與房屋征收有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記問題

盧鳳軍

一、房屋征收范圍確定后的不動(dòng)產(chǎn)登記

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償條例》，政府作出征收決定之前，征收部門要開展對(duì)征收范圍內(nèi)的房屋進(jìn)行權(quán)屬等情況調(diào)查、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、擬定補(bǔ)償方案、征求意見、籌措補(bǔ)償資金等前期工作。為此，政府要發(fā)布征收封閉公告，明確征收范圍、實(shí)施單位、被征收人協(xié)助義務(wù)、禁止事項(xiàng)、封閉期限等內(nèi)容?！秶?guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償條例》第十六條規(guī)定“房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為，違反規(guī)定實(shí)施的，不予補(bǔ)償；房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將前款所列事項(xiàng)書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長(zhǎng)不得超過1年”。因此，征收封閉公告發(fā)布后，征收部門要書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)以及暫停辦理期限。

綜上所述，不動(dòng)產(chǎn)登記部門接到書面通知后，在暫停辦理期間，對(duì)征收范圍內(nèi)申請(qǐng)新建房屋首次登記、擴(kuò)建房屋和改變房屋用途的變更登記，應(yīng)當(dāng)不予受理。沒有禁止的其他登記業(yè)務(wù)可以正常辦理。

二、房屋征收決定生效后的不動(dòng)產(chǎn)登記

房屋征收決定生效后，能否依據(jù)登記簿記載的權(quán)利人申請(qǐng)辦理征收范圍內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)，目前的政策、法律、法規(guī)沒有直接具體規(guī)定?！段餀?quán)法》第二十八條規(guī)定“因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力?！?《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十三條規(guī)定“ 市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時(shí)公告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。市、縣級(jí)人民政府及房屋征收部門應(yīng)當(dāng)做好房屋征收與補(bǔ)償?shù)男麄鳌⒔忉尮ぷ?。房屋被依法征收的，?guó)有土地使用權(quán)同時(shí)收回?！备鶕?jù)上述規(guī)定，政府征收房屋時(shí)，征收決定公告之時(shí)生效，生效之時(shí)，物權(quán)發(fā)生變動(dòng)，國(guó)家取得被征收房屋所有權(quán)，收回國(guó)有土地使用權(quán)，同時(shí)，被征收人的房屋所有權(quán)和國(guó)有土地使用權(quán)消滅。

房屋征收具有強(qiáng)制性和有償性，是基于非法律行為導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)，不需要經(jīng)過物權(quán)登記即可發(fā)生法律效力。這樣就會(huì)出現(xiàn)征收決定公告生效時(shí)，房屋所有權(quán)已經(jīng)征收為國(guó)有，但由于沒有進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的房屋所權(quán)人和國(guó)有土地使用權(quán)人仍然是被征收人。實(shí)際工作中經(jīng)常出現(xiàn)征收決定已經(jīng)公告生效，被征收人將房屋轉(zhuǎn)讓，申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記的情況。對(duì)此筆者認(rèn)為，征收決定公告生效后，被征收房屋所有權(quán)已經(jīng)征為國(guó)有，不再是不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人（被征收人）所有，因此，除申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)注銷登記外，如果被征收人申請(qǐng)辦理被征收房屋的其他不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)規(guī)定不予辦理。

三、房屋被征收、拆遷后的不動(dòng)產(chǎn)注銷登記

《物權(quán)法》第三十條規(guī)定，“因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力”。房屋征收、拆遷時(shí)，隨著房屋的合法拆除，物權(quán)隨之消滅，此種物權(quán)消滅不用登記也發(fā)生法律效力，房屋被合法拆除后，雖然房屋登記還在，但是物權(quán)已經(jīng)消滅。因此，物權(quán)消滅是合法拆除房屋注銷登記的原因辦理合法拆除房屋的注銷登記，首先要區(qū)分是征收的房屋還是拆遷的房屋。

