房地產(chǎn)公司資金管理困境與出路探究

趙何培

近年來隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的逐步實(shí)施，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到了較大影響，特別是資金管理方面受到的影響更大，從而導(dǎo)致部分房地產(chǎn)公司的運(yùn)營(yíng)管理面臨著較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?；诖耍疚囊苑康禺a(chǎn)公司的資金管理為研究對(duì)象，以房地產(chǎn)的資金管理劃分階段為基礎(chǔ)，探討其在資金管理各個(gè)階段的主要困境，并提出相應(yīng)的改善途徑，意在為房地產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)科學(xué)有效的資金管理和健康穩(wěn)定的發(fā)展提供參考。

一、房地產(chǎn)公司資金管理的階段劃分

房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型行業(yè)，資金管理是其運(yùn)營(yíng)管理的核心環(huán)節(jié)之一。在實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)公司的資金管理按照其流轉(zhuǎn)順序可以劃分為三個(gè)階段：融資階段、資金使用階段和資金回籠階段。

融資階段是基礎(chǔ)也是關(guān)鍵，它關(guān)系著房地產(chǎn)公司的資金來源問題，若無法確保融資活動(dòng)的順利開展，則公司可能會(huì)面臨較高的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)；資金使用階段主要是指房地產(chǎn)公司的資金支付階段，它主要包括了土地費(fèi)用的購買支付、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)所需要的資金，在此階段最重要的就是要保障資金鏈的通暢；資金回籠階段主要是指通過房地產(chǎn)銷售回收資金的階段，房地產(chǎn)行業(yè)受其開發(fā)周期較長(zhǎng)的影響，普遍存在運(yùn)營(yíng)資金短缺，資金回收慢等問題，因此資金回籠也是資金管理的重要內(nèi)容之一。

二、房地產(chǎn)公司資金管理的主要困境分析

（一）融資階段的困境分析

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)公司在融資階段的困境主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：

一方面是融資的成本過高。融資成本之所以過高主要是受兩個(gè)方面因素的影響：一方面是融資的渠道過于單一，即多數(shù)房地產(chǎn)公司在進(jìn)行融資的過程中以銀行貸款為主，過高的資產(chǎn)負(fù)債率使得銀行在貸款時(shí)出于風(fēng)險(xiǎn)衡量而提高貸款利率，從而造成房地產(chǎn)公司的融資成本過高，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大；另一方面則是融資結(jié)構(gòu)的不合理，即根據(jù)資本結(jié)構(gòu)最優(yōu)理論可知不合理的融資結(jié)構(gòu)會(huì)給企業(yè)帶來較高的資金使用成本，因此房地產(chǎn)公司融資結(jié)構(gòu)的不合理也是造成其融資成本過高的一個(gè)主要因素。

二是內(nèi)部融資能力較差。較低的融資成本、較強(qiáng)的自主性是內(nèi)部融資的主要特點(diǎn)，但是在實(shí)務(wù)中房地產(chǎn)公司受其資金積累不足的影響，普遍存在內(nèi)部融資能力較差的問題。

（二）資金使用階段的困境分析

房地產(chǎn)公司在資金使用階段的主要表現(xiàn)在資金流動(dòng)性不足方面，雖然融資能力和資金回籠也會(huì)對(duì)流動(dòng)性會(huì)產(chǎn)生一定的影響，但是在資金使用階段房地產(chǎn)公司資金流動(dòng)性不足困境產(chǎn)生的主要原因存在于兩個(gè)方面：一方面是土地購置費(fèi)及開發(fā)成本較高所影響，造成資金預(yù)算遠(yuǎn)超預(yù)期，另一方面則是受存貨、預(yù)付款不能及時(shí)變現(xiàn)等因素的制約，普遍存在速動(dòng)比率較低，短期償債能力較差的問題。

