集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市政策與實(shí)踐探索

謝佳冀

隨著我國城市化不斷推進(jìn)，我國的城市土地的面積已經(jīng)不足以為我國工業(yè)化提供建設(shè)用地，但是我國農(nóng)村還有大量的土地沒有進(jìn)行有效的使用，很多土地都是浪費(fèi)掉，為了開發(fā)農(nóng)村市場的市場潛力，國家積極的推進(jìn)農(nóng)村市場建設(shè)用入市的政策，2016 年，中央 1 號(hào)文件提到“推進(jìn)農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)”，在此背景下我，我們來分析集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市政策現(xiàn)實(shí)推進(jìn)政策的現(xiàn)實(shí)問題。

一、 集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市政策實(shí)施現(xiàn)狀評(píng)估

（一） 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市政策實(shí)施成果分析

制定政策是改革實(shí)施的第一步，只有切身符合于實(shí)際的政策才能保證改革的成功，不斷的推進(jìn)該改革的全面深化，這是農(nóng)村的新土地改革是為了構(gòu)建全國統(tǒng)一的土地市場，提高農(nóng)村土地資源的效率，使得改革開放的紅利更多的流向農(nóng)民，而集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市政策正是在這種背景下制定的，從2015年來，政策取得一定的效果。

首先初步形成了城鄉(xiāng)建設(shè)用地的統(tǒng)一市場，構(gòu)建統(tǒng)一的建設(shè)用地市場是此次土地改革的最關(guān)鍵的一步，很多這次土地改革的試點(diǎn)區(qū)域，都采取用地租憑、轉(zhuǎn)讓入市的經(jīng)驗(yàn)，一步步建構(gòu)起土地入市的用地市場，比如將全縣集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市工作全部納入縣公共資源交易中心等操作，讓市場來對(duì)土地入市進(jìn)行動(dòng)態(tài)的把握，進(jìn)入不斷的推動(dòng)城鄉(xiāng)的統(tǒng)一建設(shè)用地市場規(guī)劃化。

其次，形成了收益由國家、集體、個(gè)人共享，建立了兼顧國家、集體和農(nóng)村農(nóng)民三體一體的利益分配機(jī)制。這次改革僅只是考慮國家和集體的利益，也注重考利農(nóng)民的利益，讓三者的利益在入市之后能夠得到合理的劃分，這也是此次建設(shè)用地入市的重要一步，很多試點(diǎn)縣制定了相關(guān)政策，例如德清縣據(jù)此制定了“誰所有、誰收益”的政策，明確規(guī)定了收益屬性，收益比例分配的問題，對(duì)廣大農(nóng)民的收益的保障起到很關(guān)鍵的作用。

最后政策不斷推進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展與農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，很多的城市都是市場極為活躍，但是由于受到土地的制約，約束了企業(yè)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)，此次農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的同等入市改革為了很多企業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)企業(yè)的產(chǎn)品升級(jí)，這也同樣的影響著農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)升級(jí)，這都是國家制定政策，釋放土地紅利帶來的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，從而同時(shí)對(duì)企業(yè)和農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)化升級(jí)帶來的后果。

（二）集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市政策實(shí)施不足探討

由于受到很多主觀和客觀原因的約束，集體性經(jīng)營建設(shè)用地入市政策推進(jìn)不完善，盡管這些問題并沒有對(duì)這次改革帶來巨大的阻礙，但是這些苗頭已經(jīng)出現(xiàn)，總共可以分為兩點(diǎn)，第一點(diǎn)，是政策本身制定的不完善；其次是政策在具體的實(shí)施中遇到了問題，就出現(xiàn)與原本目的不相同的偏差實(shí)施，例如有些縣級(jí)試點(diǎn)過程中出臺(tái)的一些政策，如浙江省德清縣農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市實(shí)施方案，雖然此方案是為了進(jìn)一步的推進(jìn)建設(shè)用地的進(jìn)一步入市，但是這個(gè)方案對(duì)土地入市的具體方案和步驟沒有闡明，像如何將集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市與以前的土地征收制度聯(lián)合起來沒有在此方案中體現(xiàn)，此外，還有集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市與市場金融抵押問題也沒有進(jìn)行討論，這些問題都顯示，我國的集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市政策本身制定的還不完善，需要進(jìn)一步、詳細(xì)的制定用地規(guī)范。

二、 優(yōu)化集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市政策實(shí)施對(duì)策研究

（一） 明確土地產(chǎn)權(quán)

在集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市存在產(chǎn)權(quán)很模糊的現(xiàn)象，例如現(xiàn)存量與新增集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的問題很麻煩，像有的農(nóng)村土地滿足集體經(jīng)營性建設(shè)用地的標(biāo)準(zhǔn)，但是不滿足經(jīng)營性建設(shè)用地所規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)要求，所以不能進(jìn)行入市使用。明確土地產(chǎn)權(quán)，是為了保證產(chǎn)權(quán)人的合法利益，是土地合法入市的前提，不然入市的土地就不能進(jìn)行帶來收益，影響產(chǎn)權(quán)人和市場的收益。

（二）規(guī)范征地程序

以往的土地征收制度存在很多不合理的地方，不僅阻礙我國的土地制度的實(shí)行，也使干部的形象受損，因在此次的優(yōu)化集體經(jīng)營性建設(shè)用地征地必須要按著規(guī)范辦事，保證農(nóng)民的知情權(quán)和合法利益，不斷的規(guī)劃征地程序，對(duì)土地征收過程中，必須按照征地程序?qū)r(nóng)民進(jìn)行依法補(bǔ)償?shù)取?/p>

（三） 優(yōu)化利益分配

此次的農(nóng)村土地的改革最主要的問題還是利益分配問題，這是建設(shè)用地入市政策難點(diǎn)和重點(diǎn)，這是是一次改革的新的嘗試，這次不僅是保證國家和集體的利益，還要對(duì)農(nóng)民的利益進(jìn)行保證，必須按照入市實(shí)際情況，實(shí)事求是，具問題具體分析對(duì)利益分配的比例進(jìn)行劃分，重點(diǎn)是保證農(nóng)民的合法利益。

三、結(jié)語

此次的集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市是我們黨跟國家，基于現(xiàn)階段中國的問題提出的一項(xiàng)偉大政策，是有時(shí)代特點(diǎn)的政策，是在新時(shí)代特點(diǎn)提高農(nóng)村土地的使用效率，建立統(tǒng)一的土地用地市場，是改革的紅利流向農(nóng)民，相信這次政策有效實(shí)施之后，一定會(huì)極大的推動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。（作者單位為北京建筑大學(xué)）