廣州市郊區(qū)房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)分析

陳鵬

隨著中國城鎮(zhèn)化步伐的加快，城市發(fā)展進(jìn)入了新的演變時(shí)期，郊區(qū)化成為這一時(shí)期重要的表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)郊區(qū)化是城市郊區(qū)化重要的展現(xiàn)形式，是伴隨著市中心用地、人口、交通問題而產(chǎn)生的協(xié)調(diào)方式，具體體現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)郊區(qū)房地產(chǎn)的投資。本文選取了國家一線城市廣州市作為研究對(duì)象，通過構(gòu)建評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，運(yùn)用主成分分析方法，對(duì)廣州市郊區(qū)務(wù)地產(chǎn)投資環(huán)境進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。分析得出：廣州市郊區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境以及基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境較為優(yōu)越，人口、經(jīng)濟(jì)環(huán)境礙于城市發(fā)展的固有屬性，現(xiàn)階段無法進(jìn)行更大程度的調(diào)整。結(jié)論表明：廣州市郊區(qū)務(wù)地產(chǎn)綜合投資環(huán)境優(yōu)越，只要政府注重對(duì)郊區(qū)土地利用的規(guī)劃、房地產(chǎn)投資類型的管理以及城市交通體系的改善，郊區(qū)房地產(chǎn)投資可以緩解市中心存在的問題。

郊區(qū)化 郊區(qū)房地產(chǎn)

投資環(huán)境 主成分分析

近年來，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)力。城鎮(zhèn)化使得城市由中心地帶不斷向外圍地區(qū)進(jìn)行蔓延，形成了郊區(qū)化現(xiàn)象。在北京、上海、廣州等大中型城市中，經(jīng)濟(jì)、人口以及房地產(chǎn)郊區(qū)化現(xiàn)象尤為明顯。在城市郊區(qū)化過程中，房地產(chǎn)郊區(qū)化進(jìn)程具有明顯的先導(dǎo)作用，人口、經(jīng)濟(jì)郊區(qū)化進(jìn)程較為緩慢。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)也是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之‘，對(duì)于城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及穩(wěn)定國家經(jīng)濟(jì)起著重要作用。

結(jié)合近些年的研究現(xiàn)狀可以看出，國內(nèi)對(duì)于郊區(qū)房地產(chǎn)的研究還處在理論分析階段，采用指標(biāo)體系對(duì)郊區(qū)房地產(chǎn)的投資環(huán)境進(jìn)行評(píng)價(jià)的文章很少。結(jié)合近年來國家不斷加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的整頓和調(diào)控這一背景，本文選取廣州市作為研究對(duì)象，借鑒現(xiàn)有的文獻(xiàn)，構(gòu)建郊區(qū)房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)體系，運(yùn)用主成分分析方法對(duì)廣州市11個(gè)區(qū)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，為廣州市郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)提供參考。

實(shí)證基礎(chǔ)

對(duì)于指標(biāo)評(píng)價(jià)的研究方法主要有模糊評(píng)價(jià)法、相似度法、多因素評(píng)估法、層次分析法以及主成分分析法等，每個(gè)分析方法都有其側(cè)重點(diǎn)和優(yōu)缺點(diǎn)，由于本文采用的市域數(shù)據(jù)的限制，鑒于多因素分析以及層次分析法對(duì)于數(shù)據(jù)質(zhì)量和數(shù)量的要求較高，所以采用主成分分析方法。

評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建

根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性以及郊區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r，按照指標(biāo)選取的系統(tǒng)性、可比性、針對(duì)性、可得性原則，在借鑒已有文獻(xiàn)資料的基礎(chǔ)上，本文從經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境、人口因素環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境這四大方面，選取了15項(xiàng)指標(biāo)對(duì)廣州市11個(gè)區(qū)房地產(chǎn)投資環(huán)境進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。

為了將此指標(biāo)運(yùn)用于分析廣州市郊區(qū)房地產(chǎn)的投資環(huán)境之中，本文根據(jù)廣州市各區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及離中心城區(qū)的距離作為判別依據(jù)，將廣州市的11個(gè)區(qū)分為了市中心區(qū)域、近郊區(qū)域以及遠(yuǎn)郊區(qū)域三大塊區(qū)域。

其中，越秀區(qū)是廣州的老城區(qū)，也是市政府的所在地；天河區(qū)目前是廣州商業(yè)中心，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平最高的區(qū)域；而荔灣區(qū)和海珠區(qū)則是根據(jù)離越秀區(qū)和天河區(qū)的距離較近，并且經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，因此將其劃入市中心區(qū)域。

廣州市郊區(qū)房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合評(píng)價(jià)

