廉租房并軌后存在的問題研究

朱本禹

在中共十九大報(bào)告上，習(xí)近平明確表示要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。本文將通過研究國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)，分析我國(guó)廉租房制度在廉租房和公共租賃住房并軌運(yùn)行后仍存在的問題，結(jié)合對(duì)國(guó)外廉租房建設(shè)和制度的檢驗(yàn)，對(duì)我國(guó)現(xiàn)行廉租房建設(shè)提出了三點(diǎn)對(duì)策和建議。

廉租房 并軌運(yùn)行

背景和意義

中共十七大報(bào)告的第八部分，胡錦濤指出要“健全廉租住房制度，加快解決城市低收人家庭住房困難”。這是黨代會(huì)報(bào)告中第一次專門提及住房保障制度。中共十八大和十九大報(bào)告中，胡錦濤和習(xí)近平也分別提到我國(guó)“保障性住房建設(shè)加快推進(jìn)”和“保障性住房建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)”。住房?jī)r(jià)格不斷攀升，民眾的壓力越來越大。黨代會(huì)報(bào)告在重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)教育、醫(yī)療問題的同時(shí)，也將住房保障寫入其中，體現(xiàn)了對(duì)民生的關(guān)注和對(duì)民意的尊重。

根據(jù)2013年12月2 日發(fā)布的《關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行的通知》，從2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行，并軌后統(tǒng)稱為公共租賃住房。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥在采訪中提到，即便中央提出實(shí)行廉租房與公租房并軌，廉租房的建設(shè)和管理仍需不斷完善，廉租房在我國(guó)住房保障體系中的地位仍然不容忽視。

我國(guó)廉租房并軌后現(xiàn)狀分析

資金缺口依舊很大。原本廉租房建設(shè)的資金就處于短缺狀態(tài)，單一的融資手段無法滿足廉租房的巨大支出。盡管并軌廉租房和公共租賃住房打通了兩者的建設(shè)資金，但是原本公共租賃住房也存在資金不足的困難，因此并軌后并沒有有效解決兩者資金不足的共同問題，反而使得現(xiàn)行的并軌后的公租房建設(shè)資金更加難以負(fù)擔(dān)其支出。

房源大量不足。據(jù)估計(jì)，“十一五”期間，我國(guó)農(nóng)村人口向各類城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的總規(guī)模達(dá)到了7500多萬，年均轉(zhuǎn)移1500萬以上，高校的畢業(yè)生也是迅猛增加。政府所提供的公共租賃住房與符合公共租賃住房申請(qǐng)條件的“夾心層”、外來務(wù)工人員和新就業(yè)人員的數(shù)量卻相去甚遠(yuǎn)。這就說明房源不足也是原本公共租賃住房存在的問題，而廉租房也存在供求失衡的問題，盡管并軌后的公租房打通了兩者的房源，但并沒有解決房源不足的問題。

監(jiān)督機(jī)制不合理。廉租房作為政府為居民提供基本生活保障的公共物品，同樣也會(huì)有“搭便車”的現(xiàn)象出現(xiàn)。并軌后的公租房簡(jiǎn)化申請(qǐng)程序的同時(shí)，也降低了申請(qǐng)的要求。按規(guī)定，名下無車無房是申請(qǐng)廉租房的要求之一，然而有些居民有車但并沒有把車劃人自己的名下，依舊可以獲得申請(qǐng)廉租房的資格，擠占了很多真正需要廉租房的居民的需求。廉租房的退出機(jī)制也需要改進(jìn)，有些正居住在廉租房的居民曾經(jīng)是滿足申請(qǐng)條件的，但隨著收入的提高已經(jīng)不符合居住條件，但仍然借助職務(wù)或人情之便占據(jù)著房源。

國(guó)外對(duì)低收入人群的保障性住房有關(guān)政策制度

美國(guó)的“廉租房”概念要比我國(guó)廣泛，并不一定就是貧民窟的代名詞，有些房屋保養(yǎng)程度、居住標(biāo)準(zhǔn)等甚至與普通出租住宅相同，戶型多樣，可以滿足不同大小家庭的需要。既可以是集中建設(shè)在城市的某一區(qū)域內(nèi)的“公共建筑”用房，也可以是分散在不同的普通租房，其產(chǎn)權(quán)為戶主所有，但戶主接受政府租房補(bǔ)貼。

福利事業(yè)較好的加拿大，“廉租房”政策大致與美國(guó)相同。在2011年，政府追加了大筆資金，作為相關(guān)補(bǔ)助，使更多的家庭能夠加入“可負(fù)擔(dān)住房計(jì)劃”，也就是讓他們?cè)?年內(nèi)，只用30%的收入，就可以住上合適的房子。

借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國(guó)現(xiàn)行廉租房建設(shè)的對(duì)策和建議

多渠道拓寬投融資模式。在對(duì)廉租房進(jìn)行建設(shè)與回購(gòu)的過程中，呈現(xiàn)出的特點(diǎn)是：投入的資金量非常集中、回收周期比較長(zhǎng)、投資回報(bào)率比較低，難以通過任何單一投融資渠道解決建設(shè)需要的大量資金。因此多渠道融資，充分發(fā)揮社會(huì)資本與金融機(jī)構(gòu)的作用。具體途徑可以通過PPP模式融資、房地產(chǎn)投資信托、證券化模式融資、發(fā)行福利彩票募集廉租房資金模式融資。

社會(huì)住房供應(yīng)主體多元化。第一，大力興建新的廉租房。這一點(diǎn)是要地方政府的大力支持才能貫徹實(shí)施。在廉租房的實(shí)施過程中，地方政府既要出錢又要出力，無疑是壓力頗大。第二，收購(gòu)閑置住房。政府部門要采取一定的政策措施收購(gòu)這些房子，這不僅有利于增加廉租房的數(shù)量，對(duì)那些開發(fā)商、銀行也要很大的益處。第三，利用農(nóng)民自建房屋作廉租房用，這里采取租金補(bǔ)貼方式來補(bǔ)給低收入家庭或者弱勢(shì)群體。

重視信息公開，接受民眾監(jiān)督。廉租房制度應(yīng)該建立公開透明的監(jiān)督機(jī)制，做到每一個(gè)環(huán)節(jié)都有理有據(jù)。首先，建立居民的個(gè)人信用制度和個(gè)人收入申報(bào)機(jī)制，全面統(tǒng)計(jì)和審核居民家庭的個(gè)人收入狀況，嚴(yán)格審核申請(qǐng)廉租房的居民；其次，對(duì)廉租房的建設(shè)、申清、退出以及管理的過程中，建立嚴(yán)密的監(jiān)控體制，以防極個(gè)別官員利用手中的職權(quán)，貪污受賄用于廉租房建設(shè)的資金、胡亂分配廉租房的房源等；最后，要不定期調(diào)查擁有廉租房居民的實(shí)際收入水平，對(duì)于欺瞞政府的行為要嚴(yán)厲懲罰，甚至可以取消再次申請(qǐng)的資格。

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