房地產(chǎn)項目管理中的全面責(zé)任成本管理思考與分析

李志強(qiáng)

摘要：本文主要闡述了在房地產(chǎn)項目管理中全面責(zé)任成本管理理念的概念提出和如何應(yīng)用更好的控制方法來提高房地產(chǎn)項目管理的效果。近年來隨著社會的不斷進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們對住房的需求量也越來越大，這同時帶來的是房地產(chǎn)行業(yè)的激烈競爭，因此一個優(yōu)質(zhì)的企業(yè)想要立足就要在保證質(zhì)量的前提下完善自身。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；項目管理；成本管理；成本管理體系；思考和分析

1全面責(zé)任成本管理的概念

在管理學(xué)和會計學(xué)中經(jīng)常會使用到責(zé)任成本管理這一術(shù)語，其從本質(zhì)上來說是一種現(xiàn)代化的管理方式，可以有效提高項目管理的質(zhì)量效果。責(zé)任成本管理面對的應(yīng)用對象主要是責(zé)任單位，責(zé)任單位主要包括部門、單位或者個人。一句話來說就是特定責(zé)任中心的全部可控成本。在責(zé)任中心內(nèi)能為該責(zé)任中心所控制并且受其工作好壞影響的成本便是可控成本的概念，而確定責(zé)任成本的最關(guān)鍵的地方在于可控性，就算發(fā)生區(qū)域內(nèi)存在多大的變動也不會影響確定責(zé)任成本。

從一般意義上來說，我們常說可預(yù)計性、可計量性、可控制性和可考核性這四種性能認(rèn)為是組成責(zé)任成本的四個必要條件，可預(yù)計性便是說責(zé)任中心時刻了解其的發(fā)生情況和將要發(fā)生什么樣的成本?？捎嬃啃灶櫭剂x便是說責(zé)任中心可以通過一系列的數(shù)據(jù)來計算將會耗費(fèi)的價值，可控制性顧名思義便是說責(zé)任成本在很大程度上受到責(zé)任中心自身采取行動的控制和調(diào)節(jié)，而最后一個條件可考核性是指責(zé)任中心將會對整個執(zhí)行過程和最終的結(jié)果進(jìn)行一個總結(jié)性的評價和考核。這便是組成責(zé)任成本的四個必要的條件?，F(xiàn)在房地產(chǎn)項目管理中的全面責(zé)任成本管理理念就是將所有的生產(chǎn)單位和業(yè)務(wù)部門進(jìn)行劃分，最后劃分成若干個責(zé)任中心來履行職責(zé)，每一個責(zé)任中心都會有自己獨(dú)有的責(zé)任范圍，在這個責(zé)任范圍內(nèi)根據(jù)統(tǒng)一的編制方法來編制預(yù)算，采取的管理方法也多是根據(jù)合同的形式來逐級進(jìn)行承包。

2房地產(chǎn)項目的責(zé)任成本階段劃分

2.1房地產(chǎn)開發(fā)項目的生命周期

當(dāng)房地產(chǎn)開放項目以生命周期的理論為根據(jù)進(jìn)行階段劃分，那么前期可行性研究階段、產(chǎn)品策劃階段、產(chǎn)品設(shè)計階段、產(chǎn)品實(shí)施階段和產(chǎn)品交付階段等這幾個階段便是根據(jù)生命周期理論來將房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行劃分。接下來分別介紹一下這幾個階段，首先前期可行性階段主要是通過尋找土地和相關(guān)的市場機(jī)會，調(diào)查相關(guān)的目標(biāo)市場，要求相關(guān)的規(guī)定和要求，以及探討如何獲得土地和后期需要設(shè)計初步實(shí)施的方案，計算相關(guān)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和對整個項目將要消耗的成本有一個大概的估計，當(dāng)上述工作都完成之后便需要寫一個總結(jié)性的研究報告。產(chǎn)品策劃階段顧名思義就是對研制出來的產(chǎn)品進(jìn)行相關(guān)后期市場的策劃，主要包括是分析市場定位、房型配比分析和確定將要實(shí)施的項目的具體風(fēng)格和形態(tài)，當(dāng)完成上述工作后需要對最終的數(shù)據(jù)進(jìn)行總結(jié)得出最終的施工設(shè)計方案。其次是產(chǎn)品的設(shè)計階段，在這一階段中主要就是對項目的各個部分進(jìn)行設(shè)計，那么在最后的上交成果便是各類施工的方案和藍(lán)圖。產(chǎn)品實(shí)施階段就是房地產(chǎn)項目正式投入到施工當(dāng)中后的施工建設(shè)階段。最后一個產(chǎn)品交付階段就是當(dāng)房地產(chǎn)項目完工之后進(jìn)行一系列的銷售和讓業(yè)主進(jìn)行入戶以及為業(yè)主提供一些售后服務(wù)。

2.2房地產(chǎn)項目責(zé)任成本的劃分

根據(jù)上文介紹的責(zé)任成本的概念和生命周期理論，房地產(chǎn)項目責(zé)任成本的劃分就是上述提及的幾個產(chǎn)品有關(guān)的階段的責(zé)任成本。

3房地產(chǎn)項目責(zé)任成本管理的控制方法

3.1土地成本

如果想要開展房地產(chǎn)項目，那么第一個離不開的東西便是土地，可以說土地便是房地產(chǎn)項目開始的前提與條件，只有具備一個優(yōu)質(zhì)的土地才能對房地產(chǎn)項目的開展有著十分積極的意義，因此土地成本仍然歸屬于責(zé)任成本的管理范圍之內(nèi)，因此相關(guān)這方面的負(fù)責(zé)人員需要密切關(guān)注相關(guān)土地的成本，一定要減少土地成本來為房地產(chǎn)帶來更大的經(jīng)濟(jì)效益。

3.2融資成本

融資資本是每個企業(yè)必不可少的一部分，對于房地產(chǎn)項目來說依舊如此，并且融資成本和企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率息息相關(guān)，如果一個企業(yè)的負(fù)債率越高那么其可以自由支配的資金就會很少，就難免會需要很大的融資成本。

3.3管理成本

管理成本也是一個企業(yè)中必不可少的一項成本，這項管理成本主要應(yīng)用于運(yùn)營企業(yè)。并且管理成本隨著企業(yè)所處地域的不同有很大的不同，另外一部分的管理成本還用來企業(yè)相應(yīng)的獎罰機(jī)制。

3.4銷售成本

在房地產(chǎn)項目的管理環(huán)節(jié)中其實(shí)銷售成本是占比最小的一個環(huán)節(jié)，有許多原則需要在控制銷售成本的環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格的遵守。

總而言之。本文主要就房地產(chǎn)項目管理中的全面責(zé)任成本管理展開了相關(guān)的討論，也逐漸對整個項目的開展有了一個大概的了解，對這個體系的運(yùn)行也有一個確切的認(rèn)識，并且給出了一些有效控制管理中各項成本的方法。這有利于房地產(chǎn)項目的良性發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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（作者身份證號碼：321081199103277219）