“新時(shí)代”上海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

劉琦

2017年12月15日，國(guó)務(wù)院以國(guó)函〔2017〕147號(hào)文批復(fù)了上海市城市總體規(guī)劃（2017—2035年）這是國(guó)務(wù)院在十九大后批復(fù)的第一個(gè)城市總體規(guī)劃。批復(fù)中上海城市性質(zhì)是，上海是我國(guó)直轄市之一、國(guó)家歷史文化名城，國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)、科技創(chuàng)新中心。把上海建設(shè)成為創(chuàng)新之城、人文之城、生態(tài)之城，卓越的全球城市和社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)際大都市（注：城市性質(zhì)是對(duì)城市在國(guó)家、區(qū)域中的地位與特定職能的界定）。到2035年，上海市常住人口控制在2500萬(wàn)左右，建設(shè)用地總規(guī)模不超過(guò)3200平方公里。要嚴(yán)守城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界，完善管控辦法。加大存量用地挖潛力度，合理開(kāi)發(fā)利用城市地下空間資源。根據(jù)人口分布，合理安排居住用地布局及其配套設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)職住均衡發(fā)展。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。穩(wěn)步推進(jìn)城市有機(jī)更新，開(kāi)展城市修補(bǔ)和生態(tài)修復(fù)，加強(qiáng)城鄉(xiāng)環(huán)境綜合整治和違法違規(guī)建設(shè)治理，提高城市的承載力、包容度和宜居性?！犊傮w規(guī)劃》是上海城市發(fā)展、建設(shè)、管理的基本依據(jù)，必須嚴(yán)格執(zhí)行，任何部門(mén)和個(gè)人不得隨意修改、違規(guī)變更。上海市人民政府要堅(jiān)持一張藍(lán)圖干到底。

《總體規(guī)劃》描繪了上海今后18年的美好藍(lán)圖。九層之臺(tái)，起于累土。要把這個(gè)藍(lán)圖變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，必須不馳于空想、不騖于虛聲，逢山開(kāi)路，遇水架橋，一步一個(gè)腳印，踏踏實(shí)實(shí)地干好工作。幸福都是奮斗出來(lái)的。

12月11日上海市委書(shū)記李強(qiáng)主持學(xué)習(xí)討論會(huì)時(shí)強(qiáng)調(diào)，新時(shí)代，要有新使命，新作為。在新時(shí)代坐標(biāo)中，堅(jiān)定追求卓越的發(fā)展取向，構(gòu)筑，具有強(qiáng)力支撐作用、難以被人取代的戰(zhàn)略?xún)?yōu)勢(shì)，全力打響上海服務(wù)、上海制造、上海購(gòu)物、上海文化四大品牌。

上海是世界六大城市群之一，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的《長(zhǎng)江三角洲城市群發(fā)展規(guī)劃》明確提出“以上海建設(shè)全球城市為引領(lǐng)”。中國(guó)未來(lái)新型城鎮(zhèn)化將形成多個(gè)城市群，城市群在發(fā)展的過(guò)程中，逐步形成城市群內(nèi)部各個(gè)城市的分工職能；職能決定了城市的定位，從而也就決定了各異的樓市供需結(jié)構(gòu)和構(gòu)成要素，以往，慣性地按線(xiàn)性思考方式城市等級(jí)劃分一、二、三線(xiàn)城市將被重新定義！在城市群中處于引領(lǐng)的總部城市、創(chuàng)新中心城市這個(gè)很重要。上海將建成為一座令人向往的創(chuàng)新之城、人文之城、生態(tài)之城，到那個(gè)時(shí)候“街道是可以漫步的，建筑是可以閱讀的，天空是可以眺望的”。2017年12月31日我們兌現(xiàn)了承諾實(shí)現(xiàn)上海黃浦江兩岸楊浦大橋至徐浦大橋之間45公里濱江公共空間全線(xiàn)貫通！把最精華、最核心江岸開(kāi)放給老百姓，還江于民。踐行了對(duì)人民群眾美好生活向往的奮斗。

