太原市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式的探索

杜佳麗

養(yǎng)老地產(chǎn)是基于適老化而拓展出的新興地產(chǎn)業(yè)態(tài)。太原市的老齡億問(wèn)題愈來(lái)愈嚴(yán)重，這就要求在經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的過(guò)程必須考慮并且解決養(yǎng)老問(wèn)題。本文通過(guò)對(duì)太原市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的適宜性進(jìn)行分析，來(lái)探索發(fā)現(xiàn)適合太原市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的模式。

太原市 養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式 探索

理論基礎(chǔ)

（l）內(nèi)涵

養(yǎng)老地產(chǎn)是基于適老化而拓展出的新興地產(chǎn)業(yè)態(tài)，指在人口老齡化日益加重的背景下，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或相關(guān)的社會(huì)機(jī)構(gòu)推出的適宜老年人居住、符合老年人心理特點(diǎn)及生理特點(diǎn)并能夠滿(mǎn)足老年人社會(huì)活動(dòng)需求，為老年人的健康提供良好基礎(chǔ)設(shè)施保障的老年住宅產(chǎn)品。它的基本形式有以下幾類(lèi)：老年社區(qū)、老年公寓、老年住宅、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老院、托老所等。

（2）特點(diǎn)

養(yǎng)老地產(chǎn)具備三個(gè)特點(diǎn)，一是在選址方面，要綜合考慮交通、居住環(huán)境、生態(tài)條件等各方面因素；二是對(duì)于住宅的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求高，如要求無(wú)障礙設(shè)計(jì)、要有緊急呼叫系統(tǒng)等；三是對(duì)于配套設(shè)施及服務(wù)要求更高，對(duì)于老年人而言，能夠便利地在住宅附近“一站式”解決各項(xiàng)需求。

太原市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展適宜性分析

（1）人口與經(jīng)濟(jì)社會(huì)宏觀(guān)發(fā)展水平

根據(jù)年鑒顯示，到2017年，太原市人口年齡在65以及以上的已經(jīng)達(dá)到9.49%，人口老齡化率較高，略低于全國(guó)的老齡化率，但養(yǎng)老需求逐年增加，存在著較大的市場(chǎng)機(jī)遇。太原市城鎮(zhèn)人口已經(jīng)到達(dá)370.97萬(wàn)人，鄉(xiāng)村人口67.00萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率為84.70%。太原市城鎮(zhèn)化率已相對(duì)較高，養(yǎng)老市場(chǎng)需求在逐年增加，市場(chǎng)化養(yǎng)老具備了很好的發(fā)展條件。目前，太原市獨(dú)生子女家庭及老年家庭空巢率已基本達(dá)到50%，戶(hù)均人數(shù)小于3人。初步核算，2017年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP） 3382.18億元，人均地區(qū)生產(chǎn)總值77536元。地區(qū)經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)水平較高，市場(chǎng)細(xì)分化程度較高，政府已有能力引導(dǎo)和培育老年產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)，同時(shí)養(yǎng)老市場(chǎng)的需求非常容易被激發(fā)，這些都為養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)I造了良好的宏觀(guān)市場(chǎng)環(huán)境。

（2）服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)程度

養(yǎng)老地產(chǎn)是以服務(wù)為支撐的地產(chǎn)形式，尤其是醫(yī)療、護(hù)理、養(yǎng)生、餐飲、休閑、文體娛樂(lè)等服務(wù)。到2017年，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP） 3382.18億元，其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值40.82億元，增長(zhǎng)3.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1271.42億元，增長(zhǎng)7.O%；第三產(chǎn)業(yè)增加值2069.94億元，增長(zhǎng)7.9%。第三產(chǎn)業(yè)占比達(dá)到61.2%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)4.84個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)前太原市服務(wù)業(yè)水平為養(yǎng)老地產(chǎn)提供了支撐基礎(chǔ)，服務(wù)業(yè)發(fā)展水平較高，已具備發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的良好潛力。

（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度

養(yǎng)老地產(chǎn)作為一種高端地產(chǎn)產(chǎn)品，是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到一定階段才會(huì)出現(xiàn)的市場(chǎng)產(chǎn)物。另外，養(yǎng)老地產(chǎn)與普通住宅產(chǎn)品相比需要更多的附加投入，在中國(guó)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不發(fā)生重大變化的情況下，它的生存需要一定水平的房?jī)r(jià)基礎(chǔ)。2017年太原市全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資478.14億元。住宅投資335.25億元，其中：90平方米以下住房投資81.43億元，占住宅投資的比重為24.3%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資41.15億元。全年商品房竣工面積434.43萬(wàn)平方米，商品房銷(xiāo)售額710.16億元。城鎮(zhèn)居民住宅人均居住面積已達(dá)到38m2，城市居民居住條件較為寬松，中高端的住房需求逐漸增加，其中就包括養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)。2017年太原市主城區(qū)住宅均價(jià)為10067元/㎡，太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展已相對(duì)成熟。

