多項(xiàng)目下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)集中管理思路思考

高芳

【摘 要】財(cái)務(wù)管理是現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營運(yùn)作的最重要管理工作之一，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于對(duì)資金更具依賴性，所以財(cái)務(wù)管理工作更是被擺在了十分重要的位置。本文從多項(xiàng)目房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作現(xiàn)狀分析入手，討論多項(xiàng)目下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)集中管理的重要性和實(shí)施關(guān)鍵點(diǎn)，并提出若干可供參考的意見和建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；集中管理

一、前言

項(xiàng)目建設(shè)是房地產(chǎn)企業(yè)得以生存發(fā)展的根本保證，加強(qiáng)項(xiàng)目管理也成為企業(yè)各項(xiàng)管理工作的重中之重。在財(cái)務(wù)管理日趨重要的今天，項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理被擺在了十分重要的位置。它不僅直接決定著項(xiàng)目建設(shè)的具體質(zhì)量和收益，同時(shí)也對(duì)將整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的全面管理產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展在近年來可謂如火如荼，在市場(chǎng)前景廣闊的同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也不可避免的承受著前所未有的競(jìng)爭(zhēng)壓力。因此，加強(qiáng)內(nèi)部管理尤其是財(cái)務(wù)管理已經(jīng)成為眾多房地產(chǎn)企業(yè)管理者和經(jīng)營者所十分重視的主要工作內(nèi)容。但從當(dāng)前的管理現(xiàn)狀來看，財(cái)務(wù)管理工作仍然存在著諸多不足。首先，財(cái)務(wù)管理相對(duì)松散。由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營運(yùn)作是由一個(gè)又一個(gè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目所構(gòu)成，財(cái)務(wù)管理大多也分散于各個(gè)項(xiàng)目組內(nèi)容，多數(shù)情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理具有較大的自主性，這樣能夠在很大程度上提升具體項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理與項(xiàng)目實(shí)際管理需求的粘合度，提升管理效率、減少管理死角。但是過于分散的財(cái)務(wù)管理也必然造成諸多問題。如項(xiàng)目組財(cái)務(wù)管理與總公司財(cái)務(wù)管理銜接不緊密，無法確保總公司的財(cái)務(wù)工作緊跟項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，難以發(fā)揮應(yīng)有的監(jiān)督監(jiān)管作用。再如，財(cái)務(wù)管理分散也導(dǎo)致了資金管理的分散，從而造成一些項(xiàng)目資金過剩而一些項(xiàng)目資金缺乏，總公司無法及時(shí)采取有效措施進(jìn)行資金的合理調(diào)配與協(xié)調(diào)，從而阻礙了各個(gè)項(xiàng)目的健康持續(xù)推進(jìn)。其次，缺乏統(tǒng)一監(jiān)管。項(xiàng)目組各自的財(cái)務(wù)管理其目的往往從項(xiàng)目利益為考量，甚至?xí)霈F(xiàn)一些違法違規(guī)行為，而公司因?yàn)闊o法及時(shí)獲取相關(guān)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)信息，從而失去有效監(jiān)管，進(jìn)而嚴(yán)重危機(jī)公司的總體利益。再次，各項(xiàng)目組財(cái)務(wù)管理各行其是，不僅造成了總公司與各項(xiàng)目組在財(cái)務(wù)管理上的銜接問題，同時(shí)也在采購、籌融資、稅務(wù)籌劃等諸多方面不斷造成成本的重復(fù)支出，給企業(yè)整體的財(cái)務(wù)管理工作造成極大影響，讓企業(yè)承擔(dān)更多經(jīng)濟(jì)損失。

