房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力分析及提升對策

吳亦欣

【摘要】本文以JC公司為例，針對其存在的融資能力有限、成本不斷上升、企業(yè)觀念錯誤等問題，提出了擴(kuò)大融資渠道、加強財務(wù)成本管理、調(diào)整企業(yè)發(fā)展觀念、優(yōu)化企業(yè)結(jié)構(gòu)等對策，希望可以對房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的提升起到一定的推動作用。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)上市公司；盈利能力；提升

一、盈利能力的內(nèi)涵

盈利能力指的是公司取得利潤的能力，即固定時間內(nèi)公司經(jīng)驗業(yè)績的多少與其水平的高低。盈利能力指標(biāo)包含營業(yè)利潤率、成本費用利潤率、盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)、總資產(chǎn)報酬率、凈資產(chǎn)收益率和資本收益率六項。實踐中，企業(yè)一般應(yīng)用每股股利、每股收益、市盈率等財務(wù)指標(biāo)評估其獲利能力。

本文選成本費用利潤率、凈銷售利率、凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)收益率和每股收益五個項目來評估企業(yè)的盈利能力。成本費用利潤率代表著付出每一成本就能取得的利潤，表現(xiàn)為企業(yè)運營業(yè)績所帶來的成本。此指數(shù)越大，利潤越高，評估得出的企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益就越好。凈銷售利潤率的變化能幫助公司改善運營管理，提高盈利能力，也增加銷售額。凈資產(chǎn)收益率，指的是公司本身資本使用效率指數(shù)，價值越高，代表投資效益越高。指數(shù)表現(xiàn)取得權(quán)益資本凈收益的能力?？傎Y產(chǎn)報酬率代表著公司所有資產(chǎn)取得利潤的能力，也反映了企業(yè)的投入產(chǎn)出的狀況。此指標(biāo)越高，產(chǎn)出越好，代表企業(yè)投資水平越高，企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營越見效。每股收益用來表示公司的運營水平，是公司盈利能力評估的最核心的財務(wù)指標(biāo)，用以投資者和其他信息使用者預(yù)測企業(yè)的前景，并提出相關(guān)的經(jīng)濟(jì)決策。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的特點

（一）受政府政策影響程度高

房地產(chǎn)作為一種固定資產(chǎn)，在其經(jīng)濟(jì)活動中經(jīng)常受到宏觀政策的影響。其表現(xiàn)在以下幾方面：政府主導(dǎo)的建設(shè)土地的利用；房地產(chǎn)市場所必須遵守的法規(guī)限制房企所制定財政政策；對房地產(chǎn)交易稅、價格、市場穩(wěn)步運行的政府管制。在今天的中國，現(xiàn)有的政策規(guī)定對房企市場的管控還有待提高，因此宏觀政策對房地產(chǎn)行業(yè)是非常重要的。

（二）區(qū)域性強，企業(yè)競爭不完全

我國的房地產(chǎn)市場的開發(fā)建設(shè)處于區(qū)域分布不平衡。大多數(shù)的房企在北京、上海等城市占據(jù)大比例，中西部地區(qū)的城市中比例較小。分布不均，導(dǎo)致了區(qū)域發(fā)展不同步。而房企建設(shè)的分布不均加劇了市場的不完全競爭，極易形成壟斷。所以對于有確定房產(chǎn)面積的我國市場來說，外國所注資的公司很難打入我國房地產(chǎn)市場。

（三）房地產(chǎn)屬于資金密集的高風(fēng)險行業(yè)

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型產(chǎn)業(yè)，其投入資金到獲取利潤需要一個長期的過程。如果在房地產(chǎn)項目動工時間內(nèi)，發(fā)生資金缺乏、施工延期，那么房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基礎(chǔ)成本將增加。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行正常項目中，也會受到地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平與宏觀政策調(diào)控的影響。這就相當(dāng)于房地產(chǎn)企業(yè)不僅受到企業(yè)內(nèi)部因素影響，還會受到外部政策影響。并且，房地產(chǎn)企業(yè)對于我國國民經(jīng)濟(jì)來說是一把雙刃劍，良好運行可以促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但一旦出現(xiàn)下滑趨勢將會對我國宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生負(fù)面影響。

