國(guó)內(nèi)住房租賃市場(chǎng)中政府職責(zé)

郭琴

內(nèi)容通過分析房屋租賃市場(chǎng)的形成以及現(xiàn)階段房屋租賃市場(chǎng)的狀況，從而對(duì)癥下藥讓政府發(fā)揮其宏觀調(diào)控職能來調(diào)動(dòng)房屋租賃市場(chǎng)的活力，規(guī)范及健全相關(guān)管理、開發(fā)經(jīng)營(yíng)、租賃等相關(guān)活動(dòng)。

住房租賃市場(chǎng) 房屋供應(yīng)

城市住房消費(fèi)傾向 宏觀調(diào)控

發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的必要性

城市土地占有形式與農(nóng)村不同，除了城市初步形成時(shí)期已經(jīng)占有土地的居民和農(nóng)村居民一樣擁有宅基地其他大部分城市居民（后進(jìn)入城市的居民）大部分是以交易方式獲得土地的。

一方面城市發(fā)展初期，城市的就業(yè)以手工作坊和小商業(yè)為主，沒有改變以家庭為生產(chǎn)單位的生產(chǎn)方式生產(chǎn)和生活場(chǎng)所不分離形成了“前店后宅”式的住房，因此大部分居民住房消費(fèi)仍然以自有住房為主。隨著大工業(yè)興起和社會(huì)化商業(yè)的發(fā)展，城市的就業(yè)方式發(fā)生了很大的變化，大部分城市居民不再以家庭為單位生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)而是受雇于有規(guī)模的企業(yè)或其他組織。因此，勞動(dòng)場(chǎng)所和居住發(fā)生分離。另一方面隨著城市規(guī)模的不斷的擴(kuò)張，涌入城市的人口不斷增加造成了城市住房的壓力也促成了房?jī)r(jià)飆升。因此造成大部分城市居民在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間很難積累足夠的資金購(gòu)房。在這兩方面的影響下使得很大一部分城市居民通過租賃住房獲得棲身之所。

目前，我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭自有住房比重高的原因除了中國(guó)家庭置業(yè)偏好的影響外主要是在城鎮(zhèn)住房制度改革時(shí)將原先的公有住房出售給原住戶引起的。以及在長(zhǎng)期的住房市場(chǎng)發(fā)展過程中以商品住房出售為主，住房租賃市場(chǎng)發(fā)展十分遲緩。單一的住房消費(fèi)形態(tài)會(huì)使城市居民的住房矛盾十分突出。

基于上述分析可知發(fā)展住房租賃市場(chǎng)是有必要的。

住房租賃市場(chǎng)的形成

住房租賃市場(chǎng)的形成不完全取決于城市居民消費(fèi)形態(tài)的傾向，更多取決于租賃住房的供應(yīng)。住房的供應(yīng)主要來源于兩個(gè)部門，一是公共部門，二是私人部門。

公共部門的租賃住房供應(yīng)來源于兩個(gè)部分，一是政府直接供應(yīng)的共有住房，二是社會(huì)公共組織供應(yīng)的租賃住房。政府直接供應(yīng)的住房比如廉租房但是廉住房入住條件嚴(yán)格面向全體少，社會(huì)組織供應(yīng)的租賃市場(chǎng)房源在城鎮(zhèn)住房制度改革后在中國(guó)基本不存在了。

私人部門的租賃住房供應(yīng)來源也主要有兩個(gè)，一是房地產(chǎn)企業(yè)，二是私人房產(chǎn)主。

住房租賃市場(chǎng)政府責(zé)任

政府如何在市場(chǎng)化的住房租賃市場(chǎng)下發(fā)揮積極作用，應(yīng)該通過發(fā)揮政府宏觀調(diào)控的職能。首先重視對(duì)租賃需求的刺激，在此基礎(chǔ)之上加強(qiáng)有效供給。此外通過政府經(jīng)濟(jì)調(diào)控推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，平衡供需關(guān)系。

宏觀調(diào)控手段分為：經(jīng)濟(jì)手段、行政手段和法律手段，經(jīng)濟(jì)手段包括財(cái)政政策和貨幣政策。

從經(jīng)濟(jì)手段來講主要考慮政府可以制定一些有效的經(jīng)濟(jì)政策鼓勵(lì)房地產(chǎn)公司長(zhǎng)期保有住房，從而增加租賃住房的供應(yīng)。比如對(duì)房地產(chǎn)公司建設(shè)出租住房給予信貸優(yōu)惠；房地產(chǎn)公司出租住房實(shí)行稅收優(yōu)惠政策減免房產(chǎn)稅和營(yíng)業(yè)稅；對(duì)房地產(chǎn)公司出租住房的收入減免所得稅等。另外住房市場(chǎng)的發(fā)展需要資金支持，對(duì)融資政策具有較強(qiáng)的依賴度，因而政府可以將融資政策作為調(diào)控的重要手段。通過金融支持政策與稅收政策“雙管齊下”，加大對(duì)住房租賃市場(chǎng)支持力度。這些政策主要目的是通過政策支持企業(yè)或個(gè)人投資住房租賃市場(chǎng)，借以增加租賃房源的有效供給。