三、多項(xiàng)目房地產(chǎn)財(cái)務(wù)集中管理重要性分析

財(cái)務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理工作的重點(diǎn)與核心，尤其是在多項(xiàng)目下，良好的財(cái)務(wù)管理不僅能夠保證具體項(xiàng)目的順利推進(jìn)，同時(shí)也能借助自身工作，推動(dòng)整個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理乃至其他管理工作實(shí)現(xiàn)共同的質(zhì)量提升。面對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作現(xiàn)狀，推行財(cái)務(wù)集中管理的重要性更為突出。財(cái)務(wù)集中管理是實(shí)現(xiàn)企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的基本保障，通過財(cái)務(wù)管理和集中運(yùn)作，能夠?qū)⑵髽I(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和根本管理宗旨有效貫徹于具體項(xiàng)目的建設(shè)與推進(jìn)過程中，能夠以企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)為指導(dǎo)，有效實(shí)現(xiàn)資源的合理監(jiān)管和調(diào)配，能夠以落實(shí)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)，強(qiáng)化各項(xiàng)權(quán)責(zé)的有效落實(shí)，從而確保經(jīng)營策略、管理方針的貫徹與執(zhí)行?，F(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理已經(jīng)逐漸從初級(jí)的實(shí)務(wù)操作層面逐漸轉(zhuǎn)向決策支持層面，財(cái)務(wù)管理質(zhì)量的高低不僅對(duì)企業(yè)的資金、資源產(chǎn)生直接影響，更加會(huì)影響到各個(gè)部門及工作的順利開展。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理一直以來都存在著無法對(duì)分散資源有效管理、無法對(duì)分散項(xiàng)目有效監(jiān)管、無法有效協(xié)調(diào)各項(xiàng)目之間發(fā)展不均衡等主要問題。加強(qiáng)財(cái)務(wù)集中管理，能夠切實(shí)緩解上述問題，打通各部門溝通障礙，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)有效且快速的積極傳遞，降低各項(xiàng)目部門及公司的總的管理成本并提升管理質(zhì)量，從而實(shí)現(xiàn)管理合力增強(qiáng)，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力增強(qiáng)。

四、多項(xiàng)目房地產(chǎn)財(cái)務(wù)集中管理措施研究

多項(xiàng)目房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)集中管理的重要性，筆者在前文中已經(jīng)進(jìn)行了歸納與分析。加強(qiáng)財(cái)務(wù)集中管理必須從幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)著手，以增強(qiáng)財(cái)務(wù)集中管理的效率與質(zhì)量。

1.集中管理機(jī)構(gòu)設(shè)置

多項(xiàng)目下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)集中管理，不僅僅是管理模式的改變，更需要從制度及組織構(gòu)建方面打好堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。因此，工作的第一步就是進(jìn)行項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理中心建設(shè)。一般來說，財(cái)務(wù)管理中心建設(shè)主要有兩種模式可供選擇：第一種，以財(cái)務(wù)管理、工程管理、營銷管理、行政管理等諸多管理職能為劃分標(biāo)準(zhǔn)，在管理中心設(shè)置總控制樞紐，在項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理層設(shè)置相應(yīng)崗位，實(shí)現(xiàn)管理職能對(duì)接，各職能之間相互獨(dú)立齊頭并進(jìn)，減少中間環(huán)節(jié)、提升管理效率。第二種，以管理中心為主導(dǎo)，全面分派項(xiàng)目組財(cái)務(wù)管理各項(xiàng)工作事宜，并對(duì)財(cái)務(wù)管理具體工作開展實(shí)施全面監(jiān)督控制。兩種機(jī)構(gòu)設(shè)置形式各有優(yōu)缺點(diǎn)，前者能夠有針對(duì)性的提升不足，避免其他工作干擾，但容易造成工作崗位之間的信息不暢，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理失衡。第二種是以項(xiàng)目組這一整體為管理對(duì)象，實(shí)現(xiàn)均衡管理，但在多項(xiàng)目集中管理環(huán)境下，管理中心將面臨極大地管理任務(wù)量，且需要將更多管理精力用于工作的協(xié)調(diào)。所以，筆者認(rèn)為，可采用兩種模式相結(jié)合的二段式管理模式，在項(xiàng)目組財(cái)務(wù)管理層級(jí)上采用相互獨(dú)立的管理模式，再于項(xiàng)目組和管理中心之間設(shè)置集中交互平臺(tái)，對(duì)初級(jí)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及管理工作進(jìn)行過濾篩選后再進(jìn)行上傳，從而減少干擾因素對(duì)上級(jí)管理中心的影響，確保管理中心能集中管理精力，針對(duì)主要問題進(jìn)行全面的綜合管理。

2.財(cái)務(wù)人員集中配置

財(cái)務(wù)集中管理在財(cái)務(wù)人員的配置上采用公司委派制，因此，財(cái)務(wù)人員的選擇與調(diào)配對(duì)于財(cái)務(wù)集中管理具體質(zhì)量具有直接影響。首先，應(yīng)加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的考核與篩選，加強(qiáng)業(yè)務(wù)技能、職業(yè)素養(yǎng)和職業(yè)道德的考察與把關(guān)力度。同時(shí)，要積極引入高級(jí)優(yōu)秀人才，擴(kuò)充現(xiàn)有財(cái)務(wù)人員隊(duì)伍。其次，公司委派制模式下，財(cái)務(wù)人員應(yīng)具有更加獨(dú)立的工作意識(shí)及權(quán)利，財(cái)務(wù)工作直接對(duì)公司財(cái)務(wù)管理中心負(fù)責(zé)，不應(yīng)受到項(xiàng)目組管理層的牽制與影響。為了進(jìn)一步強(qiáng)化其獨(dú)立性和自主性，同時(shí)提升財(cái)務(wù)人員對(duì)總公司的忠誠度，還應(yīng)在崗位調(diào)配上采用崗位輪替制度，對(duì)各項(xiàng)目組所委派的財(cái)務(wù)人員進(jìn)行定期輪替。