三、JC公司盈利能力實證分析

為了研究分析我國房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力，現(xiàn)在我國房地產(chǎn)企業(yè)中選擇JC公司為例，進(jìn)行實證分析。通過對JC公司的幾項財務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析，以此來了解整個行業(yè)盈利能力變化趨勢。JC公司屬于我國的房地產(chǎn)上市公司，公司總股本達(dá)18億，近400億的資產(chǎn)，營業(yè)收入達(dá)到100億，在中國房地產(chǎn)行業(yè)排名前列。JC公司具備二十年房地產(chǎn)項目開發(fā)與管理經(jīng)驗，已開發(fā)大量中、高端房地產(chǎn)項目。

（一）公司盈利能力分析

第一，成本費用利潤率。成本費用利潤率即利潤總額與成本、費用之和之比，表示了支付每元成本可取得的回報的多少，即為了保證經(jīng)營而支付費用所能帶來的經(jīng)濟(jì)收益。此指數(shù)越大，利潤也越高，反映著企業(yè)獲取利潤的能力越好。成本費用一般包含主營業(yè)務(wù)成本及附加和三項期間費用。研究時，能將所用成本與獲得的利潤對比，用來計算成本費用營業(yè)利潤率。

2012～2013年間該指標(biāo)小幅度上升，代表著企業(yè)利潤小幅度增加。而2013～2015年呈極速下降趨勢，2016年略有好轉(zhuǎn)，上升至22.93%，這代表著企業(yè)在2015年遭遇滑坡，經(jīng)濟(jì)效益不佳，在2016年重新回溫，利潤增多。而成本費用利潤率存在較大波動，是由于房地產(chǎn)行業(yè)處于不大穩(wěn)定階段。

第二，銷售凈利率。銷售凈利率即凈利潤與銷售收入之比。在研究企業(yè)的盈利能力時，銷售凈利率不可或缺。一般來說，要提高上市公司盈利能力，銷售利潤率也需要提高。企業(yè)收入變動時應(yīng)該與凈利潤相同，如此才能使得銷售凈利率趨向平穩(wěn)或者提高。根據(jù)研究銷售凈利率的波動情況，可以使上市公司對增加銷售額與注意改良運營管理等同重視，用此來提高公司的盈利能力。

2014年，我國房地產(chǎn)上市公司銷售凈利率為0.4508%，與2012～2013年相比較變化不大，稍有下降，大體經(jīng)營狀況良好；2015年，銷售凈利率大幅度下滑至-57.78%，主要是因為銷售費用過高，成本與費用之間不協(xié)調(diào)，融資成本激增，社會大環(huán)境不良等因素進(jìn)一步侵蝕了企業(yè)的利潤空間，導(dǎo)致凈利潤為負(fù)，企業(yè)虧損；2016年，銷售凈利率升至12.97%，企業(yè)扭虧為盈。

第三，凈資產(chǎn)收益率。凈資產(chǎn)收益率，是決定凈資產(chǎn)盈利能力的核心指標(biāo)。該指標(biāo)表現(xiàn)了股東權(quán)益的收益水平。通過分析此指標(biāo)，可以得知上市公司獲取凈收益的能力。同時該指標(biāo)越高，說明企業(yè)帶來的效益就越好。

2014年JC公司凈資產(chǎn)收益率是11.43%，受各種政策影響，與2013年相比，稍有下降。2015年，凈資產(chǎn)收益率大幅下降至-74.38%。2016年，凈資產(chǎn)收益率達(dá)到12.85%，資產(chǎn)收益水平較之前有所提升，可見企業(yè)的資金投入產(chǎn)出能力有所提升，在市場中，太高的盈利能力是不可靠的，而波動較大也不穩(wěn)定。