（1）數(shù)據(jù)的選取與處理

本文選取的數(shù)據(jù)來源于《2015年廣東省產(chǎn)業(yè)發(fā)展數(shù)據(jù)庫》、《2015年廣州市統(tǒng)計(jì)年鑒》以及各區(qū)2015年的統(tǒng)計(jì)公報(bào)。經(jīng)過篩選和匯總得到了2015年廣州市11個(gè)行政區(qū)的15項(xiàng)指標(biāo)的數(shù)據(jù)，本文則采用Z-SCORI：標(biāo)準(zhǔn)化處理方式。

（2）模型的構(gòu)建與求解

本文采用SPSS19.0對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境、人口因素環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境這三個(gè)一級(jí)指標(biāo)分別進(jìn)行主成分分析。進(jìn)一步，將得到的主成分作為變量再進(jìn)行主成分分析得到四大方面的綜合得分和排名。

應(yīng)用主成分分析方法對(duì)廣州市十一個(gè)行政區(qū)四大類十五個(gè)指標(biāo)進(jìn)行分析的完整結(jié)果，結(jié)果中包含了各區(qū)各個(gè)一級(jí)指標(biāo)的得分還有相應(yīng)的排名，并在最后給出了房地產(chǎn)投資環(huán)境的綜合得分以及排名。從最終結(jié)果來看，排名前四的主要是黃浦區(qū)、番禺區(qū)、南沙區(qū)以及天河區(qū)。

（3）實(shí)證結(jié)果分析

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境是影響郊區(qū)房地產(chǎn)投資的最重要因素

可以看到，房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境排名靠前的行政區(qū)如黃浦區(qū)、番禺區(qū)、南沙還有增城區(qū)，它們的房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合排名都是靠前的。

黃埔區(qū)、番禺區(qū)是近郊區(qū)域內(nèi)綜合得分最高的，并且在全部的區(qū)域內(nèi)得分也是最高的，說明通過指標(biāo)分析可以得出近郊區(qū)域目前是廣州市房地產(chǎn)投資環(huán)境最好的區(qū)域。南沙區(qū)、增城區(qū)則是遠(yuǎn)郊區(qū)域內(nèi)綜合得分最高的，在十一個(gè)行政區(qū)里排名靠前，說明廣州市的房地產(chǎn)郊區(qū)化經(jīng)過多年的發(fā)展，已經(jīng)逐漸擴(kuò)散到外圍地區(qū)。綜合房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的分析，郊區(qū)房地產(chǎn)的投資環(huán)境要優(yōu)于市中心房地產(chǎn)投資環(huán)境。

2.基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境對(duì)郊區(qū)房地產(chǎn)投資具有重要推動(dòng)作用

從基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境排名來看，近郊和遠(yuǎn)郊區(qū)域排名要明顯高于市中心區(qū)域，這一點(diǎn)是比較讓人難以琢磨的，可能的解釋是：市中心區(qū)域經(jīng)過多年來的建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)比較完備。

3.人口、經(jīng)濟(jì)郊區(qū)化進(jìn)程緩慢

從人口、經(jīng)濟(jì)環(huán)境來看，市中心區(qū)域得分是遙遙領(lǐng)先于郊區(qū)。

政策建議

（1）加強(qiáng)對(duì)郊區(qū)土地利用的規(guī)劃引導(dǎo)

把郊區(qū)土地利用納入廣州市總體規(guī)劃和各項(xiàng)具體規(guī)劃中，對(duì)于郊區(qū)土地的各項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)要嚴(yán)格限制在具體的規(guī)劃用地范圍內(nèi)。

（2）加強(qiáng)對(duì)郊區(qū)房地產(chǎn)投資類型的管理

郊區(qū)房地產(chǎn)投資類型有住宅投資、企業(yè)廠房投資、休閑娛樂投資等等，這些房地產(chǎn)類型或多或少都會(huì)改變郊區(qū)原有生態(tài)環(huán)境以及當(dāng)?shù)厝说纳?。因此，?duì)于郊區(qū)企業(yè)的廠房投資應(yīng)該選擇在郊區(qū)人口密度相對(duì)松散、對(duì)區(qū)域生態(tài)環(huán)境破壞較輕的區(qū)域。

（3）加決構(gòu)建市郊一體化交通體系

政府應(yīng)該在對(duì)郊區(qū)交通建設(shè)投入方面更趨向于與市中心交通體系的聯(lián)系，構(gòu)建市郊一體化交通體系，實(shí)現(xiàn)市中心與郊區(qū)交通的多向?qū)?，從而緩解房地產(chǎn)郊區(qū)化所帶來的交通壓力。

[1]修大鵬，呂萍，嚴(yán)冰燕房地產(chǎn)郊區(qū)化特征及其發(fā)展模式—以北京市為例[J].房地產(chǎn)開發(fā)，2013（04）：24-30