對(duì)于《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（國(guó)務(wù)院令第590號(hào)）實(shí)施前的拆遷項(xiàng)目，拆遷人和被拆遷人簽訂的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是約定雙方民事權(quán)利義務(wù)的合同，并不能導(dǎo)致被拆遷房屋物權(quán)的轉(zhuǎn)移，也就是說，房屋拆除、物權(quán)消滅之前，房屋的所有權(quán)人和土地的使用權(quán)人仍然是被拆遷人。因此，拆遷房屋的注銷登記，申請(qǐng)人只能是登記簿記載的權(quán)利人（被拆遷人），登記機(jī)構(gòu)也不能依職權(quán)注銷登記。

對(duì)于政府征收的房屋，依據(jù)《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定，征收決定生效時(shí)，被征收房屋的物權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，變?yōu)閲?guó)家所有，房屋拆除時(shí)的原權(quán)利人應(yīng)該是國(guó)家，而不是登記簿記載的權(quán)利人（被征收人）。鑒于政府征收行為的性質(zhì)，對(duì)于被征收房屋的注銷登記，也區(qū)別于拆遷房屋，規(guī)定了兩種辦理方式。

（一）以被征收房屋原權(quán)利人為申請(qǐng)主體，辦理被征收房屋注銷登記

依據(jù)《房屋登記辦法》第38條“經(jīng)依法登記的房屋發(fā)生下列情形之一的，房屋登記簿記載的所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生后申請(qǐng)房屋所有權(quán)注銷登記：1.房屋滅失的…”征收房屋被拆除后，房屋登記簿記載的所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)所有權(quán)注銷登記，被征收土地的使用權(quán)人也應(yīng)依法申請(qǐng)辦理相應(yīng)土地權(quán)利的注銷登記。對(duì)基于房屋滅失主動(dòng)申請(qǐng)辦理注銷登記的被征收人，如果申請(qǐng)人材料齊全，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按正常流程辦理注銷登記。

（二）登記機(jī)構(gòu)可依據(jù)人民政府的生效征收決定依法辦理注銷登記

根據(jù)《物權(quán)法》第28條“因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力”及《房屋登記辦法》第41條“經(jīng)登記的房屋所有權(quán)消滅后，原權(quán)利人未申請(qǐng)注銷登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)可以依據(jù)人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書或者人民政府的生效征收決定辦理注銷登記，將注銷事項(xiàng)記載于房屋登記簿，原房屋所有權(quán)證收回或者公告作廢”，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第十四條規(guī)定，“人民政府生效的決定消滅不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的，可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)”。第十九條規(guī)定，“因不動(dòng)產(chǎn)滅失導(dǎo)致注銷登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以對(duì)申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地查看?！敝?guī)定，筆者認(rèn)為，因人民政府的征收決定一經(jīng)做出即具有法律效力，故針對(duì)依賴于政府征收決定消滅物權(quán)的注銷登記，可由做出決定的人民政府或者征收部門向登記機(jī)構(gòu)發(fā)函移送辦理，提供政府征收決定以及被征收房屋已經(jīng)拆除的證明材料，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)到現(xiàn)場(chǎng)勘查后，可以依職權(quán)辦理注銷登記。

四、結(jié)語

房屋征收不同實(shí)施階段對(duì)征收范圍內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)登記有著不同的政策要求，工作實(shí)踐中容易產(chǎn)生模糊認(rèn)識(shí)，應(yīng)該引起不動(dòng)產(chǎn)登記工作者的重視。筆者從《國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償條例》的有關(guān)規(guī)定入手，分析房屋征收范圍確定后對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的限制；從物權(quán)變動(dòng)生效時(shí)間入手，分析房屋征收決定生效后對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的限制；從拆遷與征收的區(qū)別入手，分析合法拆除房屋注銷登記的申請(qǐng)主體資格以及可以依職權(quán)注銷登記的情況。筆者認(rèn)為，結(jié)合《物權(quán)法》、《國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償條例》才能理清思路、澄清認(rèn)識(shí)，更好地理解把握與征收有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)。（作者單位為牡丹江市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)管理處）