重購輕租到租購并舉

楊曉雨 張璐 高飛雁

隨著中國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，住房問題已成為老百姓最為關(guān)心的話題。習總書記在十九大報告中再次重申，房子是用來住的，不是用來炒的?！白赓彶⑴e”作為現(xiàn)階段解決住房問題的重要利器，將重構(gòu)住房供應格局?；凇爸刭忀p租”向“租購并舉”轉(zhuǎn)變后租賃市場的機遇與挑戰(zhàn)分析未來從買房到租房的住房意愿變化趨勢。梳理國家政策的改變和住房租賃的相關(guān)政策，幫助大家在新形勢下準確做出“租”、“購”的選擇，提高人民的幸福指數(shù)。

一、十九大的住房制度改革新形勢

最年來，中國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛。隨著房價上漲，住房問題已成為老百姓最關(guān)心的話題。它既是經(jīng)濟問題，也是民生問題。十九大召開以后，住房制度改革再次成為社會焦點。十九大報告提出：“堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保證、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”，這對未來的住房制度改革指明了新的方向。城市租房將成為未來住房新形勢。

二、住房市場新趨勢分析

（一）重購輕租是以往的住房形勢。在我國，人們重視買房，房價持續(xù)上漲導致出現(xiàn)“購房熱”、“購房難”等現(xiàn)象。除了中高等收入群體有能力依靠自身的努力來解決，大部分中低收入群體對房地產(chǎn)市場的急劇變化無所適從，他們中相當多的一部分面對著無房、危房、共用等住房方面的難題。保障公民的居住權(quán)是使社會秩序穩(wěn)定，構(gòu)建和諧社會的重要舉措，出臺新的政策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場勢在必行。

（二）“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”是住房制度改革的新方向。政府應充分釋放政策紅利，運用法律、金融、土地、投資、貨幣化補貼、稅收等多種手段，滿足多層次的住房需求，充分保障“住有所居”。通過數(shù)據(jù)查找，我們將流動人口集中的一線城市與一些發(fā)達國家的城市進行了對比，如圖1。中國為人口大國，流動人口數(shù)量龐大，租賃市場發(fā)展空間較大。熱點城市臨時務工人員較多，房價高昂且有限購政策，二三線城市發(fā)展迅速，房地產(chǎn)市場浮躁且價格波動較大，這些均有利于租賃市場發(fā)展。

（三）重購輕租的重點在“買”。對于大部分市民，買房為城市生活立足之本，而“租購并舉”政策為人們提供了“租”的新思路，并進一步為人們的選擇提供了眾多保障措施。租房一方面可以有效緩解“搶房難”的現(xiàn)狀，提高房屋的居住率；另一方面解決了“購房貴”的經(jīng)濟問題，減輕了人們特別是中低收入群體的經(jīng)濟壓力，提高了住房水平與居民的生活水平。

三、租賃市場的發(fā)展機遇

住房制度改革以來，我國的住房銷售市場蓬勃發(fā)展，而租賃市場卻相對落后。據(jù)統(tǒng)計，我國約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，他們的權(quán)利急需保護。推進“租購并舉”，加快租房市場的健全與發(fā)展，一方面緩解亂象，使房屋的居住功能更好體現(xiàn)，保障租房者權(quán)益；一方面緩解房地產(chǎn)市場壓力，推動住房價格平穩(wěn)健康運行?！白赓彶⑴e”的優(yōu)勢與作用主要從以下幾個方面體現(xiàn)：

（一）釋放租賃需求

房子不僅具有居住屬性，還有投資屬性。在面對買或租的選擇時，人們考慮更多的是房子背后的價值。出于對穩(wěn)定及公共服務的追求，人們更偏向于買房而非租房，各種因素都制約著人們的選擇?！白赓彶⑴e”實施后將改善租房現(xiàn)狀，使市民可以更放心的作出租房決定。

