我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢與對策建議

繳建巍

近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷7迅猛的發(fā)展。通過對我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)有情況的分析，并與其他國家住房情況進(jìn)行對比，我國人均住房面積已經(jīng)達(dá)到了相對較高水平，市場處于飽和狀態(tài)。根據(jù)房地產(chǎn)市場所處的境地，對房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展的方向進(jìn)行了分析，同時歸納了行業(yè)變化所帶來的影響。最后，針對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展變化提出相關(guān)的對策建議。

房地產(chǎn) 總量過剩 趨勢

當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

從住房供求總量來看，截止到2016年末，全國累積的城鎮(zhèn)住房存量已經(jīng)超過了192.75億平方米，共2.37億套，按照常住人口家庭計算，城鎮(zhèn)戶均達(dá)到了1.098套房，受我國城鎮(zhèn)化人幾遷移影響，農(nóng)村戶均更達(dá)到了1.23套房，產(chǎn)生了一定數(shù)量的閑置房。經(jīng)過多年來的城鄉(xiāng)住房建沒，無論農(nóng)村還是城鎮(zhèn)，都已經(jīng)完全擺脫了過去的住房奇缺狀態(tài)（1978年城鎮(zhèn)人均住房6.7平方米，農(nóng)村人均住房8.1平方米），步入到了目前的住房總量飽和與結(jié)構(gòu)性過剩狀態(tài)，住房增長已經(jīng)步入峰值向拐點(diǎn)轉(zhuǎn)化階段。

根據(jù)目前國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)，2016年全國商品房銷售面積15.73億平米，其中，住宅銷售面積13.75億平米。截止2016年末，全國城鎮(zhèn)人均住房面積已經(jīng)達(dá)到了36平方米，農(nóng)村居民人均居住面積達(dá)到了45平方米，全國人均住房面積突破了41平方米。

考慮到2017年的全國商品房施工面積高達(dá)78.14億平方米（住宅施工面積53.64億平方米，非住宅24.50億平方米），除了已經(jīng)銷售的16.94億平方米，還有5.89億平方米商品房處于已經(jīng)建成后的待售狀態(tài)，意味著我國只要完成現(xiàn)有的商品房施工面積，就能形成67.09億平方米的商品房供給增量。屆時全國城鎮(zhèn)居民人均住房面積將突破40平方米，隨著城鎮(zhèn)化帶來的人幾遷移，農(nóng)村居民人均住房面積將接近50平方米。

從國際角度對比，各國人均住房面積的變化，既與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展所處階段有關(guān)，也受到人口密度的影響，不同國家的人均住房面積存在較大差距。日前，人口密度較低（31人/平方公里）、發(fā)展水平較高的美國人均住房面積達(dá)到了67平方米；人口密度較高（190-250人/平方公里）、發(fā)展水平較高的德國、英國、意大利的人均住房面積達(dá)到40平方米左右；高人口密度區(qū)域（300人以上/平方公里）的日本和韓國，雖然經(jīng)濟(jì)相對發(fā)達(dá)，但人均住房面積僅為19.6平方米和19.8平方米。我國人口密度為143人/平方公里，屬于人口密度較高的國家，日前全國人均住房面積已經(jīng)達(dá)到了41平方米。而且目前全國施工面積建成后的人均住房面積將突破46平米。考慮到我國人口增速放緩、經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的國情，人均住房面積已經(jīng)達(dá)到了相對較高水平，市場處于飽和狀態(tài)。