（三）資金回籠階段的困境分析

房地產(chǎn)公司在資金回籠階段存在的困境主要表現(xiàn)在不能對(duì)商品房的銷售回款進(jìn)行科學(xué)有效的規(guī)劃，資金回收難以滿足企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理需求。在實(shí)際工作中，房地產(chǎn)公司的銷售回款在正常條件下資金流是相對(duì)穩(wěn)定的，但是持續(xù)的時(shí)期較長(zhǎng)，在此期間可能受政策影響銀行的按揭額度緊張，無法及時(shí)下方按揭款，或者房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生較大變化，銷售不暢等問題，從而造成公司資金回籠緩慢，出現(xiàn)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，這就需要房地產(chǎn)公司在實(shí)務(wù)中需要對(duì)銷售回款進(jìn)行預(yù)測(cè)規(guī)劃，以規(guī)避這些問題帶來的影響。

三、房地產(chǎn)公司突破資金管理困境的出路

如上文所述，房地產(chǎn)公司在資金管理過程中會(huì)在融資、資金使用和資金回籠階段出現(xiàn)一定的困境，容易給公司帶來一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。鑒于此，筆者結(jié)合實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，建議房地產(chǎn)公司從如下角度采取措施以突破資金管理困境：

（一）融資階段困境的突破對(duì)策

結(jié)合房地產(chǎn)公司融資階段的主要困境及其成因，房地產(chǎn)公司要實(shí)現(xiàn)融資階段的困境的突破，可從三個(gè)方面入手：一是拓寬融資渠道，開展多元化的融資以降低對(duì)銀行資金的依賴性，從而化解融資成本高的問題，即在實(shí)務(wù)中可通過合作開發(fā)融資、房地產(chǎn)信托融資、融資性售后租回、眾籌融資和供應(yīng)鏈融資等多種新型的融資渠道和方式，從而來有效降低房地產(chǎn)公司融資成本過高的問題；二是合理降低房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率，過高的資產(chǎn)負(fù)債率是房地產(chǎn)公司運(yùn)營(yíng)管理的紅線，因此在實(shí)際工作中公司可通過加強(qiáng)應(yīng)收賬款管理盤活資金、轉(zhuǎn)增資本公積、在籌資時(shí)合理安排負(fù)債比率形成最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)等方式來降低資產(chǎn)負(fù)債率，從而降低融資成本，提高內(nèi)部融資能力；三是通過搭建籌資風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警體系和提升對(duì)現(xiàn)金流量的監(jiān)控力度等方式來合理控制房地產(chǎn)公司在融資過程中出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而穩(wěn)定公司的資金來源，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展。

（二）資金使用和資金回籠階段的突破對(duì)策

結(jié)合房地產(chǎn)公司在資金使用和回籠階段出現(xiàn)困境的主要表現(xiàn)，在實(shí)務(wù)中可從以下三個(gè)方面采取措施對(duì)策：一是結(jié)合國(guó)家宏觀調(diào)控政策和金融環(huán)境的變動(dòng)，做好項(xiàng)目決策前的成本收益預(yù)測(cè)，避免公司盲目囤地造成的資金在使用過程中流動(dòng)性不足的問題；二是要在公司內(nèi)部構(gòu)建完善的營(yíng)運(yùn)資金預(yù)算管理體系，以實(shí)現(xiàn)對(duì)資金在使用階段和回籠階段的合理預(yù)測(cè)和管控，從而有效的降低在此階段的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題；三是完善房地產(chǎn)公司的運(yùn)營(yíng)資金結(jié)構(gòu)，即充分運(yùn)用供應(yīng)鏈思維模式，把房地產(chǎn)公司作為供應(yīng)鏈的核心，將材料供應(yīng)商、建筑商、金融機(jī)構(gòu)、消費(fèi)者和物業(yè)公司納入該供應(yīng)鏈條，并進(jìn)行統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和規(guī)劃，從整體的角度來對(duì)公司的運(yùn)營(yíng)資金結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，從而有效提升自身的盈利能力。

四、結(jié)束語

資金管理對(duì)房地產(chǎn)公司這類資金密集型企業(yè)來說是其日常運(yùn)營(yíng)管理的核心，但是在實(shí)務(wù)中部分房地產(chǎn)公司在資金管理過程中受各種因素影響存在一定的困境。本文在分析房地產(chǎn)公司在資金管理過程中存在主要困境的基礎(chǔ)上，提出了相應(yīng)的解決對(duì)策和出路，意在為房地產(chǎn)公司提高資金管理水平，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)健康穩(wěn)定發(fā)展提供參考。（作者單位為武漢新城國(guó)際博覽中心有限公司）