（4）居民消費(fèi)能力

養(yǎng)老地產(chǎn)面對(duì)的消費(fèi)群體是有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老年人，因此城市居民的生活水平和消費(fèi)層次將決定養(yǎng)老地產(chǎn)的受眾群體規(guī)模。2017年太原市全年居民人均可支配收入28935元，，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入31469元，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出18234元，恩格爾系數(shù)較低，人民生活越來(lái)越富裕，消費(fèi)需求層次較高，養(yǎng)老地產(chǎn)的需求愈加明顯。

太原市養(yǎng)老地產(chǎn)適宜發(fā)展模式分析

（1）普通社區(qū)中配建各類(lèi)養(yǎng)老產(chǎn)品

據(jù)調(diào)研，太原市市民中許多六七十歲、身體較為健康的老人都會(huì)輔助子女照顧下一代，老人需要與子女住的近一些。而為了避免由于生活習(xí)慣差異而產(chǎn)生矛盾，老人和子女更愿意選擇分開(kāi)但鄰近居住。因此普通社區(qū)中配建一些養(yǎng)老居住產(chǎn)品，可滿(mǎn)足老人與子女在同一社區(qū)就近居住的需求。普通社區(qū)中可配建的老年住宅類(lèi)型主要有老少戶(hù)住宅、老人專(zhuān)用住宅等。老少戶(hù)住宅指同一樓層中相鄰或相近的兩套住宅，或者同一單元內(nèi)上下層相鄰的兩套住宅，其中一套為老人居住，另一套為子女家庭住。老人專(zhuān)用住宅套型是指將普通住宅樓棟中的一部分套型進(jìn)行適老化設(shè)計(jì)，例如增加扶手、滿(mǎn)足輪椅通行需求、考慮護(hù)理人員陪住等。設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)注意根據(jù)住戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)力來(lái)控制套型總面積，特別是老年住宅的套型面積不宜過(guò)大，建議以50～60平方米的一居室、兩居室為主。這樣才能滿(mǎn)足老人與子女共同購(gòu)房的訴求。

（2）新建大型社區(qū)的同時(shí)開(kāi)發(fā)養(yǎng)老組團(tuán)

太原市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以考慮在開(kāi)發(fā)大型居住區(qū)樓盤(pán)時(shí)，劃分出一部分區(qū)域?qū)ｉT(mén)建設(shè)養(yǎng)老組團(tuán)。養(yǎng)老組團(tuán)與社區(qū)其他組團(tuán)能夠共享配套服務(wù)資源，降低配套設(shè)施的建設(shè)量。開(kāi)發(fā)時(shí)一方面應(yīng)注意將老年人的比例控制在適當(dāng)?shù)姆秶鷥?nèi)，不宜過(guò)少也不宜過(guò)多；另一方面要控制養(yǎng)老組團(tuán)的規(guī)模，盡量劃分為一個(gè)個(gè)小型居住組團(tuán)，以營(yíng)造社區(qū)的歸屬感。

（3）專(zhuān)門(mén)建設(shè)綜合型養(yǎng)老社區(qū)

綜合型養(yǎng)老社區(qū)是指為老年人提供的，包含養(yǎng)老住宅、養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老設(shè)施等多種居住類(lèi)型的居住社區(qū)。社區(qū)中除了有為老人提供的居住建筑之外，還會(huì)有老年活動(dòng)中心、康體中心、醫(yī)療服務(wù)中心、老年大學(xué)等各類(lèi)配套設(shè)施。首先，綜合型養(yǎng)老社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)考慮老人在居住過(guò)程中會(huì)不斷老化這一因素一一老人最初入住時(shí)可能身體較為健康，但隨著年齡的增長(zhǎng)，老人會(huì)逐漸產(chǎn)生護(hù)理需求，開(kāi)發(fā)商應(yīng)設(shè)計(jì)出相應(yīng)形式的居住產(chǎn)品，以滿(mǎn)足老人從自理到不能自理各階段身體狀況下的居住需求。其次，考慮到太原市土地資源緊張，這類(lèi)型的養(yǎng)老社區(qū)可以選在城市近郊或郊外，如東山等。也可以在太原市旅游風(fēng)景區(qū)中開(kāi)發(fā)此類(lèi)養(yǎng)老社區(qū)，秉承養(yǎng)老養(yǎng)生、康復(fù)保健、長(zhǎng)壽文化的理念，老人可能僅在一年里的某個(gè)季節(jié)或時(shí)段來(lái)此居住，或者與家人、同伴前來(lái)短暫度假。如汾河公同、森林公同附近等。

[1]袁楓朝.華北地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展適宜性區(qū)域差異研究[J].中國(guó)土地科學(xué)，2013， 05.

[2]康琪雪，張恒銘.居民購(gòu)買(mǎi)養(yǎng)老地產(chǎn)意愿及其影響因素[J].財(cái)經(jīng)問(wèn)題研究.2013， 12.

[3]姜睿，蘇舟.中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式與策略研究[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)探討，2012， 10.

[4]王振坡，程浩巖.我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展時(shí)序及策略探討[J].現(xiàn)代城市研究，2013， 10.

[5]羅福周，韓言虎.我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展研究[J].商業(yè)研究，2012， 10.