淺談房地產(chǎn)稅收對我國房產(chǎn)市場的影響

徐曦

隨著房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，房價一度高居不下，且久居熱點榜苔，作為房地產(chǎn)調(diào)控的必要手段——稅收備受關(guān)注，調(diào)查可知我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制與市場本身存在發(fā)展矛盾，基于此，文章就房地產(chǎn)稅收對我國房產(chǎn)市場的影響做簡要分析并提出策略建議，力爭為相關(guān)領(lǐng)域的研究提供有價值的參考。

房地產(chǎn)稅收 市場影響 問題分析

1986年我國出臺《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》距今已近30余年，從福利分房到住房貨幣化，從房地產(chǎn)快速發(fā)展到限購政策宏觀調(diào)控，我們看到了房地產(chǎn)帶來的巨大經(jīng)濟利益，也看到了飛速飆升的房價背后人民群眾面對的問題，相信科學(xué)的制度能夠促進行業(yè)有效運營，盡管我國房地產(chǎn)稅收與房地產(chǎn)市場發(fā)展有一定不對稱性，不斷完善稅收制度，根據(jù)實際情況彌補不足定能打開新局面，促進行業(yè)與市場融合，拉升經(jīng)濟。

我國房地產(chǎn)稅收概述

我們熟知的房產(chǎn)稅與房地產(chǎn)稅是不同的。房產(chǎn)稅以房屋為征收對象，以房屋市場價值為準(zhǔn)，依據(jù)計稅余值與租金收入，收取產(chǎn)權(quán)所有人稅款。目前我國的房產(chǎn)稅收很大程度用于調(diào)控房地產(chǎn)市場以便加強管理，實現(xiàn)固定資產(chǎn)投資在允許范圍內(nèi)，以國家住房政策為基礎(chǔ)提高房地產(chǎn)利用率.從而調(diào)整房產(chǎn)所有人收入。房地產(chǎn)稅是相對綜合性的概念，幾乎涵蓋了一切與房產(chǎn)經(jīng)濟運動過程有關(guān)系的稅種，也就是說，但凡與房地產(chǎn)活動有直接關(guān)系產(chǎn)生的稅收都屬于房地產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅、個人所得稅、土地增值稅、契稅等都屬于房地產(chǎn)稅。

現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)稅收主要在不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)、不動產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，不動產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)環(huán)節(jié)及企業(yè)所得和個人所得方面，在相關(guān)稅種中，直接以當(dāng)?shù)禺a(chǎn)為征收對象的稅種包括房產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、契稅，在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中存在的稅種有城市維護建設(shè)稅、教育附加稅、印花稅、個人所得稅、企業(yè)所得稅。

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟活動是多產(chǎn)業(yè)聯(lián)動的活動，涵蓋多項內(nèi)容，不能單單重視流通環(huán)節(jié)，我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收體系充分體現(xiàn)綜合性，只是由于課稅環(huán)節(jié)的區(qū)別，土地購置、房產(chǎn)交易、房產(chǎn)保有的稅種不同，稅負水平也不同。

房地產(chǎn)稅收對房產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響效應(yīng)分析

首先房地產(chǎn)稅收制度對價格產(chǎn)生影響，資源配置需要衡量價格，市場參與者更需要價格作參考，房價居高不下已經(jīng)成為全社會的議題，從年租金的角度看，我國土地市場的變化震動房地產(chǎn)價格是毋庸置疑的，土地是有限資源，一級市場通過年租金能夠形成增量機制且打擊開發(fā)商囤地，二級市場利用土地租金制度引導(dǎo)資金流向控制市場泡沫，考慮到目前我國土地租用年限為70年，有地租，應(yīng)對變化會更靈活，有利于推動土地資源合理高效化利用。其次房地產(chǎn)稅收影響市場供需。稅收是調(diào)控手段，能夠?qū)崿F(xiàn)對住宅收益的再分配，剛需或者自用買房者受到的影響微乎其微，炒房投機者影響較大，從交易環(huán)節(jié)方面看，個人所得稅與二手房交易稅是主要調(diào)控稅種，長遠來看，投資者會更加謹慎，新房市場交易隨著生活需求變化，這種需求力量能夠讓房市呈現(xiàn)上升局面。再次房地產(chǎn)稅影響市場參與主體，稅收很大程度上促進剛需抑制投資，可見我們的調(diào)控很大程度上針對投資型購房者，從開發(fā)商的角度看，實行“土地年租金”‘房地產(chǎn)稅”免去其巨額出讓金，開發(fā)商壓力小，有利于促進地產(chǎn)價格回落。最后房地產(chǎn)稅對地方政府產(chǎn)生影響，地方政府管理本地土地，享有轉(zhuǎn)讓利益，稅收促進政府和諧處理政治目標(biāo)與社會目標(biāo)，相關(guān)稅收改變了一味依賴土地財政的思想，也從根本上抑制住了過度開發(fā)現(xiàn)象，值得肯定的是，一些列的稅制改革充實了地方財政的同時進一步實現(xiàn)財政分權(quán)，有利于政府管理的公正公平。