第四，總資產(chǎn)報酬率。總資產(chǎn)報酬率，表示企業(yè)在一定時間內(nèi)取得的總報酬與平均資產(chǎn)之比。它指的是公司經(jīng)營獲利的能力，多方面反映了公司的盈利能力與經(jīng)營狀況。該指標(biāo)與企業(yè)的資產(chǎn)運營效果成正比。平常情況下，公司可以將這指標(biāo)與資本利率進(jìn)行對比，當(dāng)這指標(biāo)大于資本利率時，則這是代表著公司可以根據(jù)其財務(wù)杠桿進(jìn)行分析運用，以此獲取更多的利益。2012～2014年企業(yè)的總資產(chǎn)報酬率基本控制在0.1%到0.5%之間。2015年突然下降到-6.56%，2016年穩(wěn)步提升到1.1318%。

第五，每股收益。每股收益是指稅后利潤與資本存量總額之比，是檢驗其企業(yè)盈利能力最基礎(chǔ)的指標(biāo)。在分析過程中，可以對允許比較的公司進(jìn)行對比，通過比較它不同時間內(nèi)的每股收益，從而評估公司的相對盈利能力，了解該公司的盈利能力的變化趨勢。通過比較不同期間的經(jīng)營業(yè)績對公司的管理控制能力，來得出企業(yè)盈利能力的波動情況。企業(yè)在2012～2016年的每股收益的數(shù)據(jù)不穩(wěn)定，基本在以0.1為軸線進(jìn)行波動，這幾年差異較明顯，最低為-1.3元，最高到0.22元。2016年每股收益大幅提升，這是因為房地產(chǎn)市場整體回溫，獲利能力大幅提高。

（二）結(jié)論分析

根據(jù)對以上5個指標(biāo)分析得出，企業(yè)的財務(wù)指標(biāo)的走勢基本在2015年有大幅下降，運營能力波動大，2016年有所回升。以上表明了上市公司的經(jīng)濟(jì)收入雖然有大幅度波動，但在2016年逐漸回暖。從2015年企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益下降，可以知道不經(jīng)過仔細(xì)考慮就增大企業(yè)的規(guī)模不一定會起到好的效果。并且經(jīng)濟(jì)的逐漸回暖與國家政策調(diào)控有一定關(guān)系，所以務(wù)必留意經(jīng)濟(jì)發(fā)展下資金運轉(zhuǎn)和現(xiàn)金緊張問題，來避免投資過度帶來的風(fēng)險。

四、房地產(chǎn)上市公司盈利能力影響因素分析

（一）開發(fā)企業(yè)融資能力有限，房地產(chǎn)投資幅度大幅下降

首先，政府對房地產(chǎn)政策的宏觀調(diào)控使房地產(chǎn)投資的融資提高了難度。其次，資本結(jié)構(gòu)不合理、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資本市場的融資能力有限，主要依靠銀行貸款，而銀行利率的高低影響開發(fā)的成本和利潤，所以房地產(chǎn)企業(yè)融資難，投資幅度下降，企業(yè)面臨融資瓶頸。

（二）主營業(yè)務(wù)成本不斷上升

近年來房企的主營業(yè)務(wù)成本不斷提高，營業(yè)費用、管理費用、財務(wù)費用的增幅影響了行業(yè)的整體凈利潤水平，因此嚴(yán)格控制成本上升對于提高凈資產(chǎn)收益率也有重要影響。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)重開發(fā)、輕經(jīng)營管理

我國在開發(fā)一次性銷售的房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)經(jīng)營和物業(yè)管理的所占比例太小，但公司的獲取收益的水平得力于房地產(chǎn)項目的開發(fā)。但是一個開發(fā)項目的周期只有2～4年，極易使得公司經(jīng)營業(yè)績發(fā)生根本性變化。同時在國外，房產(chǎn)管理的水平遠(yuǎn)高于項目開發(fā)的水平。這就是國外房企經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展的重要因素之一。

