試論房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算過(guò)程中存在的問(wèn)題及改進(jìn)方法

彭貴洲

現(xiàn)階段，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展，其在全國(guó)各種行業(yè)中占據(jù)著舉足輕重的地位。而在該產(chǎn)業(yè)整個(gè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)中，不管初期規(guī)劃、土地申領(lǐng)，還是資金籌集和施工銷(xiāo)售等方面，只要投資人想要確保了解資金流的流向，更好地掌握成本開(kāi)支，都必然要涉及到房地產(chǎn)資金的核算。本文主要從保證房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)確性出發(fā)，通過(guò)介紹會(huì)計(jì)核算的相關(guān)內(nèi)容及分析現(xiàn)階段房地產(chǎn)資金核算過(guò)程中主要存在的矛盾問(wèn)題，并提出了相應(yīng)的解決措施和改進(jìn)方法。

房地產(chǎn) 會(huì)計(jì)核算

近年來(lái)隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民群眾的物質(zhì)文化生活水平都得到了較大的提高，這就使大眾對(duì)自身所居住的環(huán)境有了新的更高的要求。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)不管是用于投資還是正常的剛需，在人民群眾的心目中的地位也不斷的在提高，越來(lái)越多的資金在投資者試圖獲取高額利潤(rùn)的目的下，不斷匯入房地產(chǎn)市場(chǎng)。這些資金的大量匯集的同時(shí)，也給房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算帶來(lái)了新的挑戰(zhàn)，如何加強(qiáng)對(duì)資金的有效管理及核算、提高投資人資金核算的準(zhǔn)確性和穩(wěn)定性成了房地產(chǎn)會(huì)計(jì)從業(yè)者必須面對(duì)的問(wèn)題。

房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算主要構(gòu)成

眾所周知地產(chǎn)和房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)構(gòu)成了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的主要業(yè)務(wù)。相比于其他行業(yè)，它有著投入資金大、風(fēng)險(xiǎn)高等顯著特點(diǎn)，所以投資人必須對(duì)所投資項(xiàng)目成本費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)確的估算，從而規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，作出合理的投資決策。這就要依靠相關(guān)的會(huì)計(jì)從業(yè)者對(duì)此進(jìn)行核算，核算的主要內(nèi)容由以下幾點(diǎn)構(gòu)成。

（1）房地產(chǎn)建筑材料核算工作

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程中，主要產(chǎn)生的費(fèi)用來(lái)自于該建筑使用的材料費(fèi)用。它包括了施工過(guò)程中的實(shí)體原材料費(fèi)用、運(yùn)輸及運(yùn)輸損耗費(fèi)用、采購(gòu)及保管費(fèi)用等多方面的費(fèi)用。作為房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的初始環(huán)節(jié)，做好施工材料價(jià)格及質(zhì)量對(duì)比統(tǒng)計(jì)是展開(kāi)整個(gè)施工程序的關(guān)鍵所在，所以要綜合考慮各方面因素，從工程剛開(kāi)始就應(yīng)該選擇性?xún)r(jià)比較高的建筑原材料，從而避免劣質(zhì)材料引起的二次購(gòu)買(mǎi)及施工情況的產(chǎn)生。

（2）房地產(chǎn)固定資產(chǎn)核算工作

企業(yè)中類(lèi)似房屋建筑物、機(jī)器設(shè)備等用于出租、生產(chǎn)商品和提供勞務(wù)所持有的有形資產(chǎn)即為固定資產(chǎn)。會(huì)計(jì)從業(yè)者對(duì)房地產(chǎn)固定資產(chǎn)核算工作過(guò)程中，要在對(duì)其賬務(wù)明細(xì)情況統(tǒng)一處理的前提下，不定期的做好固定資產(chǎn)的清理盤(pán)點(diǎn)，記錄清楚其損耗、折舊、報(bào)廢情況，掌握固定資產(chǎn)地變化走向，了解固定資產(chǎn)的損耗規(guī)律，可以在一定程度上減少資金的浪費(fèi)，節(jié)約施工成本，提高經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。

（3）房地產(chǎn)成本核算工作

房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)相應(yīng)數(shù)量建筑房產(chǎn)中所支出的相關(guān)費(fèi)用即為其開(kāi)發(fā)成本。其成本核算工作主要包括：

一是確定核算的對(duì)象項(xiàng)目。成本費(fèi)用主要包括：設(shè)計(jì)費(fèi)、土地使用權(quán)出讓金、土地開(kāi)發(fā)利用費(fèi)、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等等。

二是根據(jù)所確定的各類(lèi)核算對(duì)象及項(xiàng)目的費(fèi)用使用情況，用相應(yīng)的核算軟件進(jìn)行處理、統(tǒng)計(jì)及歸類(lèi)。

