對房地產(chǎn)資金風(fēng)險分析以及控制的思考

尹徐琴

【摘 要】隨著房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，在給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大商機(jī)的同時，對其資金管理也提出了更高的要求，針對當(dāng)前房地產(chǎn)資金管理在資金籌集階段、投放使用階段、資金回籠階段面臨的不同風(fēng)險，文章提出要完善資金籌集模式、規(guī)范資金投放使用、加速資金有效流通，旨在為房地產(chǎn)資金風(fēng)險防范與控制提供參考，推動房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；資金；風(fēng)險；控制

作為房地產(chǎn)企業(yè)的生命線，資金管理對于房地產(chǎn)企業(yè)來說至關(guān)重要，但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)資金管理也面臨著諸多的風(fēng)險，這關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展?；诖?，如何分析、識別當(dāng)前房地產(chǎn)資金風(fēng)險并制定相應(yīng)的防范、控制措施，確保房地產(chǎn)資金在籌集、使用、回籠過程中處于一個安全的環(huán)境，對于房地產(chǎn)行業(yè)具有重大探討價值，也是目前房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)注的關(guān)鍵議題。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)資金管理風(fēng)險分析

1.房地產(chǎn)項目前期存在盲目融資、規(guī)劃不合理的風(fēng)險

在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展的背景下，越來越多的企業(yè)開始進(jìn)入到房地產(chǎn)“大蛋糕”的爭奪戰(zhàn)當(dāng)中，但是在這看似一片繁榮的表面之下，實則是房地產(chǎn)項目在前期就會面臨資金融資、項目競投等問題，而在其中也存在相應(yīng)的資金風(fēng)險。首先是在資金籌集方面，作為典型的資金密集型企業(yè)，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在擁有強(qiáng)大的自有資金之外，必須進(jìn)行相應(yīng)的外部融資，但是就目前的房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式而言，還相對比較單一，部分房地產(chǎn)企業(yè)只是依靠銀行貸款的方式進(jìn)行融資，導(dǎo)致過度依賴銀行業(yè)，一旦出現(xiàn)銀行貸款中斷就會直接制約房地產(chǎn)企業(yè)的資金供應(yīng)，就有可能給房地產(chǎn)資金管理帶來巨大的風(fēng)險。其次是在項目規(guī)劃方面，在房地產(chǎn)行業(yè)的激烈競爭中，會導(dǎo)致部分房地產(chǎn)企業(yè)盲目融資、盲目參與項目競投，非理性的認(rèn)為只要拿下項目就能夠獲得巨大利潤，最后卻發(fā)現(xiàn)融資成本過高、項目消化困難等問題，究其原因是房地產(chǎn)企業(yè)對自己的資金狀況缺少一個全面的盤點，同時對競投項目缺少可行性分析和經(jīng)濟(jì)利潤評估，導(dǎo)致出現(xiàn)錯誤的投資決策，一旦房地產(chǎn)企業(yè)在某個項目競投上出現(xiàn)問題，都可能給企業(yè)帶來巨大乃至致命的損失。