當(dāng)下，上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)，也正隨著上海的城市性質(zhì)、城市功能變化在發(fā)生的顯著變化，并不是什么“黃金時(shí)代”向“白銀時(shí)代”的轉(zhuǎn)換，這個(gè)誰(shuí)都說(shuō)不好？可以確定的是“增量時(shí)代”向“存量時(shí)代”的主賽道切換了，“房住不炒，生活美好”這是一種最根本的、深刻的改變。

住建部政策研究中心主任秦虹日前在《學(xué)習(xí)時(shí)報(bào)》撰文表示，為鼓勵(lì)租賃市場(chǎng)發(fā)展，應(yīng)歸并降低住房租賃環(huán)節(jié)稅負(fù)，減輕住房租賃企業(yè)稅負(fù)，積極盤(pán)活閑置住房利用率。為了抑制炒房行為，就應(yīng)增大反覆交易的成本；為盤(pán)活存量抑制投資，就應(yīng)增加住房保有環(huán)節(jié)稅負(fù)。

為適應(yīng)城市資源環(huán)境緊約束下內(nèi)涵增長(zhǎng)、創(chuàng)新發(fā)展，進(jìn)一步集約利用存量土地，實(shí)現(xiàn)提升城市功能、激發(fā)都市活力。生活在這座城市中的人，對(duì)于自己所居住的建筑物、周?chē)沫h(huán)境或出行、購(gòu)物、娛樂(lè)及其他生活活動(dòng)有各種不同的期望和不滿(mǎn)。要對(duì)建成區(qū)城市空間形態(tài)和功能進(jìn)行可持續(xù)改善的建設(shè)將城市中已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會(huì)生活的地區(qū)作必要的、有計(jì)劃的改建活動(dòng)這就是城市更新了。

過(guò)去是以新建為主，現(xiàn)在和未來(lái)可能不會(huì)再有那么多城市綜合體新建而是以改建為主了。在城市更新的背景下，存量資產(chǎn)時(shí)代我們需要一個(gè)觀(guān)念上的轉(zhuǎn)變，馬克思所說(shuō)的勞動(dòng)創(chuàng)造價(jià)值，創(chuàng)造使用價(jià)值的具體勞動(dòng)和創(chuàng)造價(jià)值的抽象勞動(dòng)相對(duì)應(yīng)，價(jià)值是由必要社會(huì)勞動(dòng)時(shí)間決定的，那是以新建為主的增量時(shí)代。而在以改建為主的存量時(shí)代，我們是不是要重溫一下在里根、撒切爾倡導(dǎo)供給側(cè)時(shí)代的理論代表人物哈耶克。哈耶克認(rèn)為，價(jià)值是主觀(guān)的，是物對(duì)人的欲望滿(mǎn)足的重要性；價(jià)值的成因是效用加稀少性；價(jià)值量的大小也只取決于邊際效用的大小，與社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)無(wú)關(guān)；價(jià)值產(chǎn)生于消費(fèi)領(lǐng)域，不是生產(chǎn)資料將其價(jià)值轉(zhuǎn)移予其產(chǎn)品，相反是產(chǎn)品價(jià)值賦予其生產(chǎn)資料以?xún)r(jià)值；資本和土地的收入，或是各自提供效用的報(bào)酬。哈耶克說(shuō)的是資產(chǎn)創(chuàng)造價(jià)值。

未來(lái)資產(chǎn)價(jià)值更多受經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流決定，我們知道資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值=收益/資本化率，也就是由資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)狀態(tài)決定的，我們需要成熟規(guī)范專(zhuān)業(yè)的資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)。存量時(shí)代資產(chǎn)管理是金融式的資產(chǎn)盤(pán)活，是運(yùn)營(yíng)為王的主動(dòng)管理，是大數(shù)據(jù)化的智能系統(tǒng)，是多方共贏來(lái)分享溢價(jià)。在房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控政策引導(dǎo)下持有性物業(yè)將越來(lái)越多，資產(chǎn)的價(jià)值體現(xiàn)上租金等現(xiàn)金流收入比銷(xiāo)售差價(jià)收入的比重越來(lái)越大。