三是利用之前核算軟件處理后的數(shù)據(jù)成果，整理匯總最后擬定財(cái)務(wù)報(bào)表。

（4）房地產(chǎn)利潤(rùn)核算工作

對(duì)于投資人而言，最關(guān)心的莫過(guò)于所投資的工程最后能帶來(lái)多少利潤(rùn)收入。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)利潤(rùn)核算工作是整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的關(guān)鍵步驟。在這個(gè)步驟里，房地產(chǎn)會(huì)計(jì)從業(yè)者需要做的就是：先把整個(gè)工程所有的工程量整理進(jìn)行匯總，便于總體把握；然后將各個(gè)分項(xiàng)支出的資金做好財(cái)務(wù)報(bào)表，清晰明了地展示各項(xiàng)工程費(fèi)用支出，做到一目了然；最后通過(guò)工程的費(fèi)用收支的核對(duì)，擬定利潤(rùn)表單等財(cái)務(wù)資料，來(lái)分析總結(jié)整個(gè)工程中資金的變化流動(dòng)情況，輔助投資人的投資決策，為接下來(lái)的投資計(jì)劃提供意見(jiàn)建議。

存在的主要問(wèn)題

房地產(chǎn)投資產(chǎn)業(yè)特殊性和復(fù)雜性，以及它的資金大、風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，也給其會(huì)計(jì)核算工作帶來(lái)相應(yīng)問(wèn)題。

（1）劃分科目相對(duì)復(fù)雜在一般的會(huì)計(jì)核算過(guò)程中，需要根據(jù)國(guó)家規(guī)定的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)來(lái)對(duì)所要核算的項(xiàng)目進(jìn)行科目劃分，而在房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算里，這個(gè)科目是根據(jù)某個(gè)工程的內(nèi)容來(lái)確定。相關(guān)研究人員在長(zhǎng)期的實(shí)踐過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，這些類(lèi)似的規(guī)定運(yùn)用于房地產(chǎn)核算中，會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)本身具有的，諸如資金量大、時(shí)間跨度長(zhǎng)、工程規(guī)模大等特點(diǎn)影響，而不能達(dá)到最好的預(yù)期效果，甚至?xí)霈F(xiàn)相關(guān)賬目不清晰、賬單累積量過(guò)大等問(wèn)題，從而影響核算效果。

（2）不能準(zhǔn)確評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)

準(zhǔn)確的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)是投資人做出正確決策、企業(yè)健康有序發(fā)展的重要保障，財(cái)務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估更是這個(gè)過(guò)程中的關(guān)鍵之所在。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)上的風(fēng)險(xiǎn)主要包括：資金籌集過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目投資本身的風(fēng)險(xiǎn)、資金流動(dòng)過(guò)程中帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)等等。現(xiàn)階段，因?yàn)橹贫鹊牟煌晟埔约柏?cái)務(wù)人員工作能力參差不齊，導(dǎo)致企業(yè)不能做出準(zhǔn)確的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，以至于無(wú)法在風(fēng)險(xiǎn)來(lái)臨之前做好完整的應(yīng)對(duì)措施，無(wú)形之中也增大了項(xiàng)目資金的管理難度。

（3）部分收入不夠透明

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的后期的銷(xiāo)售階段，由于預(yù)售活動(dòng)、促銷(xiāo)活動(dòng)等各種營(yíng)銷(xiāo)手段的使用，加上更有企業(yè)為了減少納稅而虛報(bào)、謊報(bào)工程價(jià)格等情況的產(chǎn)生，在一定程度上加大了費(fèi)用計(jì)算的復(fù)雜程度，為會(huì)計(jì)核算資金帶來(lái)了困難。因?yàn)檫@種行為實(shí)際上是隱藏了產(chǎn)業(yè)中的一部分資金的流動(dòng)，導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算財(cái)務(wù)賬單中的準(zhǔn)確性打了折扣，使整個(gè)工程的收支情況誤差進(jìn)一步增大。這種行為不僅違反了相關(guān)法律制度，而且對(duì)企業(yè)的健康發(fā)展也是極為不利的，嚴(yán)重的甚至可能導(dǎo)致企業(yè)因?yàn)闊o(wú)法準(zhǔn)確掌握資金問(wèn)題而不能正常的運(yùn)行。

（4）后期利潤(rùn)易分配不均

房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)離不開(kāi)各行各業(yè)的通力協(xié)作，作為一個(gè)大規(guī)模的建設(shè)工程，它的資金投入往往不是一個(gè)投資方可以負(fù)擔(dān)得起的。而多個(gè)投資方的合作行為，必然帶來(lái)了財(cái)務(wù)賬單核算的復(fù)雜程度的加大，資金的籌集來(lái)自不同的資金源加上資金的使用又高度分散，都一定程度地造成了成本核算困難、資金流向不明的情況發(fā)生。此類(lèi)矛盾往往從成本核算階段一直延續(xù)到后期的利潤(rùn)分配階段，導(dǎo)致各投資方最后利潤(rùn)分配上出現(xiàn)分歧的情況發(fā)生。

