房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售業(yè)務(wù)涉稅會計處理淺析

魏鳳

本文根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售業(yè)務(wù)涉稅會計處理，闡述了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售業(yè)務(wù)中財務(wù)重要性，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過程中預售業(yè)務(wù)中涉稅會計處理存在的問題做出相應(yīng)的分析，同時對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售的涉稅會計處理采用的方法進行說明，希望對我國房地產(chǎn)涉稅會計處理有所幫助。

房地產(chǎn) 涉稅會計 預售業(yè)務(wù)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中預售業(yè)務(wù)財務(wù)上重要性

隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)越來越被全國各地所重視，也越來越在經(jīng)濟發(fā)展中占據(jù)更重要的位置。在房地產(chǎn)開發(fā)中商品房的預售，因為其在現(xiàn)在經(jīng)濟體制中的位置和其創(chuàng)造的稅收價值，也被人們廣泛關(guān)注，特別是稅務(wù)部門，因此企業(yè)更要符合國家稅收的要求，遵循國家規(guī)章制度，進行稅收交納，保障國家和個人利益同時得到保障，做到互利互惠，合作共贏。

房地產(chǎn)包含地產(chǎn)和房產(chǎn)兩個方面，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)指包含房產(chǎn)地產(chǎn)的生產(chǎn)單位和房產(chǎn)和地產(chǎn)的經(jīng)營商品單位，于此衍生出來很多組成結(jié)構(gòu)，比如有償土地開發(fā)，其他單位付費使用、建造房屋和其他建筑結(jié)構(gòu)、出售建筑商品、開展土地的有償租賃業(yè)務(wù)等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與傳統(tǒng)企業(yè)或者施工單位不同，其開發(fā)利用符合國家建設(shè)用地的標準，同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房預售行為需要符合國家的預售許可制度，進行稅收繳納，商品也依據(jù)國家的條例達到相應(yīng)的標準，投人開發(fā)的資金達到建設(shè)工程投資的四分之一以上，確定具有的工程結(jié)束時間和施工進度，才可以申請商品房預售。在房地產(chǎn)預售過程中需要注意稅收和會計處理，進行合適的計算和分類，處理好房地產(chǎn)行業(yè)中財務(wù)問題，對企業(yè)的資金流向進行定向跟蹤，保障公司的切實利益。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過程中預售業(yè)務(wù)中涉稅會計處理存在的問題

（1）房地產(chǎn)預售過程中出現(xiàn)的稅務(wù)交納

房地產(chǎn)因為建筑時間和商品價值，在法律上有房產(chǎn)登記等保護措施，多為預售為主，房地產(chǎn)因其預售的形式，在會計上，不能夠與會計的銷售收人來進行相應(yīng)的確認，但是國家對其有相應(yīng)的稅務(wù)要求，需要交納如下險種：比如增值稅及附加稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅。其中增值稅及附加稅根據(jù)采用預收賬的，按照3%預交增值稅進行交納稅務(wù)，同時按照預售收人進行相應(yīng)稅務(wù)的計算和交納。土地增值稅按照業(yè)態(tài)分為多種情況，需要根據(jù)納稅單位具體地房產(chǎn)預售進行分析，根據(jù)相應(yīng)的情況進行國、地稅交納。企業(yè)所得稅指網(wǎng)簽合同后取得的收人，當月結(jié)轉(zhuǎn)收人并按照國家相應(yīng)的規(guī)定交納所得稅。

（2）會計與稅法規(guī)定不同，造成的差異

會計和稅法規(guī)定不符，企業(yè)在交納稅務(wù)的過程中，企業(yè)交納的稅務(wù)的扣除順序是，先扣除土地增值稅，然后進行企業(yè)所得稅的扣除。會計的計算卻與稅收交納時不對應(yīng)，具有一定的延遲性，基本是存在差異，但是在結(jié)果中，未產(chǎn)生差異性影響。唯一需要關(guān)注度就是資金的時間差異，在企業(yè)申報中要關(guān)注自身企業(yè)的土地增值稅，并對其進行關(guān)注，確保這一情況的解決。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要對企業(yè)的所得稅進行相應(yīng)的會計審核，設(shè)置備款稅的登記表，記錄金額發(fā)生變化的具體原因、金額、預計期限等。合理安全稅務(wù)和財務(wù)問題，防止對企業(yè)造成無法彌補的損失。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售的涉稅會計處理

在保全會計和稅收的雙重情況下，首先從會計科目的相關(guān)制度上進行，在預收賬款的分類中進行分類，包含預售收人、預交的增值稅和附加稅款等分類。針對各項情況實際需要交納的費用進行分析，計算企業(yè)所得稅和交納和完工的結(jié)算情況。這樣設(shè)置的目的是為了防止會計和稅收雙重標準的情況下，造成賬目無法核對，同時防止賬目混亂的情況。它的好處是符合我國會計制度中責權(quán)和現(xiàn)實的劃分，同時在財務(wù)上也能區(qū)別出國家部分和企業(yè)賬目的實際收款金額和已經(jīng)獲得金額之間的差異，對現(xiàn)金流進行分析。

其次具體的預繳的增值稅稅金和附加的增值稅務(wù)的處理方式，分清借貸關(guān)系，區(qū)分借貸項，區(qū)分預收賬款和應(yīng)該交納的稅金，針對按照一定時間累積的企業(yè)所得稅則應(yīng)該對其預收的賬目和應(yīng)該交納的稅金進行區(qū)分，關(guān)注期間所產(chǎn)生的費用和預收的款項。根據(jù)會計制度核算總利潤、按照稅收的相應(yīng)規(guī)定進行納稅的調(diào)整。預繳增值稅金和附加土地稅務(wù)中，根據(jù)預收的購房租房金額、預繳的增值稅金和附加稅、企業(yè)按規(guī)定上交，增值稅按照借貸方式進行財務(wù)處理，土地增值稅根據(jù)稅法和會計的規(guī)定的差異性，填報企業(yè)所得稅年度納稅申報時應(yīng)當特別注意，同時對項目分布中的稅收進行時刻的跟蹤，注意其連續(xù)性。根據(jù)企業(yè)所得稅確認遞延所得稅資產(chǎn)，稅收賬面價值與計稅基礎(chǔ)產(chǎn)生的相對差異，進行計算，得出遞延所得稅資產(chǎn)，對年度應(yīng)納稅額調(diào)整。會計進行核算工作，設(shè)置相應(yīng)遞延稅備款查登記簿，記錄款項到賬暫緩原因、預計時間、金額等項目。對原預計利潤、結(jié)算時抵減金額、具體項目結(jié)算進行充分記錄和跟蹤，如此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在預售業(yè)務(wù)中對涉稅會計進行處理。

結(jié)束語

綜上所述，在我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蓬勃發(fā)展的時代，企業(yè)發(fā)展得到國家的大力支持的同時，企業(yè)也要遵守國家的稅收財務(wù)制度，在保障國家稅收的情況下，在房地產(chǎn)預售業(yè)務(wù)中會計與稅務(wù)中存在差異的情況中，尋求更加合理的解決方式，在國家當中占據(jù)自身的地位，符合我國稅務(wù)國情和企業(yè)自身發(fā)展需求，做到符合階段性目標，依法納稅的同時，保證股東企業(yè)的相關(guān)權(quán)益，做到互利互惠。

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