房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了“存量”時(shí)代。存量時(shí)代呈現(xiàn)出更新的行業(yè)特征：房地產(chǎn)長(zhǎng)達(dá)十幾年的玩法和邏輯被打破，在長(zhǎng)效機(jī)制建立之前（或2020年前）限購(gòu)、限貸還在，限售、限價(jià)成為常態(tài)；地產(chǎn)商傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)生存空間愈發(fā)艱難，利潤(rùn)空間被一再擠壓；市場(chǎng)集中度將持續(xù)強(qiáng)化，大象起舞，并購(gòu)頻現(xiàn)，在傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)之外，拓展“小鎮(zhèn)”開(kāi)發(fā)、“城市更新”。小型開(kāi)發(fā)商的被迫出局，另謀他業(yè)已成為選擇。中型地產(chǎn)商尋求創(chuàng)新，轉(zhuǎn)型突圍，“聯(lián)合辦公”、“長(zhǎng)租公寓”著重持有資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)、資產(chǎn)管理。租賃住房是多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度重要一環(huán)。一個(gè)城市要包容要宜居一定要善待租房者?！白狻闭?，“禾”字邊旁+“且”，直譯就是：討口飯吃，且行且珍惜！一座城市，如果連討口飯吃的人都容不下，何談包容，何談宜居？前一段時(shí)間微信朋友圈盛傳，上海地產(chǎn)（集團(tuán)）再次狂拿5幅上海核心地段住宅用地2個(gè)月時(shí)間，合計(jì)拿下9幅上海優(yōu)質(zhì)住宅地塊，合計(jì)建筑面積66.6萬(wàn)㎡，平均樓板價(jià)僅8079元/㎡。于是，我們終于明白了，租賃住房這件事，上海是“玩真的”；你將不會(huì)后悔來(lái)到這座城市；因?yàn)樵谕ㄟ^(guò)自己努力實(shí)現(xiàn)買(mǎi)房之前，你一定有機(jī)會(huì)租到好的房子。奮斗路上，生活照樣美好！

2017年房地產(chǎn)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)已出“碧桂園”5500.1億元、“萬(wàn)科”5239億元、“恒大”5131.6億元，都突破了5000億元大關(guān)，大者恒大，17家房企業(yè)績(jī)破千億元。大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)正以通過(guò)提高市場(chǎng)占有率而降低自身的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)還轉(zhuǎn)型為金融地產(chǎn)集團(tuán)，建立集團(tuán)附屬的銀行、證券、信托、基金等從而拓展自身的融資渠道，穩(wěn)定開(kāi)發(fā)資金來(lái)源，尋求規(guī)?；瘍?yōu)勢(shì)。而中小型地產(chǎn)商，重新制定戰(zhàn)略。從開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)，或者對(duì)房地產(chǎn)細(xì)分產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行創(chuàng)新。地產(chǎn)已經(jīng)到了真正以運(yùn)營(yíng)為主、從增量變成存量，從開(kāi)發(fā)產(chǎn)銷(xiāo)變成深度運(yùn)營(yíng)模式的時(shí)代了。房地產(chǎn)行業(yè)和開(kāi)發(fā)商從來(lái)沒(méi)有像今天一樣對(duì)轉(zhuǎn)型和運(yùn)營(yíng)達(dá)成高度一致。用基金的方式做房地產(chǎn)將成為常規(guī)選項(xiàng)，“融、投、建、管、退”處處著力；“GP管基金、AM管項(xiàng)目、PM管運(yùn)營(yíng)”步步為營(yíng)。未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)有四個(gè)業(yè)務(wù)方向：“投資公司、開(kāi)發(fā)公司、資管公司和運(yùn)管公司”。