2.資金投放使用時存在資金不足、內(nèi)控不健全的風(fēng)險

資金先行是房地產(chǎn)行業(yè)的一個典型特征，而在資金投放使用的過程中，如果不能很好地進(jìn)行資金預(yù)算、做好資金安排，并且進(jìn)行有效的資金使用成本控制，不僅加大了企業(yè)的負(fù)擔(dān)，也企業(yè)帶來相應(yīng)的資金風(fēng)險。首先，資金預(yù)算不合理導(dǎo)致房地產(chǎn)資金不足，由于房地產(chǎn)項目建設(shè)的復(fù)雜性，加上項目前期調(diào)研的有限性，在很大程度上會影響房地產(chǎn)項目預(yù)算的全面性和科學(xué)性，而且有些房地產(chǎn)企業(yè)在編制項目可行性方案或測算方案比較激進(jìn)，對預(yù)算進(jìn)一步壓縮，這就可能導(dǎo)致房地產(chǎn)項目的資金預(yù)算與實際支出存在較大出入，而一旦房地產(chǎn)企業(yè)沒有相應(yīng)靈活的資金安排，就會直接影響項目的開發(fā)進(jìn)度，進(jìn)而直接給房地產(chǎn)企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)損失。其次，在房地產(chǎn)項目建設(shè)的過程中，成本控制的效果也會影響項目的經(jīng)濟(jì)效益以及資金安全。例如一些房地產(chǎn)企業(yè)在制定開發(fā)周期時不合理，制定目標(biāo)成本也不盡科學(xué)，難以起到通過動態(tài)成本真正隨時監(jiān)控目標(biāo)成本差異，資金成本偏高等不利于成本優(yōu)化的情況。再次，由于房地產(chǎn)項目開發(fā)的特殊性，部分企業(yè)追求“快進(jìn)快出”，以追求項目開發(fā)速度為第一目標(biāo)，而忽略了項目建設(shè)過程中設(shè)計、建安工程、甲供材料設(shè)備采購等環(huán)節(jié)的精細(xì)化成本控制，加上當(dāng)前的成本控制更多只是停留在單純的建安成本核算層面，導(dǎo)致最后雖然項目建設(shè)順利完成，但是項目整體開發(fā)成本也相對較高。

3.資金回籠過程中存在沉淀嚴(yán)重、銷售競爭大的風(fēng)險

不同階段房地產(chǎn)資金風(fēng)險也有所不同，在房地產(chǎn)資金回籠階段也會受到政策法規(guī)、市場環(huán)境、營銷方式等影響，給房地產(chǎn)資金管理帶來相應(yīng)的風(fēng)險。

（1）國家經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策影響房地產(chǎn)資金回籠，盡管目前房地產(chǎn)行業(yè)仍然處于上升發(fā)展期，但是隨著國家各種限購、限價政策的提出，很大程度上影響了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，特別是在當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重的情況下，國家的經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策會嚴(yán)重影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，這對于房地產(chǎn)資金回籠提出了更高的挑戰(zhàn)。

（2）房地產(chǎn)資金回流周期長、資金沉淀嚴(yán)重，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計分析，目前我國房地產(chǎn)行業(yè)資金回流時間一般在4年左右，資金回籠周期較長，加上資金回籠的形式基本是銷售、租賃，形式比較單一，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)的資金投入并沒有轉(zhuǎn)化成企業(yè)的利潤，而是變成房屋庫存，容易造成較為嚴(yán)重的資金沉淀，影響房地產(chǎn)企業(yè)的資金流通。

（3）房地產(chǎn)銷售競爭大，營銷面臨行業(yè)內(nèi)外諸多的挑戰(zhàn)，一旦房地產(chǎn)建成項目不能很好的銷售出去，房地產(chǎn)的資金回籠周期將會拉長、回籠難度會增大，給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來阻礙。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)資金風(fēng)險控制的對策

1.多元融資、合理規(guī)劃，完善房地產(chǎn)資金籌集模式

為了更好地規(guī)避房地產(chǎn)項目前期在融資、競投等方面的資金風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)要拓寬自身的融資方式，合理規(guī)劃企業(yè)的發(fā)展方向。

（1）要形成多元融資方式，面對當(dāng)前多種多樣的融資方式，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自身情況和實際需要，選擇合適的、最佳的融資方式，并且通過制定融資計劃進(jìn)行有效執(zhí)行，確保融資方式的可行性，比如為了更好地整合多方資源，降低獨自承擔(dān)的風(fēng)險就可以采取合作開發(fā)模式；為了緩解企業(yè)的資金壓力、促進(jìn)房地產(chǎn)資金的有效流動，可以采取房產(chǎn)項目融資模式?？梢哉f，不同形式的融資模式為房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集提供了更多的可能性，也能夠規(guī)避過分依賴銀行貸款的資金風(fēng)險。當(dāng)然，在融資的過程中也要進(jìn)行成本測算與風(fēng)險分析，不能夠為了資金籌集而進(jìn)行盲目融資。

（2）要進(jìn)行合理規(guī)劃，一般來說，房地產(chǎn)建設(shè)項目的選擇是要有一定的方向，這和房地產(chǎn)企業(yè)本身的定位息息相關(guān)，所以房地產(chǎn)企業(yè)在參與競投前要對競投項目有一個全面調(diào)研，認(rèn)真分析是否和企業(yè)的發(fā)展定位相符合，最大程度上實現(xiàn)競投項目與企業(yè)發(fā)展的一致性。