（四）股權(quán)結(jié)構(gòu)不合理

目前，我國房企的股權(quán)結(jié)構(gòu)不合理。股權(quán)結(jié)構(gòu)是指在企業(yè)所擁有的所有股本中，不同股權(quán)所占據(jù)的比例。我國房企股權(quán)不合理表現(xiàn)在未流通股占總股本的比重過大，且以國家股為多，大股東大概率為未流通股股東。

五、提升房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的對策

（一）擴(kuò)大融資渠道

因為我國的政策調(diào)控，資金限制了房企的發(fā)展。在房產(chǎn)項目穩(wěn)步運行時，多種融資方式，愈加穩(wěn)定的經(jīng)營負(fù)債，具備專業(yè)化經(jīng)營和核心競爭力時，項目開發(fā)的規(guī)模越大，效益就會越高，風(fēng)險就會越低。因為房地產(chǎn)上市公司在資本市場上的融資能力局限，所以應(yīng)該使用更多元化的運營模式。比如，上市公司可以在市場上收購、兼并其他公司，或者與其他上市公司合作，互利共贏。

（二）加強財務(wù)成本費用管理

通過以上數(shù)據(jù)分析，我們得知了控制成本費用的重要性。有關(guān)會計人員應(yīng)該熟練掌握各項法規(guī)，并且一同進(jìn)行監(jiān)督，傳達(dá)正確無誤的會計信息，實施內(nèi)外共同監(jiān)督。這不僅保證了數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，也可以加強對成本的控制。同時高層人員也應(yīng)該設(shè)立相應(yīng)的規(guī)定，嚴(yán)格控制成本費用。并且需要根據(jù)當(dāng)?shù)氐恼叻ㄒ?guī)，尋找一些其他途徑來降低企業(yè)的成本費用。

（三）改變企業(yè)的發(fā)展觀念，房地產(chǎn)企業(yè)要開發(fā)與管理并進(jìn)

由于企業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境處于不斷變化中，房地產(chǎn)企業(yè)需要及時調(diào)整發(fā)展觀念。在改變企業(yè)發(fā)展觀念的過程中，極為重要的一點是建立規(guī)范的戰(zhàn)略管理體系，及時評估管理體系對企業(yè)運營方面的影響，在充分考慮后并且管理體系允許下，再進(jìn)行新項目開發(fā)。

（四）優(yōu)化產(chǎn)權(quán)股份結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)競爭力

依據(jù)我國房企股權(quán)構(gòu)造的特點，上市公司通過減少持有未流通股，尤其是國有股，并應(yīng)主動尋求支撐公司發(fā)展的潛在可流通大股東，積極優(yōu)化上市公司的產(chǎn)權(quán)股份結(jié)構(gòu)。對于我國的房地產(chǎn)企業(yè)，我們應(yīng)擁有穩(wěn)定的股權(quán)集中度，提高代理人的委托人的監(jiān)督效率和減少代理成本，以此提高企業(yè)競爭力。

本論文通過對JC公司的2012至2016的財務(wù)報表進(jìn)行主成份分析，可以得知企業(yè)在不同階段的利潤波動情況，找到阻礙企業(yè)正常獲利的因素，了解企業(yè)的經(jīng)營狀況，進(jìn)而了解大部分房地產(chǎn)上市公司的發(fā)展情況。通過分析了解到，我國房地產(chǎn)行業(yè)整體盈利能力呈穩(wěn)步上升狀態(tài)，2012至2014年，房企的盈利能力浮動較平穩(wěn)，沒有大起大落現(xiàn)象；只在2015年時財務(wù)指標(biāo)有較大的明顯下降，在2016年又大幅度上升，盈利能力有所提高。通過以上研究分析得出了影響房企盈利的因素，如融資能力有限、房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)成本費用不斷上升、發(fā)展觀念有誤、股權(quán)結(jié)構(gòu)不合理。最后針對其存在的問題，提出了幾條參考性的建議，即擴(kuò)大融資渠道；加強財務(wù)成本費用管理；調(diào)整企業(yè)的發(fā)展觀念，房地產(chǎn)企業(yè)要開發(fā)與管理并進(jìn)；優(yōu)化產(chǎn)權(quán)股份結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)競爭力。

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