房企開(kāi)始尋求角色轉(zhuǎn)變從“開(kāi)發(fā)商”轉(zhuǎn)變?yōu)椤斑\(yùn)營(yíng)商”，探索城市空間更新和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理，對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之上加載產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，房企的運(yùn)營(yíng)能力決定了自持物業(yè)的價(jià)值，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力成為考驗(yàn)著房企未來(lái)房地產(chǎn)平臺(tái)期能否成為優(yōu)秀的、掙錢(qián)的企業(yè)。當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了以“資產(chǎn)管理”為主的階段了。而進(jìn)入資產(chǎn)管理階段，持有型項(xiàng)目如何布局，如何運(yùn)營(yíng)并擴(kuò)大規(guī)模，長(zhǎng)周期的項(xiàng)目該通過(guò)怎樣的路徑支撐公司業(yè)績(jī)可持續(xù)發(fā)展，是個(gè)重要話(huà)題。

2017年10月23日，“保利租賃住房REITs”獲得上海證券交易所審議通過(guò)，本單REITs產(chǎn)品總規(guī)模為50億元，由中聯(lián)前源不動(dòng)產(chǎn)基金管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)中聯(lián)前源）、保利瑞馳（橫琴）資產(chǎn)管理有限公司共同擔(dān)任總協(xié)調(diào)人。同年12月1日，以招商蛇口為發(fā)行人的資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃獲得深圳證券交易所審議通過(guò)，本單長(zhǎng)租公寓CMBS，融資規(guī)模達(dá)60億元。這兩家千億級(jí)的房企各在兩個(gè)交易所做了兩個(gè)主流資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的推進(jìn)，推進(jìn)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，推動(dòng)REITs、CMBS的發(fā)行，把投資人對(duì)實(shí)物住房的投資需求推送到資本市場(chǎng)去，把資金引導(dǎo)到住房的實(shí)際供給上來(lái)。

房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，需要有效的資產(chǎn)管理。什么是有效的資產(chǎn)管理？有效的資產(chǎn)管理大約分成三個(gè)階段，前期是做好投資可行性分析，審查資產(chǎn)的情況編制資產(chǎn)管理的方案，確定未來(lái)的方向。到了中期根據(jù)物業(yè)的類(lèi)型和市場(chǎng)具體情況進(jìn)行項(xiàng)目的重新定位，挖掘項(xiàng)目的潛在價(jià)值在哪里。之后要做一個(gè)投資估算，包括盈利預(yù)測(cè)、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)、敏感性分析等，通過(guò)定位，做設(shè)計(jì)，然后建設(shè)，改造，變成優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。最重要的還是要考慮其成為增值資產(chǎn)，涉及物業(yè)管理，租約管理，升級(jí)改造，定位調(diào)整等成為一個(gè)相對(duì)優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)資產(chǎn)之后，就可以把這個(gè)資產(chǎn)在市場(chǎng)上融資抵押貸款，資產(chǎn)證券化，或者打包上市，或者出售，做一系列的資產(chǎn)管理運(yùn)作，拿到錢(qián)再投到目標(biāo)項(xiàng)目上。

“新時(shí)代”，“租購(gòu)并舉”成為國(guó)策，“美好生活”成為所有企業(yè)奮斗目標(biāo)。支持租賃住房證券化有了“政治正確”，公募REITs從來(lái)沒(méi)有比今天更加清晰可見(jiàn)！不論有人叫它“白銀時(shí)代”還是“存量時(shí)代”他們表述的其實(shí)是一個(gè)高度的共識(shí)：資產(chǎn)管理為核，產(chǎn)業(yè)生態(tài)為先，深挖存量資產(chǎn)，整合金融資源，緊跟客戶(hù)需求，通過(guò)運(yùn)營(yíng)服務(wù)取得長(zhǎng)遠(yuǎn)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。所有工作都要圍繞“高質(zhì)量發(fā)展”展開(kāi)?。ū疚淖髡邌挝粸樯虾５禺a(chǎn)（集團(tuán)）有限公司）