2.精準(zhǔn)預(yù)算、加強(qiáng)內(nèi)控，規(guī)范房地產(chǎn)資金投放使用

（1）要通過精準(zhǔn)的資金預(yù)算為房地產(chǎn)資金投放使用提供有效的保障與指引，預(yù)則立不預(yù)則廢，房地產(chǎn)企業(yè)在資金投放使用前也要進(jìn)行相應(yīng)資金預(yù)算管理，包括對房地產(chǎn)建設(shè)項目過程中涉及的設(shè)計、建安工程、甲供材料采購等環(huán)節(jié)、類別進(jìn)行全面、科學(xué)的預(yù)算編制，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)要非常注重預(yù)算的編制與執(zhí)行，一方面它能夠確保項目建設(shè)過程中必要的資金提供，推動房地產(chǎn)項目的有效實施。另外良好的預(yù)算管理也能夠指引項目建設(shè)朝著一個既定、健康的方向發(fā)展。

（2）要通過加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)實現(xiàn)對資金投放使用的成本控制與效益提升，房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的實現(xiàn)必然離不開相應(yīng)的內(nèi)部控制制度，通過內(nèi)控可以針對房地產(chǎn)資金投放使用的關(guān)鍵節(jié)點進(jìn)行把控，最大程度上降低該環(huán)節(jié)成本之處，當(dāng)然這種成本控制是在不影響項目建設(shè)正常進(jìn)行的前提下，值得一提的是房地產(chǎn)成本控制需要有一個明確的控制目標(biāo)以及相應(yīng)的控制手段。內(nèi)部控制的完善除了能夠加強(qiáng)成本控制還能夠發(fā)揮規(guī)范引導(dǎo)的作用，讓房地產(chǎn)項目建設(shè)更加安全、高效的開展?？傊?，精準(zhǔn)的預(yù)算是房地產(chǎn)資金有效投放使用的重要前提，而內(nèi)部控制完善則是重要保障，兩者相輔相成。

3.健全機(jī)制、強(qiáng)化營銷，加速房地產(chǎn)資金有效流通

資金回籠是房地產(chǎn)企業(yè)利潤實現(xiàn)的直接渠道，也是檢驗房地產(chǎn)經(jīng)營效益的“最后一步”，可見它對房地產(chǎn)的生存與發(fā)展是至關(guān)重要的。為了更好地實現(xiàn)資金回籠，房地產(chǎn)企業(yè)要形成有效的資金回籠機(jī)制，也就是要測算企業(yè)資金周轉(zhuǎn)周期、探索資金回籠策略、形成資金快速回籠制度，避免讓資金回籠變成不確定。當(dāng)然，房地產(chǎn)資金回籠會在深受國家政策、市場競爭的影響，所以房地產(chǎn)企業(yè)在強(qiáng)調(diào)制度的同時也要時刻關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的市場環(huán)境，保持較高的市場敏感度，實現(xiàn)資金回籠利潤最大化。另外，要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場營銷，通過銷售折扣、廣告宣傳的形式提高企業(yè)房地產(chǎn)的知名度，最重要的是要進(jìn)行市場調(diào)研找準(zhǔn)目標(biāo)人群，有針對性、有策略地經(jīng)營銷售。在營銷形式上也可以有更多樣的嘗試，比如針對當(dāng)前“租售同權(quán)”的相關(guān)政策，房地產(chǎn)企業(yè)要快速占領(lǐng)租賃市場，推出相應(yīng)的租房營銷套餐，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠形式的多樣化，進(jìn)而提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

三、結(jié)語

在當(dāng)前背景下，作為資金密集型企業(yè)，資金管理顯得尤為重要，在某種程度上有效的資金管理已然成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要競爭力?；诖?，房地產(chǎn)企業(yè)要把資金管理放在企業(yè)管理的重要位置，要正視企業(yè)在資金管理方面存在的風(fēng)險，并且積極制定應(yīng)對策略，才能讓企業(yè)在日益復(fù)雜、多變的房地產(chǎn)市場競爭環(huán)境中保持優(yōu)勢。

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