關(guān)于南昌市如何有效去除房地產(chǎn)庫存的建議

程亞克

【摘要】截止到2015年末，中國商品房待售面積高達(dá)7.19億平米，“去庫存”成為2016年的經(jīng)濟(jì)工作重點之一。據(jù)統(tǒng)計，南昌市商辦項目目前僅紅谷灘新區(qū)新建和已投入使用的約300萬，大部分已投入使用的入住率不到50%，售價在1.1-1.3萬之間，租金35-60元之間，與住宅銷售價格1.2-1.6萬差距明顯，這表明商辦項目供大于求，依據(jù)本市第三產(chǎn)業(yè)的需求，未來5-6年方可去化，但仍有新的商辦項目即將開工建設(shè)，這種去庫存壓力已經(jīng)形成惡性循環(huán)。

【關(guān)鍵詞】南昌市；去庫存

根據(jù)市場調(diào)研發(fā)現(xiàn)，住宅方面全國已有130個城市出臺去庫存新政通過公積金杠桿成重要工具，降低稅費，鼓勵農(nóng)民進(jìn)城購房，回購商品房作為保障房，實施房地產(chǎn)供給側(cè)改革等措施有效緩解了住宅庫存壓力，而非住宅方面政策較少，目前僅東莞出臺了一些相關(guān)政策，單從南昌房地產(chǎn)市場庫存數(shù)量來看，壓力主要在于非住宅存量壓力，因此建議針對于非住宅制定可以出臺一些措施：

1、目前我市出臺的已有關(guān)于非住宅政策去庫存的措施

南昌市政府印發(fā)《關(guān)于我市非住宅去庫存的若干措施》（以下簡稱措施）。措施適用范圍為各區(qū)（開發(fā)區(qū)、新區(qū)），從2016年3月1日起，試行一年。南昌縣、進(jìn)賢縣、安義縣、新建區(qū)可參照執(zhí)行。

1.1鼓勵村集體產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型

南昌將適當(dāng)控制商服用地供應(yīng)規(guī)模。原則上當(dāng)年商服用地供應(yīng)計劃轉(zhuǎn)化建筑面積總量不得超過上年度相應(yīng)非住宅銷售總量。嚴(yán)格限制非住宅庫存壓力較大區(qū)域的商服用地供應(yīng)。同時，暫緩辦理征收安置以外的新增村集體產(chǎn)業(yè)用房（商務(wù)辦公、酒店類）項目審批。支持村集體產(chǎn)業(yè)多元化，鼓勵轉(zhuǎn)型用于建設(shè)國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目。在符合城市規(guī)劃的前提下，允許商住混合用地項目中商業(yè)等非住宅調(diào)整為服務(wù)型公寓，調(diào)整幅度不超過50%。在符合城市規(guī)劃的前提下，商業(yè)、商務(wù)辦公、旅館用地之間可相互轉(zhuǎn)換。對商務(wù)辦公類建筑獨立衛(wèi)生間設(shè)置不做限制要求。土地出讓合同約定整棟自持的非住宅，在不改變用地性質(zhì)的前提下，允許業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型，但不得分割銷售。

1.2城區(qū)購買非住宅可享契稅補(bǔ)貼

對在城區(qū)購買非住宅的，按照規(guī)定的契稅征繳政策，依據(jù)繳庫級次，由受益財政按成交價格1%給予買房人所納契稅補(bǔ)貼。允許企業(yè)或其同一法人的其他企業(yè)利用本市城區(qū)范圍內(nèi)，無抵押、未查封的自有固定資產(chǎn)抵扣新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度。居民因房屋被征收選擇貨幣補(bǔ)償后購買非住宅，購房款不超過貨幣補(bǔ)償款的部分，免征契稅。

1.3住宅登記為經(jīng)營場所需提供證明材料

各有關(guān)部門要清理、取消已出臺但不符合房地產(chǎn)市場機(jī)制要求的文件規(guī)定。各有關(guān)部門要進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)項目審批流程，簡化環(huán)節(jié)，縮短審批（辦理）時限。涉及房地產(chǎn)項目的配套設(shè)施建設(shè)，供電、供氣、供水、通信等部門要積極主動配合，實行跟蹤服務(wù)。嚴(yán)格遵循“凈地出讓”原則，嚴(yán)厲打擊惡意阻工、侵占企業(yè)合法土地使用權(quán)等現(xiàn)象。因政府原因?qū)е聼o法按照土地出讓合同約定時間開工、竣工的宗地，可以申請辦理開工、竣工延期手續(xù)，簽訂土地出讓合同變更協(xié)議。將住宅登記為市場主體住所（經(jīng)營場所）的，其行為必須符合《中華人民共和國物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定。辦理登記注冊時，須提供住所（經(jīng)營場所）所在地有利害關(guān)系業(yè)主的書面簽字以及業(yè)主委員會（或居民委員會）出具的書面同意將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的證明材料。

此外，各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資支持，加大對個人購買非住宅的貸款支持。

2、建議針對以上非住宅措施進(jìn)行以下補(bǔ)充

2.1建立問責(zé)制，落實到人

統(tǒng)計現(xiàn)有庫存數(shù)量，全市統(tǒng)籌、屬地責(zé)任的原則，市政府牽動制定區(qū)政府包干責(zé)任制考核，發(fā)改、財政、國土、規(guī)劃、房管、公積金等部門要制定相關(guān)配合措施，各區(qū)縣承擔(dān)房地產(chǎn)去庫存工作的主體責(zé)任，去庫存任務(wù)分解到人。對庫存規(guī)模較大、去庫存進(jìn)度緩慢的區(qū)域如紅谷灘新區(qū)進(jìn)行重點督導(dǎo)和預(yù)警，將去庫存工作納入相關(guān)考核項目，對工作落實不到位的，按有關(guān)規(guī)定嚴(yán)格問責(zé)。

2.2與時俱進(jìn)，調(diào)整城市控規(guī)

以高新區(qū)為例，紫陽大道兩邊都是商服用地，目前及未來很長一段時期內(nèi)，高新區(qū)商業(yè)氛圍仍不夠濃烈，這就需要科學(xué)發(fā)展因地制宜，調(diào)整現(xiàn)有城市控規(guī)。

2.3引導(dǎo)開發(fā)商自持物業(yè)發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)模式轉(zhuǎn)型升級

營造良好招商氛圍，政府牽頭，企業(yè)為主，完善市場規(guī)則，打擊惡性競爭，提供商辦服務(wù)水平，鼓勵企業(yè)發(fā)展，政府牽動加大招商引資力度，統(tǒng)籌規(guī)劃，建立企業(yè)聯(lián)盟，幫助企業(yè)招商，招租，在政策上給予扶持，如工商辦理，稅費等方面進(jìn)行優(yōu)惠。

2.4鼓勵政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、國有企業(yè)、銀行等有一定實力的企業(yè)，購置商辦項目緩解庫存壓力

停止各廳局、政府機(jī)關(guān)事務(wù)、國有企業(yè)、各大銀行辦公樓的批復(fù)，鼓勵購買市場辦公樓項目。

2.5鼓勵個人投資商辦項目，加大稅費減免力度

以目前購置一套紅谷灘萬達(dá)廣場50平米公寓為例，售價50萬，需要繳納14%的稅費，約7萬元，買家需承擔(dān)57萬的總價；高昂的稅費是制約非住宅市場發(fā)展的根本原因之一。

2.6金融信貸可適當(dāng)放寬，減少首付款比例

目前購置非住宅首付款為50%，較高的首付比例也是制約非住宅市場發(fā)展的根本原因之一，建議降低至30%。