3.資金集中管理

資金管理是項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理的重點(diǎn)，積極有效的資金管理不僅能為項(xiàng)目建設(shè)提供充分保障，同時(shí)也直接反映了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理具體質(zhì)量。前文我們提到，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理容易在資金管理方面出現(xiàn)諸多問題，加強(qiáng)資金集中管理正能夠有效緩解這些問題。首先，要進(jìn)行資金管理平臺(tái)搭建，將各項(xiàng)目中的分散資金進(jìn)行集中管理，加強(qiáng)項(xiàng)目組銀行賬戶監(jiān)管及往來資金監(jiān)控，并在資金結(jié)算上采用集中結(jié)算和收支統(tǒng)一管理，這樣不僅能夠避免項(xiàng)目組之間的資金貧富不均問題，減少資金閑置和浪費(fèi)，同時(shí)也能夠?yàn)橘Y金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難的項(xiàng)目提供及時(shí)的資金支持，確保整個(gè)公司的眾多項(xiàng)目推進(jìn)能夠健康與均衡。其次，在項(xiàng)目籌融資業(yè)務(wù)開展方面也應(yīng)加強(qiáng)集中管理，這樣能夠有效降低項(xiàng)目組籌融資所耗費(fèi)的管理成本，同時(shí)提升籌融資工作效率，以及增強(qiáng)企業(yè)總體的籌融資管理工作質(zhì)量。

4.合同集中管理

合同管理關(guān)系著項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量以及企業(yè)合法經(jīng)濟(jì)利益的積極維護(hù)，從現(xiàn)狀來看，因?yàn)楹贤芾聿簧平o企業(yè)造成經(jīng)濟(jì)損失的現(xiàn)象不在少數(shù)，所以加強(qiáng)合同集中管理也十分迫切。合同集中管理能夠減少項(xiàng)目組在合同管理上所耗費(fèi)的精力與時(shí)間，同時(shí)也有利于總公司對(duì)各項(xiàng)目合同管理及履行情況的及時(shí)監(jiān)管，避免經(jīng)濟(jì)損失、增強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控能力。

5.采購集中管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)需要進(jìn)行大量的建筑材料、輔料以及機(jī)械設(shè)備的采用，其成本也占到了總成本的大部分，傳統(tǒng)管理模式下，采購工作是由項(xiàng)目組自行操作，在多項(xiàng)目同時(shí)推進(jìn)情況下，自行采購不僅不利于采購單價(jià)的有效控制，還會(huì)因?yàn)榇罅康闹貜?fù)性采購而不斷增加采購工作的管理成本支出，不利于財(cái)務(wù)管理的精益化目的實(shí)現(xiàn)。多項(xiàng)目下的采購集中管理應(yīng)分為幾個(gè)步驟，首先，對(duì)各項(xiàng)目的采購需求進(jìn)行匯總整理，并針對(duì)采購需求進(jìn)行全面的市場(chǎng)調(diào)查及價(jià)格波動(dòng)分析，以確定最佳采購時(shí)機(jī)和供應(yīng)商。其次，對(duì)所采購物資、設(shè)備等進(jìn)行集中管理與分配，實(shí)現(xiàn)資源配置的合理與科學(xué)，實(shí)現(xiàn)資源利用價(jià)值最大化，避免資源浪費(fèi)。采購集中管理不僅能夠有效降低采購單價(jià)實(shí)現(xiàn)規(guī)模采購效應(yīng)、減少重復(fù)采購的管理成本。同時(shí)，也能夠與供應(yīng)商建立起更加穩(wěn)固的長(zhǎng)期合作關(guān)系，使企業(yè)與供應(yīng)商之間從零散的買賣關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)榉€(wěn)固的戰(zhàn)略合作關(guān)系，增強(qiáng)彼此之間的依賴感與信任感，減少采購工作及成本管理受市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)影響的可能性。此外，統(tǒng)一采購也能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，有利于保持產(chǎn)品的高質(zhì)量和高品質(zhì)，從而為企業(yè)的品牌打造提供支持。

