設(shè)的重要問題之一，只有保證建筑的高質(zhì)量，才能夠保證消費(fèi)者的需要和依賴。高質(zhì)量的房地產(chǎn)項(xiàng)目不僅能夠滿足消費(fèi)者的對(duì)于生活質(zhì)量的追求，還能夠保證房地產(chǎn)公司的經(jīng)濟(jì)效益。所以房地產(chǎn)開發(fā)過程中，一定要嚴(yán)格按照國家的相關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，保證建筑施工的每一各環(huán)節(jié)能夠達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，從每一步的質(zhì)量管理促進(jìn)整個(gè)工程的質(zhì)量進(jìn)步。管理團(tuán)員要不斷的提高自身的業(yè)務(wù)水平，提高自身的責(zé)任感、保證在進(jìn)行日常質(zhì)量管理過程中能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題、解決問題。確保整個(gè)項(xiàng)目的每個(gè)環(huán)節(jié)能夠符合施工標(biāo)準(zhǔn)、保證每一個(gè)環(huán)節(jié)能夠符合國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。

2.5工作分解結(jié)構(gòu)體系的建立

房地產(chǎn)公司應(yīng)詳細(xì)區(qū)分自己的戰(zhàn)略規(guī)劃。整個(gè)計(jì)劃將細(xì)化為周、月和年，以實(shí)現(xiàn)明確的責(zé)任。通過明確目標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)和考核，實(shí)現(xiàn)對(duì)工作績效的定量管理。保護(hù)證明每個(gè)環(huán)節(jié)都能得到有效的監(jiān)督，并能根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行履行責(zé)任。

結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展壯大離不開高效的項(xiàng)目計(jì)劃管理，在多項(xiàng)目和跨區(qū)域經(jīng)營情況下，企業(yè)通過界定項(xiàng)目優(yōu)先權(quán)、調(diào)整資源分配、優(yōu)化項(xiàng)目組合等方式，使得項(xiàng)目群在成本最小的情況下獲得最大的收益，從而實(shí)現(xiàn)經(jīng)營計(jì)劃與項(xiàng)目計(jì)劃的更高層次的互動(dòng)，不斷提高房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的可靠性。

參考文獻(xiàn)

[1]張妍.房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理成熟度模型的構(gòu)建與應(yīng)用研究[D].長春工業(yè)大學(xué)，2017.

[2]張巍.房地產(chǎn)企業(yè)組織級(jí)項(xiàng)目管理成熟度模型研究[D].青島理工大學(xué)，2018.

[3]鄒建華.房地產(chǎn)企業(yè)工程管理模式研究[J].城市建設(shè)理論研究（電子版），2017（32）：56.

[4]朱曉杰.房地產(chǎn)項(xiàng)目管理現(xiàn)存問題與對(duì)策研究[J].四川建材，2017，43（11）：50-51.

[5]焦瑞鵬.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理及其風(fēng)險(xiǎn)[J].江西建材，2017（18）：258+262.

[6]劉振海.房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理的方法探討[J].住宅與房地產(chǎn)，2017（21）：30-31.

（作者單位：南京興拓投資有限公司）