1.消除租買不同權(quán)問題。2017年3月，住建部有關(guān)負責人提出“租購同權(quán)”，即在滿足一定條件下，租房也可享受就近入學、戶籍落戶等住房福利。這項舉措的推行，保障了租房者權(quán)利，使“租的房”變成他們真正的棲息地，有利于房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定發(fā)展。雖不能夸大“租購同權(quán)”的作用，但可以相信，隨著政策的不斷完善和人們思想觀念的轉(zhuǎn)變，租購同權(quán)的時代終會到來，子女入學、老人就醫(yī)等問題得到解決，必然有利于釋放租房需求。

2.人們承擔高租金的能力提高。與買房相比較，租房的成本更低。隨著政策的逐漸完善，不同層次租房都有所增多，對租房者的補貼也相應提高，這將較大的提高中低收入者房租支付能力，刺激租房市場需求。

3.租房安全性穩(wěn)定性提高。當前，住房租賃市場不規(guī)范，政府監(jiān)管不嚴，承租人的合法權(quán)益得不到保障。房東突然漲價或者趕人、室內(nèi)設施老舊、中介機構(gòu)欺騙承租人賺取巨額中介費等現(xiàn)象屢見不鮮。“租購并舉”政策實施后，各地陸續(xù)出臺了規(guī)范的租房制度對租房者進行了限制。除此之外，越來越多長租公寓等新型租賃企業(yè)興起，也為租房的安全穩(wěn)定性提供了保障。

4.租房渠道增加。政府工作報告指出，為更好解決群眾住房問題，啟動新的三年棚改攻堅計劃，加大公租房保障力度，培育住房租賃市場，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。上海、廣州、深圳等城市已開啟“只租不售”模式，不少國有企業(yè)也在主動進入住房租賃市場。這些舉措改變了原先房源來源單一的現(xiàn)狀，增加了租房渠道，更好的緩解了租房需求。

（二）租房供給增加

1.國有企業(yè)轉(zhuǎn)型住房租賃企業(yè)。2017年7月，住建部等9個部門聯(lián)合發(fā)布通知，鼓勵國企轉(zhuǎn)型住房租賃服務 增加租房供給。國有企業(yè)起到了重要的引領和帶頭作用，配合政府舉措，推動從事保障房等相關(guān)企業(yè)轉(zhuǎn)型。

2.房地產(chǎn)開發(fā)商思路投資方向轉(zhuǎn)變?！白赓彶⑴e”政策鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展租賃業(yè)務，引導開發(fā)商與租賃企業(yè)合作。同時，更多的開發(fā)商也逐漸將目光轉(zhuǎn)移到長期租賃公寓的投資上，這種思路的轉(zhuǎn)變使得租房的供給會進一步增加。

3.房源增加。政府租房的鼓勵和政策的支持，使更多的市民選擇將自己手中的多于房產(chǎn)用于出租，并通過稅收優(yōu)惠政策增加房屋出租人的收益來鼓勵其出租多余住房。同時政府允許將商業(yè)用房改造用于租賃，這也增加了房源。

（三）解決住房問題

1.緩解租房市場亂象。以往，租房常被當作被逼無奈的選擇或是買房的過度。加快建立“租購并舉”的住房政策，打造長期租賃市場是實現(xiàn)“住有所居”的重要渠道，也是促進房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)成長的必要手段。只有從政策上、從源頭上嚴格要求，才能緩解租房市場亂象，增加租客的安心感和穩(wěn)定感。

2.關(guān)注民生問題，推動購房需求分流。住房問題本就是民生問題。多地實行“租購并舉”政策后，進一步落實“五限”調(diào)控，使房價碎步式回落。租房市場的發(fā)展也會進一步分攤購房市場的壓力，促進購房市場回歸平穩(wěn)。