6.稅務(wù)籌劃集中管理

稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理的重頭戲，同時(shí)也是房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理的難點(diǎn)之一，房地產(chǎn)項(xiàng)目籌稅基數(shù)巨大，若籌劃不當(dāng)不僅極易給企業(yè)造成較大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，甚至?xí)驗(yàn)椴僮鞑划?dāng)而讓稅務(wù)籌劃走入法律灰色地帶，給企業(yè)帶來更大的損失和法律風(fēng)險(xiǎn)。而且單一項(xiàng)目稅務(wù)籌劃空間也相對(duì)狹小，稅務(wù)籌劃的優(yōu)勢(shì)也不易顯現(xiàn)。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)多項(xiàng)目下的稅務(wù)籌劃集中管理十分必要。通過對(duì)各項(xiàng)目稅務(wù)籌劃特點(diǎn)、分?jǐn)偭兄зM(fèi)用的綜合分析和統(tǒng)一協(xié)調(diào)，能夠企業(yè)帶來更大的稅務(wù)籌劃空間，減少各項(xiàng)目組分別進(jìn)行稅務(wù)籌劃而重復(fù)疊加的籌劃管理成本，同時(shí)，也能夠讓企業(yè)與稅務(wù)機(jī)關(guān)建立起更加良好的溝通與合作關(guān)系。

五、輔助制度建設(shè)

1.強(qiáng)化審計(jì)監(jiān)督機(jī)制建設(shè)

多項(xiàng)目下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)集中管理不僅需要依靠嚴(yán)密的管理制度，同時(shí)也離不開切實(shí)有效的審計(jì)監(jiān)督輔助機(jī)制。審計(jì)監(jiān)督機(jī)制建設(shè)應(yīng)分為兩個(gè)部分，首先，是內(nèi)部審計(jì)，加強(qiáng)集中審計(jì)，首先應(yīng)強(qiáng)化企業(yè)信息化管理水平提升，加快財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)傳輸效率，確?？偣灸軌蚣皶r(shí)掌握各項(xiàng)目組相關(guān)情況，確定審計(jì)要點(diǎn)。其次要推行跟蹤審計(jì)及人員委派制度，改變過去階段性的審計(jì)工作開展模式，讓審計(jì)工作常態(tài)化長(zhǎng)效化，切實(shí)增強(qiáng)審計(jì)工作質(zhì)量。再次，要重視財(cái)務(wù)管理中心與項(xiàng)目組的雙邊審計(jì)，確保財(cái)務(wù)集中管理順利推行，排除干擾因素。在內(nèi)部審計(jì)之外，還應(yīng)重視外部監(jiān)督環(huán)境打造，加強(qiáng)與社會(huì)媒體的溝通協(xié)作，以社會(huì)監(jiān)督的力量幫助企業(yè)進(jìn)一步強(qiáng)化財(cái)務(wù)集中管理的規(guī)范化建設(shè)。

2.改革績(jī)效評(píng)價(jià)機(jī)制

傳統(tǒng)的績(jī)效評(píng)價(jià)往往看重財(cái)務(wù)指標(biāo)的考核，尤其是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，財(cái)務(wù)指標(biāo)更為重要。但面對(duì)新時(shí)期新的管理需求，非財(cái)務(wù)指標(biāo)也應(yīng)擺在更加重要的位置。在績(jī)效考核指標(biāo)體系構(gòu)建上，應(yīng)積極引入平衡記分卡原理，從財(cái)務(wù)管理、內(nèi)部管理、人員管理及社會(huì)影響力等4個(gè)方面重新建立績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，以全面考察財(cái)務(wù)集中管理的具體成效和對(duì)企業(yè)當(dāng)前及未來發(fā)展的具體影響。

3.積極推行對(duì)標(biāo)管理

財(cái)務(wù)集中管理能夠有效提升多項(xiàng)目下房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量，而對(duì)標(biāo)管理更能幫助企業(yè)在優(yōu)秀對(duì)標(biāo)企業(yè)的引導(dǎo)下少走彎路，盡快實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)集中管理飛躍式進(jìn)步。但在對(duì)標(biāo)管理推行過程中仍需要重視一個(gè)問題，那就是不可盲目跟風(fēng)，在以對(duì)標(biāo)企業(yè)為參考的同時(shí)，還應(yīng)積極尋找潛在的優(yōu)秀企業(yè)，在達(dá)到一定管理水平時(shí)要及時(shí)更換對(duì)標(biāo)企業(yè)，不斷修正現(xiàn)有管理措施，避免盲從，避免陷入與對(duì)標(biāo)企業(yè)同樣的管理困局當(dāng)中。

六、結(jié)束語

財(cái)務(wù)管理是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理的核心和重點(diǎn)，但面對(duì)多項(xiàng)目的管理環(huán)境下，如何優(yōu)化財(cái)務(wù)管理模式以發(fā)揮最大管理效能應(yīng)成為我們關(guān)注的頭等大事。財(cái)務(wù)集中管理能夠有效避免傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理的一系列問題和弊端，能夠充分實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理的各項(xiàng)管理優(yōu)勢(shì)和職能升級(jí)，從而全面提升房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理總體質(zhì)量。

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