從行政手段來說主要是通過引導(dǎo)、命令和提供咨詢的方式對(duì)房屋租賃市場(chǎng)進(jìn)行管理和服務(wù)。因此首先，政府應(yīng)該應(yīng)用引導(dǎo)、命令的提供咨詢繼續(xù)推進(jìn)廉價(jià)租賃房屋、公共租賃房屋項(xiàng)目，緩解租賃市場(chǎng)房源緊張的局面。除此以外，對(duì)于城鎮(zhèn)化進(jìn)程中出現(xiàn)的城中村，政府可以命令、引導(dǎo)規(guī)劃再建，通過鼓勵(lì)、支持來調(diào)動(dòng)村民出租房屋的積極性，將城中村變?yōu)樽赓U住房的主要房源之一；政府要利用行政強(qiáng)制力引導(dǎo)和規(guī)范市場(chǎng)主體的行為；為保障各項(xiàng)政策、措施的有效實(shí)施應(yīng)在各地區(qū)設(shè)立專門機(jī)構(gòu)對(duì)住房租賃市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督管理和提供專業(yè)咨詢，同時(shí)為了適應(yīng)住房建設(shè)和管理的需要，應(yīng)該對(duì)住房管理機(jī)構(gòu)的權(quán)責(zé)加以具體明確。最后，還需要明確不同級(jí)別政府部門的責(zé)任邊界，因?yàn)檎侠淼臋?quán)責(zé)劃分才能形成統(tǒng)一協(xié)調(diào)的機(jī)制，這就要求相應(yīng)的政府部門之間應(yīng)當(dāng)通力協(xié)作建立部門統(tǒng)一協(xié)調(diào)機(jī)制，放管服相結(jié)合。

實(shí)踐中，正是由于不同政府機(jī)構(gòu)、各級(jí)政府之間權(quán)責(zé)劃分不明確，才使得對(duì)住房租賃市場(chǎng)的規(guī)制不盡完善，其中的許多問題不能得到很好的解決。

法律手段，是國(guó)家通過立法、司法、執(zhí)法活動(dòng)來規(guī)范和引導(dǎo)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的手段。通過立法，把住房租賃市場(chǎng)中相關(guān)政策法律化、規(guī)范住房租賃市場(chǎng)中相關(guān)參與者的行為、調(diào)節(jié)以房屋租賃關(guān)系為主的相關(guān)法律關(guān)系。面對(duì)規(guī)模龐大關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜的住房租賃市場(chǎng)，建立健全配套的法律體系面臨著困境，但為了住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，推進(jìn)購(gòu)租并舉的住房供應(yīng)體系，必須要努力克服困難。住房租賃市場(chǎng)管理法規(guī)體系應(yīng)當(dāng)是由規(guī)范住房租賃市場(chǎng)參與者的法規(guī)和協(xié)調(diào)租戶和房主雙方租賃關(guān)系的法律法規(guī)以及與之相關(guān)的土地供應(yīng)、稅費(fèi)、金融等方面的法規(guī)所組成的體系。那么如何建立健全住房租賃市場(chǎng)的法律體系：一是定期調(diào)查，依據(jù)房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展變化情況建立房屋租賃法律法規(guī)；二是對(duì)不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們租房需要及方式的住房租賃法規(guī)，要根據(jù)新變化新要求適時(shí)修訂；三是在法律法規(guī)中明確相關(guān)的法律權(quán)利義務(wù)，使相關(guān)的法律法規(guī)能真正落實(shí)、更具可操作性。通過執(zhí)法活動(dòng)，在國(guó)家強(qiáng)制力的威懾下保障各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)政策的執(zhí)行，經(jīng)濟(jì)合同的履行，打擊懲罰各種經(jīng)濟(jì)違法違規(guī)行為。最后國(guó)家司法機(jī)關(guān)及其司法工作人員通過行使其法定職權(quán)嚴(yán)格按照法定程序運(yùn)用相關(guān)法律規(guī)定處理各種違法違規(guī)行為從而對(duì)整個(gè)房屋租賃市場(chǎng)中相關(guān)的活動(dòng)起到指引、評(píng)價(jià)、教育、預(yù)測(cè)和強(qiáng)制的作用。

[1]著作類；馮?。骸蹲》颗c住房政策》，中國(guó)建筑工業(yè)出版社第二版。

[2]期刊類；曾國(guó)安、叢昊、雷澤珩、王盈：《促進(jìn)中國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策建議》，載《房地產(chǎn)市場(chǎng)》2017年第5期。

[3]學(xué)術(shù)論文類；劉圓圓：《住房租賃市場(chǎng)政府責(zé)任研究》，華中師范大學(xué)法學(xué)院2017年碩土學(xué)位論文。