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展方向和相關(guān)影響分析

（1）房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展方向

從總體上看，受房地產(chǎn)供求總量關(guān)系影響，當(dāng)房地產(chǎn)峰值拐點(diǎn)出現(xiàn)后，意味著我國房地產(chǎn)總量的后續(xù)增長空間會逐步減少，房地產(chǎn)行業(yè)的增長幅度會趨于減弱。在這種背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展將被迫由總量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)優(yōu)化。其主要表現(xiàn)一是商品房的投資和銷售規(guī)模趨于下降，商品房開發(fā)由單純增加商品房供給量，轉(zhuǎn)化為主要對存量房結(jié)構(gòu)置換。二是一般商品房交易價格不再持續(xù)攀升，房地產(chǎn)商的盈利空間受到市場壓縮。三是商品房的一般化批量供給模式逐步轉(zhuǎn)向差異化、個性化、定制式供給。四是房地產(chǎn)商由原來單純開發(fā)和銷售房屋模式，轉(zhuǎn)化為租售并舉和注重售后服務(wù)等綜合性經(jīng)營方式，滿足多元化市場需求。

（2）房地產(chǎn)行業(yè)拐點(diǎn)變化帶來的影響

我國房地產(chǎn)行業(yè)達(dá)到總量峰值后所發(fā)生的拐點(diǎn)變化，會對我國經(jīng)濟(jì)增長、金融運(yùn)行、財政發(fā)展產(chǎn)生重要影響。

一是房地產(chǎn)行業(yè)由過去的追求總量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向注重存量的結(jié)構(gòu)優(yōu)化。同時，由于總量上增長勢頭減弱，對我國房地產(chǎn)行業(yè)的投資、銷售乃至全社會經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)度會不斷降低；二是房地產(chǎn)行業(yè)擴(kuò)張性增長勢頭減弱，會對金融機(jī)構(gòu)的資金需求總量逐步減少，對貸款利息的支付能力會相對減弱；三是房地產(chǎn)行業(yè)總量擴(kuò)張性勢頭減弱，對新增土地的需求會明顯減少，會直接減少我國土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金、耕地占用稅、契稅等財政收入。

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展變化的相關(guān)對策

（1）調(diào)控和引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展

許多產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都會經(jīng)歷一個倒U型過程，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展也同樣如此。在我國房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)峰值拐點(diǎn)，面臨增幅下行狀態(tài)下，政府一方面要避免為了支撐經(jīng)濟(jì)總量和獲得財稅收入而違背市場規(guī)律，盲目刺激房地產(chǎn)行業(yè)，同時，要依法規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)投資、開發(fā)和銷售行為，禁止商品房開發(fā)中的未批先售，無證預(yù)售，引導(dǎo)居民購買建成待售的商品房。

（2）加快發(fā)展替代性支柱產(chǎn)業(yè)

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)對全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有著較高的貢獻(xiàn)度。我國房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的發(fā)展新變化，使得房地產(chǎn)行業(yè)面臨著自身規(guī)模萎縮和GDP貢獻(xiàn)度逐步下降的趨勢。只有加快發(fā)展其他實體經(jīng)濟(jì)，形成替代性支柱產(chǎn)業(yè)，才能避免房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模減弱對我國經(jīng)發(fā)展的沖擊。

（3）加強(qiáng)資金流向監(jiān)管

根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展規(guī)模的變化，金融領(lǐng)域有必要建立房地產(chǎn)行業(yè)金融預(yù)警機(jī)制，在金融支持上既要滿足房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的正常資金需要，防止過快抽離資金而加速房地產(chǎn)行業(yè)提前衰落，又要避免在房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)呈現(xiàn)市場萎縮的趨勢下盲目提供資金支持，造成金融機(jī)構(gòu)的資金損失。

（4）深化財稅制度改革，維護(hù)財政穩(wěn)定發(fā)展

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新局面，對我國各地的財政收入影響較大，為了防止房地產(chǎn)行業(yè)投資和銷售規(guī)模的縮減對財政收入產(chǎn)生的壓力，應(yīng)該加快財稅制度改革，通過對房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征稅，減輕財政領(lǐng)域?qū)ν恋爻鲎尳鸷头康禺a(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收的依賴程度。實現(xiàn)房地產(chǎn)稅對土地出讓金的替代。

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