四、“租購并舉”可行性分析

（一）從政治法律角度

1.政策重心從需求側(cè)改革到供給側(cè)改革的轉(zhuǎn)變。自2013 年首次提出“供應體系建設”起，政策重心逐步由需求側(cè)管理轉(zhuǎn)向供給側(cè)改革。十九大上進一步將“多主體供給”放在住房制度第一位。“多主體供給”的實施，為租房提供了強有力的政治保障，有利于租房制度的完善及租房供給量的增加。租購并舉本質(zhì)上即是對住房市場供應結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和調(diào)整，緩解住房市場的不平衡發(fā)展。

2.政策方向從“購租并舉”向“租購并舉”轉(zhuǎn)變。2013年，中央經(jīng)濟工作會議中提出“加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設和供給”，到2015年中央經(jīng)濟工作會議首次明確“以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向”，再到十九大報告中將“購租并舉”替換為“租購并舉”，反映出黨中央對住房租賃市場的重視程度空前提高。大力發(fā)展住房租賃市場，將是本國未來一段時間住房市場改革的關(guān)鍵領域和主要方向。

（二）從經(jīng)濟角度

當前住房市場上供給主體相對單一，且涇渭分明。普通私人商品房租賃與政策性商品房和保障性住房為兩大房源。面對人民群眾日益增長的美好生活需要，住房供給總量不足和結(jié)構(gòu)不均的弊端日漸凸顯。因此，要培養(yǎng)新型住房供給主體，建立多層次的住房供應體系，租購并舉是經(jīng)濟發(fā)展潮流之所趨。

（三）社會文化角度

“沒錢才租房”、“租房不安全不穩(wěn)定”等想法如今在中國十分普遍，對租房的不信任加上期望房屋的投資性導致了租購兩端的失衡。強調(diào)“租購并舉”，提升租房在制度方面的信任度，能改善居民觀念，降低無房居民的居住成本，使居民的幸福度得到提升。

（四）國內(nèi)租購并舉政策可行性實例分析

1.地方房地產(chǎn)調(diào)控的推動。對于房地產(chǎn)調(diào)控而言，租購并舉是長效機制的重要內(nèi)容。政策實施能最有力地推進“租購并舉”得到落實，房地產(chǎn)調(diào)控是其最直觀的體現(xiàn)。鼓勵租賃的調(diào)控發(fā)出，進一步使租賃市場上房源增加，并向消費者發(fā)出訊號，即租房的保障性得到提升，因此需求也相應增加。

2.租賃平臺建設。租房體制的健全需要租賃平臺的建設，在網(wǎng)絡愈加發(fā)達的時代，傳統(tǒng)中介方式無法滿足租房者或租出者方便的需求。打造租賃平臺，為了租賃雙方提供了較為便捷的方式，并且由政府牽頭，更能保證規(guī)范性。使用網(wǎng)絡平臺，也能更快擴大規(guī)模。

3.推進租購同權(quán)。隨著“租購同權(quán)”的推進，租房者將能平等地享受到更多的公共服務，租房的吸引力也將增強。租購同權(quán)能給與租房者更多“安全感”，也是從根本解決租房“歧視”的方法之一。從供給端給了居民消費者更多的選擇空間，改善租賃市場。

五、制度實施后居民住房意愿變化走勢分析

在上文中，基于“重購輕租”向“租購并舉”轉(zhuǎn)變后租賃市場的機遇與挑戰(zhàn)分析了未來租房的優(yōu)惠政策與形勢，可以看出隨著政策的推廣，租房市場的形勢會越來越樂觀。同時從深圳、廣州等試點城市的實施結(jié)果可以看出，政策與人們的需求相適應，居民的住房意愿也由買房逐漸向租房轉(zhuǎn)變。但這種轉(zhuǎn)變也可能是暫時的，如何在地方進一步推行政策的同時帶動居民傳統(tǒng)思想的改變，這也是發(fā)展租賃市場的一大挑戰(zhàn)。（作者單位為安徽財經(jīng)大學）

基金項目：安徽財經(jīng)大學2018年度大學生科研創(chuàng)新基金項目《重購輕租到租購并舉：住房意愿變化趨勢研究》（項目批準號XSKY18114）。