核算問(wèn)題的改進(jìn)方法

（1）改進(jìn)科目劃分

針對(duì)科目劃分核算復(fù)雜的問(wèn)題，改進(jìn)相關(guān)科目的劃分方式。不斷簡(jiǎn)化、整理、分類(lèi)房地產(chǎn)核算的科目，化繁為簡(jiǎn)，使得核算的過(guò)程更加簡(jiǎn)潔明了。比如：將用單項(xiàng)工程的核算形式來(lái)替代原有二級(jí)科目中土地開(kāi)發(fā)和房屋成本，通過(guò)調(diào)整科目最后的項(xiàng)目最終達(dá)到簡(jiǎn)化資金科目的目的。另外，為了從整體上把握工程的資金狀況，應(yīng)該從全局的角度出發(fā)來(lái)進(jìn)行資金的核算工作，綜合利用數(shù)據(jù)圖表等簡(jiǎn)潔明了的方式對(duì)資金進(jìn)行全方位立體的管理。

（2）利用風(fēng)險(xiǎn)管理

為更好地把控工程項(xiàng)目的資金風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)可結(jié)合自身實(shí)際情況，開(kāi)發(fā)并使用專(zhuān)屬的風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)。這種依托于機(jī)器算法的管理模式，不僅能夠提高企業(yè)財(cái)務(wù)工作的效率，減輕財(cái)務(wù)人員的工作量，而且能在一定程度上降低人為因素給資金核算工作帶來(lái)的負(fù)面影響，大大提高了工程資金使用的靈活性與穩(wěn)定性。

（3）加強(qiáng)企業(yè)監(jiān)管

在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中，部分企業(yè)的某些虛報(bào)謊報(bào)財(cái)務(wù)賬目的行為屢見(jiàn)不鮮，這是制約財(cái)務(wù)管理資金核算效率提高的一個(gè)重要因素之一。故此，相應(yīng)市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)應(yīng)該對(duì)該產(chǎn)業(yè)中各個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)格落實(shí)審查制度，不符合規(guī)定的財(cái)務(wù)報(bào)表堅(jiān)決不予批準(zhǔn)，杜絕偷稅漏稅情況的發(fā)生，樹(shù)立風(fēng)清氣正的良好市場(chǎng)環(huán)境。不僅如此，各個(gè)企業(yè)內(nèi)部也應(yīng)該加強(qiáng)監(jiān)督管理，對(duì)本企業(yè)的人員腐敗問(wèn)題絕不姑息，工程建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)均要有企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)管部門(mén)的責(zé)任把關(guān)，從根本上杜絕人為因素帶來(lái)的財(cái)產(chǎn)損失。

（4）完善企業(yè)制度

一個(gè)企業(yè)完善的規(guī)章制度決定了這個(gè)企業(yè)最終能達(dá)到的高度。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，制定并不斷完善符合自身實(shí)際情況的財(cái)務(wù)制度，是該企業(yè)財(cái)務(wù)核算工作開(kāi)展的根本保證。用嚴(yán)格的規(guī)章制度，來(lái)約束管理財(cái)務(wù)人員的工作行為及權(quán)限內(nèi)容，可以有效解決財(cái)務(wù)人員自身存在的諸如虛報(bào)賬目等問(wèn)題，預(yù)防經(jīng)濟(jì)犯罪行為的發(fā)生。另外實(shí)施合理的獎(jiǎng)懲制度，可以懲前毖后并激勵(lì)表現(xiàn)優(yōu)異的員工，提高人員工作積極性和工作效率。

結(jié)束語(yǔ)

總的來(lái)說(shuō)不管哪個(gè)行業(yè)，對(duì)資金的核算管理都是整個(gè)工程的重點(diǎn)內(nèi)容，而只有采用了適合企業(yè)自身情況特點(diǎn)的會(huì)計(jì)核算方法，才能不斷改進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算方法，提高財(cái)務(wù)管理的效率，為企業(yè)的投資決策奠定基礎(chǔ)，最終促使整個(gè)企業(yè)良性發(fā)展。本文針對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中的各類(lèi)問(wèn)題，提出了改進(jìn)科目劃分、利用風(fēng)險(xiǎn)管理、加強(qiáng)企業(yè)監(jiān)管、完善企業(yè)制度四大解決方法，希望能對(duì)房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算工作有所啟示。

[1]耿祎雯.淺析企業(yè)會(huì)計(jì)核算中存在的問(wèn)題及對(duì)策——以房地產(chǎn)企業(yè)為例.中國(guó)商論13（2017）：105-106.

[2]韓彩虹.房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算中存在的問(wèn)題和對(duì)策.經(jīng)貿(mào)實(shí)踐8（2016）.

[3]段詠梅.房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算過(guò)程中存在的問(wèn)題及改進(jìn)方法.納稅13（2017）：16-16.

[4]蘭曉.試論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理新經(jīng)濟(jì)6（2016）：112-113.