“三價合一”是什么？買房又得多掏首付了

藍(lán)莓

最近，朋友圈被“三價合一”刷屏了，并且把一批剛需族急得寢食難安。

就在3月28日晚，傳聞已久的深圳“三價合一”政策突然落地。人民銀行深圳市中心支行、深圳銀監(jiān)局、深圳市規(guī)劃國土委聯(lián)合發(fā)布通知表示，將建立信息互通查詢機制，規(guī)范購房融資，堅決遏制“陰陽合同”和“高評高貸”現(xiàn)象，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

該通知要求，商業(yè)銀行辦理房屋貸款業(yè)務(wù)，要以房地產(chǎn)信息系統(tǒng)中查詢到的網(wǎng)簽合同和住房套數(shù)查詢結(jié)果作為審核依據(jù)，并以網(wǎng)簽備案合同價款和房屋評估價的最低值作為計算基數(shù)確定貸款額度。

不動產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)將對網(wǎng)簽合同相關(guān)價款與購房貸款額進行自動比對，對未按本通知要求核定貸款額度的銀行抵押登記申請，系統(tǒng)將自動攔截并予以退文，并將相關(guān)違規(guī)情況報監(jiān)管部門核查。

在發(fā)文當(dāng)日及之前貸款受理行已經(jīng)查詢?nèi)嗣胥y行征信記錄或購房人已經(jīng)支付定金、部分房款等相關(guān)費用，并能提供符合監(jiān)管要求的證明材料的并不適用新規(guī)。

簡單來說，3月28日24時前可“逃過一劫”。一石激起千層浪，據(jù)說房產(chǎn)中介加班到當(dāng)天晚上12點，拼命搶時間。很多深圳的中介在朋友圈拼命吶喊，基本就一個意思：買房成本又要增加了，再不下手就晚了。

沒錯，中介真的是把所有政策都理解為上漲。

那么，究竟什么是“三價合一”？這個政策的落地，究竟會產(chǎn)生什么樣的影響呢？

何為“三價合一”？

所謂“三價合一”，即指二手房交易中涉及的網(wǎng)簽備案合同價、銀行貸款評估價、房管局計稅評估價，三個價格將不再各自獨立計算，銀行將以網(wǎng)簽價和計稅評估價的最低值作為貸款評估額度依據(jù)。

咱舉個例子來幫助理解一下。

A先生想在深圳買一套總價300萬元的二手房，首付30%，為90萬元。在“三價合一”之前，為了避稅，A先生與賣方達成一致，網(wǎng)簽備案價寫低一些為270萬元，政府的評估價一般會低于實際成交價，假設(shè)也是270萬元。

而A先生為了多向銀行貸些款，說成交價是340萬元，但銀行有自己的評估系統(tǒng)，如果銀行最終的評估價也是340萬元，以這個價格銀行貸款70%給A先生，也即238萬元。

A先生既然得到了銀行的238萬元貸款，自己只需掏62萬元，相比于原來90萬元的首付，少了28萬元。

如今“三價合一”，銀行以網(wǎng)簽和房管局計稅評估價的最低值，也即270萬元作為銀行評估價，以這個價格的70%銀行給你貸款，也即189萬元。A先生只能拿到銀行189萬元的貸款，買下這套300萬元的二手房，需要自己先掏111萬元，比本來的62萬元多出了49萬元。

一句話高度概括，購二手房的門檻和成本抬高了，你能向銀行貸到的錢少了，你自己需要掏更多的錢。

有何影響？

那么，對于“三價合一”政策，專家又是如何看的呢？

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，深圳此次政策的核心內(nèi)容在于，計稅價和房屋評估價等價格進行統(tǒng)一，目的是為了防范部分做高房屋評估價，進而多貸款的現(xiàn)象。所以，深圳類似做法其實也是對當(dāng)前住房貸款市場的一個規(guī)范。

從類似做法也可以看出，當(dāng)前對于二手房的價格評估更加精細(xì)化，精準(zhǔn)定價必然有助于包括報稅、貸款等業(yè)務(wù)的統(tǒng)一，既方便核算，也規(guī)避了各類虛高報價或做低價格的做法。

對于深圳類似政策，預(yù)計全國其他城市也會跟進，這也是當(dāng)前存量房市場發(fā)展的一個重要改革。尤其是隨著信息技術(shù)和評估技術(shù)的改善，二手房交易的合規(guī)性可以得到體現(xiàn)，同時也促進了二手房交易中的公平性和穩(wěn)定性。

此類政策往往一出臺，確實會帶來部分購房需求提前釋放。因為單純看這個政策，可能會對部分貸款的首付有提高的影響。而類似影響可能在中介和部分營銷機構(gòu)的營銷活動中會放大，進而帶來加快網(wǎng)簽，所以市場交易反而會提高。

從此類政策來說，預(yù)計后續(xù)全國其他城市也會積極推廣，這也是梳理二手房交易市場的一個重要舉措。難點方面在于，相關(guān)稅務(wù)、國土、住房和銀行等部門需要有一個溝通協(xié)調(diào)機制，在評估價格的共享等方面有較好的溝通機制。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，深圳過去的確存在很多高評高貸的高杠桿現(xiàn)象，這一政策對市場短期會造成非常大的影響，但一線城市投資需求已經(jīng)明顯減少，在對自住為主的市場，“三價合一”的影響，從北京看影響不大。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該政策的實施將全面壓縮“陰陽合同”生存空間，打擊利用高杠桿投資投機購房，夯實差別化住房信貸政策，抑制二手房價格過快上漲，并提高稅賦公平性。

同時，也將完善二手房市場監(jiān)測管理，有利于房地產(chǎn)市場主管部門全面掌握真實二手房成交價，為房地產(chǎn)調(diào)控提供更可靠的數(shù)據(jù)支持。