房產(chǎn)稅收改革促進房地產(chǎn)市場和諧發(fā)展策略建議

（1）構(gòu)建更合理的發(fā)展機制

國民經(jīng)濟持續(xù)增速，需要清晰劃分房地產(chǎn)市場以適應(yīng)經(jīng)濟變化，尤其是房價，只有與經(jīng)濟相匹配，房產(chǎn)市場才能健康持久的發(fā)展，政府應(yīng)有實際對策，例如向別墅、大面積房產(chǎn)實施征稅，解決有限土地上的房產(chǎn)分配等，政府調(diào)控總體從惠低限高角度出發(fā)，健全的住房供應(yīng)體系有利于解決社會住房矛盾，打開房產(chǎn)市場新局面。

（2）建立科學(xué)房地產(chǎn)評估體系

首先應(yīng)建立不動產(chǎn)登記制度，基于此，稅款征收才有了基礎(chǔ)和前提，多年來我國房地產(chǎn)管理需要通過多個部門實現(xiàn)，在實際操作中存在弊端，統(tǒng)一的產(chǎn)權(quán)登記，完整的流轉(zhuǎn)內(nèi)容，有利于稅收改革順利實施，進而促進房產(chǎn)市場走向規(guī)范化，其次完善評估制度，不動產(chǎn)的評估歷來是個難題，我們不僅需要專業(yè)人才，更需要專業(yè)機構(gòu)，借鑒發(fā)達國家經(jīng)驗，建立定期評估制度，力求為稅收提供科學(xué)化依據(jù)的同時杜絕因評估古不善產(chǎn)生的亂收費現(xiàn)象。

（3）強化房地產(chǎn)稅收改革力度

稅收有時滯性，作為一種調(diào)控措施，一旦與現(xiàn)實經(jīng)濟發(fā)展實際情況不符，將起不到作用，目前房地產(chǎn)市場為了追求利潤直接將稅收壓力轉(zhuǎn)嫁給消費者，可見機制運行不完善。我們知道房地產(chǎn)是多產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的交匯，強化房地產(chǎn)稅收改革力度與規(guī)避時滯風(fēng)險勢在必行，只有如此才能保證和維護房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展健康。

（4）充分考慮地域差異化

房地產(chǎn)稅屬于地方稅，以當(dāng)?shù)卣疄橹鲗?dǎo)，目前我國南北經(jīng)濟存在差異，房地產(chǎn)市場也隨之明顯不同，尤其體現(xiàn)在房價上，大城市和小城市落差巨大，例如北京、上海房價過10萬元/m2比比皆是，在一般省會城市1-4萬元/m2為常見價格，三四線城市價格更低，實際調(diào)查可知，一線城市購房者以投資為單向居多，經(jīng)濟建設(shè)普通的城市通常購房以居住為主，盡管已經(jīng)有相應(yīng)的調(diào)控政策，但前期調(diào)控主要應(yīng)對投機倒把，沒能充分考慮發(fā)展差異，對不同地區(qū)做同樣調(diào)控勢必?zé)o法達到理想效果，因此在以后的工作中要充分考慮這些條件，從實際出發(fā)定好政策，從根本上保證房地產(chǎn)健康蓬勃發(fā)展。

[1]胡怡建，范椏楠.我國房地產(chǎn)稅功能應(yīng)如何定位[J].財政研究，2016（01）.